來源：吉屋網 發布時間：2021-01-13
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很多人會忽略是一個事：國貿在廈門基本不做剛需盤，所有的規劃和戶型都偏向於改善。價格也一直不便宜。國貿璟原可能是國貿廈門試水剛需的第一個項目。備案價更是把區域的價格拉低了近5000元/㎡，估計整個環東項目都在罵娘.......
01
環東真核心，資源高度聚集，但要10年
廈門四大新城的重點發展區域絕對會很好。環東海域同安段有2大高聚集區域：1在美峰和五星酒店群；2在銀城智谷、丙洲島片區。美峰段強在海景開闊，離島內更近，區域還會有一條海底隧道連通翔安東坑灣，背後的村落今年開始也在大面積拆遷。但整塊區域的腹地被天馬山和海夾著，地形受限只能狹長鋪展。
【環東海域三大重點片區】
銀城智谷片區的優勢在於可以短距離聯動整個環灣，包含方特、丙洲島、以及中州板塊。加上周邊下柯、呂厝、頂柯、官潯村等村落都在中遠期拆遷計劃中，未來可以釋放大片可做規劃的土地。而且，板塊背後就是整個同安老城。如果環東海域的定位是一座獨立於島內的新城，那銀城智谷板塊就是交通、產業、文化、商業、旅遊聚焦的中心點。板塊的角色就是環東的杏林灣。
【國貿璟園實地配套示意】
區域定位上高，但太費錢，導致成型慢。目前濱海浪漫線已好；銀城智谷半成型；愛琴海購物公園開工建設，預期2023年開業；中山醫院預期明年完工。小區域內聚集著寫字樓群、運動中心、大型商業、兩個旅遊島，加上後續在規劃中的文化展館等，資源高度聚集。國貿璟原算小版塊最 優的住宅用地，離銀城智谷約300米。考慮到銀城智谷和愛琴海就在邊上，不管6號線還是9號線改線，地鐵都會在這設個點。要不然這麼大代價基建不白費？
【銀城智谷現狀，圖源於網絡，侵刪】
區域的劣勢在於離島內遠，海景面較窄，國貿璟原只有小部分可以看海。周邊工業園太多，影響新城感官。方特依然人氣尷尬，丙洲旅遊島更是遙遙無期。在目前政策下，環東海域獲得的投資已經弱於前幾年，整個板塊預期5年後界面可以改觀很多，但真正成熟需要10年。
02
減價自然減配 原系升不升級看售價
今年9月，國貿原系價值發布，終於不叫天X了。喊著美好升級，但這玩意關鍵看利潤。可以做了些設計的新花樣，但實際用材減配嘛。作為國貿第一個剛需項目，比之前減配還是很明顯的。
減配方式1 園林
【國貿璟原沙盤實拍】
請注意看沙盤之間，整個社區除了中庭部分，大多區域都是直接鋪設便宜的地磚。這點在今年交房的天悅、天峰就有苗頭。正常園林道路都是3米內寬度，邊上草坪和疊層的小灌木。本來樓間距就窄，國貿還在樓中間鋪出雙車道的地磚幹道。除了消防需求的託詞，這一動作就能節省近三分之X的綠化成本。（X是多少你猜）
減配方式2 公共區域
【國貿璟原立面實拍】
國貿之前的作品立面上都很有質感，用的真石漆偏貴，但璟原立面上的塗料價格就難說了。包含示範區呈現出來的公共部分、架空層空間細節度比之前也有刪減。
減配方式3 精裝
和國貿天系精裝項目對比：
1、廚房消毒櫃取消，美名為客戶預留裝洗碗機；
2、客廳空調取消；
3、衛生間鏡櫃變單片鏡子，淋浴玻璃取消；
4、所有房間不再配備衣櫃。
另外，有個不算減配但提升利潤的動作。陽臺變成內陽臺，購房成本增加近十萬。也許，項目最大的升級是：目前作為售樓處門面的大門。
03
樓間距窄 戶型在剛需中較出色
項目樓間距較窄，低樓層會有採光影響。兩梯四戶規劃，兩電梯之間走道間隔很遠，使用起來很不方便。戶型總共4種。80㎡中間套三房一衛；88㎡中間套多一衛；94㎡、114㎡邊套。
【80㎡三房一衛】
優勢：三開間朝南，小面積做3房，有效空間多，無走廊等浪費。
劣勢：不通透；客廳面寬窄，只有3.2米，陽臺小；次臥、廚房採光差。
【94㎡三房兩衛】
優勢：很漂亮的小三房，通透、明亮，動靜分區，空間感蠻好
劣勢：除了空間裡的尺寸都縮小了，也沒啥缺點，主衛對門這種不礙事
【114㎡四房兩衛】
優勢：和上個戶型相似，小四房，不改善，但格局對想要四房的人來說很好。
劣勢：沒贈送，小了點，特別是客廳的面寬和餐廳尺度只有以前普通三房大。
雖然說了缺點，但可以買。很簡單的原因：1、在目前2.5萬元/㎡能買到的一手新盤裡，10年後沒有哪個片區會比這更好。2、有利潤的情況下，比起高地價虧本做的，花的成本還是會多些，畢竟老二在廈門還是有底線的。
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