本文來源：空間秘探（ID:MESPACE007），作者：許柚，題圖來自：視覺中國
7月27日，萬達酒店發展有限公司（以下簡稱萬達酒店）的股份發布公告表示，於當日上午九時整起短暫停止買賣，以待公司刊發重大出售事項公告。
結合萬達酒店發展先前發布的公告稱，預期與2019年同期錄得淨盈利相比，截至6月30日的六個月將錄得顯著淨虧損，補充公告顯示，今年一季度的未經審核綜合收益將錄得不少於40%的跌幅。
這不由讓人猜想，風光一時的萬達酒店，此次緊急停牌是繼2017年以189.55億將旗下74家酒店賣給富力以後，再次「賣身」嗎？
負債百億的萬達商管&艱難的萬達酒店
正如前文我們提到的，萬達一季度虧損明顯。萬達酒店董事會認為，收益下跌主要由3個因素加起來的影響造成，包括新冠疫情、出售項目及項目收益減少。
疫情的影響是全行業的，萬達酒店自然也無法倖免。一季度萬達酒店管理費收入同比下降約63%，酒店入住率則大幅下跌至24%，而去年該數字為54%。但萬達酒店的艱難，冰凍三尺非一日之寒，從2019年的萬達酒店年報中，就已有疲態。根據2019年年報顯示，萬達酒店發展持續經營業務收益8.13億港元，較上年度僅微增0.1%；母公司擁有人應佔虧損為1.5億港元，而上年同期母公司擁有人應佔溢利為7.67億港元，由盈轉虧。
對此，萬達酒店給出的解釋是恆力城的出售收益約1.368億港元，而2018年度出售澳洲及倫敦項目的收益約9.16億港元，出售收益顯著下跌約7.79億港元；恆力城的投資物業估值虧損淨額大幅增加約3.58億港元所致。
萬達酒店在港股上的表現，也並不盡如人意。2018年上半年，萬達酒店實現扭虧為盈，但自2018年6月以來，萬達酒店股價持續低於1港元，被冠上「仙股」之名。作為萬達商業管理集團的子公司，儘管從整體業績結構來看，萬達酒店的佔比並不大，根據2019年年報顯示，僅佔1.87%，但萬達商管的發展，卻與萬達酒店休戚相關。
根據2019年第三季度萬達商管財報的數據顯示，萬達商管1~2年內需償還的有息債務總額則增加至530.54億元。這也意味著，未來兩年，萬達商管需要償還的有息債務總額將接近千億。對於自身本就發展後勁不足的萬達酒店來說，這無疑也是沉重的負擔，而尋找出路，則必須要回溯過去的24年。
一、從買買買到賣賣賣：萬達酒店24年發展小史
從1996年開始涉足酒店業，到如今的旗下已開業酒店93家，籌建及待開業酒店160餘家，覆蓋全球140餘座城市，萬達酒店已經走過了24年，有瘋狂擴張，也有一波三折的拋售，我們或許能夠將萬達酒店的發展，簡單分成三個階段。
1996年~2006年：蠻荒時代
萬達酒店發展前身為恆力商業地產，這一段時期，萬達酒店雖然還沒有成立專門的酒店管理公司，但已經開始涉足相關的業務。1996年12月，首家由萬達投資並管理的酒店在大連開業，2003年，委託管理的萬達酒店在成都開業。彼時的萬達酒店，沒有品牌打造、專業化經營的理念，更像是地產板塊的「溢出」，作為一種配套而存在——就如同蠻荒時代的人們，做的一切都是依從於「本能」，萬達從地產走向酒店，也是一種「商業本能」。
2007~2016年：飛奔時代
這十年，其實不管是對於萬達酒店還是國內其他開始涉足酒店行業的地產商來說，都是「黃金十年」。地產行業的飛速發展，為地產商們提供了充足的彈藥，消費升級理念與旅遊業的逐年創新高，使得酒店行業變得炙手可熱起來。而萬達在此時，也在「蠻荒時代」完成了最原始的酒店概念與經營的經驗積累，剛好能一頭扎入時代浪潮。
2007年6月，萬達酒店建設公司成立，並與雅高、喜達屋、希爾頓、凱悅等一批世界級酒店管理集團建立了更為緊密的合作關係，此時的萬達酒店，在酒店管理與酒店人員儲備上仍然很匱乏，因此對於酒店管理公司也更為依賴，大多走的合作模式還是地產公司出物業，負責酒店前期的投資和建設，酒店酒店品牌出管理，酒店中後期的運營管理，萬達索菲特、萬達希爾頓等，都是這一時期的產物。
很快，隨著酒店業務的擴張，萬達酒店不再滿足於這一種合作模式，而是開始謀求「單飛」，萬達集團董事長王健林曾公開表示：「如果有幾百家仍然委託其他酒店集團來管理，不可以接受，甚至是一種恥辱。」
2012年，萬達酒店管理公司成立，並一口氣推出了三個高星級酒店品牌——標準五星級酒店萬達嘉華、豪華五星級酒店萬達文華以及更「高大上」的奢華酒店萬達瑞華，開啟了品牌輸出的新道路。這一時期，萬達酒店開業頗為繁忙，2016年9月，萬達旗下第100家酒店在合肥開業。而且，萬達酒店的野心，不止在國內。
「憑什麼歐美五星級酒店能來中國發展，中國五星級酒店就不能到國外發展？」在2014年半年工作會議上，王健林對萬達高管層提出了這樣的問題。同年，萬達集團宣布投資投資近7億英鎊在倫敦核心區建設超五星級的萬達酒店，隨後，還有西班牙馬德裡、美國芝加哥及澳洲黃金海岸等項目。萬達酒店，成為了國內酒店最早「出海」的那一批。在「飛奔時代」一路飛奔，彼時的萬達酒店，擁有酒店設計、酒店建設、酒店管理三大核心板塊，已經成為國內酒店業最具規模、實力與影響力的品牌之一。
2017年至今：轉型時代
萬達酒店無法一直飛奔下去，過重的資產，在發展初期是助力，而到了發展高峰期，則是阻力——就和其他地產酒店一樣，萬達酒店轉型的時候到了。2017年7月，萬達酒店設計院、萬達酒店建設公司、萬達酒店管理公司正式合併為萬達酒店發展有限公司，同年8月，公司在港股上市，王健林曾親自指定其為「未來輕資產平臺」。
此後，萬達酒店開始從「買買買」轉向了「賣賣賣」，這背後既有公司自身經營狀況出現問題，也與輕資產模式轉型有關。2017~2018年，萬達甩賣資產，拋售了倫敦、雪梨等地的資產，並將13個文旅項目及77間酒店打包賣給融創和富力；2019年12月，萬達酒店發展宣布完成出售福州恆力城53%的股權。
2017年年報中，萬達酒店亦表示，將致力執行去槓桿化策略，並逐步採用輕資產的業務模式，兩項戰略舉措均取得穩定進展。在一系列「賣賣賣」後，萬達酒店變成了以輕資產品牌經營模式為主，僅包含少部分重資產酒店。
2018年11月，萬達酒店推出了新品牌——萬達美華，這是確定輕資產模式之後，其推出的第一個新品牌，也是首個面向中端酒店市場的品牌。看起來，萬達酒店似乎開啟了「轉型時代」的另一扇大門。
二、地產酒店正在變得越來越「輕」
萬達酒店並不是唯一轉型輕資產的地產酒店，與之同期的碧桂園、世茂、綠地等地產旗下的酒店管理公司，也都開始變「輕」，試圖摘掉酒店上的「地產」帽子。
不同的地產酒店，也有著不同的輕資產轉型方式，在這裡簡單例舉4種，以一窺地產酒店在輕資產轉型與自身可持續發展上做的努力。
1. 品牌與管理輸出
無論是傳統酒店品牌還是如今的地產酒店，品牌輸出都是最為普遍的。作為擁有物業的「地產爸爸」，不止萬達，地產酒店幾乎都曾是「被輸出」的對象，因為缺乏經驗與專業人員，而選擇與知名酒店品牌合作。
而當這些地產酒店學習到酒店運營的精髓之後，他們就開始建立自己的品牌矩陣，向外輸出品牌與管理。譬如萬達的萬達瑞華、萬達文華、萬達嘉華；世茂的御榕莊、茂御、世御；綠地的鉑瑞、鉑驪等等。這一種方式，對於酒店擴張來說，成本低，速度快。
2. 酒店資產證券化
2016年3月11日，綠地控股公告，與榮耀基金旗下Amare投資管理集團籤署協議，綠地集團在新加坡主板市場發行總額210億元人民幣的房地產投資信託(REITs)用於收購綠地酒店旗下的酒店物業，這是酒店資產證券化的典型代表。通過此次協議，將為綠地集團旗下19家位於中國一、二線城市的酒店實現資產證券化。
酒店資產證券化，既是地產酒店轉型及自身大金融戰略背景下的一種金融創新，也是行業利潤下滑酒店資產佔用龐大現金流的一種急迫選擇。通過這一種方式，地產酒店能夠更好地優化內部結構，實現資源合理配置。
3. 搭建多元生態平臺
以碧桂園為例，今年4月，由原碧桂園酒店集團核心管理團隊成員創立的碧桂園核心聯盟企業——鳳悅酒店及度假村正式宣布成立。企業已搭建了完整的品牌矩陣，從中端到豪華、從商務到度假全覆蓋。此外，鳳悅酒店及度假村致力打造連接投資者、供應商、合作夥伴及社區的多元生態平臺，走出一條具有特色的輕資產發展路徑。
在這樣的平臺之下，酒店發展能擁有更多機會，更快升級，迎接關鍵時期的行業洗牌。
4. 更多維度的品牌打造
在最開始，地產酒店推出品牌基本都是高檔奢華酒店，這是由於地產進軍酒店業務的初衷大多是為了提升其商業房產項目品質，為商業地產項目服務。而隨著酒店產業擴張與輕資產轉型的需要，地產酒店必須開始探索更多維度的酒店品牌，譬如萬達推出的中檔酒店品牌萬達美華、綠地Q酒店等。
此外，為了品牌更多元化，前兩年綠地、萬達、恆大、富力、世茂、龍湖等地產紛紛加碼文旅酒店，以迎合不斷增長的旅遊市場，搭上文旅發展的「順風車」。
儘管地產酒店輕資產的方式有很多種，但是目前來說，大部分地產酒店採取的依然是輕重結合的方式——這樣既不至於輕到「飄走」，也不會重到成為負擔。而在輕重資產的轉型與結合之外，面臨新的行業形勢，地產酒店更重要的是在運營上升級。
三、大地產時代，還沒到說「不行」的時候
在2018年，京東進軍房地產市場的時候提出，「住宅進入租賃時代，商業地產功能變遷，特色地產將出現爆品，一個以運營為核心競爭力的大地產時代已然到來」。在這樣的大背景之下，地產儼然成為了一個商業、住宿、文旅等結合的大綜合體，在過去，地產酒店或許能作為配套而出現在一個地產項目中，而現在，拒絕成為「配套」的地產酒店，或許能被挖掘出更多意想不到的價值。
某一種程度上，我們或許可以說，地產酒店們努力摘掉「地產」帽子，是為了更好地融入「大地產時代」，以尋求更無限的可能與機會，即使萬達酒店再次「賣身」，可能也是為了更好的資產重組。
一方面，商業地產功能變遷，酒店不再只是住宿的地方，在過去，「配套」的地產酒店只需完成住宿接待，而如今「自立門戶」的地產酒店則必須通過自主運營為消費者帶來更多驚喜。譬如寶龍旗下的藝悅酒店 · 精選，以藝術美學作為酒店的經營新亮點，在酒店中打造藝術創作基地、藝術家駐地、藝術展藝術教育、創意市集等；萬達與滴滴達成合作，實現雙方高端會員的互通的同事，為顧客提供特別服務，帶來體驗感的加分。
另一方面，特色地產將成為爆品，在這之中，既需要地產對於拿地的選擇，也需要地產酒店對於自我品牌IP的塑造。
這兩年，萬達開始「重倉」文旅項目。2018年起，先後宣布了在延安、遵義、蘭州、湖州、瀋陽、天津、四川、長春等省、市的文旅投資計劃。不少輿論對於萬達明明前兩年要輕資產，現在又開始殺回重資產感到迷惑，在中房商學院副院長鄧明政看來，「萬達新拓展文旅項目地塊中，住宅和商住面積的佔比，就可以知道，輕重結合模式才是萬達的真實狀態"。打造一個好的文旅地產項目成為爆品，能夠實現周邊輻射，儘早實現盈利「滿血復活」。
而另一方面，地產酒店自身，也可以成為特色地產，在這之前，則是要打造屬於自己的品牌IP。國內的地產酒店，雖然品牌不少，但有特色的卻不多，沒有獨特的標籤，大多是中庸之輩，甚至還是在用簡單的高中低檔次來劃分品牌屬性，而在內部的設計與裝飾上，依然延續的是頗為「傳統」的風格。但事實是，新消費群體已經崛起，留給地產酒店升級的時間不多了。
結語
最近看到比較有特色的地產酒店，譬如建了好多年、選址獨一無二的世茂洲際的深坑酒店、遠洲集團旗下主打健康養生的阿納迪、坐落在玉龍雪山半山腰上能全景看雪山的麗江金茂璞修雪山酒店，或者選址精絕，或者定位獨特，方能成為「大地產時代」的佼佼者。
與所有的地產酒店一樣，萬達酒店正在遭遇的，想必也是如何做好輕重資產的轉型與平衡、「大地產時代」下的升級挑戰等等……儘管我們現在還不知道萬達酒店的「重大出售事項」到底是什麼，但可以肯定的是，走過20多年，萬達酒店曾經的耀眼光芒不會那麼快熄滅，一切還值得期待。
來源：空間秘探（ID:MESPACE007），作者：許柚