公租房項目不僅可以出售，還不限購，真的嗎？去年8月，在申城工作的汪先生(化名)循著地鐵上拿到的售房廣告，前往金山區金展路1356號御府公寓(又名金城.世紀佳苑)購買了一套兩室一廳，總價約90萬元，目前正處於分期支付房款的過程中。當時，銷售人員言之鑿鑿稱這個小區雖然是一個公租房項目，但是允許買賣，而且不限購買條件。
豈料，他近日致電房屋管理部門諮詢時，卻被告知公租房項目是「只租不售」的，並不存在所謂可以買的公租房項目。聽到這，汪先生有些慌了，他連忙致電12345市民服務熱線想問個究竟。
本是面向特定人群的保障性住房，如何能公開銷售？所謂的「買賣」究竟是怎麼回事？保障房建設的初衷又如何落實呢？「解放熱線.夏令行動」記者對此進行了調查。
不限購，還比商品房有優勢
記者在網絡上搜索「御府公寓」，結果前幾頁均是各種營銷廣告文章，標題中還頻頻出現「火爆」「升值前景」等字眼。隨意點開一個連結，裡面「售樓熱線」「單價」等信息一應俱全，看起來與一般的房屋銷售並無區別。
根據汪先生提供的信息，記者以買房為由，聯繫了御府公寓的一名銷售。電話中，他向記者確認，房子仍然在售，但是已不剩幾套了，要買的話得儘快下手。聽說記者想去看房，對方主動提出安排班車來接。7月24日上午，記者在約定時間上了銷售駕駛的「班車」，一路駛往金山。路上一個多小時，銷售主動提起話題，向記者介紹起了御府公寓這個項目。
銷售開門見山，告訴記者御府公寓是保障性住房，「就是公租房」。但是，公租房的性質並不影響銷售。記者與開發商籤訂的是正常「有編號、有備案的房產交易合同」；明年3月交房後先給「使用權證」，再等待3年，就可正常拿到房產證。記者表示很驚訝，反覆詢問此言真假，對方語氣堅定地告知：「確定可以的！」不僅銷售上和正常商品房一樣，他還向記者列舉了御府公寓相比一般商品房小區的種種優勢：由於是保障性住房，銷售時可不受限購條件的制約，外地購房者自然也不需要提供60個月的社保繳納證明；3年內產證沒有拿到時，可以隨時前往開發商處辦理更名手續轉給他人，免去支付二手房交易的各種稅費，非常適合作為短期投資；此外「租售同權」，入戶上學都沒有問題……「大企業和輝光電一次性就買了整整3幢樓，已經賣得不剩幾套了，房價也從一萬四五漲到現在的一萬六了。」銷售不斷鼓動記者，有錢的話就別猶豫了。
車下了繞城高速亭林出口。銷售並沒急著帶記者去御府公寓樓盤看看，而是先將記者帶到了北面另一小區「南亭佳苑」周邊逛了逛。在銷售口中，商品房小區南亭佳苑是御府公寓的一期，南亭佳苑周邊菜場、商業、學校齊備。而南亭佳苑的現在，也就是御府公寓的未來。
△御府公寓位於金山亭林，繞城高速亭林出口附近。
「好房型只剩最後一套了」
能買賣的公租房是什麼樣子？記者被帶至御府公寓小區西南角的「接待中心」，另一位身穿白襯衫的銷售人員加入遊說隊伍，對記者展開了新一波的推銷攻勢。
接待中心裡，沙盤、項目介紹、房型模型一應俱全。兩名銷售直接將記者帶至沙盤前，介紹起了御府公寓的具體情況。從沙盤中可以看得出，御府公寓小區共有13幢樓，都是10餘層的小高層，共有房屋近2000套；小區中央有休閒廣場，綠化率也不低；金展路側有一排沿街商鋪，其中還有一家大潤發超市，看起來比一般的安置房檔次要高一些。最南側靠近林慧路的3幢樓上，均擺著「和輝光電」的牌子，意指這3幢樓已名花有主。在一旁的地圖前，記者又被著重介紹了小區南側的「市民農莊」項目，這已列入開發計劃的7000畝觀光農業將給小區帶來巨大的升值潛力。
沙盤旁的洽談區，另一名「購房者」正與銷售談論著什麼。兩名銷售稱這是在籤合同，「又賣掉了一套」。簡單介紹房型後，銷售催促記者趕快去感受下全裝修的現房。小區裡，已不見施工的跡象，住宅樓應已完成施工，在進行內部裝修。整個小區除了綠化較少顯得光禿禿之外，完成度已比較高。記者隨後被帶至8號樓和2號樓，分別看了60餘平方米的兩房戶型和50餘平方米的一房戶型。記者表示對其中的一房戶型較為滿意，銷售提醒記者，這樣的戶型整個小區僅有最後一套了，還是人家預訂了後來放棄的。
△小區裡已不見施工的跡象，住宅樓應已完成施工，在進行內部裝修。
在接待中心，處處都有信息時刻提醒著看房者項目的特殊之處。如沙盤後方牆面上碩大的「公租房」3個字；又如牆上張貼的「大產證」中，土地用途也明確寫著「公共租賃房」；就連接待中心的大屏幕上，循環播放的視頻也強調項目是為了解決金山工業區企業員工的住宿困難……不過，兩位銷售快節奏的安排，並沒有給記者細問和思考的機會。
△沙盤後方牆面上貼著碩大的「公租房」3個字。
△牆上張貼的「大產證」中，土地用途也明確寫著「公共租賃房」。
所謂購買，實是「長租代售」
接下來，輪到談房價環節了，記者打算好好地了解下這公租房買賣究竟是怎麼回事？
銷售人員給記者報了兩個價格，分別是84萬的一房和98萬的兩房。記者詢問購買流程，對方稱和一般商品房交易一樣：先支付10萬元定金，3天內繳納至少50%首付並籤訂合同，之後就等著交房拿紅色的「使用權證」了，3年後由開發商統一為大家更換為房產證。
記者表示對公租房的性質心存芥蒂，要求查看下合同。這哪裡是房產交易合同？白襯衫銷售拿來的，封皮上赫然寫著「公租房合同」。翻看內頁，更寫得明明白白：「該房屋所屬地塊政府規劃為『公租房項目』，按現行法律不能分割辦理獨立產權證並進行買賣。乙方已知曉並理解……」「乙方享有該房屋使用權期限自交房日起……」在合同的「附件一」付款協議中，支付的也不是購房款，而是「房屋租金」和「保證金」兩塊。在合同的末尾，更有一段「備註」：「甲方已向乙方解釋並說明了該房屋的性質……乙方已知悉並理解和同意。」對於所謂的3年拿產證這個說法，合同中隻字未提。
△合同上寫得明明白白：「該房屋所屬地塊政府規劃為『公租房項目』，按現行法律不能分割辦理獨立產權證並進行買賣。乙方已知曉並理解……」
記者進一步對合同提出疑義，氣氛變得尷尬。對方有些著急，解釋道，這只是一份「變通合同」。房屋租金和保證金加起來就是房款的金額，「相當於就是房款。」「70年的租金和保證金，說白了就是直接買了，房子就是屬於你的！」記者再次詢問會不會3年後辦不出產證？對方稱：「不存在的，合同中不寫明只是為了遏制炒房。」見記者將信將疑，兩位銷售又稱類似的模式在北京、廣州、常州都有先例了，「網上都是查得到的。」
△在合同的「附件一」付款協議中，支付的也不是購房款，而是「房屋租金」和「保證金」兩塊。
記者仔細翻看合同，這最多只能算是一份「使用權長租合同」，和買賣相距甚遠。所謂的轉產證都只是口頭承諾，且合同中反覆強調「乙方已知曉」似乎在為將來的糾紛埋伏筆。不過，汪先生告訴記者，購房時這份合同並沒有給他仔細看，只是讓他在幾個地方籤了名，籤好後也沒有給他一份，對於合同中的玄機他並不知情。他手上拿到的，只有一份簡單得多的「協議書」。
公租房的好事如何落到實處？
公租房能買賣嗎？記者致電金山區房管局。金山區房管局住房保障科一名負責人向記者介紹了御府公寓的來龍去脈：御府公寓項目是金山區的單位租賃房項目，立項的初衷就是解決金山工業園區的員工住宿困難。規劃套數約2000套，土地出讓時，由金山工業園區定向掛牌招投標。按照土地出讓協議，項目建成後只租不售，只發大產證，不得分割辦理小產證。因此，嚴格地說，御府公寓的房子建成後只能出租給金山工業區的企業和員工，且一次最長只能租6年。
金山區房管局稱，開發商所謂的「出售」顯然違規。區房管局從2017年起，就採取不斷約談開發商、先後兩次在接待中心張貼告示等手段，阻止開發商違規「銷售」公租房。2018年9月，區房管局還依照公租房相關管理辦法，對開發商處以3萬元行政處罰，並要求其立即整改；但因為處罰缺乏震懾，收效不佳。
△金山區房管局對御府公寓項目的公告。公告稱，御府公寓項目「只租不售」。
2017年至今，由於開發商在「銷售」時在究竟是租還是售以及產證辦理等方面，對購房者存在的誤導和隱瞞，也導致退房糾紛不斷。「每年都有二三十起」，區房管局一方面幫助購房者與開發商協商解除合同，另一方面也引導購房者通過司法途徑維護權益。
金山區房管局稱，若按照公租房要求出租經營，開發商回本需要30年。因而，開發商之所以不斷違規操作，意在回籠開發資金，解決資金壓力。客觀地說，公租房的相關頂層設計中，確實沒有考慮到開發商回籠資金的需要，存在一定的考慮不周。而御府公寓的違規現象，在金山區另一公租房項目「敷榮公寓」中也同樣存在，屢禁不止。
如不遏止開發商的違規操作，「保障房」的初衷將名存實亡。採訪中，金山區房管局表示，一方面將要求屬地政府金山工業園區加強管理，必要時派人在現場蹲守，阻止開發商的違規「售房」，避免更多購房者被誤導買入不具備產權的公租房；另一方面也已在制訂方案，擬減少開發商的房屋持有量，允許部分房屋以整幢的形式出售給金山工業園區的企業。企業買入後同樣只租不售，性質不變，以此來幫助開發商緩解資金壓力。實現既照顧到開發商回籠資金的需求，又把好事做好，真正發揮公租房的保障作用。
來源: 上觀新聞