首開海口商業項目變身別墅 更改房屋用途不符規定

2020-12-16 華夏時報

李未來攝

華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李未來 海口報導

40年產權的商業服務用房，卻被首開美墅灣包裝成不可多得的別墅產品。

首開美墅灣位於海口市西北部，這個22公裡長的熱帶景觀濱海帶狀型地帶邊上，有眾多大型開發商入駐，其中就包括北京首都股份開發有限公司（首開股份 600376.SH），首開美墅灣便是其旗下項目。

《華夏時報》記者近日走訪了解到，首開美墅灣的一個產品系藝墅街正在出售，本來40年產權的商業服務用房，卻被塑造成「有天有地」的別墅產品，不限購不限貸，價格比住宅還要低。

銷售人員告訴記者，該項目分為兩部分開發，靠近島內的南部已經開工建設多年，而靠近海岸線的北部卻還沒有動工，主要因為北部距離海岸線太近，其開發建設可能會與海岸保護與開發管理規定有牴觸，因此一直沒有動工。

根據首開股份2018年年報顯示，美墅灣項目於2016年開工，預計竣工時間是2020年，截至2018年底美墅灣尚沒有已竣工面積，總建築面積約35.4萬平米，目前在建建築面積約21.37萬平米，進度只有六成。

更改房屋用途

「有雙拼，有聯排，地上三層，地下一層，不限購不限貸」首開美墅灣銷售人員告訴記者，目前海南全境限購，這樣的條件很適合內地客戶購買。

記者了解到，該銷售人員說的是首開美墅灣項目的一個產品系：藝墅街。從戶型圖上來看，這是一個標準的別墅產品，面積大約215-227平米，有邊戶，有中間戶，地上一層有入戶花園，邊戶的花園更大，還設計了客廳、餐廳、廚房，地上二層有兩個臥室和兩個衛生間，地上三層是一個帶衛生間的大主臥，另外還有一個約25平米的大露臺。地下一層設計了酒窖、撞球室、觀影室等私密空間。

工作人員還帶領記者參觀了業主真實裝修的房屋效果。

這樣的別墅，西海岸邊並不多見，一反常態的是，其價格居然還比普通住宅要便宜。藝墅街的這種別墅均價為1.6萬元／平米，而美墅灣的住宅已經賣到了1.8萬元／平米。

之所以如此，是因為這種別墅實質上是40年產權的商業用房。

目前在首開美墅灣及其周邊項目，海南以外戶口的客戶基本沒有機會買到住宅。

2018年4月22日，海南出臺樓市新政，在原來限購政策的基礎上，實施全域限購。即：在原有限購區域之外，非本省戶籍購房須提供累計2年及以上個稅或社保。

這意味著，非海南省戶籍客戶要在海南任何一個樓盤購買住宅都至少要繳納2年以上個稅或社保，海口市區、三亞市區等部分區域需要5年以上個稅或社保。

不過，商業項目卻並不受此影響。

記者諮詢律師了解到，這種項目的土地性質為商業用地，與住宅不同，其土地使用權只有40年，商業用地只有經申請變更為居住用地性質後，房屋才可作為住宅使用，否則不能隨意變更。這種將商業項目包裝為別墅的行為，在沒有改變土地性質的情況下，卻改變了房屋的用途，是不符合規定的。

銷售任務只完成22.46%

首開美墅灣位於海口三大熱門區域的西海岸，其他兩個分別是觀瀾湖和大江東。

西海岸樓市的興起主要是受海口「西拓」戰略的影響，根據「西拓」政策，海口要加快西海岸新區建設，以行政中心建設為突破口，帶動行政辦公和總部經濟功能區、教育和高科技產業功能區、旅遊度假功能區建設；要把西部工業基地建設、臨港物流園區建設與新區建設緊密結合起來，形成工業集中、物流暢通、新城崛起的西部大發展的良好局面。

2010年之前，西海岸無人問津，直到2010年海口市政府搬遷至此，西海岸才逐漸熱鬧起來。先是眾多開發商在這裡爭相拿地，而後又吸引眾多來海南島度假的內地遊客前來投資，再經歷2016-2017年全國樓市升溫，西海岸徹底變得炙手可熱起來。

首開股份就是在這樣的背景下拿下了海口長流地塊，也就是現在的美墅灣。

首開股份收購這宗地塊，並不是通過土地招拍掛，而是通過海南產權交易所組織的華聞傳媒投資集團股份有限公司下屬海南民生長流油氣儲運有限公司（以下簡稱「長流公司」）100%股權收購項目競價買到的。

長流公司本來是做儀器儀表、化工機械、建築材料等業務的，與房地產毫不相干，其所擁有土地性質本來為工業用地，但因海口市政府調整規劃，用地性質變更為城鎮居住用地及商務金融用地。項目用地總面積約24萬平米，地上規劃總建築面積約29萬平米。

24萬方土地，首開股份只用了7.18億元。不過，其項目開發和銷售卻遇到了阻礙。

根據首開股份2018年年報，美墅灣於2016年開工，預計竣工時間是2020年，不過，3年過去，其在建建築面積約21.37萬平米，只佔總建築面積的60%左右。截至2018年底美墅灣尚沒有已竣工面積。

記者對比美墅灣2018年底和2019年3月底的數據發現，其第一季度沒有新增任何在建建築面積。

另外，截至2019年3月底美墅灣可供出售面積約28.9萬平米，累計銷售面積卻只有6.49萬平米，也就是說，該項目的銷售任務只完成了22.46%。

美墅灣銷售人員告訴記者，該項目分為兩部分開發，靠近島內的南部已經開工建設多年，而靠近瓊海的北部卻還沒有動工，主要因為北部距離海岸線太近，其開發建設可能會與海岸保護與開發管理的相關規定有牴觸，因此一直沒有動工。

針對「商改住」、開發陷入遲緩等問題，記者向首開股份董秘辦公室發送了採訪提綱，但截至發稿之日仍未獲得回復。

責任編輯：張蓓 主編：王冰凝

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