正在申報的台州灣新區 最終房價能對標哪些板塊?
2020-12-07 騰訊網
NO. 1｜壹
房產投資的秘密，往往藏在城市的發展脈絡中。
2011年，天盛控股擊敗銀泰，拿下中央商務區西北角地塊。自此，台州經開區（現為高新區，下同）基本完成了從無到有的基礎建設，開始進入擴展階段。
同年，位於城東濱海的台州灣循環經濟產業集聚區（以下簡稱台州灣集聚區）管委會成立。有去看過的網友形容說，當時的台州灣就好像撤地建市之初的經開區，空曠，但似乎又充滿無限可能。
台州灣集聚區早期實景圖，來源於台州日報
這一區位的整體規劃，源自於浙江全省集聚區大開發的戰略目標。
集聚，代表著規模效應。根據建立之初的預期，台州灣集聚區未來將吸引140萬人就業；選址，緊密結合海洋經濟，加快沿海大開發。台州向海洋要空間求發展的魄力由來已久，多年前，當下的經開區也是一片汪洋；產城融合，立足於高端製造和可循環經濟，以城市為基礎，承載產業空間和發展產業經濟，以產業為保障，驅動城市更新和完善服務配套，真正實現宜居宜業。如杭州的未來科技城，就是該模式較為成功的案例。
杭州未來科技城效果圖，來源網絡
2017年，內環路正式通車，加速區域融合。經開區核心區域的建設基本飽和，逐步向周邊新興板塊拓展。
同年，浙江公布了大灣區戰略的發展路徑，而作為全省唯一擁有台州灣、三門灣、樂清灣等三大海灣資源的城市，台州迎來歷史性的發展機遇。集聚區的組團及功能定位得以進一步明確。
其中，距離經開區最近的東部新區組團將在「一核三區」的大格局當中承擔核心地位，負責重點打造百萬汽車製造基地、高端裝備生產基地、無人機通用航空設備製造基地等高精尖的項目領域。
台州灣集聚區實景圖，來源網絡
NO.2｜貳
2019年，中央商務區住宅地塊拍出24000元的樓面價，震撼整個台州市場。這也標誌著資本端對於台州中心城區的首位度提升有了進一步的認可。
同年，台州灣循環經濟產業集聚區舉行新組建成立大會暨揭牌儀式，並加掛台州高新技術產業園區管委會、台州綠心旅遊度假區管委會牌子。
管委會實景圖，來源台州灣集聚區
新集聚區的成立，進一步擴大了東部新區組團的發展能級，同時也極大破解了以往存在的職能交叉、多頭管理等問題。中心城區整個大城東建設有望實現更為高效的協同管理，也使得台州灣集聚區和經開區之間的聯繫更為密切。
2020年，迎來建區九周年的台州灣集聚區又迎來重磅利好。
3月份，市委市政府召開了全市「打好疫情防控總體戰、打贏經濟發展翻身仗」大會，明確表示將在專項資金、土地要素、產業政策等領域全力爭取支持創建台州灣新區。
近期，市政府工作報告當中再度提出，推進大灣區建設，加快台州灣新區申報。
此前，在全省原有的幾個集聚區當中，已經有四個升級為了新區，包括湖州的南太湖新區、杭州錢塘新區、紹興濱海新區、寧波前灣新區等。
杭州錢塘新區示意圖，來源網絡
簡單理解，從集聚區升格為新區，帶有突破性的改革意味，也將使得整個區塊的行政能級層面往前跨一大步，既開始具備社會管理職能，同時還可以享受到更多的政策以及資源支持。
總結起來，發展時間短，政策紅利多，行政能級還在持續提升的區塊，非常適宜投資，尤其是預算有限的購房者。
NO.3｜叄
五一期間的台州灣溼地公園，將自然和休閒帶回到了人們的生活。
不斷有網友回來感慨說，沒想到集聚區那邊這麼漂亮，與傳統意義的產業區完全不同。道路寬闊，界面整潔，溼地公園周邊還在建設多個公園配套。從佔地2350畝地的月湖，到體育公園、農業觀光園，共同組成了一湖三園的宜居盛景。
溼地公園實景圖，來源無限台州
從周邊生活區的建設進度來看，在管委會大樓周邊，月湖幼兒園和月湖小學已經開學；月湖中學和康橋國際學校正在推進；50000餘方環形商業步行街以及約7000方現代農貿市場也在建設當中；東部新區醫院項目也在規劃當中。
東部新區項目分布，來源台州灣集聚區
產業區域也在不斷發力。據不完全統計，東部新區此前已累計引進150多家企業，包括航天彩虹、北航長鷹、華強方特、中國聯塑、傑克股份、南洋科技等一批行業龍頭企業。此外，還有被列入了省級「萬畝千億」新產業平臺創建名單的無人機航空小鎮、台州方特動漫主題園以及千億產業規模的吉利航空航天項目等。
全省重大項目集中開工儀式現場圖，來自台州灣集聚區
交通層面也有突破性利好。根據《浙江省推進高水平交通強省基礎設施建設三年行動計劃（2020—2022年）》，台州市域鐵路S2線一期工程計劃三年內開工。按照此前規劃方案，台州灣集聚區東部新區組團擁有包括無人機小鎮在內的三個站點。
宜居宜業的規劃初心，在這裡一點點的踐行。
但產城融合的魅力，遠遠不僅於此。
以月湖為基點，通過交通走廊串聯起環湖360度不同主題不同形象的島嶼，進而將金融、貿易、會展、研發、商住、休閒等功能分布在各個主體島嶼之上。在其中一個以職教城為特色的島嶼上，台州技師學院剛剛開工建設。
台州灣集聚區月湖效果圖
這裡，真正在打造一座全新的城市。
讀懂了這個雄心，便不會對剛剛出讓的聚英路以東地塊感到訝異。溢價率104.26%，成交樓面價相對歷史記錄直接翻倍，都源於房企對未來價值的預判和認可。
普通新區，往往基於成熟區域的價值外溢，並逐步拓展開發。而台州灣集聚區從一開始便處於從無到有的內生性發展模式，與經開區之間既相互關聯，又相對獨立。完善的配套鏈條，自成體系的生活場景，加上軌道交通的建設，以及重磅產業的引入，都會帶來龐大且豐富的人群。
台州軌道交通S2規劃站點圖，來源網絡
因此，對於台州灣集聚區，尤其是東部新區未來的價格預判，不能站在台州中心城區一個附屬板塊的層面來評估，而要充分考慮其相對獨立的板塊屬性以及不斷走高的行政能級。
房價有望對標黃巖、路橋甚至椒江的部分重要板塊，才是其巨大的市場潛能所在。
總結起來，投資預算有限，尤其要選擇對經開區的價值依賴度相對較低，且又擁有巨大價格想像空間的區塊。
NO.4｜肆
從具體項目來看，東部新區即將開盤的濱江悅湖藍庭是投資的優選。
建築面積約74㎡-130㎡的戶型段設計，充滿著親和力。
悅湖藍庭沙盤區實景圖
該項目地塊是在去年成交，相對剛剛出讓的聚英路以東項目，在定價上擁有著彈性優勢和想像空間。
兩者優勢疊加，大大降低了投資門檻。
但更重要的選擇理由，是濱江。
作為一家具有豪宅基因的杭系房企，在豪宅端固然有無數經典案例，甚至連此前參與的經適房項目（如杭州萬家花園），都能打造出全國城市住宅建設示範小區。
最具說服力的，是該房企在交付端和業主滿意度層面的表現。即使武林壹號和湘湖壹號這樣量級的高端項目，都可以延續交付近乎零投訴的行業榮譽。
換個角度說，能徵服苛刻挑剔的高端購房者，展現出濱江超強的產品力以及對品質和口碑的執著追求。
武林壹號實景圖
由此，也讓悅湖藍庭多了一份保障和期待。
濱江項目的景觀特別有辨識度，從武林壹號開始，都會在中軸線上打造一個藍寶石泳池，仿佛奢侈品的LOGO，擁有，即身價倍增。
悅湖藍庭效果圖
悅湖藍庭同樣保留了這一經典設計。同時，基於集聚區的濱海元素，將海水形態設定為整個景觀的框架脈絡，並圍繞藍寶石泳池打造了鮮氧換跑道、兒童活動園、陽光草坪、健康樂園等七大功能組團。
當然，負責以上功能區維護以及對業主提供服務的，依然是知名的濱江物業。後者所合作過的樓盤項目，一半以上都是豪宅。
濱江物業成為杭州豪宅項目的標配
高品質房企及樓盤往往容易吸引獨特氣質的優質客群。他們更欣賞品質，也更容易接受優質產品的溢價。或許也是這個原因，根據以往市場表現，相比周邊樓盤，濱江的一手房價格平均溢價10%以上，二手房溢價甚至能達到20%。
NO.5｜伍
高能級政策加持、內生性區位業態、彈性的定價預期以及房企的品質底蘊，讓台州灣集聚區東部新區和即將開盤的悅湖藍庭擁有著低門檻、大回報的投資潛力。
悅湖藍庭實景樣板區
目前，項目現場售樓部以及建築面積約74/98方實景樣板房已正式開放。
抓住當下，才能擁有未來。
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