青島涵碧樓事件並非孤例，某種程度上講，它可以看作國內文旅地產迭代升級的註腳。
日前，發生在青島海濱的一則拆違事件，引發了國內文旅業界的高度關注。
3月25日，青島市黃島區官方發布一則消息，通報了網絡熱議的青島涵碧樓別墅群拆除情況：青島涵碧樓項目因在建設過程中對礁巖造成一定程度破壞，根據有關單位研判，需對項目涉及破壞生態岸線的41棟建築進行整治。在採取了評估、洽談的方式對41棟建築進行資產確認後，於2020年3月25日啟動依法整治，以恢復海岸帶的自然生態功能和生態岸線的公共屬性，同時保護酒店的正常運營。
國際頂級設計師、大陸首家七星級酒店、範冰冰婚房......作為國內早期精品文創酒店的代表，青島涵碧樓自面世以來業界熱度高企；然而僅6年過去，其便從當初的驚豔面世走向如今的落寞結局。潮起潮落，也構成了臺灣鄉林集團進軍內地多年沉浮失意的縮影。
文旅地產初代「網紅」
臺灣鄉林集團由董事長賴正鎰於1975年創建，集團以房地產為主、旅遊業為輔，涵蓋建設、營造、水電工程、人力中介、旅遊、觀光飯店等領域。旗下鄉林建設開發了多個高檔住宅、別墅、寫字樓及酒店項目。集團之所聞名文旅業界，則歸因於臺灣涵碧樓。
臺灣涵碧樓前身為蔣介石最鍾愛的行館，1998年，賴正鎰重金拍得樓原址，隨後其組建了一等別的專業團隊，以超18億臺幣（約4億人民幣）投資，苦求世界頂級設計師Kerry Hill重新設計涵碧樓的建築外觀以及經營管理模式，從硬體、軟體兩方面著手，將百年涵碧樓重塑為具有現代美感和東方禪意的文創酒店，開創了臺灣酒店市場每晚房價萬元新臺幣的紀錄，自此也掀開了涵碧樓新的篇章。
而作為集團落地大陸第一個項目，青島涵碧樓沿襲了臺灣涵碧樓的選位和設計理念，項目位於青島市西海岸新區鳳凰山麓三面環海的半島，2009年由集團以總價1.74億元競得土地使用權，項目分為七星級酒店和海上莊園兩個部分，規劃330間客房，內含160間消費客房、海景獨棟別墅41棟及海景復層別墅30棟（此次被拆除的正是41棟獨棟別墅）。項目於2010年開工奠基，2014年底開業，引發業界持續關注。
「大陸民眾能接受這樣的酒店，顯示消費在升級。」賴正鎰彼時判斷，內地房地產將繼續蓬勃發展的20年，而青島作為臺灣鄉林集團布局大陸事業版圖的「橋頭堡」，賴正鎰期待藉助青島涵碧樓，打響整個鄉林集團在大陸的品牌知名度。
按計劃，臺灣鄉林集團會在成都、蘇州、揚州、金華和三亞等地密集商談投資項目，在內地投資30座涵碧樓（即所謂「1030」計劃），未來5年總投資額將超過1000億元。且賴正鎰認為，涵碧樓運營模式已經成熟，除在內地加速擴張之外，未來還會在歐洲、美國等國家和地區進行海外擴張，把涵碧樓的經營模式帶到全球。
與此相印證，其在大陸的文旅地產版圖一直在持續擴張。
2011年10月，臺灣鄉林集團以6.78億底價拿下南京河西北河口水廠以南G38地塊，並聲稱將打造南京首個七星級酒店——南京涵碧樓及辦公、公寓等產品；2013年，集團斥資近10億，以樓面地價1494元/平方米拿下成都鳳凰山，擬將投資9.5億美元開發成都版「涵碧樓」。2015年底，集團在金華金東區政府的邀請和協調下入主重組紫金灣，規劃打造具有臺灣風味和獨特文創氣質的音樂小鎮商業中心......
步伐遲緩的版圖擴張
總的來看，臺灣鄉林集團進入大陸的擴張趨勢可感，但細看會發現，其進度明顯未達到「1030」計劃的目標預期。
談及原因，此前臺灣鄉林集團南京鼎正置業有限公司總經理黃祖德談到，「我們對涵碧樓所在地塊的要求比較高，但我們在北京、揚州、蘇州、桂林、成都、瀋陽、海南這些地方都看過地，位置合適的地價太高，便宜的和我們的項目定位也不符，致使『1030』計劃的進展也變得緩慢」。事實上，資金及地塊要求只是一方面，以此次青島涵碧樓拆違事件為代表，臺灣鄉林集團在內地多個城市項目的進度之所以遲緩，多緣於各種輕車熟路的「灰色操作」。
據了解，青島涵碧樓項目所在地塊屬於40年產權的商業用地，無法進行住宅開發，因此，在拿地之後，項目曾因修建別墅違反規劃、未通過青島市規劃局的審批於2009年擱置下來，2010年審批終獲得通過，項目正式開工。也就是說，項目從拿地到2014年10月青島涵碧樓正式開業，前後共花費了六年。
有分析認為，青島涵碧樓項目能夠存活六年時間已實屬不易。一方面，項目選址鳳凰山景區，在風景名勝區內建設別墅本就是嚴格禁止的；另一方面，自2016年開始，沿海各省市相繼推出海岸帶保護的政策和法規，青島亦著手對海岸帶進行專項整治，2019年，青島市頒布《青島市海岸帶保護與利用管理條例》表示，除必需的公共基礎設施外，禁止在沙灘上建設永久性建築物、構築物，上述條例自2020年1月1日起施行。
談到集團尤其看中的南京涵碧樓，從2011年10月拿地至2013年9月，該項目規劃設計方案才通過審批。之所以拖延了那麼久，部分原因是中間歷經了數次大的規劃調整。
G38地塊其中一部分臨近江邊，當時的環保政策法規不允許在內建造任何形態的建築物。集團並未意識到，水源保護地地下不可開發，直到2013年7月，項目新的規劃才通過環評；此外，由於銀行政策、信託融資等各類資金問題，項目開發進度一拖再拖，銷售情況也不盡人意，一度因官宣「售罄」招致「打假」與質疑。
至於成都涵碧天下，自集團2013年拿地宣布再造成都版涵碧樓以來，項目因未取得施工許可擅自施工遭成都市建委多次處罰，且由於鳳凰山機場航空限高等問題，到2018年仍處於待開工狀態，引發是否將持續爛尾的質疑，直至近日，項目才傳出再度復工的消息。
網紅之上 運營為王
「未來五年左右，鄉林會在涵碧樓開到第十家的時候，將涵碧樓在上海或是香港獨立掛牌上市」。按照此前賴正鎰的計劃，目前大陸所有的涵碧樓都在鄉林建設這個上市平臺下的子公司中，未來不會將其單獨從中拆出。儘管設想美好，但以過去10年涵碧樓的推進速度來看，其未來的上市之路將相當漫長。
儘管多次強調涵碧樓的掛牌上市，但與國內絕大多數的文旅地產商類似，借國際設計師的名氣，打開涵碧樓在國內以及國際的知名度。以帶動地產開發的溢價銷售，仍是臺灣鄉林集團在大陸業務的重頭。此前，鄉林集團海外投資事業處規劃設計經理周雅築也坦言，在中國做酒店的不可能不靠房產支撐。
以此次遭受拆除的青島涵碧樓別墅為例，據介紹，項目的別墅群是一個房產銷售區塊，同時這一個部分也接受買房業主方，做涵碧樓酒店式管理。」因為畢竟這個地點，大部分業主買來可能是屬於度假類型。需要我們回租或者一年之內能夠代他們做維護管理，這些都是我們承攬的工作。」
要承認，涵碧樓這一酒店品牌的市場認知度仍然足夠，認知度並不等同於運營能力，而作為服務業，酒店良好的產品體驗，顯然也不可能僅僅靠設計來支撐。
對比碧海樓強調所謂「眼耳鼻舌身意」六感服務體系，如果查看各大OTA的評論可以看到，包括青島和南京項目在內，關於性價比低、衛生問題、服務缺失等各類留言頻現，這與其所謂頂級設計師設計和七星級酒店的配置似乎不太相符，而參見此前媒體報導的樓盤銷售情況，配套涵碧樓酒店對地產銷售的溢價帶動作用，似乎也並不及預期。
總的來講，伴隨房地產黃金10年的遠去，過往作為被動配套的酒店，未來必須從主動投資的角度實現獨立的投資回報。這對於固有模式「駕輕就熟」的文旅地產商，顯然是現實的挑戰。
如果商業板塊的運營回報遲遲無法獨立、並與開發銷售板塊形成良性互動，當各類「明修棧道暗度陳倉」的違規操作空間越發逼仄，未來其發展將越來越渺茫。與青島碧海樓類似，此前海南相關部門對違規填海項目「大清剿」導致多家文旅開發商黯然退場，便是最具警示意義的證明。
在劇變時代，此前一直強調「慢工出細活」的臺灣鄉林集團，其版圖擴張將有怎樣的變奏？業界認知度仍在的涵碧樓，其掛牌上市能否如願？宏大的「1030」計劃，未來還有多大實現的可能性？我們對此保持關注。