（原標題：「全球最貴街道」租金已暴跌逾40%！香港核心商圈鋪租或已見底？）
自2015年起，香港核心商圈的商鋪租金已經開始出現調整。
羅素街坐落於香港灣仔區銅鑼灣，這條全長僅250米的街道，名店林立，租金一度貴絕全球，曾被譽為「全球最貴街道」。然而，受疫情影響，香港奢侈品零售陷入冰封，以羅素街為主的銅鑼灣核心商圈的鋪租價格更是一落千丈。
自2003年香港啟動針對部分內地省份遊客的「自由行」計劃，羅素街上扎堆的國際奢侈品牌店們開始迎來了黃金時代。
戴德梁行發布的《全球主要大街》2018年度報告顯示，香港銅鑼灣羅素街再次登上全球最貴鋪租地段寶座，鋪租高達每年每平方英尺2671美元，超越紐約第五大道。
而日前，戴德梁行香港商鋪部主管及執行董事林應威向21世紀經濟報導記者指出，受疫情及封關影響，訪港旅客近絕跡，市場消費力疲弱不堪，銅鑼灣區今年至今商鋪的租金已累計下挫約41.3%。
他表示，香港各區商鋪租金在第三季度持續下跌，跌幅為3.5%至7.9%，其中以銅鑼灣跌幅最大，環比跌幅7.9%。然而，他預計，經過斷崖式的下跌，下季租金水平有望逐步回穩，並認為市場已接近「見底」。
事實上，據21世紀經濟報導記者翻查數據顯示，自2015年起，香港核心商圈的商鋪租金已經開始出現調整，以銅鑼灣為例，2015年高峰時期的每平方英呎租金一度高達2094港元，但截至今年第三季度已下挫至893港元，累積跌幅接近60%。
品牌關店潮
然而，自去年下半年以來，社會衝突爆發，香港奢侈品銷情急轉直下。今年年初疫情暴發，自2月「封關」以來，訪港內地遊客幾乎歸零，更讓各大品牌「雪上加霜」，不少知名品牌紛紛加快關店步伐。
今年2月初，奢侈品牌Prada提前4個月關閉其在銅鑼灣羅素街的旗艦店，涉及面積5萬平方英呎。
今年8月，全球知名手錶品牌Swatch Group旗下天梭表棄租羅素街與利園山道交界鋪位後，旗下瑞士名表品牌歐米茄（OMEGA）亦撤出羅素街，放棄租用達9年的羅素街38號金朝陽中心地下E及F鋪連1樓、共8600平方英呎的店鋪，預計每年節省最少6000萬港元租金支出。
美國最大連鎖內衣店Victoria's Secret位於鑼灣渣甸街京華中心的旗艦店，亦在今年6月下旬突然宣布結業，正式撤出香港。
該品牌在2017年以月租700萬港元在京華中心打造四層的旗艦店，店鋪面積超過5萬平方英呎。據悉，Victoria's Secret籤訂了長達10年的租約，至2027年租約才到期，卻毅然提早7年半離場，涉及賠償租金預計高達數億港元。
長期以來，香港的奢侈品消費主要由內地遊客主導。因此，疫情之下，珠寶、鐘錶等奢侈品銷售行業首當其衝。數據顯示，今年前8個月，香港珠寶、鐘錶零售金額僅為189.9億港元，同比跌幅高達62%。服裝、藥物、化妝品等其他內地遊客以往在香港「掃貨」的主力目標，亦出現了約50%的跌幅。
林應威坦言，以往在銅鑼灣核心街道「一鋪難求」，甚至有些店鋪租約還未到期，已有租戶輪候，「自2017年以來，空置率一直徘徊在低位0-3%左右，但截至第三季度的空置率已經達到13.2%，創下歷來最高水平。」
事實上，據21世紀經濟報導記者了解，銅鑼灣部分街道已有數十間空鋪，其中謝斐道有多達25間空鋪，空置率高達35%，而同區的波斯富街、景隆街等主要街道的空置率亦接近30%。
一線商鋪迎來大洗牌
以往漫步在香港銅鑼灣、尖沙咀等核心商圈，通常能看到扎堆的珠寶飾品、名表、奢侈手袋等名店。然而，一場突如其來的疫情，一線商鋪正在迎來一場「大洗牌」。
相比以往的動輒過萬平方尺的大型旗艦店，各大品牌往往更傾向於租用商場內的鋪位。林應威坦言，快時尚品牌已基本放棄旗艦店策略，一些品牌則趁當下的租金低迷，進行店鋪重組活動，「例如莎莎在銅鑼灣區內進行了一些店鋪重組，以更低的租金進入位置更好的地段。未來本地零售市場的動力主要來自於餐飲行業。」
美國服裝品牌GAP宣布在香港關閉5家分店，英國快時尚品牌Topshop於8月中宣布，旗下位於中環的兩層旗艦店將於10月租約到期後關閉，該品牌在分店關閉後只會維持網店業務。Topshop在2012年曾以月租300萬港元承租中環皇后大道中鋪位開設旗艦店；2014年則分別在金鐘、銅鑼灣開設分店。
香港化妝品零售龍頭莎莎日前則以約60萬港元，承租了臨近銅鑼灣羅素街步行僅幾分鐘的啟超道多層鋪位，面積達7500平方英呎，該鋪原租客為粵港澳湛周生生，租用物業多年，高峰期月租達150萬港元，此次莎莎承租的租金跌幅高達約60%。
林應威透露，與運動、日常生活用品相關的品牌趁「逆市」大幅擴張。迪卡儂近期以80萬港元的月租承租了中環皇后大道中的一個8500平方英呎的鋪位，而日本超市及生活百貨連鎖店Don Don Donki亦在中環皇后大道中承租了一個1.9萬平方英呎的商鋪，月租達120萬港元。目前品牌已在銅鑼灣、尖沙咀擁有分店，並計劃在香港各區開設新店。
同時，由於商鋪價格已累積一定跌幅，吸引部分投資者入場。數據顯示，今年9月，商鋪註冊宗數環比大幅上升約39%至122宗，創下自2019年6月份以來新高，金額錄13.37億港元，環比增加18.9%。
美聯工商鋪行政總裁黃漢成向記者表示，目前工商鋪業主的議價空間擴闊，相關物業價格已累積一定跌幅，令成交量上升。由於低息環境有望持續，市場資金仍然充裕，再加上預計第四季有工商廈新盤推售，相信會對大市成交帶來支持，預料第四季交投量繼續上揚。