7月20日消息，「2019中國資產管理年會」今日在上海召開，本次年會的主題為「金融供給側結構性改革與高質量發展」。交通銀行浦發銀行資產管理部張文橋、光大銀行資產管理部副總經理酈明先生、興業銀行私人銀行部投資管理處處長陳華、高和資本資本市場部董事總經理毛躍暉、上海愛建信託總經理吳文新、旭輝領寓副總裁兼投資發展中心總經理莫沸、北京初亭律師事務所合伙人律師王曉明出席圓桌對話環節，本次圓桌對話的主題為「不動產基金投資趨勢」。
以下為圓桌對話實錄：
何學軍：
各位來賓，下午好！我是來自平安不動產的何學軍。今天主委會準備的議題比較多，因為現在地產是比較熱門的話題，政策調整有不確定性，也有很多問題想請教在座的各位嘉賓。今天我們圓桌對話的環節邀請了保險、銀行、私募、地產各個領域的專家一起進行探討，非常多元化，是全能的軍團。
不動產在我國經歷了幾十年的發展，最近有一份中國私人財富報告中看到雖然政府持續的對房地產進行調控，但是投資性的不動產複合增長率下降8%。從調查的結果顯示房地產投資依然是資產配置方向的重要方向。我想請教在座的各位，對不動產資產配置，對機構或者高淨值客戶對資產配置有何見解，到底如何攻或者如何守？下面想請教各位專家的看法。
從張總開始，張總來自於浦發銀行，想聽聽張總您對這方面的見解。
張文橋：
過去十年如果沒有介入這個領域只有兩個字就是「後悔、遺憾」。這種情況沒有發生特別根本的改變。剛才我看了一個數字，我們每年的新房銷售加上二手房的銷售量一年要超過20萬億，這麼大體量的市場不管是作為金融機構來說還是作為高淨值財富的資產配置來說，怎麼能夠遠離這麼大的類型，這是不可能的。
假設財富已經大到可以做多類配置了，房地產領域資產配置不是配不配的問題，而是現在各種各樣的政策導致你還有沒有能力配。現在不是配不配的問題，而是用什麼方式配的問題。比方講我們要達到一個比例，60%還是百分之多少，你現在要考慮用什麼方式來配，而不是說我要遠離市場。這是我的一個看法。
剛才很多嘉賓專業性的發言我都很受啟發，在同一個市場裡邊，在同一個城市裡邊，甚至在同一個項目裡邊產品都會有不同的價值，銷售的差異會非常大。這說明差異化到了，這裡邊的專業性就變得非常重要了。
我覺得這個事情是離不開的，需要考慮用什麼方式，三是你要選擇配置的標的。
何學軍：
謝謝張總非常系統、專業的見解。酈總是推動我們和光大銀行第一支地產基金合作的領導。
酈明：剛才那個問題還要再具體一點，到底是配置房子還是配置房子相關的資產？我個人理解如果是配置房子的話未來十年或者若干年對於一個高淨值客戶或者財富階層來講不一定是特別優選的選擇，因為在一系列的政策以後房地產流動性可能會有所下降，因為投資的時候一定會有流動性。另外它是滿足基本的需求，現在中央的政策是房住不炒，在配置的時候應該想一個問題，這些房子是給誰的，是給需要住的百姓。
從某種意義上講就類似於把錢匯集起來，給到一些上市公司或者給到一些有競爭性的企業。未來消費群體是我們的老百姓，更多的是在財富層面或者資管層面匯聚一些資金，讓未來房地產整體的建設或者整個這個行業更加富有效益，更加親民，更加符合最終客戶的需求。這裡邊的成功與失敗不是看最終的房屋，而是資金的效益。
我個人的觀點對於一個富裕階層來講或者高淨值客戶而言，下一階段是不是直接配房，我個人覺得有一定的風險。
何學軍：
謝謝酈總，前天我們提出一個觀點「買房不如買基金」，可能印證了您這個疑問，我們覺得基金具有更好的流動性。當然買基金也要看誰發行的基金。接下來我們問一下陳總的見解。
陳華：
剛才各位嘉賓分析了整個房地產市場的情況，不管是從房地產市場的容量，包括高淨值客戶的資產配置，房地產的以前、現在、未來都是非常重要的配置方向。我們私人銀行的客戶在這一塊也有很高的配置需求。從前是以個人為主，我們從今年發行的地產基金來看，客戶的需求可能通過產品的方式來滿足房地產資產的配置，需求越來越大，客戶的接受度也越來越高。興業銀行從單項目的房地產股權向多項目的房地產基金也進行了很多的探索和嘗試，客戶這邊的接受度和滿意度超出原來設想的情況，接受度非常高，近期也在籌備多支未來房地產基金的推出。
當然未來的趨勢越來越像優質的管理靠攏，越來越像頭部的機構靠攏，越來越向優質的業態靠攏。我們現在合作的合作夥伴，我們優選了一些優質的頭部管理，像保利、招商等等品牌的開發商合作。客戶度這一塊的接受度也是非常高的。
另外整個房地產市場未來短期內都是一個比較穩定的市場，這也非常符合我們高淨值客戶的需求，他希望是一個比較穩定的，比較可預見的資產，收益也相對穩定，對整個資產組合也會起到很好的作用。
從私人銀行角度來說房地產未來還是很重要的資產配置方向。
何學軍：
謝謝。從陳處長的演講裡邊客戶越來越喜歡股權類產品了，代表一種趨勢。接下來我想請教一下來自地產基金的同行高和資本的毛總。
毛躍暉：
高和是一個小機構，成立十年，只做商業，不做股權，不做債，累計規模420億。說到現在的市場，我先跟各位匯報一下我們在去年推出了4個項目，規模是180億，今年又新投資了北京的三個項目，接近100億，後面還在不斷地調整。
剛才幾位嘉賓都是從個人做財產配置的角度討論的，我非常同意何總和幾個嘉賓的意見，後面的投資可能更加關注自己用的槓桿，安全性和資產的流動性。從底層資產來說出了個人去配置住宅，我們也非常認可將來的城市區域內的分化越來越明顯。同時也建議大家考慮關注中國的商業地產，商業地產估值相對來說比較客觀的，是比較結實的。後面如果商業地產能夠跟金融有一個充分的結合，如果前面沒有趕上住宅黃金二十年，後面有商業地產黃金十年。
何學軍：
謝謝。接下來請吳總。
吳文新：
各位好，我是來自於上海愛建信託，我的觀點是基於房地產這麼大的體量中國城市化的成熟度以及過往發展歷程，以及全球不動產的走勢來看，不動產是我們值得配置的，關鍵是如何配置有價值的不動產，能創造價值的不動產。這是考驗管理人的能力，不同的時段、不同的周期有不同的配置方法。
今天這種形勢下已經過了快速發展的時代，是一個練內功的時代，還是有非常多的機會的，包括未來的商業地產，樓宇經濟，我認為中國還是有非常多的機會的。
何學軍：
謝謝吳總。接下來有請來自旭輝開發商的莫沸發表意見。
莫沸：
剛才很多嘉賓也說了個人配置，這方面我不是專家，但是我可以從房地產的視角給大家解析一下。現在目前整個房地產大的頭部企業也在做轉型，因為整個住宅市場空間沒有像前幾年這麼大了。我昨天看到杭州的一張圖，杭州2019年、2020年新房的價格標的非常清晰，整個地價和售價空間比較小。旭輝在做住宅以外的商業和長租公寓大的資產配置。
因為我對長租供應相對比較了解一些，之前考察了很多國家。在美國住宅的開發商目前佔到5%左右的水平，商業佔到百分之十幾，長租公寓佔到8%。在大型家族辦公室和私募基金裡邊住宅以外的不動產資產是非常多的。因為整體來說整個抗經濟周期能力比較強，收益相對比較穩定和堅實。我們看到08年經濟大環境的周期下長租公寓整個表現比較不錯，整體還能保持3%的增長，對於一些高淨值客戶的配置會有比較大的利益。
我認為中國住宅是比較重要的結構，住宅以外商業地產的配置會成為高淨值人或者普通老百姓配置的主要結構。
何學軍：
謝謝莫總。長租公寓和商業是很好的資產配置類別。接下來我們有請王律師從律師的角度來看不動產基金未來發展方向的機會。
王曉明：
謝謝主持人。前面幾位老總都是金融機構或者投資機構，我是在場唯一一個律師。我主要是從律師的角度，從法律風險防範，以及合法經營這個角度談一下我對不動產私募股權基金未來的發展，包括不動產投資市場的看法。
我重點主要是向各位分享一下有關監管規則，包括司法審判規則對咱們這個行業的影響，以及有可能產生的機會。首先，關於司法監管這方面，尤其是監管機構的監管規則很多嘉賓已經談到了。我們的不動產私募股權基金監管還是相對寬鬆的，但是從資管新規出臺以後我們明顯的感覺到監管部門加強了對此領域的監管，無論是從管理人的登記還是私募產品的登記，以及募集的行為，包括投資者適當性的義務，包括後續事後的監管。尤其我們在基金運作過程當中的管理行為進行了嚴格的監管。監管的窗口，監管的規則更新的非常快。
律師做業務的時候跟中基協溝通的時候發現這些規則越來越細，越來嚴，體現了目前穿透式或者真實性監管的背景。
第二點，各位嘉賓也談到了，整個資管領域轉型期間監管的環境會維持相當一段時間不會變。我更想強調司法審判對這個行業的影響。之前最高院在2017年、2018年作出了萬眾矚目的案例，違反了社會公共利益，有些保險公司股權合同效力進行的否認。他認為你做的這些交易架構名義上是一個交易，其實就是一個信貸，是一個雙方之間進行借貸的關係，然後運用借貸來認定你們之間的權利義務關係。
金融機構所設計的這些交易結構，這些徵信措施，這些利率司法機關統統否認了。雖然對宏觀監管環境是一致的，但是對我們整個行業來說是非常受到影響的。我們看到從資管新規出臺以後全國的法院系統適當的轉換了這樣的策略，尤其是2019年最高法院在全國法院民商事審判的會議中基本上重申了我們的業務合作，大資管領域的業務合作只要不違反當時的監管規定合同效力是予以認可的。
第二個原則，即使違反了監管規則，但是只要不構成違反社會公共利益，不危害國家的金融安全，這樣的合同效力也是受到法律保護的。
從這個角度上來說我認為最高院體現了對金融交易、金融合同效力的謙抑性，做到了鼓勵交易，回歸到不輕易否認商事合同效力市場經濟基本的審判思維。儘管我們的監管會持續的嚴格，但是我們司法審判規則確定性、可預期性能夠為我們整個行業的發展奠定良好的基礎。謝謝各位！
何學軍：
謝謝。從這個環節的交流裡邊我們可以得到一些信息，不動產作為大類資產配置依然可以配。第二高淨值客戶對股權類產品購買的意願是超乎我們想像的。股權是我們監管鼓勵發展的方向，但是我們一定要遵循監管的規定開展股權投資業務。
接下來一個問題是對高和資本的毛總和愛建信託的吳總提問的，是關於商業地產方面的問題。最近很多外資私募機構開始對國內不動產領域虎視眈眈，上半年有很多案例，包括新加坡的開發商都買了很多上海的商業地產。想請兩位分享一下在國際專業投資機構如何配置不動產資產類別，與國內機構的做法有什麼樣的不同？兩位最看好的不動產模式有哪些，覺得還可以做哪些創新？先請毛總跟我們分享一下。
毛躍暉：
我們老說2018年特別難，大家過得都不太容易，但是當年刷新了不動產新的記錄。我們也訪談了外資機構的同行，它們有幾個特點，但是同時也有很多新的變化。原來亞洲基金和美國基金比較多，從去年開始歐洲的基金也來了。通過訪談他們是全球配置的邏輯，他們看到的是最核心的城市，倫敦和紐約不用說，北京、上海、香港、東京已經進入到國際資管機構視野的門戶城市了。
從特點上來說大家都知道外資喜歡的是核心型的，標準型的，但是從去年到今年的變化我們也看到有大量的商業，甚至一些很複雜的交易，比如北京鼎好(音)這樣的項目也有參與。還有就是他們對於這個城市的選擇，大部分外資是以上海為主線，但是同時也在向北京和大灣區靠近，大灣區不動產交易上升到了500億以上。這是過去沒有的，外資在城市定位上也在下沉。
我們在內資基金裡邊頑強抵抗，去年也是虎口奪食，搶到了100億的資產規模。我們的投資策略2012年已經逐步形成了，就是城市更新的策略。我們內部有一個討論，什麼是投資？投資就是在不確定性中找確定性。我們看一年，看兩年有很大的風險，有些政策的風險，有些市場的風險，甚至國際政治上的風險。但從長遠看，我們看七年，我們看五年很多趨勢是確定的。剛才丁總也分享了城市的分化，由原來投資增長型需要向運營增長型轉變。在這個過程中很多城市出現了變化，現在新的詞叫做「收縮型城市」，一些城市裡邊有收縮這樣的地區。我們的定位是投核心城市。存量資產存在著非常大的城市更新，換題目，提效的空間。
第二個趨勢我們看到的是以REITs為代表的商業地產金融化的發展趨勢。我說的金融化是指整個行業核心的金融化，而不是住房商品的金融化。這是一個大的趨勢，對我們整個行業的影響，不管是退出還是將來投資的形式都有非常深遠的影響。
在今年城市更新的細分主要是兩個核心：消費升級和產業迭代。主要是圍繞這兩塊做了一些布局。
何學軍：
我們要善於從長期的眼光來看，從不確定性找確定性，這個很重要。
吳文新：
關於商業地產、樓宇經濟這一塊境內外不同的投資者之間有很大的差異。愛建信託作為一家資產管理公司，這幾年我們參與了很多的案例。我有幾個觀點：
第一，我們在內看到我們存在很多問題，但是從全球的角度來看，從海外投資者的角度來看中國是新興經濟體裡邊最好的，很多人對中國的未來是有希望的。
第二，通過城市幾十年的發展，我們的城市當中有相當多的物業與現在的規劃有改造的空間，通過你的改造找到一個恰當的價值，或者恰當的地位，是能讓它煥發新生的。投資永遠是找便宜的東西，找到的是一個差異。
第三，我在很多年前就講假如我們的利率回到4或者3，是合理的，這個時候商業地產和樓宇經濟的價值會是長期的。投資是一個長期的事情，我們不能用短期的眼光來。長期是投資價值的發現。二線城市的頻效和一線頻效差距沒有那麼大，但是商業的單價差2倍。長三角一體化以後城市之間的定位是有差異的，隨著中國的改革開放，上海辦公樓的價值長期來看是被低估的，所以價值還是存在的。
所以只要能找到創造價值的物業，你有能力提升和改造，你有可以去配置。
何學軍：
對於商業不動產大家又愛又恨，一個是做好運營，第二個是金融解決方案對商業地產的持有很關鍵。接下來的問題是關於非標的話題，在座的各位銀行和資管金融機構的同事都很關心。問題是這樣的，在資管新規之後銀行信貸受到監管，非標發力的難度比以前大，最近新的公司房地產業務也被監管業務指導，目前銀行信託在投資不動產的過程當中有什麼疑慮，現在有什麼解決思路？
接下來我想請浦發銀行的張總、光大銀行的酈總和興業銀行的劉處長幫我們解讀一下你們的想法。
張文橋：
您提的問題是大家都比較關心的。房住不炒的政策短期內看樣子很難發生根本的變化，對於金融機構原有在不動產領域的一些業務造成了非常大的衝擊。但是我覺得這個事情分開來看，因為我是銀行資管的，我們也在籌建銀行的子公司，現在大的政策環境就是資管新政。
銀行資管在房地產領域比較大的變化可以從幾方面總結一下，首先在新的轉型要求下原有的銀行所從事的各類業務，包括地產業務在內，相對比較粗放的業務基本上很難做下去了。
第二，在新政底下怎麼做，給我們一方面一個挑戰，另一方面打開了比較大的空間。因為銀行的子公司一旦成立以後業務跟以前最大的不同就是更加的專業化。可能我們原來1家銀行資管部就一百來人，將來大型銀行的子公司可能是上千人甚至更多人，就可以把工作做得更細。
從這個角度來說以後銀行子公司在從事地產相關業務的時候不再像以前那麼粗獷，我們會更加的講究精細化、專業化，產品的種類也會更多樣化，產品的創新也會更多。
我想提一點比較重要的建議，今天主題是房地產基金，我們銀行客戶參與的方式我覺得有兩種大的類型：一種是直接的參與，在子公司的情況下這是有空間的。第二種是通過產品的創新不見得直接的投資，因為我們在考慮新產品的時候會有大量的產品是大類資產配置型的，可能作為其中一項資產或者用金融創新的方式參與某一部分，或者有其他類型的資產進行對衝。這樣的方式可以就銀行的資金引入我們這個領域裡邊，會打開更大的局面。因為我們知道銀行總體管理資金規模超過20萬億，我們現有的房地產基金的存量才多少。所以要想打開這個局面一定要通過金融的創新和產品的創新。
我覺得今後的局面應該會更好，只不過短期內的影響還是比較大的。從中長期來看我覺得還是比較看好的。
何學軍：
謝謝張總，短期有困難，中長期還是非常看好的。請酈總發表高見。
酈明：
這段時間大家看了很多關於信託投資房地產政策的變化，為什麼沒有看到理財基金投資房地產的變化。理財基金前面若干年已經做了監管上的指導，理財基金這幾年最簡單的就是開發帶的管理模式。目前來講我了解的各家銀行資資管都很審慎。
剛才何總說了我們有合作，銀行的資管原來是一個很活躍的主體，我可以舉一個例子，我們從回報率來講我們投的股權房地產基金回報率是若干倍，投資一些房地產的母基金或者房地產的項目類基金回報率年化達到兩位數，投入一些結構化的房地產基金往往會比開發帶高3—5個百分點。再投資一些類資產證券化或者住房尾款創設型的產品，也比銀行產品的開發帶高上一兩個點。
過去是黃金二十年，所以看到回報率確實是這樣的呈現，但是反過來講開發帶是最安全的，投資股權風險是最大的。也匹配了風險和收益匹配的原則。對房地產基金行業的投資我們是持續關注的，對下一階段我們怎麼來看，資管新規有幾個方面對我們銀行理財來說，對房地產基金有一些限制。信託業並不明顯，因為信託都滿向高淨值客戶，而銀行理財更多大眾型客戶也在這個市場裡邊。我們要跟信託一樣，我們給客戶穿透管理的要求已經決定了下一階段我們怎麼投。對於銀行的開發帶，也就是商業銀行傳統的開發帶資管的優勢並不是很明顯，這裡邊涉及到各方面的要求，各方面的要求不一樣。
房地產基金項目股權類投資周期一般來說就是一年半左右，特別是住宅類的股權投資期限，甚至是在一年左右如果開發比較快的話看有沒有現金回款。目前我們有些客戶的需求，也就是中短期的投資需求，並是要去做一些PE類的基金。房地產基金對財務的分析比較簡單，這一塊市場是非常大的。我們也會關注這個領域，未來怎麼投呢？其實很重要的就是會選擇我們的合作夥伴，就是誰做真正意義上的基金管理人，能不能從始至終把項目管理到位，和誰合作。未來越來越多專業人士的加入，資金端更多選擇更優良、優質的投資顧問和基金管理人，幫助我們的高端客戶。
第二點，對於資管新規明確的要求這類的股權投資分批運作，明確要求產品和項目期限是要覆蓋的。也需要子公司發展的過程中要對私募類的產品有獲客的手段，未來子公司也會選擇跟各類型的財富管理機構合作，把我們比較合適的產品通過私募的方式推給老百姓，推給高淨值客戶。這是我的體會。
何學軍：
謝謝酈總，陳處長講一下。
陳華：
最近受到監管的影響，信託公司和私人銀行都在思考下一階段地產相關的項目哪裡來。短期會有影響，但是影響過後更多的是結構的調整，去年開始各家商業銀行的私人銀行都開始做房地產股權。這個業務大家都開始加大力度了。這次政策調整之後是一個催化劑，會加大大家在這方面的轉型，包括推動的力度。我們自己覺得下半年債券類房地產信託的代銷跟上半年相比會適當的減少，但是股權類的業務會適當的加大。
同時我覺得未來大家更會關注頭部的管理，因為相比而言股權跟債權來比要更加注重存續期管理、信息披露。所以你對管理人的要求相對來說比債權要求更加高。我覺得這個趨勢會在這個方面做一個分化，頭部的管理會越來越受到歡迎。我們也會更加深入的參與到項目當中，會做更詳盡的信息披露等等工作。
何學軍：
謝謝。信用緊縮的時候正是一個機會，關鍵是我們要選擇好的合作夥伴做股權基金的投資，這是未來我們整個金融資產配置的模式和趨勢。
接下來的問題挺有意思，今天議題叫不動產私募股權基金，國外不動產私募基金，沒有加「股權」兩個字。這個問題我想問問王律師，目前情況下債權類不動產私募基金監管非常嚴格，股權投資基金未來有廣闊的發展空間，想問問王律師不動產股權基金如何在合規的情況下釋放更大的動能？
王曉明：
我個人的觀點股權跟債權最大的區別就在於股權是按照投資的份額來享受收益的，因此具有不確定性。而債權是固定收益的。我們在之前不動產投資過程當中之所以搞民股實債，就是因為我們想要拿到固定的收益，想實現債權的收益，如果我們真正做股權就要扎紮實實的回到股權的本質。下一步我們進行投資的時候就要把自己定位成股東，從股東的角度管理這個項目，尤其是從它的表決權，參與公司管理，根據公司的運營水平進行分紅，盈餘的分配等等。這就需要我們由原來的只看固定收益，不管目標公司盈利如何都要拿到固定的收益，以後我們就要跟這個項目更加的互動，作為一個股東來對這個公司進行管控，最起碼要有一個知情權，要了解他在幹什麼，這個項目到底運營到什麼程度了。
當然了除了作為一個股東進行主動管理之外，如果我們能夠設計出來更好的退出方式，包括中間的價格調整機制，對賭的規則越來越明朗化，司法機關對對賭協議越來越開明，以及之後股權的轉讓、回顧，這些規則明朗化有助於股權投資的長遠發展。
吳文新：
這次金融政策針對的是信託的規模，短期來看對行業是不利的，但是長期來看良好的發展環境有利於行業的長期發展。假如我們做非標債權弱化了我的產業能力。未來對信託業來講反而是更好的。當下我認為比較好的結合點是夾層基金是非常好的，銀行假如代銷，信託的夾層基金是非常好的策略。未來我們肯定更看重的是與合作方，真正的產業資本操盤能力。我對操盤能力更看重，合作的優秀夥伴是我們共贏的基礎。
何學軍：
謝謝。調控也是好事情。我還想追問一下王律師，監管層對股權類的私募基金產品監管代替是什麼樣的？到底是鼓勵發展還是限制發展，還是說大家保持現在的狀態？
王曉明：
從我的個人感受來說，我覺得股權基金下一步監管層是按照既定監管的套路走的。今天上午也有嘉賓談到配置基金，包括其他類的基金大幅度的萎縮，我們投資一些另類的領域，比如紅酒、藝術品，這些產品的註冊都在非常明顯的降低。但是股權類據我所知監管機構對它還是相當允許，很大程度上是在鼓勵的。長期來講這對我們是一個非常好的利好消息。
何學軍：
最後一個問題我們就不交流了。我覺得在這個時點我們談論不動產基金投資話題非常有意義，一方面是政策去槓桿，第二個方面直接融資。在住房不炒的情況下如何能抓住市場機會進行突圍？從剛才的交談過程當中大家也得到了答案，不動產基金是一個趨勢。
我們認為市場調整是個好事情，讓我們有更多的機會獲得好的資產。這時候正是股權基金進入市場的好機會。我們也相信未來的時間裡邊平安不動產希望和在座的金融夥伴們一起構建股權基金這個生態，我們以專業的能力來連接地產和金融機構，甚至投資人，我們會做好連接，做好服務。
這是我們的使命。感謝各位嘉賓參與此次對話交流。謝謝大家！
來源: 新浪財經