惠州作為粵港澳大灣區「9+2」城市群成員之一，在近年來備受關注。
惠州的房地產市場像磁場一樣，吸附著資本不斷流入，由惠州引發的新一輪城市議題不斷湧現。
惠州未來的房價將如何變化？惠州樓市有沒有投資重點板塊和雷區？北方客掃貨如何改變惠州樓市格局？
9月8日，大鬍子說房李俊懷老師受邀參加由騰訊大粵網、碧桂園天譽聯合企鵝財經、奶牛財經主辦的【大灣區·惠州秋季投資報告會】，從房產投資策略、市場形勢分析等角度解碼，對2019年樓市作半年度回顧與總結，直擊2019年後半程投資之道。
舊規律被打破，樓市呈現新趨勢
李俊懷老師表示，整個中國的房地產在趨勢上、邏輯上已經悄然發生改變。
今年上半年有兩個現象：
第一個現象，2019年截至7月份房價呈正增長，但成交量呈負增長，量價背離；
第二個現象，成交量向一二線城市轉移，一線城市反彈，二線城市相對平穩;三、四線城市成交量萎縮。
李俊懷老師判斷，全國樓市將會出現「量價背離出現，房價下跌信號，上漲輪動結束，城市分化嚴重」。
房價下調是一個必定的趨勢，因為量價背離已出現，房價還在不斷上漲，成交量在萎縮，價格一定要回頭等一等成交量。
反過來，如果房價上漲，一定也是量在價先。
在730大會之後，房地產開始由過去經濟發展的火車頭，轉變為壓艙石。
李俊懷老師認為，在當前「控融資、降風險、穩樓市」的政策決心之下，房價橫盤時代已然到來。但不管房地產橫盤還是作為壓艙石，投資者都是有機會的，前提是不能再用老邏輯，而是得換換思維去看待樓市的下半場。
樓市下半場的城市選籌之道
李俊懷老師表示，買房子無非是看好城市的未來，不管是剛需還是投資，看好的是這個城市兌現的配套、城市資源、教育和未來升值空間。
他復盤了改革開放以來我國的城市發展思路：
80、90年代開放沿海城市
90年代設立國家級新區，如上海浦東新區
2000年之後側重縮小區域差距、城鄉差距
2010開始，側重京津冀、長三角、粵港澳大灣區
過去要協調、要均衡，但現在要支持中心城市的發展，這就是國家層面思路的轉變。
李俊懷老師建議，投資房產要買對城市，在中國最有投資價值的城市有三大選籌方向：
1.強經濟、多人口、產業中心的大城市；
2.以大城市為核心的都市圈；
3.以大城市為核心，與中大型城市組成的城市群。
城市發展趨勢下，惠州的投資機遇
李俊懷老師認為，惠州有兩個核心戰略方向：一是粵港澳大灣區，二是沾光深圳先行示範區。
當今強國的象徵就是灣區經濟，美國有紐約灣區、舊金山灣區，日本有東京灣區，中國要發展成強國，就要打造自己的灣區。
粵港澳大灣區的每個城市都有自己的定位，惠州是大灣區東大門、綠色現代山水城、製造業基地，未來要接納深圳製造業產業轉移。
最近的《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，站在國家、城市的發展層面意義深遠。
惠州在大灣區中有多重要？
1. 惠州有地，而深圳缺地
牆裡開花牆外香。惠州在大灣區的土地儲備排名第二，這很關鍵，因為隔壁深圳缺地。
現在有人猜測深圳要麼做直轄市，要麼把惠陽部分地區並進來，但是哪怕不在行政區域上並進來，至少也得在產業合作上並進來。
2. 承接深圳的產業和人口外溢
產業外溢是未來深圳帶動惠州發展的需求，深圳土地有限，必須最大化利用。未來會有像華為這樣的企業把總部留在深圳，把研發、生產往東莞、惠州搬遷。
因為房價價差，一定會有很多人到東莞、惠州買房居住。
大把在深圳就業發展的人，未來必須往東莞、惠州居住，未來或許至少有400萬左右人分布在東莞和惠州。
結
惠州的熱度一直都在，商品房成交1778萬平方米，灣區第一，32.3%客群來自深圳。哈爾濱、北京也進入惠州購房人群名單，說明北方人也在關注惠陽，惠陽已經成了一個承載全國資金湧入的市場。
在粵港澳大灣區加持之下，先行示範區在側，城市發展新趨勢之下，惠州的機遇會越來越突出。
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（責任編輯：季麗亞 HN003）