「與其說跌了，還不如說是回歸正常水平。」已入行澳大利亞墨爾本房產中介5年的陳杰(化名)對記者感嘆道。
30多度的炎夏，陳杰剛結束與前一位客人的會面，稍後的17點，他還需趕去一場open house(公開看房)，日程安排得滿滿當當。但是，真正能從看房轉化為買房的有效客戶並不多。
回想起兩年前墨爾本樓市的風光，陳杰記憶猶新，只是現如今猶如黃粱一夢。
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中國買家減少
「中國買家少了」是陳杰最直觀的感受。
據Credit Suisse數據，2017年，海外購房者在澳大利亞新南威爾斯州新建住房市場上的份額佔到了1/4，其中近90%均來自中國。維多利亞州和昆士蘭州房地產市場上的外國買家佔比分別為17%和8%，幾乎也都是中國人。
事實上，澳大利亞外資審查委員會公布的報告顯示，相比2015年-2016年的320億澳元，2016年-2017年，中國人赴澳買房金額已縮水一半至153億澳元。
「有意願在澳買房的中國人並不少，但是受外匯、銀行信貸、移民等政策影響，實際成單量相較2016年、2017年頂峰時期肯定有所減少。」陳杰的身後是墨爾本市中心主幹道Swanston街，不過，街道兩旁店鋪的中文招牌和人來人往的亞洲面孔讓人一瞬間並未意識到已置身國外。
陳杰所在的中介公司位於墨爾本市區。在澳大利亞，連鎖中介公司經營範圍按區劃分，一般一個中介公司會代理包括其門店所在地在內及周圍的2-3個區域房屋。以陳杰的中介門店為例，其也代理靠近市中心的房屋買賣。
談及客戶群體，陳杰表示，他的門店接觸的中國客人較多。
「我們中國人喜歡熱鬧，喜歡一走出家門就車水馬龍，買個菜不用開車，所以無論是留在墨爾本學習工作的中國人，還是新移民，很多人都會考慮買市中心的公寓。」陳杰介紹道，為了更好地服務中國客戶，在他工作的中介門店，15個中介裡就有5個是會說中文的人。
事實上，在過去幾年裡，澳大利亞各市中心及周邊公寓樓曾是備受海外投資客青睞的投資對象。樓花(即期房)，憑藉其交付方式和收益，彼時一度成為眾多投資客，尤其是中國投資客的首選。墨爾本街頭屹立著的大塊樓花廣告牌上甚至直接打上了中文，中介門店窗戶也大多貼著中文宣傳語。
更為有趣的是，陳杰表示，市中心樓花的開發商多來自亞洲，比如新加坡、馬來西亞、中國等。
然而，就在一座座建築物在墨爾本市中心拔地而起時，市場的改變讓人措手不及。
澳大利亞房地產數據分析公司CoreLogic預測，在截至2019年1月的12個月中，房屋銷售同比下降12.3%，交易活動比2015年高峰期減少15.8%。
同時，Corelogic最新報告顯示，1月，澳大利亞全國住宅價格環比下跌1%，自2017年10月市場見頂以來，澳大利亞住宅價格累計下跌6.1%；過去15個月裡，澳大利亞全國住宅價格指數有13個月下跌，目前已跌回到2016年10月的水平。
在這輪降價中，市中心的公寓未能獨善其身，而曾協議以高價購買樓花的海外置業者中更不乏「棄房而去」的身影。
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曾經的「香餑餑」
樓花，在國內很多城市是一手房市場交易商品的主要形式，但在以二手房交易為主的澳大利亞，卻並不是本地人首要考慮的置業產品。
「大部分買樓花的置業者來自海外，比如持有觀光籤證的遊客。」曾賣過兩年樓花的陳杰表示。
澳大利亞政策規定，持有有效期不超過12個月的臨時籤證持有者，不可購買已建成二手房，持有超過12個月有效籤證的海外人士在澳可購買一套二手房作為自住房產，不可用作投資，且在該房產停止作為自住房的三個月內，比如籤證到期需離境時，必須將其出售。因此，對身份條件及購置用途並未多加限制的樓花成了海外買家的「心頭好」。
在陳杰看來，在交付方式上，雖然購買樓花者只需先支付極少定金(一般為合同房價的10%)，即可鎖定約定交付期後的房產和價格，且該筆定金存至信託帳戶，其間產生利息將由買家和開發商分攤，但期房市場風險難以預測，交割後房產的轉售價格無法預期。
「很多海外客人以中國的上海、北京、香港房價來對比，覺得便宜，就下單買了，但實際上，樓花定的是未來房價上漲區間的價格，很多並不符合當地樓價走勢。」陳杰說。
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競爭中的公寓
趕一波樓市上漲的風潮，在房屋交割後賣出套現是不少買家的計劃，然而，如今降價轉售的樓花不在少數。
此前，BIS Oxford Economics報告顯示，墨爾本樓花購買者的平均折損率(樓花購買價減去出售價)為2.7%，而購買現房公寓的買家收益增加了7.4%。
「我們買的時候，後面的工地都還沒有動工，現在南十字火車站附近都是在建工程。」移民至墨爾本已有9年之久的張路(化名)如此感嘆。
市場供大於求是樓花跌價的原因之一。此前，包括澳洲SQM Research在內的不少機構曾指出，雪梨、布裡斯班、墨爾本、阿德萊德等部分城區片區，因新近建成公寓數量不斷增加，投資者面臨的風險也隨之加大。
「賺不賺錢也要看房子本身。」在墨爾本唐人街一家華人中介公司工作的沈清(化名)表示，墨爾本市區的很多公寓以一房為主，且臥室多為暗房(即沒有窗)，同時兩房公寓中的其中一間臥室也多為暗房，而購買自住房的客人多追求舒適，更傾向於購買市區兩房均有窗的大戶型公寓。
「與兩房公寓相比，一房公寓的每周租金或僅低200-300澳元，租金回報率或更高。不過，因為一棟公寓裡面一般只有10%-20%是大單位，市場中小單位公寓供應較多，所以在保值方面，這種公寓平進平出就已算理想。」沈清說。
然而，在眾多同質品中競爭僅是海外買家面對的難題之一。
「2016年、2017年中期，房地產火的那會兒，很多中介打著首付少，後續款項可依靠銀行拿到80%-90%的貸款，再通過租金還貸養房的招牌來招攬買家。」張路說，「原本設想的都不錯，但隨著澳洲銀行房貸政策的收緊，純海外投資客基本無法申請到本地的銀行貸款，現在的問題不僅是此前已購買樓花的買家因無法貸款，出現交割違約，接盤的下家也少了。」
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政策收緊
在外界看來，信貸收緊是此次澳大利亞房價下跌的主因之一。
自2016年起，受部分海外收入造假等因素影響，澳洲本地銀行開始嚴控貸款，各大銀行紛紛下調純海外最高貸款比例，然而，這只是前奏。
2016年3月起，澳新銀行(ANZ)、澳大利亞聯邦銀行(Commonwealth)、西太平洋銀行(Westpac)、澳大利亞國民銀行(NAB)相繼宣布不再接收海外收入投資澳洲房產的貸款申請。
「沒有澳大利亞本地收入，不僅是拿著觀光旅遊籤證的買家無法貸款，就算是持有澳大利亞綠卡的居民，現在也很難申請到貸款。」一位澳大利亞某四大行貸款部人士表示。
信貸收緊僅是一方面，稅率新政也讓原本熱火朝天的樓市降了溫。
以維多利亞州為例，2016年7月1日起，購買當地房產的海外投資者需交納的額外印花稅從3%上升到7%。2017年，要求進一步升級，海外買家每年需繳納的土地附加稅從0.5%上升至1.5%。
據悉，類似稅率上調政策在新威爾斯州、昆士蘭州等地區也陸續推行。
不過，為了保障剛需，澳大利亞各州對首次置業者實行不同條件的新房津貼和印花稅減免政策。例如，在維多利亞州，購買60萬澳元以下的首次置業者將免除印花稅，購買60萬-75萬澳元價格區間的首次置業者將享有印花稅折扣。
同時，一般來說，用於主要居住的房產可以豁免繳納土地稅，但只有一個房產可以申請土地稅豁免，值得注意的是，如該房產一旦出租，則上述豁免權將被取消。
「投資客，尤其是海外投資客，在墨爾本買房最高或需要交納5.5%的正常印花稅和7%的附加印花稅，此後每年還要付土地稅，成本很高。」張路說。
「想法不一樣。」沈清倚著雅拉河橋欄笑著說，「國內很多人把房子當成投資品，但澳大利亞更多家庭對於房產的理解還是趨於居住屬性，可以換，但不會炒。」
雅拉河橋上，人來人往，不遠處，傳來的是河畔露天酒吧裡人們的歡聲笑語。誰都不知道此輪澳大利亞房價下跌將會何時落幕，但這似乎並沒有影響到習慣周五下班去河邊，映著夕陽小酌一杯的墨爾本人。
（文章來源：國際金融報）
(責任編輯：DF387)