日月光廣場的餐飲店鋪十分火爆，但百貨服飾類卻異常「遇冷」，形成了冰火兩重天的景象。
日月光廣場 攝影|王國欣
下午三點，位於日月光地下二層的一家麻辣燙店裡，店員小張仍然在忙碌著，洗菜、刷碗、整理貨櫃……而在這家店旁邊，剛開了一家臺灣正宗豪大大雞排店，前來購買的食客們竟然排起了長隊，以至於小張不得不提醒排隊的人，不要擋了他們家店面的座位。
小張告訴我們，這個15平方米左右的店面，每月僅租金一項就要支付15000元。算下來，每天每平方米的租金約34元。再看看他們家的菜單，麻辣燙、章魚丸子、印度飛餅……這些食品的價格從10-30元不等。「基本上一天賣出近二十份麻辣燙的錢是用來支付房租的。」
這樣一來，一個月裡這家小店至少要賣掉近五六百份麻辣燙才能夠「賺回店面租金」。「其它的支出還包括水電費、物業費、食材進貨費等等，具體明細我們老闆有一本帳，詳細內容我不是太清楚，但是房租肯定是佔了大頭的。」小張一邊收拾客人的碗筷，一邊對我們說。
同樣是在日月光購物中心的地下二層，一家名為「甜言物語」的店則因為時機拿捏較準，省下了不少租金支出。據了解，這家店的老闆早在三年前就與開發商籤訂了商鋪租賃合同，這個面積30平方米的店面每月租金為1萬元，折算下來，每天每平方米的租金僅為12元。不過，這樣的「白菜價」馬上就要成為過去，因為在2013年3月這家店與開發商的租約合同即將到期。「我不僅擔心房租會漲，更擔心會翻倍地漲。」據估計，同等規模同等位置的店面現在至少比當初翻了兩倍不止。
「冰火」兩重天
即便是租金翻倍地漲，仍然有不少餐飲商家想入駐此處。日月光伯爵居銷售中心置業經理王利表示，目前日月光地下二層的餐飲商鋪處於一鋪難求狀態。據他介紹，由於申請入駐的商家太多，開發商對商家資質的審核也嚴格起來。「曾經有一位客戶想要在這裡先租下一個100平方米左右的店鋪，然後再考慮具體的經營內容。結果開發商不同意，必須要他出具一個詳細的租賃企劃方案，大到餐飲的品牌、規模，小到店面的裝修設計風格、布局設置，開發商都需要對方詳細寫清楚。」
在王利看來，日月光餐飲店面的火爆，歸根到底還是客流量較大所致。《地產品》曾經多次在中午尖峰時段來到日月光地下二層探訪，發現不少在附近工作的白領會選擇來這裡解決「午飯問題」。尤其在臨近軌交9號線打浦橋站2號口的位置，這裡既有麥當勞、賽百味等知名餐飲連鎖品牌，也有米線、炒菜、甜品、咖啡、奶茶等各式各樣的特色餐飲店鋪，大大小小三四十家餐飲店鋪圍成了一個「美食天地」，成為日月光廣場客流量最多最為集中的一部分。
不過，與地下二層餐飲店鋪的火爆形成鮮明對比的是，樓上百貨服飾以及電子產品店面的冷清與蕭索。
日月光購物中心廣場共有七層店鋪，包括地下二層和地上五層，其中從地下一層至地上五層，均有不少非餐飲店鋪，其中又以地下一層至地上三層為最多。中午十二點左右，我們在地下一層走訪一圈後發現，這一層沒有一家餐飲店面，店面多以服飾、鞋類、百貨和美容美甲為主，客流量並不大。以位於樓梯口的優衣庫為例，中午尖峰時段店內的客群數量保持在15-20人左右。位於西南端有一個面積較大的鼎新樂園，人流稀少，十分冷清。除此之外，在該層還有一個CITYSHOP，由於該超市定位較為高端，且其售賣商品多以進口商品為主，前來購物的消費者也並不多。
王利表示，自開業以來，日月光的服飾、百貨等鋪位一直不溫不火，其租金也是整個購物廣場中最便宜的一塊。「餐飲店鋪的租金最高，基本上維持在每天35元/平方米，而服飾、百貨類最低，一天的租金費用平均約15元/平方米。」然而，低廉的租金，非但不能吸引有實力商家入駐，反而造成了不少店面的空置。我們隨後在地下一層沿街數了一下，該層至少有6家店面空置，不少門面都貼出對外招租的告示。
逛著會迷路
餐飲店鋪租金居高不下，很多業內人士對這一日月光獨特的現象表示不解。一位曾從事過商業地產方面報導的媒體人士就對《地產品》表示，一般成熟的購物商圈，租金最高的是服飾百貨類，餐飲店鋪的租金往往由於位置、承受能力等因素，要遠低於其它業態形式的租金。「在日月光，這一情況完全逆轉了。」
對於日月光百貨零售業態遇冷，來自克而瑞信息集團商業地產事業部項目顧問孫榮分析認為：「日月光購物中心北面2公裡處有淮海路，3公裡處為南京路；西面還有一個繁華的徐家匯商圈。日月光所在的打浦橋商圈無論是在體量上還是業態豐滿度上都無法與它們相競爭。」
他進一步解釋說，目前周邊居民早在十幾年前便習慣選擇去徐家匯消費，徐家匯商圈不僅有太平洋百貨、匯金百貨、港匯廣場、東方商廈等高中低檔購物場所可供選擇，而且還有太平洋數碼、百腦匯等專業電子產品市場。而日月光雖然在地理位置上距離這些居民更近，但是其本身的零售業態缺乏特色，布局上雜亂無章，營銷活動也默默無聞，所以對區域消費者產生不了吸引力。「服飾百貨的冷清在所難免，這樣的情況下，商家對店面的需求沒有那麼多，租金自然無法漲上去。」
除此之外，他還認為，日月光購物中心在建築、布局設計上客戶體驗性較差，這也是難以吸引大批消費者前來購物的一大原因。「整個商業業態圍繞著中心廣場呈現『回』字形，雖然主幹道比較簡單，但是次幹道太多，出入口也較多，很多消費者逛著逛著就迷路了，人流根本無法集中。而且整條主幹道長度達500多米，消費者想要休息時找不到地方，體驗性還是差一些。」
那麼為何單單日月光的餐飲如此火爆？同策諮詢與研究中心研究總監張宏偉表示，日月光購物中心地下部分與地鐵九號線打浦橋站相連接，人流量較大。與此同時，旁邊又毗鄰著名的景點——田子坊，不少遊客會選擇在日月光進行餐飲消費。「周邊還有海興廣場（資料、團購、論壇）、白玉蘭廣場等寫字樓，很多白領匯聚在此，餐飲火爆也是情理之中。」
吃貨天堂
「其實日月光出現這種情況跟開發商早期的定位判斷失誤有密切關係。」據了解，日月光購物中心的開發商名為「上海鼎榮房地產有限公司」，該開發商隸屬於臺灣最大的半導體封測企業——日月光集團。世聯地產商業部經理邱月嬌向《地產品》透露，該商業中心規劃之初，意圖藉助自己的產業優勢打造一個規模宏大的「鼎好電子商城」，主營電子產品。但是開業近兩年來，電子類產品沒有太大的起色。「這迫使開發商不得不重新調整定位。」
亡羊補牢為時不晚。據《地產品》觀察，自2012年以來，該開發商的確開始有意識地在調整布局——大幅提高餐飲所佔比例，努力打造餐飲特色。比如，在地下二層，引入臺灣美食館和臺灣特產館。與此同時，開發商還將毗鄰泰康路一側的部分零售商鋪全部替換為餐飲店鋪，原本在田子坊裡較有名氣的貓屎咖啡、寶珠奶酪等品牌也「搬」至日月光廣場內。另外，我們還看到，該商業中心毗鄰徐家匯路的一側原本有幾家電子類產品店面，現在也已經全部撤掉，換成餐飲店面。這也就難怪滬上有年輕人將日月光廣場比喻成「吃貨的天堂」了。
根據開發商對外展示的《入駐商家名單》我們看到，日月光購物廣場目前開張營業的店鋪總數為368家，而其中餐飲店鋪幾乎佔到了五成左右。其中地下二層有餐飲商家108家，地上一層有30家，地上三層有2家，地上四層有16家，地上五層有5家，所有餐飲店鋪加起來近170家。「除了餐飲，開發商也引入了臺北純K，娛樂商鋪的進駐對整體人氣的提升也有較大作用。」
業內人士指出，從提高租金水平、增加購物中心效益的角度來講，購物中心提高餐飲比例實屬無奈之舉。「一般來講，一個新的購物中心需要靠餐飲業、娛樂業來帶熱帶旺。一旦購物中心的人氣上升之後，購物中心內的餐飲店鋪便會被租金更高的服飾、百貨替代。正大廣場、龍之夢廣場、來福士廣場、港匯廣場都經歷了這樣一個過程。」復旦大學房地產研究所所長蔡為民教授對《地產品》表示。
他還以正大廣場為例，十幾年前正大廣場剛開業之時，商鋪的空置率一度達到40%。後來開發商先後引入卜蜂蓮花和一些餐飲品牌，帶旺了人氣之後，不少服飾百貨商家才紛紛入駐。「如今正大廣場餐飲、零售齊頭並進，是一個很好的範例。」
對此，孫榮表示贊同，他表示「日月光一大硬傷是在初期建築時放棄了電影院的建設，因此，客流整體的帶動仍較為有限。目前的餐飲店面雖然能對客流量起到較大的帶動作用，但是餐飲的租金承受能力畢竟有限。一般來說，一個成熟商圈最終的租金收益重點還是在百貨、服飾等零售業上，從這個角度來看，日月光只是調整了餐飲娛樂，而在吸引零售商家入駐上並沒有動太多腦筋，很可能只能淪為田子坊的配套餐飲場所。」
張宏偉還提醒說，雖然餐飲項目可以拉動人氣，但是如果新上的餐飲項目特色不夠、經驗不足或者檔次不夠，不一定能夠經營好。這勢必也將會影響日月光商圈的知名度。因此他建議，日月光目前最應該做的是打造商圈特色，否則再多的調整都無法逆轉目前形勢。
商住遇冷
據了解，日月光伯爵居項目分為三部分，除了日月光購物中心廣場之外，還有一幢寫字樓對外租賃以及兩幢酒店式公寓對外出售。由於日月光購物中心呈現冷熱分化的兩極態勢，其對寫字樓的出租和酒店公寓的出售並沒有起到應有的拉動作用。
根據王利的介紹，日月光伯爵居兩幢酒店式公寓自2011年年初開賣，一共推出房源360餘套，目前仍有100套在售。其中精裝房售價60000元/平方米，毛坯房售價55000元/平方米。不過，我們在網上房地產查詢該項目的銷售情況時，發現與他所述有較大出入。網上房地產顯示該項目目前售出僅有110套，目前仍有283套房源可供銷售。2012年12月該項目僅成交三套。
據悉，該項目有72-167平方米不等的戶型供應，其中62平方米的小戶型已經賣完，剩餘的戶型房源中均存在不少「硬傷」。以72平方米的戶型為例，其房間均朝北，沒有朝南房間；而104平方米和167平方米的戶型則不夠方正，裡面有一個房間需要拐角後才能到達。「我們推出了一些特價房，不過這段時間來看的人還是挺少的。」王利無奈地表示。
除了酒店式公寓銷售遇阻之外，自2012年6月起對外招租的寫字樓部分也一直不溫不火。根據該項目租賃中心的徐小姐介紹，寫字樓部分可供出租的面積140平方米起租，每天出租的費用為8元/平方米，除此之外，每天的物業費用則達到30元/平方米。「目前出租率已經接近40%了，低樓層已經出租完畢，高樓層還有很大選擇餘地。」
我們在現場看到目前入駐公司的名單上顯示僅有6家公司入駐，其中最大的是美國友邦保險有限公司上海分公司，該公司租了一整層，除此之外，其它入駐辦公的公司規模都相對較小。
對此，孫榮表示，一個綜合體項目，其各個產品之間必然會存在相互影響。「一般而言，商業會帶動住宅的銷售和溢價，而寫字樓則會為商業部分帶來更多的消費力。日月光出現這樣的情況，其實還是開發商在推盤順序或者考慮核心產品時出現了偏差。」
張宏偉則提醒，開發商搶到好地塊，如果沒有雄厚的開發運作經驗，也難以保證獲得長期的租金收益，日月光的「教訓」值得注意。
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