來源 / 國際金融報 作者 李曦子
1歐元可以買什麼？
一杯咖啡，兩根法棍，三聽可樂。
你很難想像，在地中海最大的西西里島上，1歐元可以買一套房。
如今，又有兩個義大利小鎮設立1歐元售房網頁，方便心存疑慮的潛在客戶選房、看房，希望以此吸引更多外來人口定居當地。
當地時間4月15日，那不勒斯附近尊戈利鎮鎮長保羅·卡魯索對CNN表示，「我成立了由青年志願者組成的特別任務組，能夠協助買家選房，並與合適的建築企業商談房屋翻修事宜。」
那些「白菜房」們
事實上，不光是義大利，近年來，1塊錢購房的消息屢見不鮮。2015年，義大利西西里島的小鎮就開啟了「1歐元購房」的計劃；加拿大新不倫瑞克省的小鎮也曾以1加元出售地皮；英國的斯託克市的上千套空置房曾以「1英鎊1套」對外兜售
值得注意的是，這些房子價格雖然誘人，但大多地處偏僻，同時有很多附加條件，大多是當地政府希望藉助社會力量進行社區翻新，促進地區繁榮。比如在西西里島的山頂小鎮桑布卡，新房主必須在3年之內以不低於1.5萬歐元的資金對房子進行翻修，否則房產將被收回，翻新審核通過前，購房者還需繳納5000歐元的押金。
在美國，曾經風靡一時的「只要1-100美元，便可以買走一套底特律的房子」，吸引了眾多中國投資者。實際情況卻是，房子雖然便宜，但破舊、社區治安不好、犯罪率高。
據悉，美國房產市場中有許多不良資產，一般指價格遠低於市場價的房屋，如銀行屋、法拍屋（銀行或者借貸方通過法律手段收回的房產，且沒有在拍賣會上成功售出的房產）等。
銀行會把這些房屋交給房屋中介機構銷售，而這些房子在所有權、房屋質量等方面都存在相應問題，投資者在購買前都需做好功課。
此外，有統計稱，在美國買房，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計佔房價的3%至5%。
在日本一些偏遠的鄉村或城市郊區，由於人口老齡化嚴重，人口淨流出導致該地區房屋空置率高，地方政府推出房子免費送政策，以促進人口回流，吸引外來定居，增加地方稅收。房子雖然免費，但也需要滿足比如翻修、永久居住等條件，另外還需要支付固定資產稅、都市計劃稅等，子女繼承房產還要繳納高額的遺產稅。
中國買家轉向東南亞
上述提到的海外超低價房實際上大多是吸引買家的噱頭，隱藏在背後的政策風險亦不容小覷，這樣的房子並不是多數中國買家海外投資的首選。
全球海外房產中文平臺居外網董事CEO羅雪欣在接受《國際金融報》記者採訪時表示，中國海外房地產買家一度以高淨值人士為主，但近年來，中產階層人士逐漸增多。「他們大多考慮的是資產多元化，孩子留學，加上國內資金外出管控嚴格，因而對價格非常留意，所以海外購房目的地呈現向價格實惠的東南亞和歐洲轉向的趨勢」。
居外網數據顯示，2018年最受中國買家歡迎的海外購房目的地首次從美國變成了泰國。中國人在泰國詢盤的中位數房價為12萬美元/套，此外，價格更低也受中國買家關注的市場還有柬埔寨、菲律賓、越南，詢盤的房價中位數分別為8.6萬美元、7.8萬美元、10萬美元。中國買家在東南亞國家購房的主要區域集中在首都及發達城市，地段臨近交通樞紐、大學及商業中心。
「中國買家絕非只盯著房價低這一點，中國房地產市場這些年的增長與發展培養了一代精明的房產投資者，他們會考慮目標國家的GDP增長率，中國與這些國家關係的穩定程度等。特別是中國『一帶一路』倡議惠及東南亞國家，使中國買家有理由看好東南亞房價的未來增長潛力。」羅雪欣說。
越南鐵成房產經紀公司負責人劉鐵成告訴《國際金融報》記者，「在2016年初剛到越南開展業務時，越南的房價非常便宜。胡志明市作為越南第一大城市，當時核心地段第一郡、第二郡的平均房價在1萬-2萬元/平方米，還都是非毛坯房。自2015年越南頒布了允許外國人購買當地房產的新政後，胡志明市房地產市場發展火爆，目前核心區域房價在3萬元/平方米左右，高端住宅也可達到10萬元/平方米。」
數據顯示，2018年，在胡志明市置業的外國購房客中，來自中國內地的買家佔31%，成越南房產最大買家。
劉鐵成說：「中國投資者中有一部分會買一室戶的公寓進行投資出租，大概一套10萬元至30萬元不等。雖然單價低的房子升值翻倍概率高，但是購買低價房產時，要注意當地的人口是流入還是流出，人口湧入的地區房價上漲最快；此外，要判斷該地區是否為重點的旅遊開發城市或者國家重點戰略規劃地，如果沒有基礎設施以及政策支撐，單憑几篇文章的大肆宣傳，投資出租很難有保障。」
儘量消除信息差
「實際上，在這幾年工作過程中，遇到過許多投資者逢低買入但是受到欺騙的例子。一些中國買家，通過朋友關係、熟人介紹，很隨意就投資十幾萬、幾十萬的廉價房。此前認識的一位上海女士，通過越南朋友，用越南人的名字買了兩三套公寓。買後才得知，署名人年齡較大，一旦去世，財產將歸子女所有，如果子女不承認房產真實歸屬，最後將會造成巨大麻煩，最終這位上海女士虧本賣出；還有通過熟人買房，實際上一房兩賣，定金交付後房子最終賣給別人；另外，一些樓盤廣告做得越大越不可靠，很多房地產項目雷聲大雨點小，項目延期、停工、不退款等事件常有發生，不應盲目聽信高回報高收益的宣傳。」劉鐵成對記者說。
一位法律人士向記者表示，國內購房者通常對國外相關房地產法律不了解，信息嚴重不對稱。「普通購房者的大部分信息都來自於中介，而中介為了銷售房產基本會掩蓋不利於銷售的信息，投資者應儘可能從多方面了解房源，獲得中立信息，同時詳細了解當地國家法律、稅費，避免潛在風險。」
在羅雪欣看來，海外購房的流程較為複雜，需要有律師參與把關。市場有漲有跌，當地的政局或有動蕩，這些需要都需要買家做足功課，消除信息差。「投資者可以充分利用網上平臺進行比較、核實。在國內，有居外網這樣的純展示房源的平臺，海外有如美國的Zillow，澳大利亞的Domain等平臺」。
此外，據記者了解，目前也有一些像Property Passbook這種利用大數據對全球投資地點和項目進行智能化梳理，幫助買家做判斷的技術型房產投資平臺。基於智能化、透明化的大數據排序，篩選出有投資價值的房源。
劉鐵成認為，應儘量尋找信用高、資歷深、經驗足、靠譜的中國經紀人，並且通過正規平臺做擔保。「海外投資不要熱炒，樓盤不要盲目追高，有選擇性的做中長期投資，儘量少用槓桿」。