5月5日清晨，延安城北9公裡外的河莊坪鎮井家灣村處於一片安詳之中。蜿蜒曲折的延河從村西側靜靜淌過，十幾臺挖掘機和卡車有序地散落在河灘上，枯死的樹苗和拆遷後的瓦礫等施工痕跡隨處可見。
在這片近千畝的土地上，井家灣村民在組織了十多次阻止施工後以失敗告終。4月23日，陝西旅遊集團有限公司（以下簡稱「陝旅集團」）聖地河谷項目正式動工。不久的將來，這個以花卉種植和農家樂聞名一方的村莊將徹底不復存在，取而代之的將是一個投資百億元、規模宏大的紅色旅遊項目。
然而，躍過了村民的攔阻，新的問題又迎面而來，地方政府和職能部門的消極配合、盈利模式不清晰都令聖地河谷的未來搖擺不定。
中國房地產報記者搜集多方信息發現，聖地河谷項目開發隱現曲江模式。延安市政府與陝旅集團希望通過陝旅集團延安公司與延安聖地河谷文化旅遊產業園區管委會深度融合，以土地出讓和房地產銷售為主要盈利模式，造起一座金色之城。
所不同的是，曲江憑藉陝西省政府和西安市政府強大政治力量，在各個項目開發中如魚得水，並未遇到太多的阻力；而陝旅集團聖地河谷項目自開始就遭遇到了來自政府及相關部門的抵制。
「問題在於土地財政。」一位接近延安市政府的人士表示，一些政府部門希望規避曲江模式中的土地財政問題，轉而發力旅遊業。
不僅僅是延安，整個陝北地區的紅色旅遊正在被過度開發利用，以陝文投和陝旅集團等為首的陝西省龍頭文化旅遊企業在延安、榆林和銅川等地區開發數個紅色旅遊項目，總投資接近500億元。
業內人士認為，在偏居一隅的陝北地區開發如此規模龐大的旅遊項目，更多的是基於政府政績和企業逐利的衝動，在旅遊相關產業、服務和配套嚴重缺失的背景下，多數或將成為政府和開發商土地財政的盛宴。
百億紅色旅遊項目
寶塔山、楊家嶺、棗園、王家坪、鳳凰山、橋兒溝……在延安這個30萬人口的城市中，紅色革命的歷史印記隨處可見，再加上獨特的陝北文化，為延安市紅色文化旅遊發展提供了得天獨厚的條件。
陝旅集團聖地河谷項目是一個以古延安和紅色革命為主題的文化旅遊產業園區。公開資料顯示，該項目總佔地面積14平方公裡，共分為金延安、搖籃河谷、兒童長徵主題體驗園、陝北民俗風情園和都市文化生活區五大板塊，其中金延安為核心項目，總投資100億元。
2012年4月6日，在西洽會上，延安市政府和陝旅集團就聖地河谷項目正式籤約。當年7月2日，作為項目主要運營單位的陝旅集團延安公司正式成立，標誌著項目正式落地；10月26日，為了配合項目建設，延安市人民政府第十三次常務會議決定成立延安聖地河谷文化旅遊產業園區管委會。
作為延安市單筆投資最大的文化旅遊項目，延安市政府對聖地河谷寄予厚望，為了推動項目順利進行，延安市和陝旅集團共同組建了聖地河谷項目建設領導小組，組長由延安市市長梁宏賢擔任，副組長分別為陝旅集團總經理周冰、延安市副市長張西林和陝旅集團副總經理張東升，延安市下屬各職能部門及寶塔區政府一把手為主要成員。
領導小組與管委會同時成立，管委會黨工委書記為張西林，管委會主任為陝旅延安公司總經理吳斌。不過，據陝旅集團延安公司人士透露，由於種種原因，目前管委會僅有機構，還未有實質性構架，也沒有開展任何實質性工作，部分工作由陝旅集團延安公司代行。
2012年12月7日，延安市政府、中國建築股份有限公司(以下簡稱「中建股份」）和陝旅集團三方籤署協議，由中建股份以BT方式承建聖地河谷核心項目金延安城。目前，中建股份已經在當地成立項目部，項目辦公地位於井家灣村。
2012年12月14日，《延安聖地河谷文化旅遊區分區規劃》獲得延安市政府批覆；2013年1月9日，聖地河谷金延安、搖籃河谷兩個板塊項目通過延安市發改委備案；同年3月28日，項目舉行開工儀式。
然而，這個百億元項目的進展並沒有預想中順利，一開工便陷入停滯。上述陝旅集團人士表示，主要是項目用地徵收工作遭遇困難。另外，寶塔區政府及延安市相關職能部門出於對陝旅集團開發動機質疑，在一定程度上也導致了項目的停滯。
多方爭利
延安屬於黃土高原丘陵溝壑區，密集的山頭和溝壑讓急於擴大城市規模的延安市政府在土地使用上捉襟見肘，土地不僅被當地農民視為命根，也成為各方逐利的焦點。對於土地稀缺的延安市而言，聖地河谷佔地14平方公裡的規模也備受爭議。
當地一位接近政府的人士說，聖地河谷在開發過程中，主要受到了寶塔區政府及延安市國土資源局的消極抵制，其中一個主要焦點就是土地出讓金歸屬問題，「本來項目土地出讓金受益者為寶塔區政府和國土局，按照陝旅集團操作模式，這部分土地出讓金大部分可能會歸陝旅集團了。」
為了儘快推動聖地河谷項目開發進程，延安市政府主要官員數次召集相關職能部門領導和寶塔區政府官員開會，要求市直相關部門和寶塔區政府要樹立大局意識，積極支持配合陝旅聖地河谷項目徵地、拆遷工作。
寶塔區一位官員並不否認消極應對是出於利益之爭，但他更強調陝旅集團是在打著項目建設幌子搞土地財政，「如果陝旅集團真正做項目，為老百姓服務，我們雙手歡迎，項目還沒建呢，就想著怎麼賣地，管委會是政府派出機構，主任怎麼能由公司一把手兼任呢！」延安聖地河谷文化旅遊產業園區管委會為延安市政府派出機構，目前，同陝旅集團延安公司在同一地點辦公，陝旅集團延安公司總經理吳斌兼任管委會主任，由於相關部門的抵制，管委會成立以來，相關機構配置並不齊全。
在接受中國房地產報記者採訪時，陝旅集團延安公司品牌策劃部部長張雨塵強調，雖然公司領導兼任管委會主任一職，但兩者並非一體，「十八大後李克強總理已經強調政府的歸政府，企業的歸企業，我們都在嚴格執行，雖然兩家在一些地方有交集，但都在履行各自的職責。」由於管委會並無實質性運作，其部分職能由陝旅延安公司代行。
寶塔區官員的質疑並非沒有依據，2014年3月陝旅集團與華奧信託為聖地河谷項目一個信託計劃書中顯示，陝旅集團用來償還信託的一個重要來源就是土地出讓收入。據陝旅集團方面透露，聖地河谷項目土地出讓收入可達55.6億元。
聖地河谷項目受阻一年很大程度也來自井家灣村村民的抵制。據該村村民介紹，全村共600多口人，耕地897畝，所有土地於2013年12月被強行徵用，每畝地補償為14.75萬元，目前補償款還未發放。
每畝14.75萬元的補償對於一般地方或許很有誘惑力，但井家灣村村民並不滿意，據上述村民介紹，全村幾乎每家都有蔬菜大棚，有1/3的家庭開辦農家樂，收入很可觀，「每年每畝地收入在6萬元到7萬元之間，這點補償還不如3年的總收入。」中國房地產報記者調查發現，目前延安市商住建設用地掛牌成交價格普遍在250萬元/畝以上，以4月2日成交一塊位於尹家村某房地產項目的價格計算，每畝地價達255萬多元，是徵地補償費用的17倍多。
按照陝旅集團方面透露的土地預計收入計算，陝旅集團延安公司每畝地可以獲得收入為145.2萬元，比徵地補償費用多出近10倍。無疑，在這個項目開發中，受益最大者為延安市政府和陝旅公司。
2014年4月23日，在經歷了一年多的停滯後，聖地河谷項目正式動工。
被質疑缺乏資金
上述寶塔區官員認為，聖地河谷項目雖然號稱投資百億元，但陝旅集團並無實力與之匹配，「陝旅集團根本就沒什麼錢，純粹想空手套白狼，如果真想做項目，你就按照正常招拍掛制度拿地，把老百姓的補償都發放到位。」由於陝旅集團並非上市公司，其相關資產、經營和利潤等數據並沒有公開對外發布，但通過一些第三方機構的信息或許可以窺見其資金狀況。
據華奧信託方面公布的數據顯示，截至2012年年末，陝旅集團總資產30.1億元，淨資產為6.5億元，公司資產負債高達78.4%，2010年至2012年3年，其淨利潤為-643萬元、1013萬元和1643萬元；截至2013年3月，陝旅集團延安公司總資產只有4141萬元。
另外，陝旅集團為2014年制定的目標顯示，「力爭在2014年實現經營收入20億元，利潤總額5261萬元」。
如此資金狀況對比聖地河谷百億之巨的投資顯然相去甚遠，張雨塵介紹，百億投資是項目整體投資，分配到每年，陝旅集團每年大約需要投入10億元左右。即便如此，陝旅集團資金壓力也不可小覷。
另外，聖地河谷項目並非陝旅集團唯一開發項目。近年來陝旅集團共開發了數個文化旅遊項目，每個投資均未超過10億元。近期陝旅集團還計劃在漢中、勉縣和黃河口等地開發至少3個項目。
對於項目開發資金來源，陝旅集團延安公司並沒有透露。據華奧信託數據顯示，聖地河谷項目總投資預計為51.2673億元，其中銀行貸款為35億元，佔總投資68.27%，地方自籌資金為16.2672億元。
陝旅集團網站公布的一篇總經理周冰撰寫的文章中稱，金延安總建築面積為75萬平方米，項目總投資100億元，目前延安當地地產項目單價已經超過每平方米7500元，「就算讓利給開發商和消費者每平方米1500元，還有近7億元的毛利潤，兒童長徵主題公園需要投資2個億，陝北風情園需投資3億元，基本可以持平。」另外，周冰在文章中透露，中建股份以BT方式承建金延安項目，基本解決了項目現金流問題。但即便如此，項目前期開發所需的資金仍讓陝旅集團捉襟見肘，在聖地河谷項目正式動工前夕，陝旅集團與華澳信託發行了一輪信託計劃。
據華奧信託官網公布信息顯示，華奧長昊21號延安聖地河谷文化旅遊投資集合資金信託計劃成立，截至2014年4月15日，共募集資金4.05億元。本次信託陝旅集團以延安公司全部資產做抵押，融資期限為18個月，資金主要用途為土地一級開發。
信託計劃成立的8天後，中建股份的挖掘機和卡車駛入項目地正式開始作業，也預示著聖地河谷項目經歷重重困難之後，終於開始走出第一步。
盈利模式待解
對於聖地河谷未來的運營模式及盈利模式，中國房地產報記者接觸的多位陝旅集團延安公司人士均表示，目前，延安市政府和陝旅集團還沒有探索出一個清晰的運營模式和盈利模式，由於項目剛剛動工，相關事宜還在進一步商討中。
聖地河谷核心板塊為金延安項目，項目主要將建設四大商業街區、六大主題酒店和十大博物館，其間還有大量住宅項目。陝旅集團意在按照古延安的構造建造一座立體新城。金延安的成敗直接關乎後續項目進行，目前，有關金延安經營性產業的招商工作已經展開。
上述陝旅集團延安公司人士表示，對於未來金延安建成後通過出租、還是出售方式運營，目前陝旅集團還在和延安市政府做進一步溝通。但其反覆強調，金延安板塊並不存在房地產項目，主要建設紅色文化旅遊區。
據陝旅集團延安公司另一位人士透露，先期主要通過打造金延安項目提升整個地區的價值，待項目成熟後，未來聖地河谷都市文化生活板塊的大部分土地將對外出讓，這將構成陝旅和延安市政府回收投資的最大來源之一。
通過運作一個項目帶動周邊地價上漲，進而通過土地出讓盈利，這幾乎是曲江模式的再現，然而曲江模式並非無懈可擊，其粗放式的經營所造成的資源破壞和浪費，以及政企不分導致的畸形發展模式、土地財政模式，不斷引發業內聲討、質疑。
國家旅遊局一位規劃專家對中國房地產報記者表示，曲江開發的數個項目中大部分處於嚴重虧損之中，「商業的失敗基本宣告了曲江模式的失敗，現在曲江都是通過土地出讓金來彌補商業方面的虧損，勉強維持，但這種維持不可持續」。
另外，就聖地河谷項目而言，與延安市內相對較為成熟的寶塔山、鳳凰山、楊家嶺和王家坪等紅色旅遊景點相比並無地域優勢。據延安市旅遊局相關官員透露，2013年延安市旅遊人次突破2000萬，旅遊總收入大約為150億元。
據上述接近延安市政府人士介紹，作為紅色旅遊聖地，前來延安旅遊的多數為全國各地政府單位及退休幹部，中央八項規定實行以來，延安市旅遊已經受到一定影響。他對聖地河谷未來較為擔憂，「我個人判斷，這個項目成功的可能性不大」。
他認為，聖地河谷項目屬於打著紅色旅遊名號做土地買賣，「打個比方，我向政府要1000畝土地，如果全部做旅遊項目，而且各方面都符合旅遊特徵，那沒問題，但是我只拿出100畝來做旅遊，剩餘900畝來做房地產項目或者轉賣變現，你想，我的目的不是旅遊，怎麼會做成旅遊呢？」
上述人士指出，這樣的發展模式最終或將淪為純粹的土地遊戲，而以這種模式發展，聖地河谷項目以及延安區域旅遊業在未來都會為今天的模式買單。