來源：21世紀經濟報導
導讀：統計局最新數據顯示，前4月房地產銷售已經恢復到去年同期水平的8成以上。其中，4月單月的銷售數據，已接近去年同期。
市場復甦有著多重原因。除被疫情壓抑的需求逐漸釋放外，還包括政策刺激和銷售中的讓利措施。
相比商品房市場，土地交易的升溫更為明顯。前四月，房地產企業的拿地支出為1699億元，由一季度的下降18.1%，變為增長6.9%。而時隔4年，深圳開啟樓面價8萬元/平方米新時代。
上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進認為，按照現有的趨勢，除個別區域外，到5月，房地產市場就可完全恢復到正常水平。以往出現在每年3月到5月的樓市「小陽春」，將可能延後至5月和6月到來。
來 源丨21世紀經濟報導（ID：jjbd21）
記 者丨張敏、張曉玲、申楚源、曹安潯
編 輯丨包芳鳴、徐旭、李清宇、張楠
圖片來源 / 圖蟲
5月15日，國家統計局發布「2020年1—4月份全國房地產開發投資和銷售情況」數據。與今年第一季度相比，4月的各項指標繼續改善，顯示出房地產市場正處在穩步升溫的通道中。
今年前4月，全國商品房銷售面積33973萬平方米，同比下降19.3%；商品房銷售額31863億元，同比下降18.6%。也即，房地產銷售已經恢復到去年同期水平的8成以上。其中，4月單月的銷售數據，已經接近去年同期。
相比商品房市場，土地交易的升溫更為明顯。前四月，房地產企業的拿地支出為1699億元，由一季度的下降18.1%，變為增長6.9%。
繼4月房價領漲全國之後，深圳這片樓市熱土，再傳出火爆信號。時隔4年，深圳開啟樓面價8萬元/平方米新時代。
疫情退潮，信心恢復。多家機構分析認為，隨著疫情期間壓抑的需求繼續釋放，未來市場還將延續回暖過程。今年5月至6月，房地產市場有可能迎來一場「晚春」。
多因素促進銷售恢復
若只看4月單月，房地產交易已經基本實現「滿血復活」。今年4月，全國商品房銷售面積為11995萬平方米，僅比去年同期下降2.1%；商品房銷售額11498億元，同比僅下降5.0%。
考慮到去年是房地產交易（面積）規模的歷史第二高點，即使縱向對比，今年4月的交易規模仍是歷史同期的高水平。
市場復甦有著多重原因。除被疫情壓抑的需求逐漸釋放外，還包括政策刺激和銷售中的讓利措施。
在疫情爆發初期，各級政府部門就出臺了相關的合理化政策。到4月，政策開始在供需兩端同時發力，既強調加大供應，又對需求進行刺激。中原地產統計顯示，今年1-4月，各地合計出臺房地產調控政策238次，比去年同期上漲45%。其中，4月單月出臺房地產調控政策67次。
該機構指出，從政策內容看，救企與救市成為兩大特點。
其中，「救企」的政策內容集中在放鬆土地出讓金的繳納、加快預售等方面。
「救市」的政策中，雖然降低首付、鬆綁限購的內容大都被叫停，但補貼購房、人才落戶新政等手段，仍然對市場有積極的影響。
此外，流動性充裕的大環境，也被認為是刺激購房者入市的重要原因。
在銷售端，雖然4月的商品房打折力度有所減輕，但價格讓步現象仍然普遍。根據公告，房企在4月的銷售均價低於去年的水平，仍是普遍現象。
銷售的復甦，使得房企的資金鍊有所緩解。今年1—4月份，房地產開發企業到位資金47004億元，同比下降10.4%，降幅比一季度收窄3.4個百分點，比1-2月收窄7.1個百分點。
58安居客房產研究院分院院長張波認為，雖然當前流動性放鬆，但監管層強調嚴控資金流向，房地產行業的融資環境也沒有明顯放鬆。總體來看，房企面臨的資金壓力仍然較大。
樓面地價8萬+！
時隔四年，深圳再現高價拿地
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在各項利好的推動下，投資端的恢復同樣明顯。1—4月份，全國房地產開發投資33103億元，同比下降3.3%，降幅比一季度收窄4.4個百分點。其中，住宅投資24238億元，下降2.8%，降幅收窄4.4個百分點。
房地產是從疫情中恢復最快的行業之一。統計局當日發布的另一組數據顯示，今年前4月，全國固定資產投資（不含農戶）的降幅為10.3%，雖然明顯收窄，但仍保持在兩位數的降幅。
在投資端的各項表現中，拿地的恢復最為明顯。近期，由於多個熱點城市推出優質地塊，土地市場一片大熱。4月，成都、福州、天津等城市，以及長三角、大灣區等區域的一些城市，都出現爭搶土地的現象。個別地塊的競價次數超過百輪，溢價率超過100%。
這種情況在5月進一步延續。
5月15日，深圳市龍光房地產有限公司豪擲115.97億元拿下前海一稀有居住用地，預估可售樓面價為8.74萬/平方米，將泰禾2015年摘得的寶安區尖崗山地塊（7.99萬/平方米）擠下，成深圳新晉單價地王。這也是繼上海、廈門之後，今年誕生的第三宗「百億地王」。
公告顯示，新地王為前海核心地段的T102-0346地塊，總建築面積18.36萬平方米，商品房限價為10.71萬元/平方米。70年產權，建設規劃為普通商品住房（商品房、人才房）、商業、公共配套。
統計局的數據顯示，今年前四月，房企土地購置面積3151萬平方米，同比下降12.0%。但企業的拿地支出達到1699億元，由一季度的同比下降18.1%，變為增長6.9%。
北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報導表示，其所在公司的忙碌程度，不亞於去年市場最火的時候。一方面，為確保現金流，公司強調加快銷售；另一方面，由於年初預算充足，加之土地質優量大，很多區域公司的拿地任務也比較重。
按照該人士的判斷，房地產市場的升溫勢頭將會持續到上半年。「從我們好幾個城市的項目蓄客情況來看，需求釋放的潛力還是很大的。」
專家：「小陽春」將變「晚春」
上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進認為，按照現有的趨勢，除個別區域外，到5月，房地產市場就可完全恢復到正常水平。以往出現在每年3月到5月的樓市「小陽春」，將可能延後至5月和6月到來。
多家機構的統計顯示，今年五一長假期間，熱點城市商品房成交量持續升溫。
據諸葛找房數據研究中心監測數據，2020年五一假期（5月1日-5月5日），重點12城新房銷售套數為5671套，同比上升77.1%。二手房方面，據貝殼研究院的數據，五一期間，重點18城市二手房日均成交量同比增長60%左右。
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自疫後樓市解封，2020年深圳樓市迎來了魔幻開局，在喧囂了兩個月後，到5月突然戛然而止。
從「五一」假期至今，深圳樓市沒有迎來大爆發，這與此前炒得火熱的市場氛圍形成鮮明對比。
3、4月份，深圳先後經歷新房天價「喝茶費」、二手房掛牌價飆升、房抵經營貸等一系列風波；新房二手房聯動，原以為疫情過後會有所受挫的深圳樓市，炒作氛圍卻異常濃烈，二手房價也明顯上漲，全國人民的眼光都被吸引了過來。
而隨著深圳官方接連出手，嚴查房抵經營貸，處罰違規中介，暫停開發商樓盤網籤，下架高掛牌二手房源，釋放連環調控的信息，市場的瘋狂不再蔓延，猶如大海的驚濤漸漸平息。
為了平抑市場炒作，深圳市政府準備了多樣化的調控手段，增加供應也提上了日程，二手房指導價、房地產稅也箭在弦上。未來，深圳樓市在長短期調控的組合拳下，有望迎來平穩。
「虛火」旺盛
誰也沒有想到，年後疫情趨穩，深圳樓市率先線下開盤，會開啟一波魔幻漲價潮。
回溯三四月份，深圳部分片區樓市可謂「水深火熱」。隨著招商灣璽三次開盤三次「售罄」的市場傳聞，樂觀情緒被攪動，南山、寶中、光明等片區的二手房掛牌價突然飆升。
據貝殼二手房購房平臺顯示，寶中的壹方中心的二手房掛牌價最高達19萬元/平方米，目前在售的34套房源裡，單價最低為13.5萬元/平方米，且只有一套。
同樣，位於熱點片區南山區的華潤城潤府一期，曾出現20萬元/平方米的掛牌價，而貝殼二手房平臺顯示的該小區均價在162632元/平米，明顯高於同小區的平均房價。
購房者稱，深圳這樣二手房掛牌價飆升的不在少數，「去年單價5萬-6萬/平方米的龍華紅山片區，現在都在八九萬以上了，而華業玫瑰四季47平方米的小戶型，單價都有10萬+。」
在偏遠的光明區，掛牌價突破7萬元/平方米的是光明大第。貝殼購房平臺數據顯示，光明大第最貴的二手房掛牌價可達76486元/平方米，而小區的二手房均價在66756元/平方米。
深圳中原中心數據顯示，3月第四周，深圳七區二手住宅報價除了龍崗區微跌之外，其他區域報價均上漲，其中寶安均價上漲2.19%，漲幅最大。
從報價變動的區間來看，業主報價上升的盤源佔比為55.19%，且連續四周過半，報價下跌的盤源佔比為34.51%。
有業內人士分析，深圳年後這一波二手房掛牌價的突然暴漲，或許與豪宅稅取消，市場樂觀情緒下，二手房業主想做高評高貸有關，低息貸出來的錢可以接著買房。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，豪宅稅取消，房東預期這是外部的因素，本質原因還是深圳潛在的市場需求很強，「無論是買來住的，還是為小孩子讀書，或者是投資，深圳本身的房源比較緊缺。」
此外，這一輪樓市升溫裡，新房二手房聯動，新房市場「售罄」所帶來的樂觀預期，也會作用到二手房市場上。
成交真相
新房要交「喝茶費」才能買，二手房報價一天一個樣，看似瘋狂、熱鬧的深圳樓市，過去這兩個月的成交價格並未出現大幅上漲。
事實正如深圳房地產中介協會所說，「很多小區的超高報價只是報價，其實很多都並未成交」，實際市場仍處於觀望的較多。
據深房中協消息，截至4月17日，雖然報價最高到了20萬元／平方米，但華潤城一期實際成交均價顯示在12萬元-14萬元/平方米，且近30天內基本零成交或只成交1套。
貝殼二手房交易平臺顯示，壹方中心最高報價可達19萬元/平方米，但最近三次的成交單價僅在11.4萬元-13.6萬元/平方米之間。
深圳中原研究中心數據顯示， 3月深圳二手房成交8008套，環比上升3.8倍。但過戶數據的增長一方面由於2月成交量較少，疫情過後出現補償性上漲，另一方面，過戶數據與實時成交情況有一定時差，3月過戶的二手房主要為去年底到今年初籤訂協議的房源。
從成交價格來看，3月深圳二手住宅的實際成交均價為59048元/平方米，環比僅上升0.95%。
另據國家統計局數據，3月份4個一線城市中，深圳二手房房價領漲，均價約64000元/平方米，同比上漲1.6%。但這個數字，遠不如市場呈現出來的那般「恐怖」。
從備案數據來看，4月深圳二手住宅成交套數為7679套，環比下滑4.1%；成交面積為65.9萬平方米，環比下滑3.0%。
分區來看，4月除羅湖和福田兩個區域成交套數環比出現上升，其他區域出現下滑，其中鹽田成交套數環比下滑25.4%至103套，跌幅最大。
多位業內人士指出，二手房有價無市的現象普遍，業主希望藉助這波火熱的樓市抬高房價，但購房者並不接受，大多實際的成交還是基於合理價位。
深房中協也指出，3、4月深圳樓市的確存在局部片區、局部樓盤被「熱炒」的現象，並且在「熱炒」的背後,存在部分投資公司、自媒體與房地產中介人員等多個利益方組成的機構化炒房團隊利益鏈,助推此輪樓市「虛火」。
但總體而言,一季度成交量並沒有因為熱炒行為,造成熱點片區內網籤量(成交量)的明顯大幅上漲，樓市的「虛火」並沒有給行業帶來明顯的效能提振。實際成交情況與樓市表面火熱的感官體驗並不一致,說明了分化語境下的這一波市場行情並不具有全市代表性。
進入5月，深圳樓市熱度繼續下降。
據貝殼統計，「五一」五天內，深圳新房住宅成交328套，同比去年「五一」成交的724套，下降了54.7%；而相較於4月份日均成交114套，「五一」期間的日均成交為65套，下降了42.9%。
二手房方面，深圳中原中心數據顯示，5月3日-5月9日，全市二手住宅成交1225套，環比下降22.7%，成交面積102384平方米，環比下降23.5%。
調控組合拳
從瘋狂到平靜，深圳樓市的熱度下降，很大程度上在於政府調控的及時出手。
4月18日，深圳市住建局公告表示，針對近期二手房市場的亂象，展開了為期三個月的整治，嚴打違法違規行為。
其中，住建局點名提到二手房掛牌價虛高、機構及個人惡意炒作房價、部分自媒體發布不實言論、評估機構高評高貸、「黑中介」違規經營等情況。
緊接著兩天後，央行深圳支行發文，表示將徹查深圳各商業銀行今年以來新發放的房抵經營貸，這成為深圳這一波樓市行情的分界線，此後，市場熱度明顯降溫。
4月28日，深圳市住建局局長張學凡透露，深圳已對之前三次開盤的灣璽項目的開發商招商蛇口開出了罰單，灣璽的192套房源以及該公司在深圳的在售項目，均被「鎖定」，暫停網籤。
與此同時，二手房調控也使出了雷霆手段，多個掛牌價虛高的房源被強制下架。住建局會聯合市場監督局和公安局開始線下檢查，一經發現頂格處罰。多位中介機構人士均確認了將被檢查門店的消息。
21世紀經濟報導調查顯示，目前南山、蛇口、寶中、光明等區域，都有房源被要求在中介平臺下架。據深圳業內流傳，單價20萬元/平方米的二手房房源不得上市交易。
記者登錄貝殼等房產信息平臺，已經查詢不到華潤城單價在20萬元/平方米以上的房源，而光明新區也無6.3萬元/平方米以上的房源。
深房中協相關人士透露，早在4月18日，就已對熱點片區和高價房源進行監控，目前已在定期公布異動房源名單。
在嚴打節奏下，網傳已久的「深圳二手房指導價」也在醞釀出臺，據深圳二手房中介人士表示，官方將對深圳片區二手房價格漲幅進行限制，正在商討政策和細節，包括防止市場出現陰陽合同等漏洞。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，針對深圳二手房市場的「失控」現象，必須要以強力的行政手段介入。
調控指向了長效機制。張學凡還強調，「對於房價上漲，我們準備了很多手段。」
他表示，未來會通過一些標本兼治的辦法來解決房價問題，「比如在交易環節，對高價房採取少槓桿、高利率、高稅收等手段，與普通住房差別化；在持有環節，我們接下來也可以考慮房地產稅的問題。」
李宇嘉認為，「對房產稅落地需要謹慎，但當下的深圳樓市，不以猛藥，難去其疾。深圳商品房的金融屬性、資產屬性最強（沒有之一），房產稅就是應對資產價格暴漲、抑制上漲預期的最佳手段。」
而從更根本的解決方式上，深圳也意識到了要加大供應。5月8日，深圳發布《深圳市2020年度建設用地供應計劃》，表示將進一步加大住房供應。
文件顯示，深圳今年居住用地計劃供應293.2公頃，約佔2035年住房計劃總量的25%，其中新增供應129.2公頃，同比去年增加了一倍。