近日，房地產企業新力控股於港交所披露了招股書。九年前，新力起家於江西，董事長有一個天生幹這行的名字——張園林；三年前新力開始布局全國，如今規模攀上900億元，欲從贛江奔湧到香江。
中環排隊IPO內房企還有中梁控股、奧山控股、海倫堡這三個成立20年以上老玩家。四家房企之中，中梁增速最快，三年從百億裂變到千億，年複合增長率超過200%，新力以94.6%排名第二。
A股不歡迎房地產，等了14年的首創置業，五過家門而不入的富力，籤過對賭的萬達商業含淚點頭。行業黑馬新力控股轉身維港，投奔對內地企業釋放善意的港交所。
「高槓桿、高負債、高周轉」，幾乎每個迅速崛起的地產商都會被貼上如此標籤。資源向頭部聚集、融資渠道收窄遊戲裡，中小型房企跑馬圈地、豪賭廝殺，一旦上市便取得階段性勝利。
近三年，新力控股淨資產負債率分別高達190%、270%及240%。蒙眼過江，這張船票它搶得到嗎？
更為詭吊的是，風雲地產界（微信公號：fydcj888）發現張園林背後，還有一個更加龐大且低調的資本版圖。
撰文/ 蔡真
編輯/ 繆凌雲
01
江西新王
2017年，多年未在南昌拿地的恆茂地產打出「恆茂歸來」標語，推出超級大盤——恆茂未來都會。曾經洪城地產「四大家族」，只剩恆茂尚有些聲音。如今洪都地產界，後來者新力碾壓四位「老大哥」，規模排名第一。
2010年8月，一家本土小房企首次拍地，之後新力帝泊灣拔地而起。南望市政府、紅谷灘；北靠高校密集區。第一槍打得漂亮，新力一發不可收拾，隔年6月摘下朝陽新城地王，隨後布局南昌各大熱點區域，勢頭兇猛。
新力誕生之時，恰是江西房地產新舊交接之際。新世紀前十年，世紀王家、築城任家、洪客隆熊家及恆茂周家，號稱洪城地產「四大家族」。隨著品牌房企華潤、綠地們殺入，後起之秀緊逼，江西房地產洗牌，四大家族無房可賣，走向沉寂。
張園林原本在江西省第五建設集團有限公司任職，一路升至總經理。公司主要承接市政工程，近幾年連續進入江西民企百強。2010年張園林創辦新力，江西五建承接其多個項目，如新力·方、帝泊灣、愉景灣等。
（張園林 來源：房天下）
張園林胞兄張國印，是江西五建執行董事兼控股股東，持股比例約80.4%。2016年至2018年，新力控股對江西五建應付總服務費金額分別為3.83億元、4.11億元和8.00億元，分別佔公司採購額16.3%、6.6%和10.4%。
中指研究院發布的2018江西房企銷售榜中，新力地產以年銷售額413.4億元獨領風騷；綠地、碧桂園以200多億分列2、3位，「新力張家」在洪都難逢敵手。
02
出江西，下南方
江西是個不太被人談論的省份，南昌在一眾省會裡也頗不起眼。2008-2017年，南昌房價狂奔十年，從均價不足5000元來到萬元，漲幅躋身全國前十，在中部六省會裡僅次於合肥。
新力踩對了南昌樓市火熱節奏，調控也來緊隨炒房團而來。2016年，新力走出江西，加碼大灣區「房價窪地」惠州，四個月斬下6宗土地。2016年新力銷售規模跨進百億，次年超過400億元。
實際上，新力一開始就將總部設在深圳，提前昭示著不安於江右的野心。面對對於外地房企不算友好的廣東土地市場，新力採用併購方式打開局面。
天眼查顯示，2016年9月，惠州新力力創房地產成立，註冊資本高達20億元，新力全資控股，法人為查亮。通過該公司，新力投資控制了23家惠州房產或貿易公司，目前存續16家。查亮自2002年起便開始擔任惠州多家實業或地產公司法人，這些公司如今大都被新力控制或持股。查亮還是東莞新力力創的法人，並擔任新力兩家江西子公司的法人。
如法炮製，廣州新力力創法人白璐亦是本土地產老人，旗下公司被新力投資控制後，開始擔任新力廣州公司法人。值得一提的是，白璐2005年成立的清遠天河房地產有限公司，除新力系外的另一大股東背後為國資信達系，持股30%。該公司有清遠新力龍灣項目待售。信達系也投資了新力系公司江西駿宇實業，法人亦為白璐。
（2017年廣州新力地產開業，白璐作為新力集團人力行政總經理講話 來源：廣州地產）
總之，新力南下之路頗為成功：惠州一城布下22盤，奪得2017年當地銷售亞軍；廣州公司成立一年，一舉拿下南沙、花都、肇慶、清遠等區域的7塊優質地塊。
截至2019年3月31日，新力旗下有101個項目，覆蓋10個省24個城市。總土地儲備約為1480萬平方米，其中52.6％位於江西省，42.8%位於南昌。惠州是新力第二大糧倉，土儲336.44萬平方米，佔比22.8%。
近年來，南昌房價攀上「二字頭」，對其房價虛高的評論從未消散。新力控股在招股書中表示，其大部分收益是由江西省的業務產生，江西省經濟狀況任何顯著下滑均可能對公司經營業績、財務狀況及業務前景造成重大不利影響。
同時押注大灣區，新力的風險多少有了對衝。
03
槓桿的故事
南下掃貨的2016和2017年，新力經營性活動現金流出現赤字，分別約-20.37億以及-65.47億元，新力控股在招股書裡稱，主要是因物業開發活動持續增加及增強土地收購力度而令經營所用現金淨額重大所致。
2017年，新力將總部從深圳搬到上海，這也有助於新力找到更多便宜錢。
招股書顯示，2016-2018年，新力控股借款總額分別為64.37億元、166.75億元、221.02億元，加權平均實際利率分別高達9.3%、9.1%、9.3%。
借道信託是當今環境下房企標準姿勢，也是新力重要補血來源。截至今年3月底，新力尚有28項信託融資尚未償還，其中利率最高一筆為15.36%。截至2018年12月31日，新力未償還信託融資總額佔同日借款總額的51.6%。
新力的錢，很貴。
截止2018年底，新力手持現金及現金等價物70.8億元，一年到期有息負債92.2億元，全年經營性活動產生的現金流量淨額17.24億元；與此同時，新力2016年、2017年、2018年公司的淨資本負債比率分別為190%、270%、240%，遠高行業平均水平。
回款壓力襲來，新力控股通過 「120天啟動開發、180天達到預售標準」的高周轉模式保證現金流拿地。這讓人聯想起碧桂園聞名業內的「456」——4個月開盤,5個月資金回籠,6個月資金再周轉。
本土黑馬、全國擴張、高槓桿、高周轉、出現質量問題。新力的發跡故事非常標準。
2016年，新力在江西發生了多起民事訴訟案件，內容大多和商品房銷售合同糾紛有關；2017年，南昌新力·公園壹號項目未按規定辦理施工許可及安全監督手續，被南昌市建委要求限期整改，還有兩個南昌項目額外收取「居間服務費」被消費者舉報；2018年5月，武漢市房管局通報新力·帝泊灣項目存在另外收費問題；同年9月，贛州一項目手續不全被贛州經濟技術開發區通報。
新力初成，三年開一盤，名動南昌。如今劍指港交所，身處高槓桿，恐怕難以從容。
04
人事背後
江西宗祠遍布，家族觀念極強，張園林的事業也和兄弟關聯緊密。
據招股書披露，除前述江西五建外，廣西路港集團和新力控股亦有關聯，其實控人為張園林胞弟張國金，這兩家公司和新力都保持了約6年的業務往來。2017-2018年，新力控股對其應付服務費金額分別為1.88億元和2.64億元，分別佔比新力控股總採購金額的3.0%和3.4%。2018年末，新力控股及控股股東共同對廣西路港建設集團總額7億元的借款進行擔保。
風雲地產界（微信公號：fydcj888）試圖聯繫新力控股，但官網電話無人接聽。據公開資料，以2001年張國印接手虧損的江西五建為起點，張氏三兄弟開始書寫贛商傳奇：老大掌舵大本營；老二資本起舞，給兄弟輸送項目；老三張國金先是負責雲南、廣西分公司，而後成立廣西路港。家族版圖隱隱浮現，新力為「一體」，江西五建和廣西路港為「兩翼」。
（張國印 來源：江西五建官網）
按照常理，張園林應該叫張國林，弔詭的是，真有一位張國林曾和張園林共事。
離開江西五建前夕，張園林於2005年底註冊公司江西裕仁，從事房地產開發和進出口貿易等。其中張園林佔股95%，另外5%的股權擁有者名字正是張國林。
張國林曾是江西省第五建築工程有限公司第九分公司法人，該公司註冊成立於2003年，該公司曾是江西五建分支機構。2009年底新力誕生前夕，該公司註銷。
南昌老牌百貨公司洪城大廈多家門店的法人也叫張國林，但無法證實兩個張國林為同一人，他和新力亦有關聯。洪城大廈是上市公司江西銀行（1916.HK）股東，佔股0.98%。通過江西銀行，其參股江西金融租賃有限公司，而江西金融租賃有限公司的股東之一正是新力系江西駿宇實業。
順便一提，去年6月，江西銀行登陸港股，其時對接網貸平臺超過80家。而後江西銀行存管名單的多家p2p接連暴雷，其深陷質疑。股票成交量持續低迷，如今不及發行價。
張園林侄子也加入過家族事業。
招股書提到，張園林的侄子張志濤曾花2440萬元購買新力控股一處住宅物業，這個名字在江西五建的投資人中曾出現，持股比例一度達31.25%，並擔任公司監事。2017年，投資人名字由張志濤變更為張志成，在新力控股發布招股書前一個月，張志成退出投資，張國印不再擔任江西五建法人，但仍是大股東。
張國印和張志成脫離江西五建動作同時，張園林將新力控股絕大部分股權裝入家族信託。
除了有家族助力，新力控股董高監團隊星光熠熠，擁有諸多財技高人。
執行董事王哲是復旦金融學高材生，在銀行系統工作十餘年，後加入「復星系」，做到復星國際助理副總裁，被稱為「郭廣昌背後的男人」。2015年他殺入互金，任小米貸CEO，暴雷潮後，他重回本行，擔任海倫堡副財務總監，直至今年2月。
執行董事佘潤廷在2004-2012年任職萬科，曾擔任萬科上海區域投資管理部門總經理這一要職，把萬科送上千億後，輾轉協信，於2017年加入新力，多代替張園林對外發聲。
三位獨立非執行董事也都各自擁有豐富財會背景。
另一執行董事塗菁，年僅30歲，畢業於南昌工學院，其入學時為專科院校。2015年，年僅25歲的她開始擔任新力集團主席（即張園林）秘書和運營管理董事一職，她還是新力地產集團有限公司法人。
據招股書，張園林通過家族信託持有新力控股94%股份，受益人為張先生及其家族成員； 5%股份由僱員激勵信託持有，還有1%股份由開曼群島公司菁永掌握。上市完成之後，張園林家族信託持股比例降至70%左右。
9年的新力，是江西房企上市急先鋒，43歲的張園林和其家族還能如願低調嗎？
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