湖南華升集團公司 與嶽陽華一房地產開發有限責任公司 共有土地及地上附著物 資產評估報告書 沃克森評報字[2013]第0001號 沃克森(北京)國際資產評估有限公司湖南分公司 二O一三年三月四日 目錄 註冊資產評估師聲明 ............................................................................................. 1 (摘要) ...................................................................................................................... 2 資產評估報告 ......................................................................................................... 5 一、緒言 ................................................................................................................. 5 二、委託方、產權持有單位概況及其他評估報告使用者 ................................. 5 三、評估目的 ......................................................................................................... 6 四、評估對象和範圍 ............................................................................................. 6 五、價值類型及其定義 ......................................................................................... 8 六、評估基準日 ..................................................................................................... 8 七、評估依據 ......................................................................................................... 9 八、評估方法 ....................................................................................................... 10 九、評估程序實施過程及情況 ........................................................................... 11 十、評估假設 ....................................................................................................... 11 十一、評估結論 ................................................................................................... 14 十二、特別事項說明 ........................................................................................... 15 十三、評估報告使用限制說明 ........................................................................... 17 十四、評估報告日 ............................................................................................... 17 評估報告籤字蓋章頁 ............................................................................................18評估報告附件 ....................................................................................................... 19 註冊資產評估師聲明 湖南華升集團公司： 沃克森(北京)國際資產評估有限公司湖南分公司(以下簡稱「沃克森」或我公司)接受貴公司的委託，委派評估人員對湖南華升集團公司與嶽陽華一房地產開發有限責任公司共有土地及地上附著物於評估基準日2012年11月30日的市場價值進行評估，針對本評估報告特作如下聲明： 一、註冊資產評估師在執行本資產評估業務中，遵循了相關法律法規和資產評估準則，恪守了獨立、客觀和公正的原則。根據註冊資產評估師在執業過程中掌握的事實，在我們認知的最大能力範圍內，評估報告陳述的事項是客觀的，並對評估結論合理性承擔相應的法律責任。 二、評估對象涉及的資產申報表及相關法律權屬資料由委託方、產權持有單位提供並經其籤章確認；提供必要的資料並保證所提供資料的真實性、合法性、完整性及恰當使用評估報告是委託方和相關當事方的責任。 三、註冊資產評估師與評估報告中的評估對象無利益關係，與相關當事方無利益關係，對相關當事方不存在偏見。 四、註冊資產評估師及項目組成員已對評估報告中的評估對象進行抽查；我們已對評估對象的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象法律權屬資料進行必要的查驗，但我們對評估對象的法律權屬不做任何形式的保證；對查驗過程中發現的問題，我們已提請企業完善產權，並對發現的問題進行了披露。 五、註冊資產評估師具備評估業務所需的執業資質和相關專業評估經驗。 六、本報告中的分析、判斷受評估報告中假設和限定條件的限制，評估結論僅在評估報告設定的評估假設和限制條件下成立。評估報告使用者應當充分關注評估報告中載明的特別事項說明、評估假設和限定條件及其對評估結論的影響。 七、註冊資產評估師對評估對象的價值進行估算並發表的專業意見，是經濟行為實現的參考依據，不應視為評估目的實現的價格保證，評估機構和註冊資產評估師並不承擔相關當事人決策的責任。本報告及其所披露的評估結論僅限於評估報告載明的評估目的，僅在評估報告使用有效期限內使用，因使用不當造成的後果與評估機構和註冊資產評估師無關。 八、本報告未考慮評估對象及納入本次評估範圍的資產在評估目的實現時尚應承擔的交易所產生的費用和稅項等可能影響其價值的因素，也未對各類資產的評估增、減值額作任何納稅考慮；委託方在使用本報告時，應當仔細考慮稅負問題並按照國家有關規定處理。 九、本次評估以評估基準日有效的價格標準為取價標準，評估報告使用者應當根據評估基準日後資產狀況和市場變化情況合理確定評估報告使用期限，在資產實際作價時給予充分考慮，進行相應調整。 湖南華升集團公司與嶽陽華一房地產開發有限責任公司 共有土地及地上附著物 資產評估報告書 (摘要) 沃克森評報字[2012]第0001號 重要提示 以下內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和 合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文 一、緒言 沃克森(北京)國際資產評估有限公司湖南分公司接受湖南華升集團公司的委託，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，採用成本法和現行市價法，按照必要的評估程序，對湖南華升集團公司與嶽陽華一房地產開發有限責任公司共有土地及地上附著物在2012年11月30日的市場價值進行了評估，現將資產評估情況報告如下： 二、委託方及產權持有單位 委託方：湖南華升集團公司 產權持有單位：湖南華升集團公司、嶽陽華一房地產開發有限責任公司 三、評估目的 湖南華升集團公司擬轉讓其擁有的與嶽陽華一房地產開發有限責任公司共同持有的嶽市國用(2011)第00001號、嶽市國用(2011)第00004號土地及地上附著物的20%份額，本次對該土地及地上附著物進行評估，為委託方從事上述經濟行為提供價值參考。 四、評估對象和範圍 本次評估對象為湖南華升集團公司與嶽陽華一房地產開發有限責任公司共同持有的嶽市國用(2011)第00001號、嶽市國用(2011)第00004號土地及地上附著物的市場價值。 評估範圍為湖南華升集團公司與嶽陽華一房地產開發有限責任公司共同持有的嶽市國用(2011)第00001號、嶽市國用(2011)第00004號土地及地上附著物，包括土地使用權、房屋建(構)築物、綠化(樹木)。其中土地使用權2宗，土地面積270,271.00平方米，房屋建(構)築物17項，建築面積13,065.41㎡，綠化(樹木)1,485株。 註：土地使用權由湖南華升集團公司另行委託沃克森（北京）國際房地產土地評估有限公司評估。沃克森（北京）國際房地產土地評估有限公司出具了（京）沃克森【2013】（估）字第102號《土地估價報告》，土地使用權評估價值為27,302.75萬元。湖南華升集團公司委託本公司將土地使用權評估價值匯總入本資產評估報告中。 五、評估基準日 本項目資產評估基準日為2012年11月30日。 六、評估方法 本次評估採用成本法和現行市價法。 七、價值類型 本次評估的價值類型為市場價值。 八、評估結論 於評估基準日2012年11月30日，湖南華升集團公司與嶽陽華一房地產開發有限責任公司共有土地及地上附著物評估價值為28,560.22萬元(人民幣大寫金額為：貳億捌仟伍佰陸拾萬貳仟貳佰元整)。 本評估報告僅供委託方擬轉讓其擁有的與嶽陽華一房地產開發有限責任公司共同持有的嶽市國用(2011)第00001號、嶽市國用(2011)第00004號土地及地上附著物的20%份額這一經濟行為提供價值參考，不應當被視為是對被評估資產和本次評估對象可實現價格的保證。建議委託方和相關當事方在參考分析評估結論的基礎上，結合資產轉讓方案、考慮評估基準日至經濟行為實施日的各種影響因素，合理進行決策。 報告使用者在使用本報告的評估結論時，請注意如下特別事項說明，並關注本報告正文中第十二項「特別事項說明」對評估結論的影響；並關注評估結論成立的評估假設及前提條件： 1、納入本次評估範圍房屋建（構）築物共17項，其中房屋建築物16項，建築面積13,020.41平方米；構築物1項，建築面積45平方米。 房屋建築物16項，其中尚未辦理房屋所有權證的房屋9項，建築面積6,796.89平方米，包括機修下料間、成品庫2、亞麻、空調房、辦公室、廠房、油庫、興業辦公樓、溫室；已辦理房屋所有權證的房屋7項，建築面積6,223.52平方米，包括汽車修配間、機修翻砂車間、機修車間、冷凍站、成品庫1、油庫1、加油站，證載所有權人為湖南洞庭薴麻紡織印染廠，截止評估基準日尚未辦理過戶。 構築物1項，為汽車臺，位於湖南洞庭薴麻紡織印染廠廠區內，建成於1985年1月，磚混結構，長15米，寬3米。 納入本次評估範圍內的綠化包括1,485株樹木，其中嶽市國用(2011)第00001號土地上樹木794株，主要樹種為香樟和法國冬青，嶽市國用(2011)第00004號土地上樹木691株，主要樹種為香樟、廣玉蘭、杜英、水杉、桂花、雪松、海桐球和法國梧桐等觀賞樹木。 湖南華升集團公司、嶽陽華一房地產開發有限責任公司承諾本次評估範圍內的所有房屋建（構）築物及綠化的所有權人屬湖南華升集團公司、嶽陽華一房地產開發有限責任公司共同所有，申報的房屋建（構）築物面積及綠化（樹木）株數無誤，不存在權屬糾紛或潛在糾紛等有損產權主體完整的事項，無抵押、擔保等權利受到限制以及任何對資產價值產生影響的情形，並對此承擔相應的責任。 2、土地使用權由湖南華升集團公司另行委託沃克森（北京）國際房地產土地評估有限公司評估。沃克森（北京）國際房地產土地評估有限公司出具了（京）沃克森【2013】（估）字第102號《土地估價報告》，土地使用權評估價值為27,302.75萬元。湖南華升集團公司委託本公司將土地使用權評估價值匯總入本資產評估報告中。 土地估價結果一覽表（摘要） 編號 土地使用 證編號 宗地位臵 土地使用權年限（年） 土地面積(m2) 單位面積地價(元/m2) 總地價 (萬元) 1 嶽市國用（2011）第00001號 洞庭薴麻紡織印染廠廠區 66.44年 104,258.00 993 10,352.82 2 嶽市國用（2011）第00004號 湖南華升洞庭麻業有限公司生產區大院內 66.44年 166,013.00 1021 16,949.93 3 合 計 270,271.00 27,302.75 按照有關資產評估現行規定，本評估報告結論使用有效期一年，自評估基準日起計算。超過一年，需重新進行資產評估。 [本頁以下無正文] 湖南華升集團公司與嶽陽華一房地產開發有限責任公司 共有土地及地上附著物 資產評估報告書 (正文) 沃克森評報字[2012]第0001號 一、緒言 湖南華升集團公司： 沃克森(北京)國際資產評估有限公司湖南分公司接受湖南華升集團公司的委託，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，採用成本法和現行市價法，按照必要的評估程序，對湖南華升集團公司與嶽陽華一房地產開發有限責任公司共有土地及地上附著物在2012年11月30日的市場價值進行了評估，現將資產評估情況報告如下： 二、委託方、產權持有單位概況及其他評估報告使用者 (一)委託方 名稱：湖南華升集團公司 住所：長沙市天心區芙蓉中路三段420號 法定代表人：劉政 註冊資本：人民幣貳億陸仟壹佰貳拾肆萬元整 經濟性質：全民所有制 成立日期：1988年3月12日 工商註冊號：430000000065396 經營方式：銷售、生產、服務 經營範圍：主營授權範圍內的國有資產經營、管理、投資及企業兼併、收購；經銷日用百貨、紡織品、日用雜品、工藝美術品、薴麻原料；提供倉儲、紡織生產科研及諮詢服務。 (二)產權持有單位一 名稱：湖南華升集團公司 住所：長沙市天心區芙蓉中路三段420號 法定代表人：劉政 註冊資本：人民幣貳億陸仟壹佰貳拾肆萬元整 經濟性質：全民所有制 成立日期：1988年3月12日 工商註冊號：430000000065396 經營方式：銷售、生產、服務 經營範圍：主營授權範圍內的國有資產經營、管理、投資及企業兼併、收購；經銷日用百貨、紡織品、日用雜品、工藝美術品、薴麻原料；提供倉儲、紡織生產科研及諮詢服務。 (三)產權持有單位二 名稱：嶽陽華一房地產開發有限責任公司 住所：嶽陽市嶽陽樓區北環路洞紡文化樓 法定代表人：劉政 註冊資本：人民幣叄仟萬元整 實收資本：人民幣叄仟萬元整 公司類型：有限責任公司 成立日期：2002年6月18日 經營期限：2002年6月18日至2020年6月17日 工商註冊號：430600000000883 經營範圍：憑《房地產開發企業資質證書》從事房地產開發經營。 (四)委託方以外的其他評估報告使用者 本評估報告僅供委託方使用於本評估目的。除國家法律、法規另有規定外，任何未經評估機構和委託方確認的單位或個人不能由於得到評估報告而成為評估報告使用者。 三、評估目的 湖南華升集團公司擬轉讓其擁有的與嶽陽華一房地產開發有限責任公司共同持有的嶽市國用(2011)第00001號、嶽市國用(2011)第00004號土地及地上附著物的20%份額，本次對該土地及地上附著物進行評估，為委託方從事上述經濟行為提供價值參考。 四、評估對象和範圍 (一)評估對象、範圍 本次評估對象為湖南華升集團公司與嶽陽華一房地產開發有限責任公司共同持有的嶽市國用(2011)第00001號、嶽市國用(2011)第00004號土地及地上附著物的市場價值。 評估範圍為湖南華升集團公司與嶽陽華一房地產開發有限責任公司共同持有的嶽市國用(2011)第00001號、嶽市國用(2011)第00004號土地及地上附著物，包括土地使用權、房屋建(構)築物、綠化(樹木)。其中土地使用權2宗，土地面積270,271.00平方米，房屋建(構)築物17項，建築面積13,065.41㎡，綠化(樹木)1,485株。 嶽市國用(2011)第00001號、嶽市國用(2011)第00004號土地使用權人原為湖南洞庭薴麻紡織印染廠，後湖南洞庭薴麻紡織印染廠進行改制，根據湖南省國土資源廳、湖南省財政廳湘國土資函(2008)254號《關於湖南洞庭薴麻紡織印染廠改制第二批土地估價報告備案和土地資產處臵方案的批覆》，對上述兩宗土地(含地上附著物)經評估後採用招拍掛方式進行出讓，2008年10月湖南華升集團公司與嶽陽華一房地產開發有限責任公司聯合取得上述兩宗土地(含地上附著物)，其中湖南華升集團公司佔20%，嶽陽華一房地產開發有限責任公司佔80%。 截止評估基準日，嶽市國用(2011)第00001號、嶽市國用(2011)第00004號土地的土地使用權人為湖南華升集團公司與嶽陽華一房地產開發有限責任公司。湖南華升集團公司與嶽陽華一房地產開發有限責任公司承諾上述土地所對應的地上附著物的權屬也為湖南華升集團公司與嶽陽華一房地產開發有限責任公司按土地份額共同所有。 註：土地使用權由湖南華升集團公司另行委託沃克森（北京）國際房地產土地評估有限公司評估。沃克森（北京）國際房地產土地評估有限公司出具了（京）沃克森【2013】（估）字第102號《土地估價報告》，土地使用權評估價值為27,302.75萬元。湖南華升集團公司委託本公司將土地使用權評估價值匯總入本資產評估報告中。 (二)評估範圍內資產情況及特點 1、房屋建(構)築物 納入本次評估範圍房屋建（構）築物共17項，其中房屋建築物16項，建築面積13,020.41平方米；構築物1項，建築面積45平方米。 房屋建築物16項，其中尚未辦理房屋所有權證的房屋9項，建築面積6,796.89平方米，包括機修下料間、成品庫2、亞麻、空調房、辦公室、廠房、油庫、興業辦公樓、溫室；已辦理房屋所有權證的房屋7項，建築面積6,223.52平方米，包括汽車修配間、機修翻砂車間、機修車間、冷凍站、成品庫1、油庫1、加油站，證載所有權人為湖南洞庭薴麻紡織印染廠，截止評估基準日尚未辦理過戶。 構築物1項，為汽車臺，無需辦理所有權證。 上述房屋建（構）築物所佔用的土地為湖南華升集團公司、嶽陽華一房地產開發有限責任公司共同產權。湖南華升集團公司、嶽陽華一房地產開發有限責任公司承諾本次評估範圍內的所有房屋建（構）築物的所有權人屬湖南華升集團公司、嶽陽華一房地產開發有限責任公司共同所有，申報的面積無誤，不存在權屬糾紛或潛在糾紛等有損房屋建（構）築物產權主體完整的事項，無抵押、擔保等權利受到限制以及任何對資產價值產生影響的情形，並對此承擔相應的責任。 2、綠化(樹木) 納入本次評估範圍內的綠化包括1,485株樹木，其中嶽市國用(2011)第00001號土地上樹木794株，主要樹種為香樟和法國冬青，嶽市國用(2011)第00004號土地上樹木691株，主要樹種為香樟、廣玉蘭、杜英、水杉、桂花、雪松、海桐球和法國梧桐等觀賞樹木。上述樹木大都為1984年至1986年間栽種，至評估基準日各樹種生長態勢較好。 3、土地使用權 納入本次評估範圍的土地使用權共2宗，明細如下： 序號 土地權證編號 土地位臵 使用權類型 土地用途 登記終止日期 開發程度 面積(m2) 1 嶽市國用（2011）第00001號 洞庭薴麻紡織印染廠廠區 出讓 住宅 2079/4/22 五通未平 104,258.00 2 嶽市國用（2011）第00004號 湖南華升洞庭麻業有限公司生產區大院內 出讓 住宅 2079/4/22 五通一平 166,013.00 具體評估範圍以產權持有單位提供的資產評估申報表為準，未考慮產權持有單位提供資產評估申報表範圍外可能存在的資產。委託方及產權持有單位承諾，申報評估的資產範圍與經濟行為涉及的範圍一致，未重未漏，不存在影響評估價值的任何限制。 五、價值類型及其定義 根據評估目的和評估對象的特點，考慮市場條件及評估對象的使用等並無特別限制和要求，因此確定本次評估結論的價值類型為市場價值。 本次是在資產持續使用假設前提下評估湖南華升集團公司與嶽陽華一房地產開發有限責任公司共同持有的嶽市國用(2011)第00001號、嶽市國用(2011)第00004號土地及地上附著物在基準日的市場價值。市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。 六、評估基準日 本項目資產評估基準日為2012年11月30日。評估基準日系由委託方確定，確定的理由是評估基準日有利於評估目的實現。 七、評估依據 本次資產評估工作中所遵循的法規依據、具體行為依據、產權依據和取價依據包括： (一)主要法律法規 1、《國有資產評估管理辦法》國務院第91號令； 2、《國有資產評估管理辦法施行細則》國家國有資產管理局國資辦發[1992]36號； 3、《國務院辦公廳轉發財政部關於改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作意見的通知》國務院辦公廳國辦發[2001]102號； 4、《國有資產評估管理若干問題的規定》財政部第14號令； 5、《國有資產評估項目備案管理辦法》財政部財企[2001]802號； 6、《企業國有資產評估管理暫行辦法》國務院國資委第12號令； 7、《關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》國資委產權[2006]274號； 8、《關於企業國有資產評估報告審核工作有關事項的通知》國資產權[2009]941號； 9、《企業國有資產監督管理暫行條例》國務院第378號令； 10、《中華人民共和國物權法》； 11、《中華人民共和國城市房地產管理法》； 12、《中華人民共和國土地管理法及其實施條例》； 13、其他與資產評估有關的法律法規。 (二)準則依據 1、《資產評估準則-基本準則》財企[2004]20號； 2、《資產評估職業道德準則-基本準則》財企[2004]20號； 3、《資產評估價值類型指導意見》中評協[2007]189號； 4、《註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》會協[2003]18號； 5、《資產評估準則-評估報告》中評協[2011]230號； 6、《資產評估準則-評估程序》中評協[2007]189號； 7、《資產評估準則-業務約定書》中評協[2011]230號； 8、《資產評估準則-工作底稿》中評協[2007]189號； 9、《資產評估準則-不動產》中評協[2007]189號； 10、《企業國有資產評估報告指南》中評協[2011]230號等。 (三) 經濟行為文件 1、湖南華升集團公司會議紀要； 2、《資產評估業務約定書》。 （四）產權證明文件、重大合同協議 1、營業執照、組織機構代碼證、企業章程、驗資報告； 2、房屋所有權證，土地使用權證、土地出讓合同； 3、湖南省國土資源廳、湖南省財政廳湘國土資函(2008)254號《關於湖南洞庭薴麻紡織印染廠改制第二批土地估價報告備案和土地資產處臵方案的批覆》； 4、其他產權證明文件。 (五)採用的取價標準依據 1、房地產估價規範(GB/T50291-1999)； 2、嶽陽市房屋重臵價格標準（2011）； 3、《嶽陽市建設工程造價》2012年第6期； 4、《房屋完損等級及評定標準》(城鄉建設環境保護部)； 5、工程建材價格網嶽陽市2012年第五期主材價和嶽陽市2011年第三期主材價； 6、《關於發布2010年湖南省建設工程人工工資單價的通知》(湘建價[2009]396號)； 7、《關於發布湖南省各市州建設工程人工工資單價的通知》(湘建價[2012]237號)； 8、苗木報價-園林在線等網站等。 (六)參考資料 1、評估基準日資產評估明細表； 2、國債利率、銀行貸款利率等價格資料； 3、其他與評估有關的資料等。 八、評估方法 針對本次評估範圍的資產特點，結合本次評估目的，分別採用以下方法進行評估： 1、房屋建(構)築物的評估 房產的建築面積、建築結構、購建日期均以產權持有單位提供的相關產權證明材料為依據。 對房屋建築物採用成本法進行評估，評估值=重臵全價×綜合成新率。 ①重臵全價的確定 建築物的重臵全價採用當地政府公布的房屋重臵價格經過修正調整後計算。 ②綜合成新率的確定 綜合成新率=理論成新率×40%+現場調查成新率×60% 其中：理論成新率=(經濟耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100% 建築物現場調查成新率：對主要建築物查閱取得的相關資料，了解其歷年來的維修、管理情況，並經現場調查後，分別對建築物的結構、裝修、設備三部分進行打分，填寫成新率的現場調查表，計算出這些建築物的現場調查成新率； 對於單價價值小、結構相對簡單的建築物，採用年限法確定成新率。 ③評估值的計算 評估值=重臵全價×綜合成新率 2、綠化(樹木)的評估 評估範圍內的綠化主要為嶽市國用(2011)第00001號、嶽市國用(2011)第00004號土地上的樹木，主要樹種為香樟、法國冬青、廣玉蘭、杜英、水杉、桂花、雪松、海桐球和法國梧桐等觀賞樹木，栽種時間為1984年至1986年間。 上述觀賞樹木的價值主要是通過市場交易來實現的，而且用途單一，不由成本及其他因素來決定。因此，本次評估對觀賞樹木採取現行市價法進行評估。 現行市價法是以市場相同觀賞樹木(參照物)的現行市場價為比較基礎，用因素差異作調整來估算評估價值的方法。即委估對象的評估單價，以評估基準日市場上同類型或相近觀賞樹木(參照物)的市場實際平均單價為依據，並結合委估對象的評估目的、地理位臵、運輸條件、市場環境、評估時點等因素差異作調整確定。 3、土地使用權的評估 本機構僅對地上附著物進行評估，評估範圍內的土地使用權由湖南華升集團公司另行委託沃克森（北京）國際房地產土地評估有限公司進行評估，湖南華升集團公司委託本公司將土地使用權評估價值匯總入本資產評估報告中。 沃克森（北京）國際房地產土地評估有限公司選擇評估方法過程如下： 由於近期當地住宅用地交易市場案例較多，可以找到與估價對象相似的交易案例，因此可採用市場比較法；委估宗地為雖未開發，但沒有具體規劃指標，採用剩餘法進行評估，在預測未來收益、成本時存在較大的不確定性；因企業土地收益難以單獨估算，無法確定土地的客觀純收益，無法採用收益法。 評估人員通過實地勘察，在確定估價原則的基礎上，根據評估目的和委估宗地的實際情況，委估宗地1、宗地2均位於嶽陽市基準地價覆蓋範圍之內，故可採用基準地價修正法進行測算 。 綜上所述,本次估價採用基準地價係數修正法、市場比較法進行評估。然後比較兩種方法評估結果,採用平均的方法確定最終評估結果。 九、評估程序實施過程及情況 根據國家有關部門關於資產評估的規定，按照我公司與湖南華升集團公司籤定的資產評估業務約定書，評估人員對資產進行實地查看，取得相關的產權證明文件複印件，以及我們認為有必要實施的其他評估程序。資產評估的詳細過程如下： (一)接受委託階段 在接受項目委託前，項目負責人首先： 1、了解評估目的、評估對象及範圍； 2、了解產權持有單位的資產類型、特點及分布情況； 3、根據了解的情況編制評估計劃。 初步了解項目情況後，我公司與委託方籤定了評估業務約定書，明確了評估目的、評估對象及範圍和評估基準日。 (二)清查核實階段 1、項目培訓階段 針對本項目特點，為了保證質量，確保評估技術方案的貫徹落實，我們對參與本項目的評估人員進行培訓；主要內容為：項目基本背景及情況、項目組織及時間安排、明細表審核要點、現場清查工作的要點及具體要求、各類資產的評估方法、各級審核要求、報告體例要求、電子文檔的規範要求、工作底稿的要求、各級人員職責、項目協調機制、工作紀律等內容。以明確項目情況及總體要求，並確保在企業資產申報過程中對有關共性問題解釋的一致性。 評估人員根據項目統一要求指導產權持有單位清查資產，填報資產評估申報表、準備評估資料。 2、現場清查階段 在企業如實申報資產並對委估資產進行全面自查的基礎上，評估人員對納入評估範圍內的資產進行了抽查核實。 資產清查工作主要包括： (1)評估對象真實性和合法性的查證 根據產權持有單位提供的資產評估申報明細表，評估人員到實物現場進行了抽查核實，以確定其客觀存在。 (2)評估資料的收集 向企業提交與本次評估相關的資料清單，指導企業進行資料收集和準備。 (三)評定估算階段 評估人員依據評估各項準則及國家相關的法律法規，結合委估資產情況及評估資料收集情況確定評估方法，根據各類資產的作價方案，明確評估參數和價格標準，收集相關作價資料，進行評定估算工作。 (四)匯總階段 項目組完成初稿，最終匯總確定評估結果。 (五)審核階段 完成評估初步結果後，按照我公司內部覆核程序，對項目組提供的評估明細表、評估說明、評估報告及相關的工作底稿進行了全面審核並提出具體的審核修改意見和建議。 各級審核工作結束後，項目組根據各級審核意見和建議對評估明細表、評估說明、評估報告進行了相應的修改、補充和完善，覆核通過後我公司將評估報告徵求意見稿提供給委託方交換意見。 (六)出具報告階段 在將評估結果與委託方溝通後於2013年3月4日正式出具評估報告。 十、評估假設 (一)基本假設 1、公開市場假設：公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件，以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場是指充分發達與完善的市場條件，是一個有自願的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自願的、理智的而非強制的或不受限制的條件下進行的。 2、持續使用假設：該假設首先設定被評估資產正處於使用狀態，包括正在使用中的資產和備用的資產；其次根據有關數據和信息，推斷這些處於使用狀態的資產還將繼續使用下去。持續使用假設既說明了被評估資產所面臨的市場條件或市場環境，同時又著重說明了資產的存續狀態。具體包括在用續用；轉用續用；移地續用。在用續用指的是處於使用中的被評估資產在產權發生變動或資產業務發生後，將按其現行正在使用的用途及方式繼續使用下去。轉用續用指的是被評估資產將在產權發生變動後或資產業務發生後，改變資產現時的使用用途，調換新的用途繼續使用下去。移地續用指的是被評估資產將在產權發生變動後或資產業務發生後，改變資產現在的空間位臵，轉移到其他空間位臵上繼續使用。根據本次評估目的，假設納入評估範圍內的資產均為在原地按照現行用途持續使用下去。 (二)一般假設 1、國家對產權持有單位所處行業的有關法律法規和政策在預期無重大變化。 2、社會經濟環境及經濟發展除社會公眾已知變化外，在預期無其他重大變化。 3、國家現行銀行信貸利率、外匯匯率的變動能保持在合理範圍內。 4、國家目前的稅收制度除社會公眾已知變化外，無其他重大變化。 5、無其他人力不可抗拒及不可預測因素的重大不利影響。 (三)具體假設 1、對於本次評估報告中被評估資產的法律描述或法律事項(包括其權屬或負擔性限制)，本公司按準則要求進行一般性的調查。除在工作報告中已有揭示以外，假定評估過程中所評資產的權屬為良好的和可在市場上進行交易的；同時也不涉及任何留臵權、地役權，沒有受侵犯或無其他負擔性限制的。 2、對於本評估報告中全部或部分價值評估結論所依據而由委託方及其他各方提供的信息資料，本公司只是按照評估程序進行了獨立審查。但對這些信息資料的真實性、準確性不做任何保證。 3、無瑕疵事項、或有事項或其他事項假設：對企業存在的可能影響資產評估結論的瑕疵事項、或有事項或其他事項，如產權持有單位等有關方面應評估人員要求提供而未提供，而評估人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下，視為被評估企業不存在瑕疵事項、或有事項或其他事項，評估機構及評估人員不承擔相關責任。 4、資料真實、完整假設：是指由產權持有單位提供的與評估相關的財務報表、會計憑證、資產清單及其他有關資料真實、完整。 5、對於本評估報告中價值估算所依據的資產使用方所需由有關地方、國家政府機構、私人組織或團體籤發的一切執照、使用許可證、同意函或其他法律或行政性授權文件假定已經或可以隨時獲得或更新。 6、假設產權持有單位對所有有關的資產所做的一切改良是遵守所有相關法律條款和有關上級主管機構在其他法律、規劃或工程方面的規定的。 7、本評估報告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價值分析的因素都已在我們與產權持有單位之間充分揭示的前提下做出的。 當出現與前述假設條件不一致的事項發生時，本評估結果會失效。 十一、評估結論 於評估基準日2012年11月30日，湖南華升集團公司與嶽陽華一房地產開發有限責任公司共有土地及地上附著物評估價值為28,560.22萬元(人民幣大寫金額為：貳億捌仟伍佰陸拾萬貳仟貳佰元整)。 資產評估結果匯總表 評估基準日：2012年11月30日 產權持有單位：湖南華升集團公司、嶽陽華一房地產開發有限責任公司 金額單位：人民幣萬元 序號 項目 評估價值 一 土地使用權 27,302.75 二 地上附著物 嶽市國用(2011)第00001號土地上 456.00 房屋建(構)築物 31.76 綠化(樹木) 424.24 嶽市國用(2011)第00004號土地上 801.48 房屋建(構)築物 404.13 綠化(樹木) 397.35 序號 項目 評估價值 地 上 附 著 物 合 計 1,257.47 總 計 28,560.22 評估結論詳細情況見資產評估明細表。 本評估報告僅供委託方擬轉讓其擁有的與嶽陽華一房地產開發有限責任公司共同持有的嶽市國用(2011)第00001號、嶽市國用(2011)第00004號土地及地上附著物的20%份額這一經濟行為提供價值參考，不應當被視為是對被評估資產和本次評估對象可實現價格的保證。建議委託方和相關當事方在參考分析評估結論的基礎上，結合資產轉讓方案、考慮評估基準日至經濟行為實施日的各種影響因素，合理進行決策。 十二、特別事項說明 以下事項並非本公司註冊資產評估師執業水平和能力所能評定和估算，但該事項確實可能影響評估結論，本評估報告使用者對此應特別引起注意： (一)對委託方及產權持有單位存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項，在委託時未作特殊說明而評估人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關責任。 (二)由委託方和產權持有單位提供的與評估相關的經濟行為文件、營業執照、產權證明文件、資產明細表及其他有關資料是編制本報告的基礎。委託方及產權持有單位和相關當事人應對所提供的以上評估原始資料的真實性、合法性、準確性和完整性承擔責任。本公司對委託方及產權持有單位提供的有關經濟行為文件、營業執照、產權證明文件等資料進行了獨立審查，但不對上述資料的真實性負責。 (三)中國註冊會計師協會頒布的《註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》中指出，委託方和相關當事人應當提供評估對象法律權屬等資料，並對所提供的評估對象法律權屬資料的真實性、合法性和完整性承擔責任。註冊資產評估師執行資產評估業務的目的是對評估對象價值進行估算並發表專業意見，對評估對象法律權屬確認或發表意見超出註冊資產評估師執業範圍。 (四)評估結論是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行價格。本報告未考慮特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續經營原則等發生變化時，評估結果會失效。 (五)本報告未考慮評估對象及納入本次評估範圍的資產在評估目的實現時尚應承擔的交易所產生費用和稅項等可能影響其價值的因素，也未對各類資產的評估增、減值額作任何納稅考慮；委託方在使用本報告時，應當仔細考慮稅負問題並按照國家有關規定處理。 (六)本次評估中，註冊資產評估師未對各種建（構）築物的隱蔽工程及內部結構(非肉眼所能觀察的部分)做技術檢測，房屋、構築物評估結論是在假定產權持有單位提供的有關工程資料是真實有效的前提下，在未藉助任何檢測儀器的條件下，通過現場調查判斷得出的。 (七) 納入本次評估範圍房屋建（構）築物共17項，其中房屋建築物16項，建築面積13,020.41平方米；構築物1項，建築面積45平方米。 房屋建築物16項，其中尚未辦理房屋所有權證的房屋9項，建築面積6,796.89平方米，包括機修下料間、成品庫2、亞麻、空調房、辦公室、廠房、油庫、興業辦公樓、溫室；已辦理房屋所有權證的房屋7項，建築面積6,223.52平方米，包括汽車修配間、機修翻砂車間、機修車間、冷凍站、成品庫1、油庫1、加油站，證載所有權人為湖南洞庭薴麻紡織印染廠，截止評估基準日尚未辦理過戶。 構築物1項，為汽車臺，位於湖南洞庭薴麻紡織印染廠廠區內，建成於1985年1月，磚混結構，長15米，寬3米。 納入本次評估範圍內的綠化包括1,485株樹木，其中嶽市國用(2011)第00001號土地上樹木794株，主要樹種為香樟和法國冬青，嶽市國用(2011)第00004號土地上樹木691株，主要樹種為香樟、廣玉蘭、杜英、水杉、桂花、雪松、海桐球和法國梧桐等觀賞樹木。 湖南華升集團公司、嶽陽華一房地產開發有限責任公司承諾本次評估範圍內的所有房屋建（構）築物及綠化的所有權人屬湖南華升集團公司、嶽陽華一房地產開發有限責任公司共同所有，申報的房屋建（構）築物面積及綠化（樹木）株數無誤，不存在權屬糾紛或潛在糾紛等有損產權主體完整的事項，無抵押、擔保等權利受到限制以及任何對資產價值產生影響的情形，並對此承擔相應的責任。 (八) 本次評估未考慮綠化(樹木)資產的諸如轉讓、砍伐及林權證等特殊性對評估結果可能產生的影響。 (九) 土地使用權由湖南華升集團公司另行委託沃克森（北京）國際房地產土地評估有限公司評估。沃克森（北京）國際房地產土地評估有限公司出具了（京）沃克森【2013】（估）字第102號《土地估價報告》，土地使用權評估價值為27,302.75萬元。湖南華升集團公司委託本公司將土地使用權評估價值匯總入本資產評估報告中。 土地估價結果一覽表（摘要） 編號 土地使用 證編號 宗地位置 土地使用權年限（年） 土地面積(m2) 單位面積地價(元/m2) 總地價 (萬元) 1 嶽市國用（2011）第00001號 洞庭薴麻紡織印染廠廠區 66.44年 104,258.00 993 10,352.82 編號 土地使用 證編號 宗地位置 土地使用權年限（年） 土地面積(m2) 單位面積地價(元/m2) 總地價 (萬元) 2 嶽市國用（2011）第00004號 湖南華升洞庭麻業有限公司生產區大院內 66.44年 166,013.00 1021 16,949.93 3 合 計 270,271.00 27,302.75 (十)評估基準日後若資產數量發生變化，評估報告使用者應當根據評估基準日後資產變化，在資產實際作價時給予充分考慮，進行相應調整；若資產價格標準發生變化，並對資產評估值產生明顯影響時，委託方應及時聘請評估機構重新確定評估值。 十三、評估報告使用限制說明 (一)評估報告只能用於評估報告載明的評估目的和用途； (二)評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用； (三)評估報告如需報經國有資產監管部門核准或備案，在未經核准或備案前，本評估報告不得被使用； (四)未徵得評估機構同意，評估報告的全部或部分內容不得被摘抄、引用或披露於公開媒體，法律、法規另有規定的除外； (五)當政策調整對評估結論產生重大影響時，應當重新確定評估基準日進行評估； (六)本評估報告結論自評估基準日2012年11月30日起一年內使用有效，超過一年，需重新進行資產評估。 十四、評估報告日 2013年3月4日。 [本頁以下無正文] 評估報告附件 目錄 一、經濟行為文件 二、委託方及產權持有單位營業執照 三、產權持有單位資產產權瑕疵承諾函 四、評估對象涉及的主要權屬證明清單及資料 五、土地使用權評估報告複印件 六、委託方及產權持有單位承諾函 七、資產評估師承諾函 八、資產評估機構營業執照 九、資產評估機構資格證書 十、評估人員名單及其資格證書 十一、資產評估業務約定書 參加本評估項目主要人員名單 項目負責合伙人：王蓋君 項目負責人：伍智紅 房屋建(構)築物及綠化(樹木)：徐一純、周和平 質監部覆核人：婁魁立、王愛萍
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