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在正式開始今天的文章之前，先給大家看一組圖片：
這是北京某二手樓盤春季和秋季實景拍攝圖。
大家不妨來猜一下，要想在該小區買套房子，需要準備多少毛爺爺？或者更直接一點，大家猜一下該樓盤的單價：
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好了，公布一下答案：
該樓盤4月份均價2.7萬。
驚不驚喜，意不意外？
什麼？在我大北京，單價不上3萬的樓盤，綠化、園林、水系、布景竟然能做到如此精緻？這怕不是在「農家樂蔚然成風」的延慶懷柔密雲平谷吧。
非也！
不賣關子，直接告訴你——
圖片中的樓盤位於房山，為了避免做廣告的嫌疑，本篇中筆者不會公布樓盤的名字。
該樓盤建成於2011年，建築形態為洋房、疊拼、小高。戶型種類很豐富，從60多平的一居到300多平的複式，應有盡有。
至於價格方面，還是那套最簡單的邏輯——小戶型單價高，大戶型單價低。
60多平的一居，單價在3-3.5萬，而200平以上的大戶型，單價基本在2-2.3萬，個別超大戶型，單價不足兩萬。
一套60多平的小戶型，總價200萬就可以拿下。放到兩三年前，這簡直是不敢想像的。
2018年初，北京除了四個遠郊區之外，最低上車門檻為200萬（保障性住房、小產權房、商辦類住房不在我們的討論範圍之內）。
當時的200萬，只能買到房山燕山、周口店；順義老城區、昌平老城區等一些偏遠區域的老破小，還有一些犄角旮旯地方的新盤，比如通州與廊坊、天津三地交界處的某盤、大興採育、魏善莊某盤、房山竇店某盤......
至於破舊到什麼程度、偏遠到什麼程度，大家可以直接看2018年的那篇文章《首付70萬，北京剛需，這裡還有你能上的車》。
現如今總價200萬，除了東西城、海澱之外，可以買到北京任何區域的二手房。不僅能買到，而且還有得挑。像上文中那種品質很不錯的次新盤，在房山、昌平、順義、門頭溝還有很多。
對北京總價200萬之內房源感興趣的朋友，可以查看之前的文章《總價200萬，在北京能買到什麼房子》（上下篇）。
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3月，房山二手房均價3.09萬，除了四個「農家樂」之外，是北京所有區域中價格最低的。
這是3月份房山各板塊二手房均價圖：
除了中心區長陽之外，其他區域均價不到三萬。
也許你會說，房山那麼偏遠的地方，不到三萬不是很正常嗎？
房山很遠是沒錯，但是人家好歹也有地鐵，論交通通達性，怎麼著也比懷柔強吧。
可是，懷柔二手房均價比房山還高一點呢。
如果同樣的價格，你會買哪裡？
上文圖片中所示樓盤，位於房山閻村，該區域有不少品質樓盤，比如天恆樂活城、樂活家園、綠城百合公寓。如果買小戶型的話，（總價）200萬是絕對沒問題的。
▼天恆樂活城
2017年，天恆樂活城均價3.6萬，現如今2.8萬；綠城百合公寓，和它情況類似，兩個盤下跌幅度基本在25%左右。
也就是說，現在200萬能買到的房子，在三年前至少需要250萬；現在300萬能買到的房子，三年前至少需要375萬；現在400萬能買到的房子，三年前至少需要500萬......
然而，這些臨地鐵的次新品質盤，跌幅還算小的，至於那些不臨地鐵的老破小，跌幅都在30%以上，比如竇店、城關等等。不但跌幅大，而且不好出手。
一位竇店的業主想把自家房子置換到主城區，房子掛出去三個月，就只有一位客戶來看過房，所以他準備把掛牌價往下降一點。
「房子買了兩年多，不但一分錢沒漲，還降了大幾十萬，雖然當初買這裡主要是想以後養老用，可眼看著首付都快跌沒了，根本沒心情養老」
是啊，這三年來，房山的業主太慘了。哦不，整個北京的業主都太慘了，尤其是2017年初恐慌性入場的那批業主。
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放到整個北京市場來看，房山的跌幅還是相對較大的，這主要是因為：
第一，房山離主城區太遠、通勤不便；
第二，配套不全；
從交通方面來看，目前房山只有燕房線和房山線兩條地鐵線路，靠地鐵通勤還是很不方便，除非你在房山本地或者豐臺的總部基地上班。
筆者親測了從國貿坐地鐵到房山閻村，單程需要兩小時十分鐘，所以，如果在東三環上班的話，靠地鐵通勤基本不現實。
不過，據閻村的業主們說，那裡有到中關村的大巴車，單程45分鐘就到了。
第三，房山缺乏優質的教育及醫療資源。
東西城的老破小之所以抗跌，是因為它們有優質學區的加持。房山雖然有北京四中、北京小學、黃城根小學等名校分校，但教育水平和總校完全不能相提並論，市場最終還是選擇用腳投了票。
那麼，如今房價在低位的房山，值得入手嗎？
如果投資的話，筆者始終不建議。不但不建議，之前入手了房山的投資客，如果遇到反彈的機會，筆者勸你儘快出手離場。
對於房山、豐臺等地的剛需群體來說，可以適當考慮。畢竟，房山的綠化還是蠻高的，極目遠望，全是大塊大塊的綠化用地。
尤其是青龍湖區域，生態環境更是沒話說。
當然，除了環境好、綠化高、房價低之外，房山也有很多缺點，比如城市界面落後，缺乏大型商超配套（長陽除外）。
▼閻村城市界面
對於喜歡繁華熙攘的年輕人來說，可能會感覺很不習慣。