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聲明
本募集說明書依據《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國證券法》、
《公司債券發行與交易管理辦法》、《公開發行證券的公司信息披露內容與格式
準則第23號——公開發行公司債券募集說明書（2015年修訂）》及其他現行法
律、法規的規定，以及中國證券監督管理委員會對本期債券的核准，結合發行人
的實際情況編制。
發行人執行董事、監事、高級管理人員承諾本募集說明書及其摘要不存在任
何虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏，並對其真實性、準確性、完整性承擔個別
和連帶的法律責任。
發行人負責人、主管會計工作負責人及會計機構負責人（會計主管人員）保
證本募集說明書及其摘要中財務會計報告真實、完整。
主承銷商已對本募集說明書及其摘要進行了核查，確認不存在虛假記載、誤
導性陳述或重大遺漏，並對其真實性、準確性和完整性承擔相應的法律責任。主
承銷商承諾本募集說明書及其摘要因存在虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，
致使投資者在證券交易中遭受損失的，與發行人承擔連帶賠償責任，但是能夠證
明自己沒有過錯的除外；本募集說明書及其摘要存在虛假記載、誤導性陳述或者
重大遺漏，且公司債券未能按時兌付本息的，主承銷商承諾負責組織本募集說明
書約定的相應還本付息安排。
凡欲認購本期債券的投資者，請認真閱讀本募集說明書及其有關的信息披露
文件，進行獨立投資判斷並自行承擔相關風險。證券監督管理機構及其他政府部
門對本次發行所作的任何決定，均不表明其對發行人的經營風險、償債風險、訴
訟風險以及公司債券的投資風險或收益等作出判斷或者保證，任何與之相反的聲
明均屬虛假不實陳述。
投資者認購或持有本次公司債券視作同意《債券受託管理協議》、《債券持
有人會議規則》及本募集說明書中其他有關發行人、債券持有人、債券受託管理
人等主體權利義務的相關約定。《債券受託管理協議》、《債券持有人會議規則》
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行公司債券（第一期）募集說明書
及債券受託管理事務報告將置備於債券受託管理人處，債券持有人有權隨時查
閱。
債券受託管理人承諾嚴格按照相關監管機構及自律組織的規定、本募集說明
書及《債券受託管理協議》等文件的約定，履行相關職責。發行人的相關信息披
露文件存在虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，致使債券持有人遭受損失的，
或者公司債券出現違約情形或違約風險的，債券受託管理人承諾通過及時召開債
券持有人會議等方式徵集債券持有人的意見，並以自己名義代表債券持有人主張
權利，包括但不限於與發行人、增信機構、承銷機構及其他責任主體進行談判，
提起民事訴訟或申請仲裁，參與重組或者破產的法律程序等，有效維護債券持有
人合法權益。債券受託管理人承諾，在受託管理期間因拒不履行、遲延履行或者
其他未按照相關規定、約定及受託管理人聲明履行職責的行為，給債券持有人造
成損失的，將承擔相應的法律責任。
除發行人和主承銷商外，發行人沒有委託或授權任何其他人或實體提供未在
本募集說明書及其摘要中列明的信息和對本募集說明書作任何說明。投資者若對
本募集說明書及其摘要存在任何疑問，應諮詢自己的證券經紀人、律師、專業會
計師或其他專業顧問。
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重大事項提示
一、經上海新世紀資信評估投資服務有限公司綜合評定，發行人主體評級為
AA，評級展望為穩定，本期債券債項評級為AA+，由蘇州新建元控股集團有限
公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。截至2017年3月末，發行
人合併報表中所有者權益為401,616.71萬元；本期債券發行前，發行人最近三個
會計年度實現的年均可分配利潤為20,302.15萬元（2014年、2015年和2016年
合併報表中歸屬於母公司所有者的淨利潤平均值），預計不少於本期債券一年利
息的1.5倍。2016年7月6日，經中國證監會證監許可〔2016〕1528號文核准，
發行人獲準面向合格投資者公開發行不超過15億元的公司債券。本期債券的發
行及上市交易安排見發行公告。
二、受國民經濟總體運行狀況、國家宏觀經濟、金融政策、資金供求關係以
及國際經濟環境變化等多種因素的影響，在本期債券存續期內，可能跨越多個利
率調整周期，市場利率存在波動的可能性，投資者持有債券的實際收益具有不確
定性。
三、發行人將在本期債券發行結束後及時向上交所辦理上市交易流通事宜，
但發行人無法保證本期債券上市交易的申請一定能夠獲得上交所的同意，亦無法
保證本期債券會在債券二級市場有活躍的交易。如果上交所不同意本期債券上市
交易的申請，或本期債券上市後在債券二級市場的交易不夠活躍，投資者將可能
面臨流動性風險。
四、債券持有人會議根據《債券持有人會議規則》審議通過的決議，對所有
債券持有人（包括所有出席會議、未出席會議、反對決議或放棄投票權的債券持
有人，以及在相關決議通過後受讓本期債券的持有人）均有同等約束力。債券持
有人認購或購買或以其他合法方式取得本期債券均視為同意並接受《債券持有人
會議規則》，並受之約束。
凡認購、受讓或通過其他合法方式取得並持有本期債券的投資者，均視同自
願接受本募集說明書規定的《債券受託管理協議》及《債券持有人會議規則》等
對本期債券各項權利和義務的約定。凡認購、受讓或通過其他合法方式取得並持
有本期債券的投資者，均視作同意本募集說明書中有關發行人、債券持有人權利
義務的相關約定。
五、截至2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人有息
債務餘額分別為474,463.65萬元、504,917.83萬元、446,038.00萬元及427,588.00
萬元，佔總資產的比例分別為34.24%、34.58%、32.21%及31.53%，總體保持較
大的規模。近年來隨著公司負債結構的調整，相應的有息債務呈波動態勢，但總
體仍保持較高規模，預計發行人在未來幾年內，有息債務仍將保持較高的水平。
發行人面臨有息債務增加的風險。
六、截至2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人流動
比率分別為1.28、1.20、1.08及1.05，速動比率分別為0.29、0.16、0.21及0.20。
速動比率較低主要是因為發行人屬於房地產行業，行業特性決定了企業較大的存
貨規模所致。發行人存貨主要系公司房地產業務形成的開發成本和開發產品等。
截至2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人存貨餘額分別
為613,018.72萬元、727,134.54萬元、646,311.47萬元及627,499.96萬元，佔流
動資產比例分別為77.69%、86.95%、80.86%及80.70%，佔比保持較高水平。發
行人面臨短期償債壓力較大的風險。
七、2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人經營活動產
生的現金流量淨額分別為-15,630.42萬元、16,778.22萬元、9,720.19萬元及
23,067.98萬元，波動較大且2014年經營活動現金流量淨額為負，主要系2014
年發行人購買土地支出增加所致。房地產開發業務屬於資金密集型業務，建設周
期長，前期開發投入與後期項目回款之間存在一定的時間錯配，因此經營活動的
現金流量波動較大。發行人的經營活動現金流量波動較大可能會影響發行人資金
來源渠道及其穩定性，從而對發行人的生產經營活動和財務狀況產生不利影響。
八、發行人存貨主要系公司房地產業務形成的開發成本和開發產品等。截至
2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人存貨餘額分別為
613,018.72萬元、727,134.54萬元、646,311.47萬元及627,499.96萬元，佔流動
資產比例分別為77.69%、86.95%、80.86%及80.70%，佔比保持較高水平。公司
存貨的變現能力直接影響公司資產的流動性及償債能力，未來若發行人的在售項
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行公司債券（第一期）募集說明書
目銷售出現不利狀況將導致存貨周轉不暢，進而對公司的償債能力帶來一定不利
影響。同時公司存貨的價值會受國家的宏觀政策、信貸政策、房地產行業的供需
狀況、行業政策等因素的影響而發生波動。在未來的資產負債表日，若存貨中相
關房地產項目的價格出現大幅波動，則存貨將面臨大幅計提存貨跌價準備的風
險，進而對公司的財務表現構成不利影響。
九、發行人的部分客戶採取銀行按揭（抵押貸款）方式購買公司開發的商品
房時，根據銀行發放個人購房抵押貸款的要求，發行人分別為銀行向購房客戶發
放的抵押貸款提供階段性連帶責任保證擔保。該項擔保責任在購房客戶辦理完畢
房屋所有權證並辦妥房產抵押登記手續後解除。截至2017年3月末，發行人為
銀行向購房客戶發放的抵押貸款提供階段性連帶責任保證擔保金額為15,154.00
萬元。在擔保期內，如購房人無法繼續償還銀行貸款，且其抵押物價值不足以抵
償相關債務，公司將根據擔保責任承擔相應的經濟損失。
十、截至2017年3月末，發行人受限資產合計527,760.37萬元，其中包括
抵押資產517,167.69萬元，受限貨幣資金10,592.68萬元。抵押資產主要為抵押
存貨318,358.71萬元，抵押投資性房地產162,136.67萬元，抵押固定資產
36,149.90萬元，抵押無形資產中的土地使用權522.41萬元。發行人貨幣資金中
受限資金的金額為10,592.68萬元，主要為住房公積金及按揭貸款保證金、應付
匯票保證金。發行人的受限資產主要由正常的業務和借款行為發生，但如果宏觀
經濟或市場情況惡化，受限資產可能會出現損失，從而給發行人未來的償債能力
帶來不利影響。
十一、2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人實現的投
資收益分別為9,002.27萬元、12,631.73萬元、32,208.60萬元及20,165.90萬元，
佔發行人營業利潤的比例分別為96.91%、59.88%、81.50%及66.16%，近幾年佔
比均較大，主要為其對聯營和合營企業的投資收益，如果投資收益降低，可能會
影響發行人的盈利能力。
十二、發行人目前土地儲備較少，後續可開發項目有限。截至2017年3月
末，公司儲備土地僅2塊，分別為明日星城大廈和建勝產業園二期，分別位於宿
遷和蘇州工業園區內，儲備土地面積合計6.83萬平方米，涉及土地出讓金合計
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0.26億元（已經全額支付完畢）；上述均已取得土地證。發行人為保證持續穩健
經營，未來可能需要進行相應的土地儲備。根據國家對建設用地的相關管理規定，
如果發行人由於資金、市場等原因未能及時開發儲備的用地，將面臨繳納土地閒
置費甚至無償交回土地使用權的風險。由於城市管理的需要，政府可能調整城市
規劃，使發行人儲備用地所處的環境發生不利變化，給發行人的經營帶來風險。
另外，全國各地目前均已實行土地公開出讓制度，房地產企業地價支付的周期進
一步縮短。這種土地供應政策的變化也加大了發行人進行土地儲備的資金壓力。
十三、本期債券由蘇州新建元控股集團有限公司提供全額無條件不可撤銷的
連帶責任保證擔保。根據中誠信證券評估有限公司出具的《蘇州新建元控股集團
有限公司2016年公司債券（第一期）跟蹤評級報告（2017）》，擔保人主體信用
等級為AA+，評級展望為穩定。截至2016年末，擔保人淨資產額為887,796.24萬
元，累計對外擔保合計1,504,186.52萬元，包括擔保人下屬子公司建屋集團為霍
爾果斯建屋置業有限公司取得的銀行借款提供連帶責任擔保金額72,200.00萬元，
擔保人下屬子公司蘇州工業園區住房置業擔保有限公司為購房客戶提供的已發
放尚未到期的公積金貸款擔保餘額為1,366,577.62萬元；擔保人為銀行向購房客
戶發放的抵押貸款提供階段性連帶責任保證擔保金額為65,408.90萬元。截至2016
年末，霍爾果斯建屋置業有限公司經營正常，擔保人代償風險較小。但若未來被
擔保企業經營困難，出現不能按時償付到期債務的問題，擔保人存在一定的代償
風險，將對公司經營產生一定的不利影響。擔保人為購房客戶提供的公積金貸款
擔保及抵押貸款擔保，在擔保期間內，如購房人無法繼續償還銀行貸款，且其抵
押物價值不足以抵償相關債務，擔保人將承擔一定的經濟損失。此外，擔保人將
持有的發行人蘇州建屋99.27%的股權質押獲得長期借款5.90億元；將持有的子公
司鄰裡中心70.00%的股權質押獲得長期借款2.60億元；將持有的子公司蘇州工業
園區商業旅遊發展有限公司100.00%的股權質押獲得長期借款6.39億元。由此可
見，擔保人存在多項資產受限，如果由於擔保人自身的相關風險或不可控制的因
素使擔保人的財務狀況發生不利變化，則在本期債券出現兌付風險時，可能出現
擔保人不能按約定履行代償義務的情況，將使本期債券投資者受到不利影響。
十四、房地產行業受宏觀經濟和宏觀政策的影響較大，為保持房地產行業的
持續健康發展，政府可利用行政、稅收、金融、信貸等多種手段對房地產市場進
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蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行公司債券（第一期）募集說明書
行調控。2006年以來，我國政府針對房地產行業出臺了一系列調控政策，從增
加保障性住房和普通商品住房有效供給、抑制投資投機性購房需求、促進供應土
地的及時開發利用等多個方面進行調控，對房地產市場造成了較大影響。房地產
調控政策及未來宏觀政策的出臺或調整，可能對發行人的經營及發展帶來一定的
不利影響。
十五、新世紀資評將在本期債券存續期內，持續關注本期債券發行人外部經
營環境變化、經營或財務狀況變化以及本期債券償債保障情況等因素，以對本期
債券的信用風險進行持續跟蹤，並出具跟蹤評級報告，以動態地反映發行人的信
用狀況。新世紀資評的定期和不定期跟蹤評級結果等相關信息將通過上海證券交
易所網站（http://www.sse.com.cn）、新世紀資評網站（http://www.shxsj.com）及
監管部門指定的其他媒體同時予以公告，投資者可以在上海證券交易所網站查詢
上述跟蹤評級結果及報告。
十六、發行人控股股東新建元已於2014年將其持有的發行人99.27%的股權
全部質押，用以取得銀行貸款，貸款期限為3年。如果新建元對應貸款無法按期
償付，發行人將面臨控股股東變更的風險。
十七、發行人近年來積極拓展房地產業務區域範圍，異地業務尚處於初步發
展階段，項目盈利水平受當地房地產市場景氣度影響，存在一定不確定性。
十八、本次債券正式發行和上市在2017年進行，因而發行人將本次債券發
行上市時的債券名稱變更為「蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開
發行公司債券」，本期債券名稱為「蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017
年公開發行公司債券（第一期）」。
十九、本次債券僅面向合格機構投資者發行，合格機構投資者應當具備相應
的風險識別和承擔能力，知悉並自行承擔公司債券的投資風險，並符合一定的資
質條件，相應資質條件請參照《公司債券發行與交易管理辦法》。
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目錄
聲明 ......................................................................................................... 2
重大事項提示 .......................................................................................... 4
目錄 ......................................................................................................... 9
釋義 ....................................................................................................... 12
第一節 發行概況 ................................................................................ 15
一、本次債券發行的批准情況 ...................................................... 15
二、本期債券的主要條款.............................................................. 15
三、本次發行的有關機構.............................................................. 19
四、發行人與有關機構及人員的利害關係 ................................... 22
第二節 風險因素 ................................................................................ 23
一、與本期債券相關的風險 .......................................................... 23
二、與發行人相關的風險.............................................................. 24
第三節 發行人及本期債券資信狀況 .................................................. 36
一、本期債券的信用評級情況 ...................................................... 36
二、信用評級報告的主要事項 ...................................................... 36
三、發行人的資信情況 ................................................................. 38
第四節 償債計劃及償債保障措施 ...................................................... 40
一、增信機制 ................................................................................ 40
二、償債計劃 ................................................................................ 52
三、償債資金來源 ......................................................................... 52
四、償債應急保障方案 ................................................................. 53
五、償債保障措施 ......................................................................... 54
六、本期債券違約情形及處理 ...................................................... 57
第五節 發行人基本情況 ..................................................................... 60
一、發行人基本情況 ..................................................................... 60
二、發行人歷史沿革 ..................................................................... 60
三、發行人股權結構 ..................................................................... 63
四、發行人獨立經營情況.............................................................. 65
五、發行人主要子公司情況 .......................................................... 66
六、發行人組織架構和公司治理 .................................................. 71
七、發行人董事、監事和高級管理人員 ....................................... 79
八、發行人主營業務情況.............................................................. 84
九、發行人報告期內是否存在違法違規及受處罰情況................ 111
十、關聯方及關聯交易 ................................................................ 111
十一、發行人信息披露事務以及投資者關係管理相關安排 ........115
第六節 財務會計信息 ........................................................................116
一、發行人近三年及一期的財務報表 ..........................................116
二、發行人近三年及一期主要財務指標分析.............................. 124
三、有息債務 .............................................................................. 153
四、其他事項 .............................................................................. 155
五、發行人受限資產 ................................................................... 156
第七節 募集資金運用 ....................................................................... 158
一、募集資金用途基本情況 ........................................................ 158
二、募集資金使用計劃 ............................................................... 158
三、募集資金運用對發行人財務狀況的影響.............................. 159
四、募集資金專項帳戶管理 ........................................................ 159
第八節 債券持有人會議 ................................................................... 160
一、《債券持有人會議規則》制定............................................. 160
二、《債券持有人會議規則》的主要內容 ................................. 160
第九節 債券受託管理人 ................................................................... 171
一、債券受託管理人聘任及受託管理協議籤訂情況 .................. 171
二、受託管理協議的主要內容 .................................................... 172
第十節 發行人、中介機構及相關人員聲明 ..................................... 189
一、發行人聲明........................................................................... 189
二、發行人全體董事、監事及高級管理人員聲明 ...................... 190
三、主承銷商聲明 ....................................................................... 191
四、受託管理人聲明 ................................................................... 192
五、發行人律師聲明 ................................................................... 193
六、會計事務所聲明 ................................................................... 194
七、資信評級機構聲明 ............................................................... 195
第十一節 備查文件........................................................................... 196
一、備查文件 .............................................................................. 196
二、備查地點 .............................................................................. 196
釋義
在本募集說明書中，除非文中另有所指，下列詞語具有如下含義：
簡稱
釋義
發行人/公司/蘇州建屋
指
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司
新建元/擔保人/控股股東
指
蘇州新建元控股集團有限公司
園區建發
指
蘇州工業園區建設發展總公司
兆潤投資控股
指
蘇州工業園區兆潤投資控股集團有限公司
園區國控
指
蘇州工業園區國有資本控股發展有限公司
園區管委會
指
蘇州工業園區管理委員會
豪城建屋
指
蘇州豪城建屋置業有限公司
高龍房產
指
蘇州高龍房地產發展有限公司
建屋廠房
指
蘇州工業園區建屋廠房產業發展有限公司
冠豪房產
指
冠豪房地產(蘇州)有限公司
新泓基環貿
指
新泓基環貿廣場房地產(蘇州)有限公司
南都建屋
指
蘇州南都建屋有限公司
建屋摩麗茂
指
建屋摩麗茂置業(蘇州)有限公司
建屋置業
指
蘇州工業園區建屋置業有限公司
產業開發
指
蘇州工業園區建屋產業園開發有限公司
科文中心
指
蘇州科技文化藝術中心有限公司
建屋樂齡
指
蘇州工業園區建屋樂齡公寓管理有限公司
建屋興業
指
蘇州工業園區建屋興業有限公司
建屋宏業
指
蘇州工業園區建屋宏業投資管理有限公司
蘇宿建屋
指
江蘇省蘇宿建屋置業有限公司
建屋恆業
指
蘇州工業園區建屋恆業房地產有限公司
東太湖置業
指
蘇州東太湖建屋置業有限公司
德欣房地產
指
丹陽市德欣房地產有限公司
建勝信息
指
蘇州工業園區建勝信息產業園有限公司
紹興建屋
指
紹興市建屋置業有限公司
興園房產
指
蘇州工業園區興園房地產有限公司
半島酒店
指
蘇州工業園區陽澄半島酒店有限公司
住房置業
指
蘇州工業園區住房置業擔保有限公司
嘉樂置業
指
蘇州嘉樂置業有限公司
本次債券
指
發行總額不超過15億元的「蘇州工業園區建屋
發展集團有限公司2017年公開發行公司債券
（面向合格投資者）」
本期債券
指
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公
開發行公司債券（面向合格投資者）（第一期）
主承銷商/債券受託管理人/中信建投
證券
指
中信建投證券股份有限公司
本次發行
指
本期債券的發行
餘額包銷
指
本期債券的主承銷商按承銷協議約定在規定的
發售期結束後將剩餘債券全部自行購入的承銷
方式
兌付款項
指
本期債券的本金與利息之和
募集說明書
指
發行人為本期債券的發行而製作的《蘇州工業
園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行公
司債券募集說明書（面向合格投資者）（第一
期）》
募集說明書摘要
指
發行人為本期債券的發行而製作的《蘇州工業
園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行公
司債券募集說明書摘要（面向合格投資者）（第
一期）》
《公司法》
指
《中華人民共和國公司法》
《證券法》
指
《中華人民共和國證券法》
《公司債辦法》
指
中國證監會於2015年1月頒布的《公司債券發行
與交易管理辦法》
中國證監會
指
中國證券監督管理委員會
中證協
指
中國證券業協會
上交所/債券轉讓交易場所
指
上海證券交易所
合格投資者
指
根據《公司債辦法》、證券轉讓交易場所規定
的合格投資者
監管銀行/中信銀行蘇州工業園區支
行
指
中信銀行股份有限公司蘇州工業園區支行
《承銷協議》
指
發行人和主承銷商為本次債券發行籤訂的《蘇
州工業園區建屋發展集團有限公司公開發行公
司債券之承銷協議》
《債券受託管理協議》
指
發行人和債券受託管理人籤訂的《蘇州工業園
區建屋發展集團有限公司2016年公開發行公司
債券之債券受託管理協議》
債券持有人會議
指
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2016年公
開發行公司債券之持有人會議
《債券持有人會議規則》
指
發行人和債券受託管理人為本次債券發行而制
定的《蘇州工業園區建屋發展集團有限公司
2016年公開發行公司債券債券持有人會議規
則》
《帳戶及資金三方監管協議》
指
發行人、監管銀行和債券受託管理人籤訂的《關
於蘇州工業園區建屋發展集團有限公司公開發
行公司債券帳戶及資金三方監管協議》
審計機構/普華永道
指
發行人審計機構普華永道中天會計師事務所
（特殊普通合夥）
發行人律師/竹輝律所
指
發行人法律服務機構竹輝律師事務所
評級機構/新世紀資評
指
發行人評級機構上海新世紀資信評估投資服務
有限公司
中誠信證評
指
中誠信證券評估有限公司
擔保函
指
擔保人蘇州新建元控股集團有限公司為本期債
券出具的擔保函
報告期/近三年及一期
指
2014年度、2015年度、2016年度及2017年一季
度
公司章程
指
發行人章程，即《蘇州工業園區建屋發展集團
有限公司章程》
交易日
指
按照證券轉讓交易場所規定、慣例執行的可交
易的日期
工作日
指
中華人民共和國境內商業銀行的對公營業日
（不包括法定假日或休息日）
法定假日
指
中華人民共和國的法定假日（不包括香港特別
行政區、澳門特別行政區和臺灣省的法定假日
元、萬元、億元
指
人民幣元、萬元、億元
本募集說明書中，部分合計數與各加數直接相加之和在尾數上可能略有差
異，這些差異是由於四捨五入造成的。
第一節 發行概況
一、本次債券發行的批准情況
（一）執行董事決定
發行人執行董事凌學風於2015年12月28日決定提出了《公司符合公開發
行公司債券（面向合格投資者）發行條件的議案》。
（二）股東會決議
發行人於2016年1月20日召開股東會會議，審議通過了《公司符合公開發
行公司債券（面向合格投資者）發行條件的議案》。
（三）中國證監會核准情況
經中國證監會證監許可〔2016〕1528號文核准，發行人獲準在中國境內向
合格投資者公開發行不超過人民幣15億元的公司債券。
本次債券計劃發行總規模不超過人民幣15億元（含15億元），分期發行：
自中國證監會核准發行之日起十二個月內完成首期發行，首期發行規模不超過
10億元（含10億元）；剩餘額度自中國證監會核准發行之日起二十四個月內發
行完畢。
二、本期債券的主要條款
（一）發行主體：蘇州工業園區建屋發展集團有限公司。
（二）債券名稱：蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行公
司債券（面向合格投資者）（第一期）。
（三）發行總額：本期債券基礎發行規模為0.5億元，可超額配售不超過4.5
億元。
（四）超額配售選擇權：發行人和主承銷商將根據網下申購情況，決定是否
行使超額配售選擇權，即在基礎發行規模0.5億元的基礎上，由主承銷商在本期
債券基礎發行規模上追加不超過4.5億元的發行額度。
（五）債券期限：5年期，附第3年末發行人調整票面利率選擇權及投資者
回售選擇權。
（六）債券利率及其確定方式、定價流程：本期債券採用固定利率形式，票
面利率將以公開方式向具備相應風險識別和承擔能力的合格機構投資者進行詢
價後，由發行人和簿記管理人根據利率詢價確定利率區間後，通過簿記建檔方式
確定。本期債券存續期內前3年的票面利率固定不變，在存續期內第3年末，如
公司行使調整票面利率選擇權，未被回售部分債券在債券存續期後2年的票面利
率為債券存續期前3年票面年利率加上/減去調整基點，在債券存續期後2年固
定不變；若公司未行使調整票面利率選擇權，未被回售部分債券在債券存續期後
2年票面利率仍維持原有票面利率不變。
本期債券票面利率由發行人和簿記管理人根據利率詢價確定利率區間後，通
過簿記建檔方式確定，即由發行人與簿記管理人確定本期債券的票面利率簿記建
檔區間，投資者直接向簿記管理人發出申購訂單，簿記管理人負責記錄申購訂單，
最終由發行人與簿記管理人根據申購情況確定本期債券的最終發行利率。
（七）發行人調整票面利率選擇權：發行人有權決定在本期債券存續期間的
第3年末調整後2年的票面利率。發行人將於本期債券第3個付息日前的20個
交易日內向本期債券的債券持有人披露關於是否調整本期債券票面利率及調整
幅度的公告和回售實施辦法公告。若發行人未行使調整票面利率選擇權，則後續
期限票面利率仍維持原有票面利率不變。
（八）投資者回售選擇權：發行人披露關於是否調整本期債券票面利率及調
整幅度公告後，投資者有權選擇在第3個付息日將其持有的全部或部分按票面金
額回售給發行人，或放棄投資者回售選擇權而繼續持有。第3個計息年度付息日
即為回售支付日，發行人將按照上海證券交易所和債券登記機構相關業務規則完
成回售支付工作。
（九）投資者回售登記期：持有本期債券的投資者擬部分或全部行使回售選
擇權，可於發行人關於是否調整本期債券票面利率以及調整幅度的公告和回售實
施辦法發布之日起3個交易日內進行登記，回售登記經確認後不能撤銷，相應的
公司債券票面總額將被凍結交易；若投資者未在回售登記日進行登記的，則視為
放棄回售選擇權，繼續持有本次債券並接受上述調整。
（十）債券票面金額和發行價格：本期債券票面金額為100元，本期債券按
面值平價發行。
（十一）發行方式、發行對象與配售規則：本期債券將以公開方式向具備相
應風險識別和承擔能力的合格機構投資者發行。
本期債券發行對象為《公司債辦法》、《上海證券交易所公司債券上市規則
（2015年版）》、《上海證券交易所債券市場投資者適當性管理辦法》等文件
規定的合格機構投資者。合格機構投資者應當具備相應的風險識別和承擔能力，
知悉並自行承擔公司債券的投資風險，並符合一定的資質條件，相應資質條件請
參照《公司債券發行與交易管理辦法》。
本期債券將根據簿記建檔結果按集中配售原則進行配售。本期債券不向股東
配售。
（十二）債券形式：實名制記帳式公司債券。投資者認購的本期債券在登記
機構開立的託管帳戶託管記載。本期債券發行結束後，債券認購人可按照有關主
管機構的規定進行債券的轉讓、質押等操作。
（十三）還本付息方式：本期債券採用單利按年計息，不計複利。每年付息
一次，到期一次還本，最後一期利息隨本金的兌付一起支付。
（十四）發行首日與起息日：本期債券發行首日為2017年7月7日，本期
債券起息日為2017年7月10日。
（十五）利息登記日：本次公司債券付息的債權登記日為每年付息日的前1
個交易日，在該登記日當日收市後登記在冊的本次公司債券持有人均有權獲得上
一計息年度的債券利息（最後一期含本金）。
（十六）付息日：2018年至2022年每年的7月10日（如遇非交易日，則
順延至其後的第1個交易日）。若投資者行使回售選擇權，則回售部分債券的付
息日為2018年至2020年每年的7月10日（如遇法定節假日或休息日，則順延
至其後的第1個交易日）。
（十七）本金支付日（兌付日）：2022年7月10日（如遇非交易日，則順
延至其後的第1個交易日）。若投資者行使回售選擇權，則回售部分債券的兌付
日為2020年7月10日（如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易
日）。
（十八）支付方式：本期債券利息和本金支付方式按照上海證券交易所和登
記機構的規定執行。
（十九）支付金額：本期債券於每年的付息日向投資者支付的利息為投資者
截至利息登記日收市時所持有的本期債券票面總額與票面利率的乘積，於兌付日
向投資者支付的本息為投資者截至兌付登記日收市時投資者持有的本期債券最
後一期利息及等於票面總額的本金。
（二十）擔保方式：本期債券由蘇州新建元控股集團有限公司提供全額無條
件不可撤銷的連帶責任保證擔保。
（二十一）募集資金專項帳戶：發行人將在中信銀行蘇州工業園區支行開設
本期債券募集資金專項帳戶，用於本期債券募集資金的接收、存儲、劃轉及本息
償付。
（二十二）信用級別及資信評級機構：本期債券信用級別為AA+，發行人
主體信用等級為AA；本期債券資信評級機構為上海新世紀資信評估投資服務有
限公司。
（二十三）債券受託管理人：中信建投證券股份有限公司。
（二十四）承銷方式：本期債券由主承銷商組織的承銷團以餘額包銷的方式
承銷。
（二十五）本期債券上市安排：本期債券發行後將在上海證券交易所申請上
市。
（二十六）募集資金用途：本期債券募集資金扣除發行費用後，擬用於償還
有息負債。
（二十七）稅務提示：根據國家有關稅收法律、法規的規定，投資者投資本
期債券所應繳納的稅款由投資者承擔。
三、本次發行的有關機構
（一）發行人：蘇州工業園區建屋發展集團有限公司
住所：蘇州工業園區旺墩路188號
法定代表人：凌學風
聯繫人：王文林
聯繫地址：蘇州工業園區旺墩路188號建屋大廈
聯繫電話：0512-66608833
傳真：0512-66607777
郵政編碼：215028
（二）主承銷商、簿記管理人、受託管理人：中信建投證券股份有限公司
住所：北京市朝陽區安立路66號4號樓
法定代表人：王常青
聯繫人：楊興
聯繫地址：北京市東城區朝內大街2號凱恆中心B、E座2層
聯繫電話：010-85130443
傳真：010-65608445
郵政編碼：100010
（三）律師事務所：竹輝律師事務所
住所：蘇州三香路333號萬盛大廈17樓
負責人：湯敏
聯繫人：湯敏
聯繫地址：江蘇省蘇州市三香路333號萬盛大廈17樓
聯繫電話：0512-69330285
傳真：0512-69330269
郵政編碼：215004
（四）會計師事務所：普華永道中天會計師事務所 （特殊普通合夥）
主要經營場所：上海市浦東新區陸家嘴環路1318號星展銀行大廈6樓
執行事務合伙人：李丹
聯繫人：汪超
聯繫地址：蘇州市旺墩路188號建屋大廈15層
聯繫電話：0512-62731998
傳真：0512-62731800
郵政編碼：215000
（五）資信評級機構：上海新世紀資信評估投資服務有限公司
住所：上海市楊浦區控江路1555號A座103室K-22
法定代表人：朱榮恩
聯繫人：馬群瑛
聯繫地址：上海市楊浦區控江路1555號A座103室K-22
聯繫電話：021-63504375-885
傳真：021-63610539
郵政編碼：200001
（六）擔保人：蘇州新建元控股集團有限公司
住所：蘇州工業園區東長路88號H棟2樓
法定代表人：沈臻
聯繫人：趙樂天
聯繫地址：蘇州工業園區東長路88號H棟2樓
聯繫電話：0512-67993971
傳真：0512-67993900
郵政編碼：215028
（七）募集資金專項帳戶開戶銀行：中信銀行蘇州工業園區支行
營業場所：蘇州工業園區萬盛街28號
負責人：季志明
聯繫人：張杰
聯繫地址：江蘇省蘇州市蘇州工業園區萬盛街28號
聯繫電話：0512-67617470
傳真：0512-67617731
郵政編碼：215028
（八）擬上市場所：上海證券交易所
住所：上海市浦東南路528號證券大廈
總經理：黃紅元
聯繫人：湯毅
聯繫地址：上海市浦東南路528號證券大廈
電話：021-68804232
傳真：021-68802819
郵政編碼：200120
（九）登記結算機構：中國證券登記結算有限責任公司上海分公司
住所：上海市浦東新區陸家嘴東路166號中國保險大廈3樓
負責人：高斌
聯繫人：王博
聯繫地址：上海市浦東新區陸家嘴東路166號中國保險大廈3樓
電話：021-38874800
傳真：021-58754185
郵政編碼：200120
四、發行人與有關機構及人員的利害關係
發行人與本期債券有關的中介機構及其負責人、高級管理人員及經辦人員之
間不存在直接或間接的股權關係或其他利害關係。
第二節 風險因素
投資者購買本期債券，應當認真閱讀本募集說明書及有關的信息披露文件，
進行獨立的投資判斷。本期債券依法發行後，因發行人經營與收益的變化引致的
投資風險，由投資者自行負責。投資者在評價和認購本期債券時，應特別認真地
考慮下述各項風險因素：
一、與本期債券相關的風險
（一）利率風險
本期債券的利率水平是根據當前市場的利率水平和公司債券信用評級確定
的。受國民經濟形勢和國家宏觀政策等因素的影響，市場利率存在波動的可能性，
利率的波動將給投資者的實際收益水平帶來一定的不確定性。
（二）流動性風險
由於本期債券具體交易流通的審批事宜需要在本期債券發行結束後進行，發
行人將在本期債券發行結束後及時向上交所辦理上市交易流通事宜，但發行人無
法保證本期債券上市交易的申請一定能夠獲得上交所的同意，亦無法保證本期債
券會在債券二級市場有活躍的交易。如果上交所不同意本期債券上市交易的申
請，或本期債券上市後在債券二級市場的交易不夠活躍，投資者將可能面臨流動
性風險。
（三）償付風險
由於本期債券期限相對較長，在本期債券存續期內，公司所處的宏觀經濟環
境、資本市場狀況、國家相關政策等外部環境以及公司本身的生產經營存在著一
定的不確定性，可能導致公司不能從預期的還款來源中獲得足夠的資金從而按
期、足額支付本期債券本息，可能會使投資者面臨一定的償付風險。
（四）償債保障風險
儘管在本期債券發行時，發行人已根據現實情況安排了專項償債帳戶和償債
保障措施來控制和降低本期債券的還本付息風險，但是在本期債券存續期內，可
能由於不可控的市場、政策、法律法規變化等因素導致目前擬定的償債保障措施
不能完全、及時履行，進而影響本期債券持有人的權益。
（五）評級的風險
發行人目前資信狀況良好，經上海新世紀資信評估投資服務有限公司評定，
發行人的主體信用等級為AA，說明發行人償還債務的能力很強，受不利經濟環
境的影響較小，違約風險很低；本期債券的信用等級為AA+，說明債券信用質
量很高，信用風險很低。但在本期債券存續期內，仍有可能由於種種原因，發行
人的主體信用評級和/或本期債券的信用評級發生負面變化，這將對本期債券投
資者產生不利影響。
（六）擔保風險
本期債券由蘇州新建元控股集團有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶
責任保證擔保。根據中誠信證券評估有限公司出具的《蘇州新建元控股集團有限
公司2016年公司債券（第一期）跟蹤評級報告（2017）》，擔保人主體信用等
級為AA+，評級展望為穩定。截至2016年末，擔保人淨資產額為887,796.24萬
元，累計對外擔保合計1,504,186.52萬元，受限資產合計995,616.05萬元。此外，
擔保人將持有的發行人蘇州建屋99.27%的股權質押獲得長期借款5.90億元；將
持有的子公司鄰裡中心70.00%的股權質押獲得長期借款2.60億元；將持有的子
公司蘇州工業園區商業旅遊發展有限公司100.00%的股權質押獲得長期借款
63,852.00萬元。由此可見，擔保人存在多項資產受限，如果由於擔保人自身的
相關風險或不可控制的因素使擔保人的財務狀況發生不利變化，則在本期債券出
現兌付風險時，可能出現擔保人不能按約定履行代償義務的情況，將使本期債券
投資者受到不利影響。
二、與發行人相關的風險
（一）財務風險
1、有息債務增長風險
截至2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人有息債務
餘額分別為474,463.65萬元、504,917.83萬元、446,038.00萬元及427,588.00萬
元，佔總資產的比例分別為34.24%、34.58%、32.21%及31.53%，總體保持較大
的規模。近年來隨著公司負債結構的調整，相應的有息債務呈波動態勢，但總體
仍保持較高規模，預計發行人在未來幾年內，有息債務仍將保持較高的水平。發
行人面臨有息債務增加的風險。
2、短期償債壓力較大的風險
截至2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人流動比率
分別為1.28、1.20、1.08及1.05，速動比率分別為0.29、0.16、0.21及0.20。速
動比率較低主要是因為發行人屬於房地產行業，行業特性決定了企業較大的存貨
規模所致。發行人存貨主要系公司房地產業務形成的開發成本和開發產品等。截
至2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人存貨餘額分別為
613,018.72萬元、727,134.54萬元、646,311.47萬元及627,499.96萬元，佔流動
資產比例分別為77.69%、86.95%、80.86%及80.70%，佔比保持較高水平。發行
人面臨短期償債壓力較大的風險。
3、經營活動產生的現金流量波動較大的風險
2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人經營活動產生的
現金流量淨額分別為-15,630.42萬元、16,778.22萬元、9,720.19萬元及23,067.98
萬元，波動較大且2014年經營活動現金流量淨額為負，主要系2014年發行人購
買土地支出增加所致。房地產開發業務屬於資金密集型業務，建設周期長，前期
開發投入與後期項目回款之間存在一定的時間錯配，因此經營活動的現金流量波
動較大。發行人的經營活動現金流量波動較大可能會影響發行人資金來源渠道及
其穩定性，從而對發行人的生產經營活動和財務狀況產生不利影響。
4、存貨規模較大及跌價的風險
發行人存貨主要系公司房地產業務形成的開發成本和開發產品等。截至
2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人存貨餘額分別為
613,018.72萬元、727,134.54萬元、646,311.47萬元及627,499.96萬元，佔流動
資產比例分別為77.69%、86.95%、80.86%及80.70%，佔比保持較高水平。公司
存貨的變現能力直接影響公司資產的流動性及償債能力，未來若發行人的在售項
目銷售出現不利狀況將導致存貨周轉不暢，進而對公司的償債能力帶來一定不利
影響。同時公司存貨的價值會受國家的宏觀政策、信貸政策、房地產行業的供需
狀況、行業政策等因素的影響而發生波動。在未來的資產負債表日，若存貨中相
關房地產項目的價格出現大幅波動，則存貨將面臨大幅計提存貨跌價準備的風
險，進而對公司的財務表現構成不利影響。
5、為購房人提供階段性擔保的風險
發行人的部分客戶採取銀行按揭（抵押貸款）方式購買公司開發的商品房時，
根據銀行發放個人購房抵押貸款的要求，發行人分別為銀行向購房客戶發放的抵
押貸款提供階段性連帶責任保證擔保。該項擔保責任在購房客戶辦理完畢房屋所
有權證並辦妥房產抵押登記手續後解除。截至2017年3月末，發行人為銀行向
購房客戶發放的抵押貸款提供階段性連帶責任保證擔保金額為15,154.00萬元。
在擔保期內，如購房人無法繼續償還銀行貸款，且其抵押物價值不足以抵償相關
債務，公司將根據擔保責任承擔相應的經濟損失。
6、受限資產規模較大的風險
截至2017年3月末，發行人受限資產合計527,760.37萬元，其中包括抵押
資產517,167.69萬元，受限貨幣資金10,592.68萬元。抵押資產主要為抵押存貨
318,358.71萬元，抵押投資性房地產162,136.67萬元，抵押固定資產36,149.90
萬元，抵押無形資產中的土地使用權522.41萬元。發行人貨幣資金中受限資金
的金額為10,592.68萬元，主要為住房公積金及按揭貸款保證金、應付匯票保證
金。發行人的受限資產主要由正常的業務和借款行為發生，但如果宏觀經濟或市
場情況惡化，受限資產可能會出現損失，從而給發行人未來的償債能力帶來不利
影響。
7、投資收益佔利潤總額比重過大的風險
2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人實現的投資收益
分別為9,002.27萬元、12,631.73萬元、32,208.60萬元及20,165.90萬元，佔發行
人營業利潤的比例分別為96.91%、59.88%、81.50%及66.16%，近幾年佔比均較
大，主要為其對聯營和合營企業的投資收益，如果投資收益降低，可能會影響發
行人的盈利能力。
（二）經營風險
1、宏觀經濟形勢變動風險
發行人所從事的房地產開發行業與國家宏觀經濟形勢和國家房地產調控政
策有著較強的相關性。受國內外各方面因素影響，近兩年中國經濟增速明顯放緩；
政府實施積極財政政策和穩健貨幣政策以穩定經濟增長；2015年中國經濟短期
企穩趨勢基本確立。未來宏觀經濟形勢仍然存在著很大的不確定性，這將對公司
的主營業務的發展產生一定的影響，進而對公司的生產經營活動及盈利能力產生
一定的影響。同時，發行人主要產品為普通商品住宅，因此市場個人購買力將直
接影響發行人的經營收入。如果宏觀經濟波動導致個人購買力下降，將對發行人
主營業務收入產生影響。
2、土地、原材料及勞動力成本上升風險
近年來，受到國內外經濟形勢的影響，房地產項目的土地、原材料和勞動力
成本均有較大幅度的上漲，加大了房地產企業盈利增長的難度。儘管公司採取了
一系列措施對業務成本進行有效控制，以抵禦土地、原材料和勞動力成本上升的
影響，但是由於房地產項目的開發周期較長，在項目開發過程中，土地價格、原
材料價格、勞動力工資等生產要素價格的波動仍然存在，並都會在一定程度上影
響項目的開發成本，從而影響公司的盈利能力。
3、房地產價格波動風險
房地產開發是公司核心業務，也是公司的主要利潤來源。目前，國內宏觀經
濟仍有較強的不確定性，經濟周期波動與信貸政策的變化直接影響市場對房地產
價格的預期，影響居民對房產的購置意向，從而導致房地產市場價格進入上下波
動的「新常態」。儘管現階段房屋購置政策及房地產產業信貸政策呈現出寬鬆回調
的態勢，但作為宏觀經濟調控的重點，房地產價格未來仍可能產生較大波動，進
而從銷售、回款等方面影響房地產開發業務的收益，對公司業績造成不利影響。
4、房地產項目開發及經營風險
房地產項目一般開發建設和銷售周期較長，投資大。同時，房地產開發和經
營涉及的相關行業範圍廣，合作單位多，要接受規劃、國土、建設、房管、消防
和環保等多個政府部門的審批和監管，這對發行人對項目的開發控制能力提出較
高要求。儘管發行人具備較強的項目操作能力，但如果項目的某個開發環節出現
問題，如產品定位偏差、政府出臺新的規定、政府部門溝通不暢、施工方案選定
不科學、合作單位配合不力、項目管理和組織不力等，均可能會直接或間接地導
致項目開發周期延長、成本上升，存在項目預期經營目標難以如期實現的風險。
5、銷售風險
隨著我國住宅及商業地產消費市場的需求日趨多元化、個性化和理性化，消
費者對房地產產品和服務的要求越來越高，如果發行人在項目地理位置、規劃設
計、產品定價、配套服務和產品特色等方面不能及時了解並應對消費者需求的變
化，將可能造成銷售不暢、回款緩慢，從而給發行人帶來銷售壓力和銷售風險。
同時，若市場成交量有較大波動也會給發行人帶來一定的銷售風險。
6、土地儲備的相關風險
發行人目前土地儲備較少，後續可開發項目有限。截至2017年3月末，公
司儲備土地僅2塊，分別為明日星城大廈和建勝產業園二期，分別位於宿遷和蘇
州工業園區內，儲備土地面積合計6.83萬平方米，涉及土地出讓金合計0.26億
元（已經全額支付完畢）；上述均已取得土地證。發行人為保證持續穩健經營，
未來可能需要進行相應的土地儲備。根據國家對建設用地的相關管理規定，如果
發行人由於資金、市場等原因未能及時開發儲備的用地，將面臨繳納土地閒置費
甚至無償交回土地使用權的風險。由於城市管理的需要，政府可能調整城市規劃，
使發行人儲備用地所處的環境發生不利變化，給發行人的經營帶來風險。另外，
全國各地目前均已實行土地公開出讓制度，房地產企業地價支付的周期進一步縮
短。這種土地供應政策的變化也加大了發行人進行土地儲備的資金壓力。
7、異地業務風險
發行人近年來積極拓展房地產業務地域範圍，異地業務尚處於初步發展階
段，項目盈利水平受當地房地產市場景氣度影響，存在一定不確定性。
8、股權質押風險
發行人控股股東新建元已於2014年將其持有的發行人99.27%股權全部質
押，用以取得銀行貸款，貸款期限為3年。如果新建元對應貸款無法按期償付，
發行人面臨控股股東變更的風險。
（三）管理風險
1、施工安全風險
項目施工安全，既關係到施工現場員工自身的人身安全，也關係到公司的品
牌和聲譽。公司一直十分重視對工程施工的監管，制定了嚴格的安全生產制度及
操作規範，並強化相關責任人的安全意識和產品質量意識。若公司未能及時發現
併合理防範施工安全風險，則可能會為公司帶來處罰、賠償等風險，影響公司聲
譽及正常經營。
2、人力資源風險
在公司過去的發展歷程中，經驗豐富的高級管理人員和優秀的專業人員為公
司創造了巨大的價值，同時公司也培養和選聘了大批的優秀管理人員和專業人
員，引進並充分發掘優秀人才已成為公司長期發展戰略實現的重要保證。目前，
公司已建立了較為完善的薪酬福利制度和培訓體系，並為優秀人才提供了廣闊的
發展平臺。隨著國內房地產市場的持續發展，優秀的專業人才將成為稀缺資源，
若公司未能建立有效的激勵機制保留並吸引更多符合公司發展需要的優秀專業
人才，將影響公司發展戰略的有效實施。
（四） 政策風險
1、針對房地產行業的宏觀政策風險
公司所處的房地產行業與國民經濟和國民生活緊密相聯、息息相關，長期以
來受到政府和社會各界的密切關注。因此，從2002年以來，國家相繼採取了一
系列宏觀政策措施，出臺了一系列政策法規，從信貸、土地、住房供應結構、稅
收、市場秩序、公積金政策等方面對房地產市場進行了規範和引導。這些政策包
括但不限於2002 年5月國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權
規定》、2005年5月原建設部等七部委聯合發布的《關於做好穩定住房價格工
作的通知》、2006年5月原建設部等九部委聯合發布的《關於調整住房供應結
構穩定住房價格的意見》、2007年1月國家稅務總局《關於房地產開發企業土
地增值稅清算管理有關問題的通知》、2007年9月國土資源部修正的《招標拍
賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、2008年1月國務院出臺的《國務院關
於促進節約集約用地的通知》、2008年10月財政部和國家稅務總局聯合發布的
《關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》、2008年12月國務院出臺的《國
務院辦公廳關於促進房地產市場健康發展的若干意見》、2009年5月國家稅務
總局發布的《土地增值稅清算管理規程》以及同期國務院辦公廳發布的《國務院
關於調整固定資產投資項目資本金比例的通知》、2009年11月財政部、國土資
源部、中國人民銀行、中華人民共和國監察部和中華人民共和國審計署聯合發布
的《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》等。
2010年，政府在一年內出臺了一系列法律法規，進一步規範房地產行業的
健康發展。2010年1月，國土資源部發布《國土資源部關於改進報國務院批准
城市建設用地申報與實施工作的通知》提出，申報住宅用地的，經濟適用住房、
廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地佔住宅用地的比例不得低於
70%。2010年4月，國務院發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲
的通知》對異地購房、二套房貸標準做出具體可執行的措施。2010年9月國土
資源部頒布的《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》、同期住房
城鄉建設部頒布的《進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知
提出四項要求》等，加大了對土地閒置的處置力度。
2012年5月，國土資源部修訂通過《閒置土地處置辦法》。2013年上半年，
國務院常務會議確定了五項加強房地產市場調控的政策措施，宣告房地產調控進
一步趨緊，對北上廣等一線城市投資投機需求的抑制再度升級。
此外，最近幾年，政府正在努力解決房地產市場過熱問題，出臺了一系列旨
在降低市場對投資性房地產需求的政策，例如：2010年1月，國務院辦公室發
布《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》；2010年11月，住建部和國家
外匯管理局發布《進一步規範境外機構和個人購房管理的通知》；2011年1月，
國務院發布《進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》；2013年2月，
國務院發布「新國五條」，進一步明確了支持自住需求、抑制投機投資性購房是房
地產市場調控必須堅持的一項基本政策；2013年3月，國務院發布《關於繼續
做好房地產市場調控工作通知》，在「新國五條」的基礎上進一步明確中央政府對
房地產的調控決心與力度，旨在穩定房價、抑制投機性購房，並結合供給端的調
整以期建立與完善房地產健康發展的長效機制。2016年隨著房地產行業的持續
高熱，房產政策又有新的變化，上海、深圳等房價上漲過快的一線城市陸續出臺
限購政策，一線城市樓市逐漸退燒，並會蔓延至二三線城市，進而大面積影響整
個行業。
上述宏觀政策將影響房地產市場的總體供求關係、產品供應結構等，並可能
使房地產市場短期內產生較大的波動。如果公司不能適應宏觀政策的變化，則公
司的經營管理和未來發展將可能受到不利影響。
2、金融政策變化的風險
房地產行業屬於資金密集型行業，資金一直都是影響房地產企業做大做強的
關鍵因素之一。近年來，國家採取了一系列措施，對包括購房按揭貸款和開發貸
款在內的金融政策進行調整，以適應宏觀經濟和房地產行業平穩發展的需要，對
房地產企業的經營和管理提出了更高的要求。
2007 年9 月，中國人民銀行、銀監會聯合下發的《關於加強商業性房地產
信貸管理的通知》（銀髮〔2007〕359號）規定，對已利用貸款購買住房、又申
請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%。2008年8月，
中國人民銀行、銀監會聯合下發了《關於金融促進節約集約用地的通知》，就對
充分利用和發揮金融在促進節約集約用地方面的積極作用提出了具體的要求。該
通知強調，禁止向房地產開發企業發放專門用於繳納土地出讓價款的貸款；土地
儲備貸款採取抵押方式的，應具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過
抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不超過2年；對國土資源部門認定的房
地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年、完成該宗土地開發面積
不足三分之一或投資不足四分之一的企業，應審慎發放貸款，並從嚴控制展期貸
款或滾動授信；對國土資源部門認定的建設用地閒置2年以上的房地產項目，禁
止發放房地產開發貸款或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款（包括資產
保全業務）。該通知指出，要加強金融支持，切實促進節約集約用地；優先支持
節約集約用地項目建設；優先支持節地房地產開發項目。
2010年9月，中國人民銀行和銀監會聯合發布了《關於完善差別化住房貸
款政策有關問題的通知》，禁止商業銀行對新開發項目和有違法違規記錄開發商
的重建提供貸款。違法違規內容包括土地閒置、改變土地用途、施工拖延和拒絕
出售物業。
2010年11月，財政部和中國人民銀行聯合發布了《關於規範住房公積金個
人住房貸款政策有關問題的通知》，規定：第一套小於90平方米住房的首付應
不少於20%，大於或等於90平方米的住房首付應不少於30%；第二套住房首付
比例為至少50%，貸款利率為基準利率的110%；第二套住房貸款僅提供給家庭
成員人均住房數量低於平均水平的自用普通住房購買者；不提供第三套住房的住
房公積金貸款。並且，銀監會不斷重申將嚴格執行差別化房貸政策。
2012年11月，國土資源部、財政部、中國人民銀行和銀監會聯合發布了《關
於加強土地儲備與融資管理的通知》，規範土地儲備融資行為，嚴格土地儲備資
金管理，切實防範金融風險。
2014年9月，中國人民銀行和銀監會發布《關於進一步做好住房金融服務
工作的通知》。該通知稱，積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，對於貸款購
買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基
準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住
房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住
房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
2015年3月，中國人民銀行、住房城鄉建設部和銀監會聯合發布《關於個
人住房貸款政策有關問題的通知》，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居
民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首
付款比例調整為不低於40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據
借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。繳存職工家庭使用住房公積金委託貸
款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1 套住房並已結清相
應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買
普通自住房，最低首付款比例為30%。
2015年9月30日，央行和銀監會聯合發出通知，在不實施「限購」措施的城
市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整
為不低於25%。
2016年2月2日，央行與銀監會聯合發出通知，在不實施「限購」措施的
城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比
例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清
的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低
首付款比例調整為不低於30%。
金融政策的變化和實施效果，將可能對公司的日常經營產生一定程度的不利
影響。
3、土地政策變化的風險
土地是房地產開發必不可少的資源。房地產開發企業必須通過出讓（包括招
標、拍賣、掛牌等形式）、轉讓等方式取得擬開發項目的國有土地使用權，涉及
土地規劃和城市建設等多個政府部門。近年來，國家出臺了一系列土地宏觀調控
政策，進一步規範土地市場。若土地供應政策、土地供應結構、土地使用政策等
發生變化，將對房地產開發企業的生產經營產生重要影響。
2006年5月，國務院加大了對閒置土地的處置力度，對超出合同約定動工
開發日期滿一年未動工開發的，依法從高徵收土地閒置費，並責令限期開工、竣
工。滿兩年未動工開發的，無償收回土地使用權，對雖按照合同約定日期動工建
設，但開發建設面積不足1/3 或已投資額不足1/4，且未經批准中止開發建設連
續滿一年的，按閒置土地處置。2008年1月，國務院重申並強調了土地閒置滿
兩年的無償收回，土地閒置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%
徵收土地閒置費，並提出對閒置土地特別是閒置房地產用地要徵繳增值地價，同
時要求金融機構對房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年，完
成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業，應審慎貸款和核准融資，從嚴
控制展期貸款或滾動授信。
為了減少各地盲目擴大城市建設規模的情況，並且控制建設用地總量增長速
度過快，2006年8月，國務院提高了新增建設用地土地有償使用費繳納標準。
自2007年1月1日起，新批准新增建設用地的土地有償使用費徵收標準在原有
基礎上提高1倍。此外，對已經批准但閒置的建設用地嚴格徵收土地使用費。2010
年3月，國土資源部出臺了19條土地調控新政，即《關於加強房地產用地供應
和監管有關問題的通知》，該通知明確規定開發商競買保證金不得低於土地出讓
最低價的20%、1個月內必須繳納出讓價款的50%、囤地開發商將被「凍結」等19
條內容。
為了優化土地資源配置，建立公開透明的土地使用制度，國家有關部門逐步
推行經營性土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓制度。自2004年8月31日起，國
土資源部要求不得以歷史遺留問題為由採用協議方式出讓經營性土地使用權。
2006年5月，進一步強調房地產開發用地必須採用招標、拍賣、掛牌方式公開
出讓。此後，還對通過招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權的範圍進行了明確
的界定。2011年5月，國土資源部出臺《關于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出
讓制度的意見》以完善招拍掛的工地政策並加強土地出讓政策在房地產市場調控
中的積極作用。
預計國家未來將繼續執行更為嚴格的土地政策和保護耕地政策。而且，隨著
我國城市化進程的不斷推進，城市可出讓的土地總量越來越少，土地的供給可能
越來越緊張。土地是房地產開發企業生存和發展的基礎。若不能及時獲得項目開
發所需的土地，公司的可持續穩定發展將受到一定程度的不利影響。
4、稅收政策變化的風險
地產行業稅收政策的變化直接影響到市場的供需形勢，從而對公司經營產生
重大影響。從需求層面看，除少數年份外，稅收政策的變化大多以抑制需求為主，
對購房需求產生了實質影響，例如：2005年二手房交易增加營業稅，2009年營
業稅免徵時限由兩年變為五年，2010年二次購房契稅減免取消，2011年上海及
重慶出臺房產稅試點，2012 年住房交易個人所得稅從嚴徵收，以及2013年二手
房交易的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%徵收。
2015年3月，財政部和國家稅務總局聯合下發《關於調整個人住房轉讓營
業稅政策的通知》，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業
稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入
減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普
通住房對外銷售的，免徵營業稅。而從供給層面看，歷次土地增值稅預徵稅率變
化，以及2009年開始從嚴清繳土地增值稅等對房地產行業供給都具有較大的影
響。
2016年，國務院發布二手房交易營業稅政策和新房房地產契稅營業稅調整
政策，之前的契稅有90平方米和140平方米之分，新的契稅政策按照房屋90
平方米來劃分收取契稅，這樣讓首次需要購買大戶型的購房者享受到了稅費減免
的優惠，營業稅方面，主要體現在滿2年的非普住宅營業稅徵收。
5、嚴格執行節能環保政策的風險
公司所有發展項目均需要嚴格執行國家有關建築節能標準。目前，我國對環
境保護的力度趨強，對原材料、供熱、用電、排汙等諸多方面提出了更高的要求，
不排除在未來幾年會頒布更加嚴格的環保法律法規，公司可能會因此增加環保成
本或其他費用支出；同時，由於環保審批環節增加、審批周期加長，公司部分項
目的開發進度可能受到不利影響。
第三節 發行人及本期債券資信狀況
一、本期債券的信用評級情況
發行人本期債券信用評級機構為上海新世紀資信評估投資服務有限公司。發
行人主體信用等級為AA，評級展望為穩定，本期債券信用等級為AA+。
二、信用評級報告的主要事項
（一）信用評級結論及標識所代表的涵義
經上海新世紀資信評估投資服務有限公司綜合評定，本期債券信用等級為
AA+，表明本期債券的償付安全性很強，受不利經濟環境的影響不大，違約風險
很低；發行人主體信用等級為AA，表明發行人償還債務的能力很強，受不利經
濟環境的影響不大，違約風險很低。
（二）評級報告的內容摘要
1、主要優勢/機遇
（1）區位優勢。蘇州市和蘇州工業園區經濟保持持續增長，園區綜合實力
仍在全國開發區中處於前列，經濟和財政實力繼續增強。
（2）蘇州工業園區管委會及其下屬企業支持力度大。發行人實際控制人為
蘇州工業園區管委會，股東背景良好，園區管委會下屬公司及蘇州建屋股東能夠
通過委託貸款等方式給予公司資金支持。
（3）房地產開發和經營業務經驗豐富。蘇州建屋擁有多年房地產開發和經
營經驗，在蘇州工業園區內具有較高的市場地位。
（4）母公司新建元提供保證擔保。母公司新建元為本期債券本息提供的連
帶責任保證擔保可進一步增強本期債券本息到期償付的安全性。
2、主要風險
（1）土地儲備較少。蘇州工業園區內可供開發的土地資源有限，蘇州建屋
的土地儲備較少，一定程度上限制了公司房地產業務的發展速度與空間。
（2）異地業務風險。蘇州建屋近年來積極拓展房地產業務地域範圍，異地
業務尚處於初步發展階段，項目盈利水平受當地房地產市場景氣度影響，存在一
定不確定性。
（3）負債水平較高，資金壓力較大。蘇州建屋財務槓桿水平較高，且在建
項目較多，受限資產規模較大，資產流動性偏低，公司存在一定資金壓力。
（4）股權質押。母公司新建元已於2014年將其持有的蘇州建屋全部股權質
押，用以取得銀行貸款，貸款期限為3年。
3、未來展望
通過對發行人及其發行的本期債券主要信用風險要素的分析，新世紀資評給
予發行人AA主體信用等級，評級展望為穩定；認為本期債券還本付息安全性很
高，並給予本期債券AA+信用等級。
（三）跟蹤評級的有關安排
根據相關主管部門的監管要求和上海新世紀資信評估投資服務有限公司的
業務操作規範，在本次公司債存續期（本次公司債發行日至到期兌付日止）內，
上海新世紀資信評估投資服務有限公司將對其進行跟蹤評級。
定期跟蹤評級報告每年出具一次，跟蹤評級結果和報告於發行人年度報告披
露後2個月內出具。定期跟蹤評級報告是上海新世紀資信評估投資服務有限公司
在發行人所提供的跟蹤評級資料的基礎上做出的評級判斷。
在發生可能影響發行人信用質量的重大事項時，上海新世紀資信評估投資服
務有限公司將啟動不定期跟蹤評級程序，發行人應根據已作出的書面承諾及時告
知上海新世紀資信評估投資服務有限公司相應事項並提供相應資料。
上海新世紀資信評估投資服務有限公司的跟蹤評級報告和評級結果將對發
行人、監管部門及監管部門要求的披露對象進行披露。
在持續跟蹤評級報告出具5個工作日內，上海新世紀資信評估投資服務有限
公司將把跟蹤評級報告發送至發行人，並同時發送至交易所網站公告，且交易所
網站公告披露時間將不晚於在其他交易場所、媒體或者其他場合公開披露的時
間。
如發行人不能及時提供跟蹤評級所需資料，上海新世紀資信評估投資服務有
限公司將根據相關主管部門監管的要求和上海新世紀資信評估投資服務有限公
司的業務操作規範，採取公告延遲披露跟蹤評級報告，或暫停評級、終止評級等
評級行動。
三、發行人的資信情況
（一）發行人獲得主要貸款銀行的授信情況
發行人在各大銀行等金融機構的資信情況良好，與中國銀行股份有限公司、
國家開發銀行股份有限公司、中國農業銀行股份有限公司和中信銀行股份有限公
司等國內主要商業銀行一直保持長期合作夥伴關係，並獲得較高的授信額度，間
接債務融資能力較強。截至2017年3月末，公司合併口徑獲得的銀行授信總額
為53.17億元，尚未使用的授信餘額為19.28億元。發行人嚴格遵守銀行結算紀
律，按時歸還銀行貸款本息。發行人報告期的貸款償還率和利息償付率均為
100%，不存在逾期而未償還的債務。
表3-1 截至2017年3月末發行人銀行授信情況
單位：億元
序號
貸款銀行
授信額度
已使用
未使用
1
中國銀行股份有限公司
7.30
5.10
2.20
2
國家開發銀行股份有限公司
13.50
10.17
3.33
3
中國農業銀行股份有限公司
12.80
2.90
9.90
4
中信銀行股份有限公司
4.00
3.00
1.00
5
東亞銀行（中國）有限公司
4.97
3.34
1.63
6
中國建設銀行股份有限公司
4.50
4.28
0.22
7
上海銀行股份有限公司
4.00
3.00
1.00
8
蘇州銀行股份有限公司
0.80
0.80
0.00
9
中國光大銀行股份有限公司
1.00
1.00
0.00
10
浙商銀行股份有限公司
0.30
0.30
0.00
合計
53.17
33.89
19.28
（二）發行人與主要客戶業務往來情況
發行人與主要客戶及供應商的業務往來均嚴格按照合同執行，報告期內未發
生過嚴重違約現象
（三）發行人已發行債券、債務融資工具及償還情況
報告期內，發行人未發行債券、債務融資工具，截至2017年3月末，發行
人無發行尚處於存續期內的債券、債務融資工具，不存在延遲支付債券利息或本
金的情況。
（四）累計公司債券餘額及其佔發行人最近一期淨資產的比例
發行人本次申請的不超過15億元公司債券經中國證監會核准並全部發行完
畢後，發行人累計公司債券餘額為15億元，佔發行人截至2017年3月末淨資產
（合併報表中股東權益）的比例為37.35%，未超過發行人最近一期末合併淨資
產的40%。
（五）發行人近三年及一期合併財務報表口徑下的主要財務指標
表3-2 發行人近三年及一期合併財務報表口徑下的主要財務指標
單位：%，萬元
主要財務指標
2017年3月末
/1-3月
2016年末/度
2015年末/度
2014年末/度
流動比率
1.05
1.08
1.20
1.28
速動比率
0.20
0.21
0.16
0.29
資產負債率
70.38
72.60
74.20
73.58
利息保障倍數
6.09
2.01
1.44
1.06
貸款償還率
100.00
100.00
100.00
100.00
利息償付率
100.00
100.00
100.00
100.00
經營活動現金淨
流量
23,067.98
9,720.19
16,778.22
-15,630.42
註：財務指標計算公式如下：
（1）流動比率=流動資產/流動負債
（2）速動比率=（流動資產-存貨）/流動負債
（3）資產負債率=（負債總額/資產總額）×100%
（4）利息保障倍數=（利潤總額+財務費用中的利息支出）/（財務費用中的利息支出+資本化利息支出）
（5）貸款償還率＝實際貸款償還額/應償還貸款額；
（6）利息償付率＝實際支付利息/應付利息。
第四節 償債計劃及償債保障措施
作為發行人，蘇州工業園區建屋發展集團有限公司是本期債券的法定償債
人，其償債資金主要來源於公司業務產生的利潤和未來可支配現金流。此外，本
期債券由蘇州新建元控股集團有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保
證擔保。本期債券發行後，發行人將根據債務結構進一步加強發行人的資產負債
管理、流動性管理以及募集資金使用管理，保證資金按計劃調度，及時、足額地
準備資金用於每年的利息支付及到期本金的兌付，以充分保障投資者的利益。
一、增信機制
蘇州新建元控股集團有限公司為本期債券提供全額無條件不可撤銷的連帶
責任保證擔保。
（一）擔保人基本情況簡介
名稱：蘇州新建元控股集團有限公司
法定代表人：徐中
住所：蘇州工業園區東長路88號H棟2樓
設立日期：2012年11月6日
註冊資本：725,876.35萬元人民幣
經營範圍：實業投資、股權投資、項目管理、酒店管理、商貿、經濟信息服
務和國家允許的其他經營活動。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可
開展經營活動）
截至2016年末，蘇州工業園區兆潤投資控股集團有限公司持有新建元
72.58%的股權，為新建元的控股股東；蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司
持有新建元27.42%的股權。蘇州工業園區兆潤投資控股集團有限公司和蘇州工
業園區國有資產控股發展有限公司均為蘇州市人民政府蘇州工業園區管理委員
會的全資子公司，因此園區管委會為新建元的實際控制人。
（二）資信狀況
1、擔保人主體信用評級
根據中誠信證券評估有限公司出具的《蘇州新建元控股集團公司2016年公
司債券（第一期）跟蹤評級報告（2017）》，擔保人主體信用等級為AA+，評
級展望為穩定。
2、主要貸款銀行的授信情況
截至2016年末，公司合併口徑獲得的銀行授信總額為241.76億元，尚未使
用的授信餘額為42.73億元。
3、報告期債務違約記錄
報告期內擔保人所有貸款業務均已按照合同按時還本付息，未出現逾期或違
約。
4、企業債、債務融資工具等直接債務發行和償還情況
截至2016年末，擔保人有2隻公司債券尚在存續期。2016年3月7日，擔
保人面向合格投資者公開發行總額為10.00億元、票面利率3.20%、期限為3+2
年的公司債「16建元01」；2016年3月7日，擔保人面向合格投資者公開發行
總額為5.00億元、票面利率3.62%、期限為5年的公司債「16建元02」。
（三）累計對外擔保的餘額
截至2016年末，擔保人累計對外擔保合計1,504,186.52萬元。截至2016年
末，擔保人淨資產額為887,796.24萬元，累計擔保餘額佔其淨資產額比例為
169.43%。
截至2016年末，擔保人下屬子公司建屋集團為霍爾果斯建屋置業有限公司
取得的銀行借款提供連帶責任擔保金額72,200.00萬元，擔保人下屬子公司蘇州
工業園區住房置業擔保有限公司為購房客戶提供的已發放尚未到期的公積金貸
款擔保餘額為1,366,577.62萬元；擔保人為銀行向購房客戶發放的抵押貸款提供
階段性連帶責任保證擔保金額為65,408.90萬元。
（四）擔保人的財務報表與財務分析
以下信息主要摘自擔保人財務報告，其中關於擔保人2016年度財務數據
均摘引自經審計的財務報告。擔保人2016年的財務報告經普華永道中天會計
師事務所（特殊普通合夥）審計，該所出具了標準無保留意見的《審計報告》
（普華永道中天審字（2017）第22107號）。
1、擔保人的合併口徑財務報表
（1）合併口徑資產負債表
表4-1 擔保人近一年合併口徑資產負債表
單位：萬元
項目
2016年末
貨幣資金
246,509.57
以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產
-
應收票據
16.00
應收股利
5,753.14
應收利息
22.12
應收帳款
9,663.50
其他應收款
25,408.05
預付款項
6,171.27
存貨
1,161,993.04
劃分為持有待售的資產
34,834.10
其他流動資產
54,451.40
流動資產合計
1,544,822.19
可供出售金融資產
82,756.06
長期股權投資
221,600.35
投資性房地產
1,083,928.24
固定資產
181,827.04
固定資產清理
9.89
在建工程
402.87
無形資產
6,537.46
商譽
1,524.19
長期待攤費用
14,825.28
遞延所得稅資產
62,212.31
其他非流動資產
7,225.22
非流動資產合計
1,662,848.92
資產合計
3,207,671.11
短期借款
45,000.00
應付票據
1,035.00
應付帳款
328,783.90
預收款項
222,449.43
應付職工薪酬
12,129.12
項目
2016年末
應交稅費
146,233.96
應付利息
5,733.45
應付股利
96,555.95
其他應付款
199,248.41
一年內到期的非流動負債
290,716.76
其他流動負債
686.25
流動負債合計
1,348,572.23
非流動負債
長期借款
814,714.22
應付債券
150,000.00
專項應付款
-
預計負債
-
遞延所得稅負債
6,085.75
遞延收益
502.67
非流動負債合計
971,302.64
負債合計
2,319,874.87
實收資本
725,876.35
資本公積
8,821.84
其他綜合收益
463.18
盈餘公積
5,933.35
未分配利潤
50,846.28
歸屬於母公司所有者權益合計
791,941.00
少數股東權益
95,855.24
所有者權益合計
887,796.24
負債及所有者權益合計
3,207,671.11
（2）合併口徑利潤表
表4-2 擔保人近一年合併口徑利潤表
單位：萬元
項目
2016年度
一、營業收入
703,738.51
減：營業成本
522,545.69
稅金及附加
86,719.70
銷售費用
15,971.34
管理費用
30,111.80
財務費用
46,257.55
資產減值損失
940.65
加：投資收益
33,543.51
其中：對聯營企業和合營企業的投資收益
15,649.95
項目
2016年度
二、營業利潤
34,735.29
加：營業外收入
10,775.91
其中：非流動資產處置利得
4,636.85
減：營業外支出
1,700.41
其中：非流動資產處置損失
29.84
三、利潤總額
43,810.79
減：所得稅費用
13,692.40
四、淨利潤
30,118.39
其中：同一控制下企業合併中被合併方在合併前實現
的淨利潤
-
歸屬於母公司股東的淨利潤
28,135.51
少數股東損益
1,982.88
五、其他綜合收益的稅後淨額
-99.00
可供出售金融資產公允價值變動
-74.25
歸屬於少數股東的其他綜合收益的稅後淨額
-24.75
六、綜合收益總額
30,019.39
歸屬於母公司股東的綜合收益總額
28,061.26
歸屬於少數股東的綜合收益總額
1,958.13
表4-3 擔保人近一年合併口徑現金流量表
單位：萬元
項目
2016年度
一、經營活動產生的現金流量
銷售商品、提供勞務收到的現金
597,600.44
收到其他與經營活動有關的現金
15,936.55
經營活動現金流入小計
613,536.99
購買商品、接受勞務支付的現金
394,414.17
支付給職工以及為職工支付的現金
47,322.17
支付的各項稅費
52,705.37
支付其他與經營活動有關的現金
5,054.39
經營活動現金流出小計
499,496.11
經營活動(使用)/產生的現金流量淨額
114,040.88
二、投資活動產生的現金流量
收回投資收到的現金
853,327.32
取得投資收益所收到的現金
24,423.61
取得利息收入收到的現金
6,760.67
處置固定資產和其他長期資產收回的現金淨額
12,519.75
處置其他營業單位收到的現金淨額
65,782.38
處置子公司收到的現金淨額
-
投資活動現金流入小計
962,813.73
購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金
35,353.55
項目
2016年度
投資支付的現金
856,339.71
取得子公司支付的現金淨額
-
取得其他營業單位支付的現金淨額
39,033.92
支付的其他與投資活動有關的現金
投資活動現金流出小計
930,727.18
投資活動使用的現金流量淨額
32,086.55
三、籌資活動產生的現金流量
發行債券收到的現金
150,000.00
吸收投資收到的現金
-
取得借款收到的現金
301,500.00
收到的其他與籌資活動有關的現金
32,600.00
籌資活動現金流入小計
484,100.00
償還債務支付的現金
463,087.11
分配股利、利潤或償付利息支付的現金
80,774.55
收購少數股東權益支付的現金
-
支付其他與籌資活動有關的現金
33,871.58
籌資活動現金流出小計
577,733.23
籌資活動產生的現金流量淨額
-93,633.23
四、現金及現金等價物淨(減少)/增加額
52,494.20
加：年初現金及現金等價物餘額
176,612.19
五、年末現金及現金等價物餘額
229,106.38
2、擔保人主要財務指標
表4-4 擔保人近一年合併口徑主要財務指標
單位：次，倍，%，萬元
財務指標
2016年末/度
資產負債率
72.32
總資產周轉率
0.22
帶息負債比率
56.06
淨資產收益率
3.60
流動比率
1.15
速動比率
0.28
總資產
3,207,671.11
所有者權益
887,796.24
營業收入
703,738.51
淨利潤
30,118.39
註：財務指標計算公式如下：
（1）資產負債率 =（負債總額/資產總額）×100%
（2）總資產周轉率=報告期營業收入/[(期初總資產+期末總資產)/2]
（3）帶息負債比率=（短期借款+一年內到期的長期負債+長期借款+應付債券）/負債總額
（4）淨資產收益率=（淨利潤/平均淨資產額）×100%
（5）流動比率=流動資產/流動負債
（6）速動比率=（流動資產-存貨）/流動負債
截至2016年末，擔保人總資產、淨資產分別為3,207,671.11萬元、887,796.24
萬元，資產規模較大；資產負債率為72.32%，處於行業中等水平。2016年度，
擔保人實現營業收入703,738.51萬元，實現淨利潤30,118.39萬元，實現歸屬於
母公司所有者淨利潤28,135.51萬元，淨資產收益率為3.60%；流動比率為1.15，
速動比率為0.28，速動比率較低主要是房地產行業特性決定的，短期償債能力尚
可。總體而言，擔保人總資產、淨資產規模較大，短期償債能力尚可，對本期債
券的按時、足額兌付有一定的保障能力。
3、擔保人償債能力分析
（1）主要償債指標
2015年和2016年，擔保人主要償債指標如下表所示：
表4-5 2015年和2016年擔保人主要償債指標
單位：億元，%
項目
2016年末/度
2015年末/度
流動比率
1.15
1.33
速動比率
0.28
0.28
資產負債率
72.32
73.34
扣除預收款項的資產負債率
70.26
70.03
EBITDA（億元）
13.60
12.57
EBITDA利息保障倍數（倍）
1.88
1.46
註：財務指標計算公式如下：
（1）流動比率=流動資產/流動負債
（2）速動比率=（流動資產-存貨）/流動負債
（3）資產負債率 =（負債總額/資產總額）×100%
（4）扣除預收帳款的資產負債率=（負債總計-預收帳款）/（資產總計-預收帳款）。
（5）EBITDA=利潤總額+計入財務費用的利息支出+折舊+攤銷；
（6）EBITDA利息保障倍數=EBITDA/利息支出。
從短期償債能力指標來看，截至2015年末和2016年末，擔保人流動比率分
別為1.33和1.15，速動比率均為0.28。由於擔保人所處房地產行業的特性，存
貨在資產中佔比較大，因此擔保人扣除存貨後的速動比率相對較低。
從長期償債能力指標來看，由於房地產行業屬於資金密集型行業，前期土地
儲備及工程施工等佔用現金規模較大，因此房地產公司普遍存在財務槓桿水平較
高的現象。截至2015年末和2016年末，擔保人資產負債率分別為73.34%和
72.32%，扣除預收款項後的資產負債率分別為70.03%和70.26%。
2015年度和2016年度，擔保人EBITDA分別為12.57億元和13.60億元；
EBITDA利息保障倍數分別為1.46和1.88。
（2）擔保人有息負債情況
截至2016年末，擔保人有息負債餘額為1,300,430.98萬元，期限結構如下：
表4-6 截至2016年末擔保人有息負債期限結構
單位：萬元
期限
短期借款
一年內到期的長期借款
長期借款
應付債券
合計
1年以內
45,000.00
290,716.76
-
-
335,716.76
1-3年期
-
-
519,781.46
-
519,781.46
3-5年期
-
-
140,986.00
150,000.00
290,986.00
5年以上
-
-
153,946.75
-
153,946.75
合計
45,000.00
290,716.76
814,714.21
150,000.00
1,300,430.98
截至2016年末，擔保人有息負債信用融資與擔保融資的結構如下：
表4-7 截至2016年末擔保人有息負債信用融資與擔保融資的結構
單位：萬元
類型
短期借款
一年內到期的長期借款
長期借款
應付債券
合計
信用借款
42,000.00
70,000.00
129,995.00
150,000.00
241,995.00
抵押借款
-
108,127.76
571,587.47
-
679,715.23
保證借款
3,000.00
13,588.00
63,280.75
-
79,868.75
質押借款
-
99,001.00
49,851.00
-
148,852.00
合計
45,000.00
290,716.76
814,714.22
150,000.00
1,300,430.98
（五）擔保人扣除發行人資產後主要資產情況
由於發行人是擔保人蘇州新建元控股集團有限公司的子公司，現對擔保人除
發行人資產外的主要資產情況進行分析。
截至2016年末，扣除發行人資產後，擔保人總資產、淨資產分別為
1,822,708.23 萬元、508,255.33 萬元，資產負債率72.12%，扣除發行人資產後總
資產、淨資產規模較大。短期償債指標方面，扣除發行人資產後，擔保人流動比
率和速動比率分別為1.23、0.38。流動比率較高，速動比率雖然相對較低，但符
合行業特點。此外，扣除發行人資產後，擔保人貨幣資金餘額164,427.05萬元，
貨幣資金規模較大。整體而言，扣除發行人資產後，擔保人淨資產規模較大，資
產負債率較低，短期償債能力較強，現金規模較大，對本期債券按期、足額兌付
有較強的保證能力。
（六）擔保人（扣除發行人資產）受限資產情況
擔保人扣除發行人資產後，受限資產情況列示如下：
表4-8 截至2016年末擔保人扣除發行人資產後受限資產的情況
單位：萬元
項目
用途
帳面價值
貨幣資金
保證金
5,867.86
存貨
借款的抵押物
58,885.21
投資性房地產
借款的抵押物
451,790.71
固定資產
借款的抵押物
13,734.53
土地使用權
借款的抵押物
2,857.93
合計
533,136.25
此外，截至2016年末，擔保人將持有的發行人蘇州建屋99.27%的股權質押
獲得長期借款5.90億元；將持有的子公司商旅發展100.00%的股權質押獲得長期
借款（含一年內到期的長期借款）6.39億元；將持有的子公司鄰裡中心70.00%
的股權質押獲得的長期借款2.60億元。
（七）擔保人對其他企業的重要權益投資情況
截止報告期各期末，擔保人權益投資明細如下：
表4-9 截至2016年末擔保人權益投資明細
單位：萬元
企業名稱
2016年末
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司
344,413.80
蘇州圓融發展集團有限公司
177,085.63
蘇州工業園區商業旅遊發展有限公司
144,426.80
蘇州工業園區鄰裡中心發展有限公司
76,309.60
蘇州工業園區人力資源開發有限公司
5,026.28
蘇州新建元科技發展有限公司
23,018.13
蘇州新建元產業發展有限公司
30,000.00
其中，上述企業的相關情況如下：
表4-10 截至2016年末上述企業的相關情況
單位：萬元
序
號
公司名稱
資產總額
負債總額
所有者權益
營業收入
淨利潤
1
蘇州工業
園區建屋
發展集團
有限公司
1,384,963
1,005,422
379,541
306,201
31,326
2
蘇州圓融
發展集團
有限公司
847,520
627,463
220,058
230,307
6,108
3
蘇州工業
園區商業
旅遊發展
有限公司
429,484
288,557
140,927
43,254
-5,429
4
蘇州工業
園區鄰裡
中心發展
有限公司
322,633
227,894
94,738
39,511
-136
5
蘇州工業
園區人力
資源開發
有限公司
10,884
4,607
6,276
71,743
1,347
6
蘇州新建
元科技發
展有限公
司
101,902
72,228
29,674
11,575
3,257
7
蘇州新建
元產業發
展有限公
司
51,965
24,565
27,400
-
-785
在報告期內，擔保人對上述企業進行權益投資獲取分紅的情況如下：
表4-11 擔保人權益投資獲取的分紅明細
單位：萬元
企業名稱
2016年末
2015年末
2014年末
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司
12,983.14
9,341.79
-
蘇州圓融發展集團有限公司
2,516.87
11,357.85
-
蘇州工業園區商業旅遊發展有限公司
-
-
-
蘇州工業園區鄰裡中心發展有限公司
-
-
-
蘇州工業園區人力資源開發有限公司
1,025.24
714.86
-
蘇州新建元科技發展有限公司
-
2,012.69
1,647.55
蘇州南都建屋有限公司
450.44
-
-
蘇州工業園區元生創業投資管理有限公司
4.14
-
-
（八）擔保函主要內容
第一條 被擔保的債券種類、數額及期限
本次債券為被擔保債券，發行總額不超過人民幣15億元，期限不超過7年。
本期債券的具體發行規模、期限、品種由發行人編制的《蘇州工業園區建屋發展
集團有限公司2016年公開發行公司債券募集說明書》規定。
第二條 債券到期日
本次債券的到期日由《募集說明書》具體規定。發行人應於本次債券的兌付
期限內和付息期限內清償本次債券的全部本金和利息。
第三條 保證的方式
擔保人承擔保證的方式為全額、無條件的、不可撤銷的連帶責任保證擔保。
第四條 保證責任的承擔
如發行人不能在《募集說明書》規定的期限內按約定償付本次債券本金和/
或利息，擔保人應在收到本次債券合法持有人或本次債券受託管理人的書面索賠
要求後，根據擔保函履行擔保義務。經債券持有人會議通過，本次債券合法持有
人可分別或聯合要求擔保人承擔保證責任；本次債券受託管理人依照本次債券的
受託管理協議的約定有權代理本次債券持有人要求擔保人履行保證責任。
擔保人保證在接到本次債券合法持有人或本次債券受託管理人的書面索賠
通知後依擔保函清償相關款項。
第五條 保證範圍
擔保人保證的範圍包括本次債券的本金及利息、違約金、損害賠償金、實現
債權的費用及其他應支付的費用。
第六條 保證期間
若本次債券為一期發行，擔保人承擔保證責任的期間為本次債券發行首日至
本次債券到期日後兩年止。若本次債券為分期發行，擔保人就各期債券承擔保證
責任的期間分別計算，分別為各期債券的發行首日至各期債券到期日後兩年止。
第七條 債券的轉讓或出質
本次債券持有人依法將持有的本次債券轉讓或出質給第三人的，擔保人按照
擔保函的規定繼續承擔保證責任。
第八條 主債權的變更
經本次債券有關主管部門和本次債券持有人會議核准/批准，本次債券利率、
期限、還本付息方式等發生變更時，不需另行經過擔保人同意，擔保人繼續承擔
擔保函項下的保證責任。但是在發生前述情形時，本次債券受託管理人應當書面
通知擔保人。
第九條 加速到期
在擔保函項下的債券到期之前，如擔保人發生分立、合併，分立、合併之後
的存繼公司，仍應履行相應的擔保責任；若因擔保人分立、合併事項導致本次債
券信用評級下降的，發行人應在一定期限內提供新的保證。發行人不提供新的保
證時，經債券持有人會議表決通過，本次債券合法持有人及本次債券受託管理人
有權要求發行人、擔保人提前兌付債券本息。
第十條 擔保函的生效和變更
擔保函於本次債券有關主管部門核准債券發行人發行總額不超過15億元的
公司債券之日生效，在擔保函第六條規定的保證期間內不得變更或撤銷擔保函。
但若債券發行人未獲取前述核准，擔保函自始無效。
第十一條 法律適用及爭議解決
擔保函適用中華人民共和國法律（在擔保函項下，不包括香港特別行政區、
澳門特別行政區、臺灣地區的法律）。因擔保函發生爭議協商解決不成時，應向
擔保人所在地有管轄權的人民法院提起訴訟。
第十二條 其他
擔保人同意發行人將擔保函隨同其他申報文件一同上報債券主管部門，並隨
同其他文件一同提供給認購或持有本次債券的債券持有人查閱。
二、償債計劃
本期債券的起息日為2017年7月10日，債券利息將於起息日之後在存續期
內每年支付一次，2018年至2022年間每年的7月10日為本期債券上一計息年
度的付息日（遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日）。若投資
者行使回售選擇權，則回售部分債券的付息日為2018年至2020年每年的7月
10日（如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易日）。
本期債券到期日為2022年7月10日（如遇非交易日，則順延至其後的第1
個交易日），到期支付本金及最後一期利息。若投資者行使回售選擇權，則回售
部分債券的兌付日為2020年7月10日（如遇法定節假日或休息日，則順延至其
後的第1個交易日）。
本期債券本金及利息的支付將通過債券登記機構和有關機構辦理。支付的具
體事項將按照有關規定，由發行人在中國證監會及上海證券交易所規定的媒體上
披露的公告或通知中加以說明。
三、償債資金來源
本期債券的償債資金將主要來源於公司日常經營所產生的營業收入、淨利潤
和經營活動現金流。按照合併報表口徑計算，2014年度、2015年度、2016年度
及2017年第一季度，發行人營業收入分別為236,885.41萬元、246,952.66萬元、
306,201.37萬元和55,822.06萬元，較為穩定；實現淨利潤分別為11,151.67萬元、
17,841.23萬元、31,325.99萬元和22,572.37萬元；經營活動產生的現金流入分別
為199,845.94萬元、266,114.83萬元、210,769.77萬元和70,591.83萬元；經營活
動產生的現金流量淨額分別為-15,630.42萬元、16,778.22萬元、9,720.19萬元和
23,067.98萬元。受發行人戰略性購買土地周期的影響，經營活動產生的現金流
量波動較大。但是，考慮到經營現金流的短缺問題是由於房地產行業前期投入與
後期銷售回款存在一定的時間錯配造成的，結合其穩定的經營業績和較強的盈利
能力，本期債券本息償付的保障能力較強。
四、償債應急保障方案
（一）流動資產變現
發行人長期保持穩健的財務政策，注重對流動性的管理，資產流動性良好，
必要時可以通過流動資產變現來補充償債資金。截至2017年3月末，公司合併
報表口徑的流動資產餘額為777,582.16萬元，其中受限貨幣資金金額10,592.68
萬元，存貨中因抵押受限金額為318,358.71萬元，受限流動資產金額合計
328,951.39萬元，未受限流動資產餘額合計448,630.77萬元。在需要時，流動資
產變現可以保障債權及時實現。具體明細如下：
表4-12 截至2016年末及2017年3月末發行人流動資產情況
單位：萬元，%
項目
2017年3月末
2016年末
金額
比例
金額
比例
貨幣資金
113,182.23
14.56
82,082.52
10.27
應收票據
25.00
0.00
16.00
0.00
應收帳款
4,503.31
0.58
3,627.63
0.45
預付款項
3,548.07
0.46
3,572.95
0.45
應收股利
7,073.51
0.91
7,073.51
0.88
其他應收款
14,502.95
1.87
12,835.02
1.61
存貨
627,499.96
80.70
646,311.47
80.86
劃分為持有待
售的資產
-
0.00
34,834.10
4.36
其他流動資產
7,247.14
0.93
8,947.69
1.12
流動資產合計
777,582.16
100.00
799,300.89
100.00
備註：截至2017年3月末，發行人受限貨幣資金金額10,592.68萬元，佔貨幣資金總
額的比重為9.36%，佔流動資產比重為1.36%；存貨中因抵押受限金額為318,358.71萬元，
佔存貨的比重為50.74%，佔流動資產的比重為40.94%。
（二）外部融資渠道通暢
發行人財務狀況優良，信貸記錄良好，擁有較好的市場聲譽，與多家國內大
型金融機構建立了長期、穩固的合作關係，具有較強的間接融資能力。如果由於
意外情況發行人不能及時從預期的還款來源中獲得足夠資金，發行人可以憑藉自
身良好的資信狀況以及與金融機構良好的合作關係，通過間接融資籌措本期債券
還本付息所需資金。截至2017年3月末，發行人獲得的銀行授信總額為53.17
億元，未使用授信額度為19.28億元。發行人具有的未使用授信額度，為本期債
券的償還提供了有力的保障。
（三）第三方擔保
新建元為本期債券發行出具了《擔保函》，承諾對本期債券提供全額無條件
不可撤銷的連帶責任保證擔保。擔保範圍包括本期債券全部本金及利息、違約金、
損害賠償金、實現債權的費用及其他應支付的費用。該擔保措施有力的保障了本
期債券每年的利息支付和到期的本金兌付，能夠進一步保障本期債券持有人的利
益。
五、償債保障措施
為了充分、有效地維護本期債券持有人的合法權益，發行人為本期債券的按
時、足額償付制定了一系列工作計劃，努力形成一套確保債券安全兌付的保障措
施。
（一）專門部門負責償付工作
發行人指定財務部牽頭負責協調本期債券的償付工作，並協調發行人其他相關
部門在每年的財務預算中落實安排本期債券本息的償付資金，保證本息的如期償
付，保障債券持有人的利益。
（二）制定債券持有人會議規則
發行人已按照《公司債辦法》的規定與債券受託管理人為本期債券制定了《債
券持有人會議規則》，約定債券持有人通過債券持有人會議行使權利的範圍、程
序和其他重要事項，為保障本期債券本息及時足額償付做出了合理的制度安排。
有關債券持有人會議規則的具體內容，詳見本募集說明書第八節「債券持有
人會議」。
（三）充分發揮債券受託管理人的作用
發行人按照《公司債辦法》的要求，聘請中信建投證券擔任本期債券的債券
受託管理人，並與中信建投證券籤訂《債券受託管理協議》。在本期債券存續期
限內，由債券受託管理人依照協議的約定維護債券持有人的利益。
有關債券受託管理人的權利和義務，詳見本募集說明書第九節「債券受託管
理人」。
（四）設立專項償債帳戶
為了保證本期債券本息按期兌付，保障投資者利益，發行人將在監管銀行開
設專項償債資金帳戶，償債資金來源於發行人穩健經營產生的現金流。發行人將
提前安排必要的還本付息資金，保證按時還本付息。監管銀行將履行監管的職責，
切實保障發行人按時、足額提取償債資金。償債專戶內的資金除了用於本期債券
的本金兌付和支付債券利息以及銀行結算費用外，不得用於其他用途。
1、專項償債帳戶資金來源
若經營性現金流量淨額不足以支付本期債券本金和/或利息，本期債券募集
說明書約定的流動資產變現後的資金、通過其他方式融資融入的資金等償債應急
保障方案中的資金作為本期債券本金和/或利息的償債來源，發行人承諾按時足
額劃入專項償債帳戶。
2、專項償債帳戶提取的起止時間、額度和金額
發行人確保在不遲於本期債券每個付息日前五個交易日內，專項償債帳戶的
資金餘額不少於應償還本期債券的利息金額。
發行人應確保在不遲於本期債券本金每個兌付日前十個交易日內，專項償債
帳戶的資金餘額不少於當期應償付或可能償付的債券本息的百分之二十；應確保
在不遲於本期債券本金每個兌付日前兩個交易日內，專項償債帳戶的資金餘額不
少於當期應償付或可能償付的債券本息之和。
3、專項償債帳戶管理方式
發行人指定財務部門負責專項償債帳戶及其資金的歸集、管理工作，負責協
調本期債券本息的償付工作。發行人其他相關部門配合財務部門在本期債券兌付
日所在年度的財務預算中落實本期債券本息的兌付資金，確保本期債券本息如期
償付。
發行人將做好財務規劃，合理安排好籌資和投資計劃，同時加強對應收款項
的管理，增強資產的流動性，保證發行人在兌付日前能夠獲得充足的資金用於向
債券持有人清償全部到期應付的本息。
4、專項償債帳戶監督安排
發行人與中信銀行蘇州工業園區支行、中信建投證券籤訂《帳戶及資金三方
監管協議》，約定中信銀行蘇州工業園區支行監督償債資金的存入、使用和支取
情況。專項償債帳戶內資金專門用於本期債券本息的兌付，除此之外不得用於其
他用途。
本期債券受託管理人也將對專項償債帳戶資金的歸集情況進行檢查。
5、專項償債帳戶信息披露
發行人將遵循真實、準確、完整的信息披露原則，按《公司債辦法》、中證
協、上海證券交易所有關規定和《債券受託管理協議》相關約定進行重大事項信
息披露，使其專項償債帳戶信息受到債券持有人、債券受託管理人和股東的監督，
防範償債風險。
（五）嚴格信息披露
發行人將遵循真實、準確、完整的信息披露原則，按照《公司債辦法》、《債
券受託管理協議》及中國證監會、上海證券交易所的有關規定進行重大事項信息
披露，使公司償債能力、募集資金使用等情況受到債券持有人、債券受託管理人
和股東的監督，防範償債風險。
（六）限制發行人特定行為
根據發行人於2015年12月28日的執行董事決定及於2016年1月20日召
開的股東會會議審議通過的《公司符合公開發行公司債券（面向合格投資者）發
行條件的議案》，當發行人出現預計不能按期償付債券本息或者到期未能按期償
付債券本息時，發行人將採取如下措施：
1、不向股東分配利潤；
2、暫緩重大對外投資、收購、兼併等資本性支出項目的實施。
六、本期債券違約情形及處理
發行人保證按照本募集說明書約定的還本付息安排向債券持有人支付本期
債券利息及兌付本期債券本金。
（一）本期債券違約的情形
以下任一事件均構成發行人在本期債券項下的違約事件：
1、在本期債券到期、加速清償（如適用）或回購（如適用）時，發行人未
能償付到期應付本金和/或利息；
2、發行人不履行或違反《債券受託管理協議》項下的任何承諾或義務（上
述第1項所述違約情形除外）且將對發行人履行本期債券的還本付息產生重大不
利影響，在經債券受託管理人書面通知，或經單獨或合併持有本期債券未償還面
值總額10%以上的債券持有人書面通知，該違約在上述通知所要求的合理期限內
仍未予糾正；
3、發行人在其資產、財產或股份上設定擔保以致對發行人就本期債券的還
本付息能力產生實質不利影響，或出售其重大資產等情形以致對發行人就本期債
券的還本付息能力產生重大實質性不利影響；
4、在債券存續期間內，發行人發生解散、註銷、吊銷、停業、清算、喪失
清償能力、被法院指定接管人或已開始相關的法律程序；
5、任何適用的現行或將來的法律、規則、規章、判決，或政府、監管、立
法或司法機構或權力部門的指令、法令或命令，或上述規定的解釋的變更導致發
行人在《債券受託管理協議》或本期債券項下義務的履行變得不合法；
6、在債券存續期間，發行人發生其他對本期債券的按期兌付產生重大不利
影響的情形。
（二）違約責任及其承擔方式
上述違約事件發生時，發行人應當承擔相應的違約責任，包括但不限於按照
募集說明書的約定向債券持有人及時、足額支付本金及/或利息以及遲延支付本
金及/或利息產生的罰息、違約金等，並就債券受託管理人因發行人違約事件承
擔相關責任造成的損失予以賠償。
如發行人不能在募集說明書規定的期限內按約定償付本期債券本金和/或利
息，擔保人應在收到本期債券的債券合法持有人或本期債券的債券受託管理人的
書面索賠通知後，根據擔保函履行擔保義務。經債券持有人會議通過，債券持有
人可分別或聯合要求擔保人承擔保證責任；債券受託管理人依照本期債券的受託
管理協議的約定有權代理債券持有人要求擔保人履行保證責任。擔保人保證在接
到債券持有人或債券受託管理人的書面索賠通知後依擔保函清償相關款項。
在本期債券存續期間，若債券受託管理人拒不履行、故意遲延履行《債券受
託管理協議》約定下的義務或職責，致使債券持有人造成直接經濟損失的，債券
受託管理人應當按照法律、法規和規則的規定及募集說明書的約定（包括其在募
集說明書中做出的有關聲明，如有）承擔相應的法律責任，包括但不限於繼續履
行、採取補救措施或者賠償損失等方式，但非因債券受託管理人自身故意或重大
過失原因導致其無法按照《債券受託管理協議》約定履職的除外。
（三）爭議解決方式
本期債券《債券受託管理協議》的籤訂、效力、履行、解釋及爭議的解決應
適用中國法律。
《債券受託管理協議》項下所產生的或與《債券受託管理協議》有關的任何
爭議，首先應在爭議各方之間協商解決。如果協商解決不成，應當向債券受託管
理人住所地人民法院提起訴訟並由該法院受理和裁判。
本期債券《擔保合同》和《擔保函》爭議的解決應適用中國法律（不包括香
港特別行政區、澳門特別行政區、臺灣地區的法律）。發行人及擔保人之間就履
行《擔保合同》發生爭議的，雙方應盡最大努力通過協商解決，若協商不成，發
行人及擔保人應向擔保人所在地有管轄權的人民法院起訴。在訴訟期間，《擔保
合同》不涉及爭議部分的條款仍需履行。
同一訴訟糾紛同時涉及發行人、擔保人、債券受託管理人三方主體的，應向
受託管理人住所地人民法院提起訴訟並由該法院受理和裁判。
第五節 發行人基本情況
一、發行人基本情況
公司名稱：蘇州工業園區建屋發展集團有限公司
法定代表人：凌學風
註冊資本：300,000萬元人民幣
實繳資本：300,000萬元人民幣
成立日期：2002年1月25日
住所：蘇州工業園區旺墩路188號
辦公地址：蘇州工業園區旺墩路188號建屋大廈
郵政編碼：215028
信息披露事務負責人：王文林
聯繫方式：0512-66608833
傳真：0512-66607777
經營範圍：房地產開發經營。實業投資，物業管理，建設工程項目管理，信
息諮詢，招商引資服務，酒店管理，新型建材開發經營；室內建築裝飾裝潢，市
政綠化工程。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）
所屬行業：房地產業
社會信用代碼：91320594735317498E
二、發行人歷史沿革
2002年1月25日，發行人經中共蘇州工業園區工作委員會、蘇州工業園區
管理委員會蘇園工[2002]2號文件批准成立，成立名稱為蘇州工業園區建屋發展
有限公司，註冊資本3億元人民幣。首次出資經江蘇華星會計師事務所有限公司
華星會驗字[2002]035號驗資報告驗證。公司股權結構如下：
單位：億元，%
序號
名 稱
出資額
所佔比例
1
蘇州工業園區經濟發展股份有限公司
1.65
55.00
2
蘇州工業園區地產經營管理公司
0.81
27.00
3
蘇州工業園區國有資產經營公司
0.32
10.67
4
蘇州工業園區建設發展總公司
0.22
7.33
合計
3.00
100.00
2003年1月20日，經股東會審議通過，公司增加註冊資本至20億元人民
幣，其中蘇州工業園區地產經營管理公司以土地增資16.754億元，蘇州工業園
區經濟發展股份有限公司以現金增資0.246億元，本次出資經蘇州開誠會計師事
務所有限公司蘇開會驗內字[2003]第297號驗資報告驗證。本次增資後公司股權
結構如下：
單位：億元，%
序號
名 稱
出資額
所佔比例
1
蘇州工業園區地產經營管理公司
17.564
87.82
2
蘇州工業園區經濟發展股份有限公司
1.896
9.48
3
蘇州工業園區國有資產經營公司
0.32
1.60
4
蘇州工業園區建設發展總公司
0.22
1.10
合計
20.00
100.00
2004年1月8日，公司更名為蘇州工業園區建屋發展集團有限公司。
2006年4月28日，經股東會審議通過，公司增加註冊資本至22億元人民
幣，其中蘇州工業園區地產經營管理公司以現金增資1.6億元，蘇州工業園區國
有資產控股發展有限公司以現金增資0.4億元，本次出資經蘇州開誠會計師事務
所有限公司蘇開會驗內字[2006]第078號驗資報告驗證。本次增資後公司股權結
構如下：
單位：億元，%
序號
名 稱
出資額
所佔比例
1
蘇州工業園區地產經營管理公司
19.164
87.11
2
蘇州工業園區經濟發展有限公司
1.896
8.62
3
蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司
0.72
3.27
4
蘇州工業園區建設發展總公司
0.22
1.00
合計
22.00
100.00
備註：
1、2005年，公司股東蘇州工業園區經濟發展股份有限公司更名為「蘇州工業園區經濟
發展有限公司」；
2、2005年，公司股東蘇州工業園區國有資產經營公司更名為「蘇州工業園區國有資產
控股發展有限公司」。
2006年12月30日，經股東會審議通過，公司增加註冊資本至24億元人民
幣，其中蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司以現金增資2億元，本次出資
經蘇州金鼎會計師事務所有限公司金鼎會驗字[2006]第1366號驗資報告驗證。
本次增資後公司股權結構如下：
單位：億元，%
序號
名 稱
出資額
所佔比例
1
蘇州工業園區地產經營管理公司
19.164
79.85
2
蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司
2.72
11.33
3
蘇州工業園區經濟發展有限公司
1.896
7.90
4
蘇州工業園區建設發展總公司
0.22
0.92
合計
24.00
100.00
2007年6月19日，經股東會審議通過，公司增加註冊資本至30億元人民
幣，其中蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司現金增資6億元，本次出資已
經蘇州金鼎會計師事務所有限公司金鼎會驗字[2007]第1132號驗資報告驗證。
本次增資後公司股權結構如下：
單位：億元，%
序號
名 稱
出資額
所佔比例
1
蘇州工業園區地產經營管理公司
19.164
63.88
2
蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司
8.72
29.07
3
蘇州工業園區經濟發展有限公司
1.896
6.32
4
蘇州工業園區建設發展總公司
0.22
0.73
合計
30.00
100.00
2009年2月16日，經蘇州工業園區國有資產監督管理辦公室批准，蘇州工
業園區國有資產控股發展有限公司將其持有的建屋集團5億元股權（16.67%）無
償劃轉給蘇州工業園區地產經營管理公司，此外，經發行人股東會審議通過，蘇
州工業園區經濟發展有限公司將其持有的建屋集團1.896億元（6.32%）股權轉
讓給蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司，其後蘇州工業園區國有資產控股
發展有限公司又將其持有的建屋集團1.896億元（6.32%）股權轉讓給蘇州工業
園區國有資產控股發展有限公司，上述股權轉讓後，建屋集團股權結構如下：
單位：億元，%
序號
名 稱
出資額
所佔比例
1
蘇州工業園區地產經營管理公司
26.06
86.87
2
蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司
3.72
12.40
3
蘇州工業園區建設發展總公司
0.22
0.73
合計
30.00
100.00
2013年10月28日，因蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司將持有公
司12.4%的股權（即37,200萬元）對蘇州新建元控股集團有限公司進行增資，股
東會同意將該12.4%的股權（即37,200萬元）所有人由蘇州工業園區國有資產控
股發展有限公司變更為蘇州新建元控股集團有限公司。因蘇州工業園區地產經營
管理公司將持有公司86.87%的股權（即260,600萬元）對蘇州新建元控股集團有
限公司進行增資，股東會同意將該86.87%的股權（即260,600萬元）所有人由蘇
州工業園區地產經營管理公司變更為蘇州新建元控股集團有限公司。變更後發行
人股權由蘇州新建元控股集團有限公司和蘇州工業園區建設發展總公司共同持
有，各股東持股情況如下：
單位：億元，%
序號
名 稱
出資額
所佔比例
1
蘇州新建元控股集團有限公司
29.78
99.27
2
蘇州工業園區建設發展總公司
0.22
0.73
合計
30.00
100.00
截至2017年3月末，發行人股本情況未出現新的變化。
三、發行人股權結構
（一）發行人的股權結構
截至2017年3月末，公司股本總額及股東持股情況如下：
表5-1 截至2017年3月末公司股本總額及股東持股情況
單位：億元，%
序號
名 稱
出資額
所佔比例
1
蘇州新建元控股集團有限公司
29.78
99.27
2
蘇州工業園區建設發展總公司
0.22
0.73
合計
30.00
100.00
截至2017年3月末，蘇州工業園區建屋發展集團有限公司的股權結構如下
圖所示：
圖5-1 發行人股權結構圖
（二）發行人股東及實際控制人情況
1、發行人股東及實際控制人
發行人控股股東為蘇州新建元控股集團有限公司。蘇州新建元控股集團有限
公司成立於2012年11月，是由蘇州市人民政府蘇州工業園區管理委員會全資出
資設立的國有獨資公司，註冊資本為725,876.35萬元人民幣，該公司經營範圍為
實業投資、股權投資、項目管理、酒店管理、商貿、經濟信息服務和國家允許的
其他經營活動。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）
發行人控股股東蘇州新建元控股集團有限公司為本期債券提供全額無條件
不可撤銷的連帶責任保證擔保。關於蘇州新建元控股集團有限公司的有關信息詳
見本募集說明書第四節「償債計劃及償債保障措施」中的「一、增信機制」。
發行人參股股東蘇州工業園區建設發展總公司成立於1994年4月，是由蘇
州市人民政府蘇州工業園區管理委員會全資出資設立的全民所有制企業，註冊資
本為31,429.4萬元人民幣，該公司經營範圍為：一般經營項目：房屋建築工程施
工、裝飾裝潢工程施工、市政工程施工、綠化工程施工；商務信息諮詢；新型建
材開發、銷售。
發行人實際控制人為蘇州工業園區管理委員會。
2、股權質押及其他爭議情況說明
發行人的實際控制人蘇州新建元控股集團有限公司在2014年已將其持有的
公司全部99.27%的股權質押，用以取得銀行貸款60,000萬元，期限為三年；截
至2016年末，蘇州新建元控股集團有限公司通過質押發行人股權獲得長期貸款
餘額為59,000.00萬元。股東持有發行人股權不存在爭議情形。
四、發行人獨立經營情況
發行人具有獨立完整的業務、資產、人員、機構和財務體系，是自主經營、
自負盈虧的獨立法人。發行人與控股股東之間保持相互獨立，擁有獨立完整的機
構、人員、業務、財務和資產，自主經營、獨立核算、自負盈虧。
（一）機構獨立
公司的生產經營和辦公機構與控股股東、實際控制人及其控制的其他企業完
全分開，不存在混合經營、合署辦公的情形，也不存在控股股東、實際控制人及
其控制的其他企業幹預公司機構設置的情況。公司根據自身發展需要建立了完整
獨立的內部組織結構和職能體系，各部門之間職責分明、相互協調，已成為完全
獨立運行的機構體系。公司的機構獨立於控股股東及實際控制人。
（二）人員獨立
公司建立了獨立的人事檔案、人事聘用和任免制度、人事考核、獎懲制度、
工資管理制度，與全體員工籤訂了勞動合同，建立了獨立的工資管理、福利與社
會保障體系。公司的執行董事、監事及高級管理人員均嚴格按照《公司法》、《公
司章程》等有關規定產生。發行人高級管理人員不存在在控股股東、實際控制人
及其控制的其他企業中擔任除董事、監事以外其他職務的情形；發行人財務人員
不存在在控股股東、實際控制人及其控制的其他企業中兼職的情形。
（三）業務獨立
公司具有獨立面向市場、自主經營的能力。公司以房地產為核心業務，已建
立健全包括採購、設計、開發、銷售在內的一整套完整、獨立的房地產開發業務
經營體系。公司的業務管理獨立於控股股東及實際控制人。
（四）財務獨立
公司建立了獨立的財務核算體系，獨立做出財務決策和安排，具有規範的財
務會計制度和財務管理制度；公司的財務與控股股東、實際控制人及其控制的其
他企業嚴格分開，實行獨立核算，控股股東及實際控制人依照《公司法》、《公
司章程》等規定行使股東權利，不越過公司合法表決程序幹涉公司正常財務管理
與會計核算；公司財務機構獨立，公司獨立開設銀行帳戶，不與控股股東、實際
控制人及其控制的其他企業共用銀行帳戶；公司獨立辦理納稅登記，獨立申報納
稅。公司的財務獨立於控股股東及實際控制人。
（五）資產獨立
公司及控股子公司獨立擁有與生產經營有關的土地使用權、房屋、生產經營
設備等資產的所有權或者使用權，公司的控股股東、實際控制人及其控制的其他
企業不存在違規佔用公司的資金、資產和其他資源的情況。公司的資產獨立於控
股股東及實際控制人。
五、發行人主要子公司情況
（一）主要子公司概況
截至2017年3月末，發行人納入合併報表範圍的子公司共20家，基本情況
如下：
表5-2 發行人納入合併報表的子公司情況
單位：萬元，%
序號
企業名稱
註冊資本
業務性質
持股比例
1
蘇州工業園區建屋產業園開發有
限公司
64,000.00
房產出租和資產管理
100.00
2
蘇州東太湖建屋置業有限公司
64,000.00
房地產開發與經營
100.00
3
蘇州工業園區建屋置業有限公司
37,000.00
房地產開發與經營
100.00
4
蘇州工業園區建屋宏業投資管理
有限公司
86,000.00
房地產開發與經營
100.00
5
蘇州工業園區建屋樂齡公寓管理
有限公司
50,000.00
酒店管理
100.00
6
蘇州工業園區建屋興業有限公司
20,000.00
房地產開發與經營
100.00
7
江蘇省蘇宿建屋置業有限公司
20,000.00
房地產開發與經營
100.00
8
蘇州工業園區建屋體育發展有限
公司
5,080.00
體育產業經營管理
100.00
9
崑山市建屋置業發展有限公司
5,000.00
房地產開發
100.00
10
蘇州工業園區建屋恆業房地產有
限公司
4,545.00
房地產開發與經營
100.00
11
蘇州工業園區建屋物業發展有限
公司
1,100.00
物業管理
100.00
12
蘇州工業園區建屋酒店投資管理
有限公司
6,000.00
酒店管理
100.00
13
蘇州工業園區建屋豪生酒店管理
有限公司
500.00
酒店管理
100.00
14
宿遷市蘇宿物業發展有限公司
110.00
物業管理
100.00
15
蘇州工業園區建屋產業園物業服
務有限公司
50.00
物業管理
100.00
16
丹陽市德欣房地產有限公司
10,000.00
房地產開發銷售
98.50
17
蘇州工業園區建勝信息產業園有
限公司
10,000.00
房產出租和資產管理
100.00
18
蘇州工業園區瑞信房地產有限公
司
6,000.00
房地產開發與經營
100.00
19
紹興市建屋置業有限公司
21,500.00
房地產開發與經營
55.00
20
蘇州工業園區建屋暉業房地產有
限公司
97,600.00
房地產開發與經營
100.00
（二）主要子公司基本情況
1、蘇州工業園區建屋產業園開發有限公司
蘇州工業園區建屋產業園開發有限公司成立於2010年2月，註冊資本
64,000.00萬元，發行人持有其100.00%股權。該公司經營範圍為：對產業園進行
資產管理；自有房屋出租；商務信息諮詢；會務服務；為產業園內企業提供項目
管理服務；提供企業後勤配套設施管理服務；實業投資；銷售文化用品、日用百
貨；室內裝飾裝修服務、停車場服務。（依法須經批准的項目，經相關部門批准
後方可開展經營活動）
截至2016年末，產業開發資產總額169,714.03萬元，負債合計125,112.76萬元，
所有者權益44,601.27萬元；2016年度實現營業收入5,424.17萬元，淨利潤-3,671.19
萬元。
截至2017年3月末，產業開發資產總額166,522.86萬元，負債合計122,786.20
萬元，所有者權益43,736.66萬元；2017年1-3月實現營業收入1,573.26萬元，淨利
潤-864.61萬元。
2、蘇州東太湖建屋置業有限公司
蘇州東太湖建屋置業有限公司成立於2014年11月，註冊資本64,000.00萬元，
發行人持有其100.00%股權。該公司經營範圍為：房地產開發與經營、實業投資、
建設工程項目管理、室內建築裝飾裝潢。（依法須經批准的項目，經相關部門批
準後方可開展經營活動）
截至2016年末，東太湖置業資產總額129,740.94萬元，負債合計66,436.82
萬元，所有者權益63,304.12萬元；2016年度實現營業收入0萬元，淨利潤-547.57
萬元。
截至2017年3月末，東太湖置業資產總額124,542.85萬元，負債合計
60,118.87萬元，所有者權益64,423.98萬元；2017年1-3月實現營業收入0萬元，
淨利潤-110.77萬元。
3、蘇州工業園區建屋置業有限公司
蘇州工業園區建屋置業有限公司成立於2003年3月，註冊資本37,000.00萬元，
發行人持有其100.00%股權。該公司經營範圍為從事實業投資、房地產開發經營
及提供相關信息諮詢服務；研究開發銷售建築材料。
截至2016年末，建屋置業資產總額181,891.75萬元，負債合計139,706.08
萬元，所有者權益42,185.67萬元；2016年度實現營業收入56,934.70萬元，淨
利潤5,243.88萬元。
截至2017年3月末，建屋置業資產總額178,368.52萬元，負債合計136,408.49
萬元，所有者權益41,960.03萬元；2017年1-3月末實現營業收入1,480.99萬元，
淨利潤-278.74萬元。
4、蘇州工業園區建屋宏業投資管理有限公司
蘇州工業園區建屋宏業投資管理有限公司成立於2012年7月，註冊資本
36,000.00萬元，發行人持有其100.00%股權。該公司經營範圍為：投資管理、投
資管理諮詢、工程建設及管理、自有房屋出租、商務信息諮詢、提供企業後勤配
套設施管理服務、創業投資、實業投資、房地產投資、房地產開發經營。（依法
須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）
截至2016年末，建屋宏業資產總額80,856.43萬元，負債合計44,918.82萬元，
所有者權益35,937.61萬元；2016年度實現營業收入0萬元，淨利潤-26.03萬元。
截至2017年3月末，建屋宏業資產總額89,807.70萬元，負債合計34,663.46
萬元，所有者權益55,144.24萬元；2017年1-3月實現營業收入0萬元，淨利潤
6.62萬元。
5、蘇州工業園區建屋樂齡公寓管理有限公司
蘇州工業園區建屋樂齡公寓管理有限公司成立於2010年11月，註冊資本
50,000.00萬元，發行人持有其100.00%股權。該公司經營範圍為：大型飯店（含
冷菜、生食海產品、裱花蛋糕）；酒店管理，對公寓進行資產管理，自有房屋出
租；家政服務、會務服務。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展
經營活動）
截至2016年末，建屋樂齡資產總額44,762.49萬元，負債合計6,021.10萬元，
所有者權益38,741.39萬元；2016年度實現營業收入616.64萬元，淨利潤-3,225.46
萬元。
截至2017年3月末，建屋樂齡資產總額44,487.07萬元，負債合計6,228.63
萬元，所有者權益38,258.44萬元；2017年1-3月實現營業收入199.80萬元，淨
利潤-482.95萬元。
6、蘇州工業園區建屋興業有限公司
蘇州工業園區建屋興業有限公司成立於2003年5月，註冊資本20,000.00萬元，
發行人持有其100.00%股權。該公司經營範圍為：許可經營項目：房地產開發； 一
般經營項目：自有房屋租賃；實業投資；建設工程項目管理；信息諮詢；新型建
築材料開發經營。
截至2016年末，建屋興業資產總額44,726.18萬元，負債合計19,916.05萬
元，所有者權益24,810.13萬元；2016年度實現營業收入15.02萬元，淨利潤-283.18
萬元。
截至2017年3月末，蘇州工業園區建屋興業有限公司資產總額38,981.73
萬元，負債合計11,234.95萬元，所有者權益27,746.78萬元；2017年1-3月實現
營業收入11,432.52萬元，淨利潤2,936.64萬元。
7、江蘇省蘇宿建屋置業有限公司
江蘇省蘇宿建屋置業有限公司成立於2007年7月，註冊資本20,000.00萬元，
發行人持有其100.00%股權。該公司經營範圍為：房地產（含工業廠房）開發、
租賃、銷售，實業投資，物業管理，建設工程項目管理，信息諮詢服務，招商引
資服務，酒店管理，新型建材研發，室內建築裝飾裝潢，市政綠化工程施工。（經
營範圍中涉及資質的憑資質經營）（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方
可開展經營活動）
截至2016年末，蘇宿建屋資產總額69,799.79萬元，負債合計46,474.74萬
元，所有者權益23,325.05萬元；2016年度實現營業收入32,279.17萬元，淨利
潤1,336.65萬元。
截至2017年3月末，江蘇省蘇宿建屋置業有限公司資產總額70,937.72萬元，
負債合計44,449.49萬元，所有者權益26,488.23萬元；2017年1-3月實現營業收
入18,797.78萬元，淨利潤3,163.18萬元。
8、蘇州工業園區建屋恆業房地產有限公司
蘇州工業園區建屋恆業房地產有限公司成立於2010年3月，註冊資本
4,545.00萬元，發行人持有其100.00%股權。該公司經營範圍為：房地產開發經
營；實業投資；建設工程項目管理，新型建築材料開發經營；建築裝飾裝潢。（依
法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）
截至2016年末，建屋恆業資產總額101,185.35萬元，負債合計56,306.32
萬元，所有者權益44,879.03萬元；2016年度實現營業收入5,180.42萬元，淨利
潤837.10萬元。
截至2017年3月末，蘇州工業園區建屋恆業房地產有限公司資產總額
93,367.35萬元，負債合計47,991.75萬元，所有者權益45,375.60萬元；2017年
1-3月實現營業收入2,968.89萬元，淨利潤496.57萬元。
（三）主要聯營企業基本情況介紹
截至2017年3月末，發行人主要聯營企業如下表：
表5-3 截至2017年3月末發行人主要聯營企業基本情況
單位：%
序號
名稱
主要經營地
註冊地
業務性質
持股比例
1
蘇州工業園區建屋廠房產業發
展有限公司
蘇州
蘇州
倉儲服務
30.00
2
蘇州高龍房地產發展有限公司
蘇州
蘇州
房地產開發
20.00
3
冠豪房地產(蘇州)有限公司*
蘇州
蘇州
房地產開發
10.00
備註：冠豪房產於2014年度更名為新泓基環貿廣場房地產(蘇州)有限公司，以下簡稱新泓
基環貿。
六、發行人組織架構和公司治理
（一）發行人組織架構
圖5-2 發行人組織架構圖
監事
（二）發行人各部門主要職責
各部門的主要職責如下：
1、工程部
工程部的職責包括工程管理（對工程的進度、質量負責），項目管理（項目
規範與監督），制度建設（制定、修訂工程部的工作程序和規章制度），參與工
程招投標工作。
2、 財務部
財務部的職責包括會計管理（負責規劃、指導、監督、協調會計工作），財
務管理（負責規劃、指導、監督、協調財務工作），融資管理（負責規劃、指導、
監督、協調融資工作）。
3、合約部
合約部的職責包括標準成本管理，合同預算管理，法務管理，內控管理。
4、設計部
設計部的職責包括產品研發（跟蹤產品與技術發展，研究新技術、新材料應
用，開發標準產品規範），設計管理與服務，施工圖審圖，質量管理。
5、營銷部
營銷部的職責包括市場營銷，銷售管理，綜合服務。
6、投資部
投資部的職責包括項目拓展（項目建議、土地獲取、項目策劃），投資管理
（股權交易設計、股權投資管理）。
7、採購部
採購部具體負責對集團公司所有工程項目招標工作的組織、協調和管理，職
責包括工程/非工程採購（招標計劃編制、實施及中標移交，設計單位、營銷類
單位的選擇），供應商管理（材料市場信息管理，供應商評估）。具體職能包括：
供應商管理規範制定、供應商檔案管理、供應商評估管理、供應商年度評審管理、
供應商關係管理與維護。
8、總裁辦
總裁辦的職責包括人力資源，文秘，公共關係，行政與後勤，制度管理，IT，
年度計劃。
9、綜合品管部
綜合品管部的職責包括負責集團項目前期的報批報建及後期報驗，並有效實
施和監控集團所有項目的工程質量，建立健全品質管理體系，不斷提升產品質量，
從而有效降低工程成本。
10、商業運營部
商業運營部的職責包括有效整合集團招商項目資源，合理分配、資源共享，
更好地進行招商工作的統籌管理。
（三）發行人公司治理情況
發行人是依據《中華人民共和國公司法》及有關法律、法規的規定成立的有
限責任公司。發行人依法制定了《公司章程》，建立了符合現代企業制度要求的
公司法人治理結構和健全的內部管理機構。發行人依法設立了股東會、執行董事、
監事；設總經理，對執行董事負責，行使經營管理職責。《公司章程》對股東會、
執行董事、監事和總經理的權利和義務做出了明確規定。
1、股東會
根據《公司章程》的規定，股東會由全體股東組成，是發行人的最高權力機
構，行使下列職權：
（1）決定發行人的經營方針和投資計劃；
（2）選舉和更換執行董事、決定有關執行董事的報酬事項；
（3）選舉和更換監事、決定有關監事的報酬事項；
（4）審議和批准執行董事的報告；
（5）審議和批准監事的報告；
（6）審議和批准發行人的年度財務預算方案、決算方案；
（7）審議和批准發行人的利潤分配方案和彌補虧損方案；
（8）對發行人增加或者減少註冊資本作出決議；
（9）對發行公司債券作出決議；
（10）對股東向股東以外的人轉讓出資或者吸納新的投資者作出決議；
（11）對發行人合併、分立、變更形式、解散和清算等事項作出決議；
（12）修改公司章程；
（13）討論和決定應由股東會決定的其他重大事項。
2、執行董事
發行人不設董事會，設執行董事一名。執行董事由股東會選舉產生，對股東
會負責。執行董事兼任公司總經理、法定代表人。
執行董事行使下列職權：
（1）負責召集股東會會議，並向股東會報告工作；
（2）執行股東會的決議；
（3）決定發行人的經營計劃和投資方案；
（4）制訂發行人的年度財務預算方案、決算方案，提交股東會審議；
（5）制訂發行人的利潤分配方案和彌補虧損方案，提交股東會審議；
（6）擬定公司合併、分立、變更公司形式、解散、清算的方案，提交股東
會審議；
（7）決定發行人內部管理機構的設置；
（8）決定聘任或者解聘發行人總經理，根據總經理提名，聘任或者解聘公
司副總經理、財務經理，決定其報酬事項；
（9）制定發行人的基本管理制度；
（10）擬定公司章程修改方案，提交股東會審議；
（11）擬定發行公司債券方案，提交股東會審議；
（12）聽取公司經理的工作匯報並檢查經理工作；
（13）法律法規或公司章程規定股東會授予的其他職權。
3、監事
發行人不設監事會，設監事一人，是公司常設監察機構，由股東會選舉和更
換。公司執行董事、高級管理人員不得兼任監事，監事任期每屆三年。監事任期
屆滿，連選可連任。監事列席股東會議記錄。
監事行使下列職權：
（1）檢查公司財務；
（2）對執行董事、總經理執行公司職務時違反法律、法規或者公司章程的
行為進行監督；
（3）當執行董事和總經理的行為損害公司的利益時，要求執行董事和總經
理予以糾正；
（4）提議召開臨時股東會；
（5）股東大會授予的其他權利。
4、經營管理機構
公司設日常經營管理機構，日常經營管理機構設總經理1名，副總經理若干
名，總經理、副總經理由執行董事聘任或解聘，總經理對執行董事負責，副總經
理協助總經理抓好工作。公司總經理行使下列職權：
（1）主持發行人的經營管理工作，組織實施執行董事的決定；
（2）組織實施由執行董事制定的公司年度經營計劃和投資方案；
（3）擬定發行人內部管理機構設置方案報執行董事審批；
（4）擬定發行人的基本管理制度報執行董事審批；
（5）制定發行人的具體規章；
（6）聘任或者解聘應由執行董事聘任或者解聘以外的其他管理人員；
（7）執行董事授予的其他職權。
（四）發行人內部控制制度
為了保證公司各項管理工作的規範化、流程化和制度化運作，發行人高度重
視公司制度體系建設，在財務管理、採購管理、項目管理、行政管理、合約管理、
股權管理等方面制定了較為完善的內部管理制度，以加強風險管理，確保公司的
正常運營。主要制度情況如下：
1、財務管理制度
為了規範公司的財務行為，理順產權關係，加強財務管理和經營核算，建立、
健全公司內部的財務約束機制，增強公司的競爭能力，提高公司的經濟效益和管
理水平，保護國家和企業的利益，根據《會計法》和《企業會計準則》，結合房
地產開發企業的特點及公司管理要求，發行人制定了財務管理制度。財務管理制
度從會計核算、資金管理、財務管理、預算管理、內部管理和財務人員管理方面
對公司財務工作做出了詳細規定。
2、採購部規章制度及招投標管理辦法
為了貫徹落實《中華人民共和國招標投標法》，嚴格執行江蘇省的《江蘇省
招標投標條例》、蘇州市工業園區管理委員會的《關於進一步加強園區政府投資
建設項目招投標管理的補充意見》和蘇州新建元控股集團有限公司制訂的關於招
投標管理的有關規定；進一步加強對招投標工作的管理，規範招投標行為，公開、
公正地選擇施工單位、材料設備供應商、工程監理單位，保證工程建設質量，降
低開發成本，發行人制定了採購部規章制度及招投標管理辦法。採購部規章制度
及招投標管理辦法對必須進行公開招標、邀請招標的項目範圍，公開招標、邀請
招標的操作流程及招投標管理中的廉政建設及行為自律規範做出了明確的規定。
3、項目管理制度
為了規範公司項目組的行為管理，確保項目組人員均能按計劃、按要求完成
在施工準備及施工階段的質量、進度、成本、安全及現場協調等相關的管理和控
制工作，發行人制定了項目管理制度。項目管理制度對項目組的定位、項目組崗
位劃分及人員配備、項目組主要工作內容、項目組工作職責、項目人員崗位責任、
項目人員日常管理辦法和廉政建設管理方面做出了明確的規定。
4、行政管理制度
為了規範公司的行政管理，提高辦公效率，發行人制定了行政管理制度。行
政管理制度對辦公區域管理、公司印章管理、保密制度、公司會議制度、公司IT
管理、電子郵件管理、辦公設備管理、安全生產管理等方面做出了明確的規定。
5、合同管理辦法
為規範公司合同管理，防範經營風險和法律風險，保護公司合法權益，根據
《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規和規定，發行人制定了合同管理辦
法。合同管理辦法明確規定了公司合同管理機構及職責，合同的分類管理，合同
的談判及草擬，合同的審批與籤訂，合同的履行與爭議解決，合同的付款與收款、
監督與罰則等方面的相關內容。
6、人事管理制度
為規範公司人事管理，發行人制定了人事管理制度。人事管理制度明確規定
了入職指引，員工紀律和行為規範，薪資管理，福利、培訓、考核與發展，人事
與勞動關係，人員獎懲等方面的相關內容。
7、股權管理制度
為保障公司股權投資資產的保值增值，規範和有序地進行股權管理，按照現
代企業制度要求，根據《中華人民共和國公司法》、《企業國有資產監督管理暫
行條例》、《蘇州工業園區國有企業投資管理暫行辦法》及其他有關法律、法規
的規定，發行人制定了股權管理制度。股權管理制度對股權管理目的、範圍、內
容、組織架構及職責、審批流程、股權投資日常管理、委派人員管理等方面做出
了詳細的規定。
8、營銷管理制度
為做好公司的營銷工作，發行人制定了營銷管理制度。營銷管理制度主要包
括現場銷售代理人員行為規範、樣板房現房參觀管理規範、購房客戶逾期違約責
任的追究制度和代理公司案場獎懲制度，分別對銷售人員的儀表行為、樣板房的
參觀、購房客戶逾期違約情形和責任追究、代理公司的獎懲措施做出了明確的規
定。
9、內部審計制度
為加強對公司的內部監督和風險控制，規範公司內部審計工作，保障公司財
務管理，會計核算和生產經營符合國家法律法規要求，促進國有資產的安全，保
值和增值，根據《中華人民共和國審計法》，《公司國有資產監督管理暫行條例》
以及《蘇州工業園區國有企業內部審計管理實施細則》等法律法規，發行人制定
了內部審計制度。內部審計制度包括內部審計管理辦法、工程項目管理內部審計
管理辦法及附錄、招商管理內部審計管理辦法及附錄，分別對內部審計機構及人
員、內部審計機構的職責、內部審計機構的權限、內部審計工作程序、有關獎懲；
工程項目管理內部審計的適用範圍、審計目標和內容；招商管理內部審計的適用
範圍、審計目標和內容做出了明確的規定。
七、發行人董事、監事和高級管理人員
（一）董事、監事和高級管理人員基本情況
截至2017年3月末，發行人董事、監事和高級管理人員情況如下：
表5-4 截至2016年末發行人董事、監事和高級管理人員的情況
姓名
職務
性別
出生
年份
兼職取
薪情況
是否
公務員
政府任
職情況
任職期間
凌學風
執行董事，總裁
男
1966
否
否
否
2012.11-至今
蔣亭華
監事
女
1965
否
否
否
2014.6-至今
韓建山
副總裁
男
1964
否
否
否
2002.11-至今
周羚
副總裁
女
1969
否
否
否
2008.4-至今
張志楊
副總裁
男
1972
否
否
否
2008.4-至今
董珏霞
副總裁
女
1970
否
否
否
2013.2-至今
肖傳宗
副總裁
男
1972
否
否
否
2013.12-至今
周萍
財務總監
女
1971
否
否
否
2016.12-至今
（二）董事、監事和高級管理人員簡歷
1、執行董事
凌學風，男，1966年生，中共黨員，碩士研究生學歷。歷任蘇州財團工業
園區科技發展有限公司總經理助理，蘇州工業園區建屋廠房產業管理有限公司總
經理，蘇州工業園區建屋發展集團有限公司總裁助理、執行副總裁。現任蘇州工
業園區建屋發展集團有限公司執行董事、總裁。
2、監事
蔣亭華，女，1965年生，中共黨員，碩士研究生學歷。歷任宜興市物資局
金屬材料總公司會計、團支部書記、局團委委員，宜興市企業產權交易中心財務
科長，宜興市華證投資集團有限公司總會計師、財務部經理，蘇州工業園區建屋
發展集團有限公司財務審計部副總經理、財務部總經理、財務總監、副總裁，現
任蘇州新建元控股集團有限公司財務總監，蘇州工業園區建屋發展集團有限公司
監事。
3、高級管理人員
韓建山，男，1964年生，碩士研究生學歷。歷任中國核工業總公司第二二
建設公司經營開發部副經理、工程公司副經理、總工程師，蘇州工業園區國際博
覽中心有限公司副總經理，蘇州工業園區海外投資有限公司副總裁，中老（中國
-寮國）萬象開發有限公司副總裁，蘇州工業園區建屋發展集團有限公司副總經
理，現任蘇州工業園區建屋發展集團有限公司副總裁。
周羚，女，1969年生，中共黨員，碩士研究生學歷。歷任蘇州市彩香幼兒
園教師，蘇州工業園區國際廣告公司文員，蘇州工業園區建設發展總公司文員，
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司住宅銷售部副總經理、人事行政部副總經
理、營銷總監、總裁助理，現任蘇州工業園區建屋發展集團有限公司副總裁。
張志楊，男，1972年生，中共黨員，碩士研究生學歷，歷任蘇州南林飯店
銷售部副經理，新蘇國際大酒店營銷部經理，蘇州市會議中心總經理助理，蘇州
國際博覽中心總經理助理，蘇州工業園區建屋發展集團有限公司酒店管理中心副
主任，蘇州工業園區商業旅遊發展有限公司酒店管理中心副主任，蘇州工業園區
建屋發展集團有限公司酒店運營總監，現任蘇州工業園區建屋發展集團有限公司
副總裁。
董珏霞，女，1970年生，中共黨員，碩士研究生學歷，歷任蘇州城建環保
學院建築系團總支副書記，蘇州紫興紙興有限公司行銷專員，蘇州財團科技工業
發展有限公司行政部經理，蘇州工業園區建屋發展集團有限公司行政部經理、廠
房公司副總經理、常務副總經理，蘇州工業園區建屋發展集團有限公司營銷總監，
現任蘇州工業園區建屋發展集團有限公司副總裁。
肖傳宗，男，1972年生，中共黨員，碩士研究生學歷。歷任中建二局四公
司施工員、項目經理、技術科科長，建屋廠房開發有限公司工程經理、副總經理，
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司工程部副總經理、工程總監，蘇州工業園區
建屋產業園開發有限公司總經理，現任蘇州工業園區建屋發展集團有限公司副總
裁。
周萍，女，1971年生，大學本科學歷，高級會計師。歷任蘇州工業園區建
屋發展有限公司財務部副總經理，蘇州工園區商旅發展有限公司財務部總經理、
財務總監，現任蘇州工業園區建屋發展有限公司財務總監。
4、董事、監事和高管人員任職情況說明
發行人董事、監事和高管人員設置符合我國《公司法》等相關法律法規和發
行人《公司章程》的要求，公司高級管理人員均未在政府部門兼任公務員，合法
合規。
（三）董事、監事和高管人員持有發行人股份和債券情況
截至2017年3月末，發行人董事、監事和高管人員不存在持有發行人股份
和債券情況。
（四）董事、監事和高管人員在其他單位任職的情況
截至2017年3月末，董事、監事和高管人員在其他單位的任職情況如下：
表5-5 截至2016年末發行人董事、監事和高級管理人員在其他單位任職的情況
姓名
序號
任職單位名稱
是否
關聯
單位
擔任的職
務
有無在該任
職單位領取
報酬津貼
凌學
風
1
蘇州工業園區建屋置業有限公司
是
董事
無
2
蘇州工業園區建屋興業有限公司
是
董事
無
3
蘇州工業園區建屋宏業房地產有限公司
是
董事
無
4
蘇州工業園區建屋暉業房地產有限公司
是
董事
無
5
蘇州工業園區建屋恆業房地產有限公司
是
董事
無
6
蘇州東太湖建屋置業有限公司
是
董事
無
7
崑山市建屋置業發展有限公司
是
董事
無
8
蘇州工業園區華新國際城市發展有限公司
是
董事
無
9
蘇州嘉樂置業有限公司
是
董事
無
10
蘇州高龍房產發展有限公司
是
董事
無
11
新鴻基環貿廣場房地產（蘇州）有限公司
是
董事
無
12
建屋摩麗茂置業（蘇州）有限公司
是
董事
無
13
蘇州吳江建屋摩麗茂置業有限公司
是
董事
無
張志
1
蘇州工業園區建屋置業有限公司
是
董事
無
楊
2
蘇州工業園區建屋興業有限公司
是
董事
無
3
蘇州工業園區建屋物業發展有限公司
是
董事
無
4
蘇州工業園區建屋宏業房地產有限公司
是
董事
無
5
蘇州工業園區建屋恆業房地產有限公司
是
董事
無
6
蘇州東太湖建屋置業有限公司
是
董事
無
7
蘇州工業園區建屋暉業房地產有限公司
是
董事
無
8
丹陽市德欣房地產有限公司
是
董事
無
9
江蘇省蘇宿建屋置業有限公司
是
董事
無
10
紹興市建屋置業有限公司
是
董事
無
11
蘇州工業園區建屋酒店投資管理有限公司
是
董事
無
12
蘇州工業園區建屋豪生酒店管理有限公司
是
董事
無
13
蘇州工業園區建屋樂齡公寓管理有限公司
是
董事
無
14
蘇州工業園區瑞信房地產有限公司
是
董事
無
15
蘇州工業園區興園房地產有限公司
是
董事
無
16
蘇州工業園區建屋廠房產業發展有限公司
是
董事
無
17
蘇州工業園區證券置業有限公司
是
董事
無
18
建屋摩麗茂置業（蘇州）有限公司
是
董事
無
19
蘇州吳江建屋摩麗茂置業有限公司
是
董事
無
董珏
霞
1
蘇州工業園區建屋置業有限公司
是
董事
無
2
蘇州工業園區建屋興業有限公司
是
董事
無
3
蘇州工業園區建屋宏業房地產有限公司
是
董事
無
4
蘇州工業園區建屋體育發展有限公司
是
董事
無
5
紹興市建屋置業有限公司
是
董事
無
6
蘇州工業園區建屋恆業房地產有限公司
是
監事
無
7
蘇州東太湖建屋置業有限公司
是
監事
無
8
蘇州工業園區建屋暉業房地產有限公司
是
監事
無
9
蘇州工業園區建屋物業發展有限公司
是
監事
無
10
蘇州工業園區建屋酒店投資管理有限公司
是
監事
無
11
蘇州工業園區建屋豪生酒店管理有限公司
是
監事
無
12
蘇州工業園區建屋樂齡公寓管理有限公司
是
監事
無
13
蘇州工業園區興園房地產有限公司
是
監事
無
14
蘇州工業園區瑞信房地產有限公司
是
監事
無
15
崑山市建屋置業發展有限公司
是
監事
無
16
丹陽市德欣房地產有限公司
是
監事
無
17
江蘇省蘇宿建屋置業有限公司
是
監事
無
18
蘇州工業園區華新國際城市發展有限公司
是
監事
無
19
蘇州嘉樂置業有限公司
是
監事
無
20
蘇州工業園區建屋廠房產業發展有限公司
是
監事
無
21
蘇州工業園區證券置業有限公司
是
監事
無
22
建屋摩麗茂置業（蘇州）有限公司
是
監事
無
23
蘇州吳江建屋摩麗茂置業有限公司
是
監事
無
韓建
山
1
蘇州工業園區瑞信房地產有限公司
是
董事
無
2
崑山市建屋置業發展有限公司
是
董事
無
3
蘇州工業園區興園房地產有限公司
是
董事
無
4
丹陽市德欣房地產有限公司
是
董事
無
5
江蘇省蘇宿建屋置業有限公司
是
董事
無
6
紹興市建屋置業有限公司
是
董事
無
7
蘇州東太湖建屋置業有限公司
是
董事
無
8
蘇州工業園區建屋暉業房地產有限公司
是
董事
無
周羚
1
蘇州工業園區建屋恆業房地產有限公司
是
董事
無
2
蘇州工業園區建屋酒店投資管理有限公司
是
董事
無
3
蘇州工業園區建屋豪生酒店管理有限公司
是
董事
無
4
蘇州工業園區建屋樂齡公寓管理有限公司
是
董事
無
5
崑山市建屋置業發展有限公司
是
董事
無
6
蘇州工業園區建屋物業發展有限公司
是
董事
無
7
蘇州工業園區證券置業有限公司
是
董事
無
8
蘇州工業園區建屋置業有限公司
是
監事
無
9
蘇州工業園區建屋興業有限公司
是
監事
無
10
宿遷市蘇宿物業發展有限公司
是
監事
無
11
蘇州工業園區建屋宏業房地產有限公司
是
監事
無
肖傳
宗
1
蘇州工業園區建勝信息產業園有限公司
是
董事
無
2
蘇州工業園區建屋產業園開發有限公司
是
董事
無
3
蘇州工業園區建屋產業園物業服務有限公
司
是
董事
無
八、發行人主營業務情況
發行人為房地產開發企業，目前發行人的項目主要集中在蘇州工業園區。
（一）房地產行業情況
1、行業概述
改革開放以來，特別是1998年進一步深化城鎮住房制度改革以來，伴隨著
城鎮化的快速發展，我國的房地產業得到了快速發展。過去的十餘年間，全國房
地產開發投資完成額從2002年的7,791.00億元提高到2016年的102581.00億元，
2016年比上年名義增長6.9%；2016年度，全國房屋竣工面積10.61億平方米，
全國商品房銷售面積15.73億平方米，其中住宅銷售面積13.75億平方米。
我國房地產業的快速發展，對推動國民經濟的快速發展、改善居民居住條件、
加快城市化建設，都發揮了重要作用。一方面，房地產業已成為重要的第三產業
和國民經濟的支柱產業之一，在整個國民經濟體系中處於先導性、基礎性的地位。
另一方面，部分城市房價上漲過快、住房供求結構性失衡、住房保障制度相對滯
後、中等偏下收入家庭住房困難等問題也日益凸顯。為了促進房地產業平穩健康
發展，國家近幾年來加大了對房地產市場的調控力度。長遠來看，隨著城鎮化進
程的演進以及我國人均居住水平的進一步上升，我國房地產行業仍有較大的發展
空間。
2、行業政策情況
房地產行業受國家宏觀調控政策影響較大。近年來房地產行業屬國家重點調
控對象。國家對土地、住宅供應結構、稅收、信貸等領域進行的政策調整，都將
對房地產企業在土地取得、項目開發、產品設計、融資以及保持業績穩定等方面
產生相應的影響。
（1）土地政策
近年來，土地是政府對房地產行業宏觀調控的重點對象，政府分別從土地供
給數量、土地供給方式、土地供給成本等方面加強了調控。
土地供給數量方面，2004年10月，國務院發布《國務院關於深化改革嚴格
土地管理的決定》，提出「嚴格控制建設用地增量，完善符合我國國情的最嚴格
的土地管理制度」。2006年5月，國土資源部發布《關於當前進一步從嚴土地管
理的緊急通知》，提出嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應，並堅決執行停
止別墅類房地產開發項目土地供應的政策。2010年3月，國土資源部發布《關
於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》（以下簡稱「國十九條」），明確
提出確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，須確保上述
用地不低於住房建設用地供應總量的70%，同時，要嚴格控制大套型住房建設用
地，嚴禁向別墅供地，保障性住房用地亦不得從事商業性房地產開發。2012年2
月，國土資源部發布《關於做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》，
要求計劃總量不低於前五年年均實際供給量，其中保障性住房、棚戶區改造住房
和中小套型普通商品住房用地不低於總量的70%，嚴格控制高檔住宅用地，不得
以任何形式安排別墅用地。2012年5月，國土資源部、國家發改委聯合印發《限
制用地項目目錄（2012年本）》和《禁止用地項目目錄（2012年本）》，明確
限定住宅項目容積率不得低於1，別墅類房地產項目列入禁止用地項目目錄。
2013年2月20日，國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施
（以下簡稱「國五條」）明確規定：增加普通商品住房及用地供應；2013年住房
用地供應總量原則上不低於過去五年平均實際供應量；加快中小套型普通商品住
房項目的供地、建設和上市，儘快形成有效供應。2013年4月16日，國土資源
部公布《2013年全國住房用地供應計劃》，明確2013年全國住房用地計劃供應
15.08萬公頃，是過去5年年均實際供應量的1.5倍，其中「保障性住房、棚戶區
改造住房和中小套型普通商品房」用地計劃佔住房用地計劃總量的79.4%。2013
年4月27日，國土資源部印發《關於下達<2013年全國土地利用計劃>的通知》，
要求統籌安排城鄉建設用地，控制大城市建設用地規模，合理安排中小城市和小
城鎮建設用地，對農村地區實行新增建設用地計劃指標單列。
2014年2月16日國土資源部下發《關於強化管控落實最嚴格耕地保護制度
的通知》，要求各地將保護耕地作為土地管理的首要任務，全面強化規劃統籌、
用途管制、用地節約和執法監管，加快建立共同責任、經濟激勵和社會監督機制，
嚴守18億畝耕地紅線，確保耕地實有面積基本穩定、質量不下降。堅持農地農
用，不得借農地流轉之名違規搞非農業建設，嚴禁在流轉農地上建設旅遊度假村、
高爾夫球場、別墅、農家樂、私人會所等。
土地供給方式方面，經營性土地使用權已經建立招標、拍賣、掛牌的出讓方
式。2006年5月，國土資源部明確房地產開發用地必須採用招標、拍賣、掛牌
方式公開出讓。2006年8月，國土資源部通告實施《招標拍賣掛牌出讓國有土
地使用權規範》和《協議出讓國有土地使用權規範》，進一步完善國有土地出讓
制度，嚴格規定了允許劃撥用地和協議出讓土地的範圍。2006年8月，國務院
出臺《關於加強土地調控有關問題的通知》，要求嚴把土地「閘門」，規範土地出
讓收支管理，調整建設用地有關稅費政策，著重解決當前土地管理和調控中存在
的突出問題，統一制定並公布工業用地出讓最低標準，以租代徵等非法佔地行為
被禁止。2007年9月，國土資源部通過《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用
權規定》明確將工業用地納入招標拍賣掛牌出讓範圍；規定未按國有建設用地使
用權出讓合同約定繳清全部土地出讓款的，不得發放國有建設用地使用權證書，
也不得按出讓金繳納比例分割發放建設用地使用權證書。2009年8月，國土資
源部下發了《關於進一步落實工業用地出讓制度的通知》，要求嚴格執行工業用
地招標拍賣掛牌制度，凡屬於農用地轉用和土地徵收審批後由政府供應的工業用
地，政府收回、收購國有土地使用權後重新供應的工業用地，必須採取招標拍賣
掛牌方式公開確定土地價格和土地使用權人；依法不屬於招標拍賣掛牌出讓範圍
的工業用地，方可按照《協議出讓國有土地使用權規範》規定的程序，辦理協議
出讓。2009年12月23日，國土資源部召開了掛牌督辦房地產開發閒置土地處
置新聞通氣會。新聞通氣會旨在加強對房地產市場的宏觀調控，督促各地嚴格落
實閒置土地清理處置政策，促進供應土地的及時開發利用，儘快形成住房的有效
供給，改善住房的供求關係；督促房地產開發企業根據實際開發能力理性取得土
地，按合同約定及時開發利用，為城市居民提供住房保障，並接受新聞媒體和社
會公眾的監督。2010年3月，「國十九條」亦再次強調要求各地按照公開、公平、
公正的原則和統一、規範的市場建設要求，堅持和完善招拍掛出讓制度。2011
年1月7日的國土資源部「全國國土資源工作會議」和2月5日的《關於切實做好
2011年城市住房用地管理和調控重點工作的通知》都提出要進一步完善土地招
拍掛制度；5月13日，國土資源部更專門針對土地招拍掛制度發布《關于堅持
和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見》，該意見指出，為進一步落實中央關
於房地產市場調控各項政策和工作要求，促進地價房價合理調整，2011年我國
繼續堅持和完善招拍掛出讓制度。
土地供給成本方面，2006年11月7日，財政部、國土資源部、中國人民銀
行發布《關於調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》，要求從
2007年1月1日起，新批准新增建設用地的土地有償使用費徵收標準在原有基
礎上提高1倍。2007年9月，國土資源部頒布了《關於加大閒置土地處置力度
的通知》以及2008年1月國務院頒布的《關於促進節約集約用地的通知》，規
定閒置滿一年按土地價款徵收20%閒置費。2011年12月，國土資源部關於土地
使用草案中規定，國土資源主管部門與土地使用者未能就土地處置方式達成一致
的，土地閒置滿1年，經批准後可按土地出讓或劃撥的價款的20%上交土地閒置
費；未動工開發建設，土地閒置2年的經批准後可無償收回土地使用權。2012
年6月，國土資源部公布了經過修訂後的《閒置土地處置辦法》，提出對囤地問
題的部分預防和監管措施，要求土地使用者對項目竣工時間進行約定和公示。原
規定閒置土地超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收
相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費；滿2年未動工開發的，可以無
償收回土地使用權。修訂後，土地閒置費徵收標準統一改為「20%」，並首次明確
土地閒置費不得列入生產成本。
2009年11月18日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部、審計
署聯合發布了《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確提出規範土地
出讓收入分期繳納的行為。根據該通知，市縣國土資源管理部門與土地受讓人在
土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一
年；經當地土地出讓協調決策機構集體認定，特殊項目可以約定在兩年內全部繳
清；首次繳納比例不得低於全部土地出讓價款的50%；土地租賃合同約定的當期
應繳土地價款（租金）應當一次全部繳清，不得分期繳納。
2010年3月，「國十九條」明確規定：（1）嚴格規範土地出讓底價。招標、
拍賣、掛牌和協議出讓底價應當依據土地估價結果、供地政策和土地市場行情等，
集體決策，綜合確定；土地出讓最低價不得低於出讓地塊所在地級別基準地價的
70%，競買保證金不得低於出讓最低價的20%。（2）嚴格土地出讓合同管理。
土地出讓成交後，必須在10個工作日內籤訂土地出讓合同，土地出讓合同籤訂
後1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，餘款要按土地出讓合同約定及時繳
納，最遲付款時間不得超過一年；土地出讓合同必須明確約定土地面積、用途、
容積率、建築密度、套型面積及比例、定金、交地時間及方式、價款繳納時間及
方式、開竣工時間及具體認定標準、違約責任處理；上述條款約定不完備的，不
得籤訂土地出讓合同，違規籤訂土地出讓合同的，必須追究出讓人責任；受讓人
逾期不籤訂土地出讓合同的，終止供地、不得退還定金，已籤土地出讓合同不繳
納出讓價款的，必須收回土地。（3）嚴格土地競買人資格審查。對土地使用人
欠繳土地出讓價款、閒置土地、囤地炒地、土地開發規模超過實際開發能力以及
不履行土地出讓合同的行為，市、縣國土資源管理部門要禁止其在一定期限內參
加土地競買，對存在的違法違規用地行為，要嚴肅查處。2012年2月22日，國
土資源部下發《關於嚴格土地利用總體規劃實施管理的通知》指出，要嚴格土地
利用總體規劃的實施，加強土地利用機會調控，嚴格建設項目用地預審，嚴格中
心城區規劃控制範圍的管控，規範土地利用總體規劃評估修改，保障土地利用總
體規劃有效實施。
2012年3月16日，國土資源部印發《關於大力推進節約集約用地制度建設
的意見》，要求各省級國土資源主管部門在2012年底前基本建立符合本地區經
濟社會發展水平、土地資源利用條件和發展需要的節約集約用地制度，研究出臺
制度建設的規範性文件；加快制定規劃管控和計劃調節的專項制度，嚴格落實規
劃管控制度，嚴格土地利用總體規劃審查，實行土地利用計劃差別化管理；進一
步完善節約集約用地鼓勵政策，加快研究促進經濟發展方式轉變和市場配置土地
要求的供地政策和地價政策。
由於土地是開發房地產的必需資源，如果未來國家繼續執行嚴格的土地政
策，從嚴控制土地的供應，嚴格的土地政策將對未來的市場供求產生重大影響，
從而對公司業務開展帶來重大影響。
（2）住房供應結構政策
2006年5月，中華人民共和國住房和城鄉建設部等中央九部委聯合發布了
《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，規定自2006年6月1日起，
凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟
適用住房）面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上；個人購買套型
建築面積90平方米以上的住房按揭貸款首付款比例不得低於30%。2008年1月
3日，國務院發布《關於促進節約集約用地的通知》，重申必須確保不低於70%
的住宅用地用於廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商
品房的建設，防止大套型商品房多佔土地。2008年12月，國務院辦公廳下發了
《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出了加大保障性住房建設力度
的政策，計劃用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問
題。2009年12月，溫家寶總理主持召開的國務院常務會議要求，在保持政策連
續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏
制部分城市房價過快上漲的勢頭。2010年1月7日，國務院辦公廳發布了《關
於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，從增加保障性住房和普通商品住房有
效供給、合理引導住房消費、抑制投資投機性購房需求、加強風險防範和市場監
管、加快推進保障性安居工程建設、落實地方各級人民政府責任五個方面，進一
步加強房地產市場調控。2012年5月23日，國土資源部、國家發改委聯合印發
《限制用地項目目錄（2012年本）》和《禁止用地項目目錄（2012年本）》，
明確限定住宅容積率不得低於1.0，別墅類房地產項目進入禁止用地項目目錄。
2013年2月20日，「國五條」明確規定：（1）完善穩定房價工作責任制。各直
轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定
並公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制
度。（2）堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購
措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格
審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應
要求其及時採取限購等措施，嚴格實施差別化住房信貸政策，擴大個人住房房產
稅改革試點範圍。（3）增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總
量原則上不低於過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供
地、建設和上市，儘快形成有效供應。（4）加快保障性安居工程規劃建設。全
面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。
配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善並
嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合
條件的外來務工人員納入當地住房保障範圍。（5）加強市場監管。加強商品房
預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中
介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發
布管理。
2015年3月27日國土資源部、住建部聯合下發《關於優化2015年住房及
用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，要求2015年各地有供、
有限，合理安排住房和其用地供應規模;優化住房供應套型，促進用地結構調整;
多措並舉，統籌保障性安居工程建設;部門聯動，加大市場秩序和供應實施監督
力度。
2015年9月10日，國土資源部聯合國家發改委、科技部、工信部、住建
部、商務部下發《關於支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》
（以下簡稱《意見》），提出集中釋放用地政策紅利，從加大新供用地保障力度、
鼓勵盤活利用現有用地、引導新產業集聚發展、完善新產業用地監管四個方面採
取措施，支持培育發展新產業、新業態，落實中央加快實施創新驅動發展戰略，
大力推進大眾創業、萬眾創新重大決策部署。
上述政策的貫徹實施將對房地產市場的供給結構產生深刻的影響，從而對公
司的市場開發能力提出了更高的要求。
（3）稅收政策
政府稅收政策的變動將直接影響房地產開發企業的盈利和現金流。稅收政策
歷來是常用的房地產宏觀調控手段，其變動情況將直接影響房地產開發企業的盈
利和現金流情況。
2006年3月、2006年12月和2007年1月財政部、國家稅務總局相繼頒布
有關房地產企業土地增值稅預徵及清算的具體規定，要求土地增值稅以國家有關
部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目
為單位清算。2009年5月12日，國家稅務總局下發了《關於印發清算管理規程>的通知》，進一步強調並細化了土地增值稅的清算工作，對土地
增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定徵收等環節作出具體規定。
公司已嚴格按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土
地增值稅暫行條例實施細則》及開發項目所在地土地增值稅管理辦法的規定，對
有關項目涉及的土地增值稅進行了預提。如未來國家稅務總局改變土地增值稅徵
收政策及清算標準，則會對公司現金流情況造成影響。
根據財政部與國家稅務總局於2011年1月27日發布的《關於調整個人住房
轉讓營業稅政策的通知》，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營
業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收
入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的
普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
2013年2月26日，國務院辦公廳發布《關於繼續做好房地產市場調整工作
的通知》，明確表示充分發揮稅收政策的調節作用；稅務、住房城鄉建設部門要
密切配合，對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登
記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵；總結個人
住房房產稅改革試點城市經驗，加快擴大試點工作，引導住房合理消費；稅務部
門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收徵管工作。2013年5
月24日，國務院批轉發改委《2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》，要
求擴大個人住房房產稅改革試點範圍。
2015年3月30日，財政部、國家稅務總局印發了《關於調整個人住房轉讓營
業稅政策的通知》，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；
個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購
買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對
外銷售的，免徵營業稅。
2015年9月25日，國家發展改革委、財政部印發了《關於降低房屋轉讓手
續費受理商標註冊費等部分行政事業性收費標準的通知》，明確提出，新建商品
住房轉讓手續費，由現行每平方米3元降為每平方米2元，存量住房由現行每平
方米6元降為每平方米4元。各省級價格、財政部門可根據當地住房轉讓服務成
本、房地產市場供求狀況、房價水平、居民承受能力等因素，進一步適當降低中
小城市住房轉讓手續費標準，減輕居民購房費用負擔。
2016年2月，國家財政部、國家稅務總局和住房城鄉建設部三部門發布《關
於調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》：1）對個人購買家庭唯一
住房，面積為90平米以下的，減按1%的稅率徵收契稅，面積為90平米以上的，
減按1.5%的稅率徵收契稅；2）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90
平米以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平米以上的，減按2%的稅率
徵收契稅；3）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人
將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵營業稅。其中以上第二、三
條政策不在北京、上海、廣州和深圳實施。
國家已經從土地持有、開發、轉讓和個人二手房轉讓等房地產各個環節採取
稅收調控措施，若國家進一步在房產的持有環節進行徵稅，如開徵物業稅，將較
大程度地影響商品房的購買需求，特別是投資性和改善居住條件的購房需求，也
將對房地產市場和公司產品的銷售帶來不利影響；儘管公司持有的投資性物業的
量比較小，開徵物業稅可能會對公司業績造成一定影響。
（4）房地產金融調控政策
近年來，國家針對房地產開發企業的信貸、消費者購房貸款等方面實施了一
系列金融調控政策。
2006年5月，根據《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》及監管
機構的要求，商業銀行不得對項目資本金比例不足35%（不含經濟適用房）、「四
證」不齊等不符合貸款條件的房地產企業發放貸款，不得接受空置3年以上的商
品房作為貸款抵押物。2008年7月29日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理
委員會下發了《關於金融促進節約集約用地的通知》，要求嚴格商業性房地產信
貸管理，主要體現在以下幾個方面：禁止商業銀行向房地產開發企業發放專門用
於繳交土地出讓價款的貸款；如土地儲備貸款採取抵押方式的，應具有合法的土
地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不
超過2年；對國土資源部門認定的房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發
日期滿一年、完成該宗土地開發面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業，
應審慎發放貸款，並從嚴控制展期貸款或滾動授信；對國土資源部門認定的建設
用地閒置2年以上的房地產項目，禁止發放房地產開發貸款或以此類項目建設用
地作為抵押物的各類貸款（包括資產保全業務）。
同時，國家也在不斷調整存貸款基準利率。自2006年4月28日至2007年
12月21日，中國人民銀行8次上調金融機構人民幣貸款基準利率，一年期貸款
基準利率由5.58%提高到7.47%。調控措施的不斷出臺，加大了公司的融資成本
和融資風險。
2008年，國內外經濟環境發生巨大變化，中國人民銀行5次下調金融機構
人民幣貸款基準利率，一年期貸款基準利率由7.47%下調到5.31%。2010年10
月20日至2011年7月7日，中國人民銀行連續5次上調金融機構人民幣貸款基
準利率，一年期貸款基準利率由5.31%上調到6.56%。2012年6月8日至2014
年，中國人民銀行連續三次下調金融機構人民幣貸款基準利率，一年期貸款基準
利率由6.56%下調到5.60%。2015年以來，中國人民銀行已連續5次下調人民幣
貸款基準利率，一年期貸款基準利率由5.60%下調到4.35%。當前階段來看，利
率下調減少了公司的融資成本。但是利率調整作為央行重要的貨幣調控手段，長
期來看，後續如果提高貸款利率，務必將加大公司融資成本和融資風險，對公司
項目開發的進度、資金安排、成本和銷售等會產生一定的影響。
2010年2月22日，中國人民銀行和銀監會聯合發布《關於貫徹落實國務院
辦公廳關於促進房地產業市場平穩健康發展的通知》，要求對於查實存在囤地、
炒地、捂盤惜售等違法違紀行為的房地產開發企業，金融機構不得發放新增貸款，
已有貸款要迅速採取保全措施。同時，各地也在出臺預售款監管制度，房地產開
發企業商品房預售款必須開設專用帳戶，專款專用，該等政策的變化會對公司資
金的運用效率產生影響。
2013年7月，國務院發布《國務院辦公廳關於金融支持經濟結構調整及轉
型升級的指導意見》，提出對房地產行業繼續秉持「有保有壓」原則，在防控融資
風險的前提下，進一步落實差別化信貸政策，加大對居民首套住房的支持力度，
同時抑制投資投機需求，促進市場需求結構合理回歸。
2014年9月，中國人民銀行和銀監會聯合發布《關於進一步做好住房金融
服務工作的通知》，重申首套房最低首付比例為30%，貸款利率下限為貸款基準
利率的0.7倍，要求銀行業金融機構要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，
優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求；在
首套房認定標準方面，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居
住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策；
要求金融機構積極支持棚戶區改造和保障房建設；鼓勵金融機構發行MBS，專
項金融債券等方式籌集資金用於增加首套房和改善型普通自住房貸款投放；支持
符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具，積極穩妥開展
REITS試點。
2014年10月9日，住房城鄉建設部、財政部、人民銀行聯合印發《關於發
展住房公積金個人住房貸款業務的通知》（以下簡稱《通知》），通知要求各地
降低公積金門檻，包括取消數項收費，只要連繳6個月就能申請貸款，實行異地
互認，支持二次使用公積金等。
2015年3月，中國人民銀行、住房城鄉建設部和銀監會聯合發布《關於個
人住房貸款政策有關問題的通知》，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居
民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首
付款比例調整為不低於40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據
借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。繳存職工家庭使用住房公積金委託貸
款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房並已結清相應
購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普
通自住房，最低首付款比例為30%。
2015年8月，住建部、財政部、中國人民銀行《關於調整住房公積金個人住
房貸款購房最低首付款比例的通知》，擁有1套住房並已結清購房貸款的居民家
庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買住房的，公積金最低首付
款比例降至20%。
2015年9月15日，國務院印發《關於調整和完善固定資產投資項目資本金
制度的通知》，其中對於房地產行業的開發項目實施保障性住房和普通商品住房
項目維持20%不變，其他項目由30%降為25%。 2015年9月30日，央行和銀
監會聯合發出通知，在不實施「限購」措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房
的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。
2015年9月30日，央行和銀監會聯合發出通知，在不實施「限購」措施的城
市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整
為不低於25%。
2016年2月2日，央行與銀監會聯合發出通知，在不實施「限購」措施的城
市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例
為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的
居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首
付款比例調整為不低於30%。
3、行業運行情況
2010年，國家頻繁出臺針對房地產行業的調控政策，通過調整信貸、稅收
政策以及推進保障性安居工程建設等方式多管齊下，遏制房價過快上漲，防止社
會資源向房地產行業過度集中。據國家統計局數據，在一系列調控政策下，2010
年全國房地產開發投資48,267億元，比上年增長33.2%；全國商品房銷售面積
10.43億平方米，同比增長10.1%，增幅比上年回落超過30個百分點；商品房銷
售額5.25萬億元，同比增長18.3%，增幅比上年回落超過50個百分點。前4個
月房地產價格漲幅逐漸擴大，受調控政策影響，後8個月增幅有所回落，全年房
地產價格走勢表現為穩定增長。主要城市土地供應顯著增長，一線城市受限於中
心城區的可開發空間，土地出讓量略有下降，較高的土地價格門檻使溢價率也略
有下降，而二三線城市則進入快速發展期，土地出讓量明顯增加，溢價率普遍提
高。出讓土地中，居住用地比例逐漸下降，商辦和保障房用地比例有所提升。
2011年1月26日，國務院發布《關於進一步做好房地產市場調控工作有關
問題的通知》（國辦發[2011]1號）（簡稱「新國八條」），在從嚴落實原有調控
政策的基礎上新增了限購、限貸政策，同時開始在上海和重慶開展房產稅試點，
進一步抑制了投資投機性購房的需求，對房地產市場產生較大的影響。2011年，
市場成交以滿足剛性居住需求的中小戶型普通住宅為主，住宅的投資功能逐漸弱
化，市場總體相對低迷，多數城市成交量在限購令出臺後有明顯的下滑，而地方
限價令及「一房一價」細則進一步促使成交量在低位徘徊，調控效應日趨顯現。此
外，2011年前三季度，央行先後6次上調人民幣存款準備金率，流動性呈現緊
縮態勢；同時，銀監會也加大了對房地產信託風險的關注力度，進一步嚴格相關
管理制度。受這些因素的影響，房地產行業融資渠道大幅收縮。
2012年，國家對房地產行業的調控政策體現了「嚴控和發展並舉」、有的放
矢的目標和思路。一方面，通過繼續執行房地產行業調控，嚴格落實限購、限貸
政策，打擊房地產投機投資性需求；另一方面，繼續推進土地市場管理和改革，
加大土地供應，特別是加大保障房的土地供應量及相應資金支持力度，保護合理
自住需求。2012年全國房地產市場呈現出低開高走的格局，整個行業在嚴峻的
調控中仍然獲得較快發展：全年商品房銷售面積一直處於回升通道中，累計達
111,304萬平方米，同比增長1.8%；銷售金額增速自8 月份由負轉正後連續5個
月回升，全年達到64,456 億元，同比增長10%；房地產開發累計投資71,804億
元，同比增長16.19%。從區域來看，限購的一、二線核心城市的房價回暖力度
明顯大於中小城市；少數熱點一、二線城市潛在需求強烈但供應不足，有價格上
漲壓力；三、四線城市供應充足但潛在需求弱，價格上漲動力不足；少部分供應
嚴重過剩的城市，其風險則值得關注。為促進貨幣信貸合理適度增長，央行在
2012年上半年兩次下調存款準備金率各0.5個百分點，並在6、7月兩次下調存
貸款基準利率。根據央行報告，2012年全國新增房地產貸款13,465億元，同比
多增897億元，但房地產貸款新增額佔各項貸款新增額的比例為17.4%，較2011
年微降0.1個百分點。儘管行業的融資環境相比2011年有所改善，但並未出現
根本性的好轉。拓寬融資渠道、增強資金穩健性對於房地產企業仍然非常重要。
2013年在剛性和改善性需求的支撐下，房地產市場出現回暖，當年全國實
現商品房銷售面積130,551萬平方米，較上年增長17.3%，增速同比提高15.5個
百分點。從區域來看，一二線城市房地產市場延續了2012年年底的高漲趨勢，
市場全面復甦，行業投資環境全面回暖，城市住宅市場成交量持續回升，重點城
市房價普漲、土地市場量價齊升。而另一方面，部分三、四線城市交易萎靡不振，
房價回落，房地產市場出現了「兩極分化」現象。政策方面，房地產行業仍然處於
政策調控發展的階段周期，全國市場整體調控的基調不變，「有保有壓」方向明確。
不同城市由於市場走勢分化，調控政策導向也出現分化：北京、上海等熱點城市
陸續出臺措施平抑房價上漲預期，而溫州等市場持續低迷的城市，在不突破調控
底線的前提下，微調當地調控政策以促進需求釋放。在產品同質化嚴重的背景下，
行業競爭更加激烈，集中度進一步提升，龍頭企業在融資渠道、拓展布局、品牌
與人才建設、抗風險能力上的優勢進一步體現，中小房企的發展空間被進一步壓
縮，市場份額被進一步擠佔。
2014年，全國商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降7.6%，降幅較1-11
月收窄0.6個百分點，銷售額7.63億元，同比下降6.3%。其中，住宅銷售面積
10.5億平方米，同比下降9.1%，銷售額6.24億元，同比下降7.8%。12月，隨
著各種利好政策的落實，市場信心不斷提振，樓市整體有所回暖，單月銷售面積
和銷售額均創2014年各月新高。東部地區銷售面積與銷售額同比下行，但降幅
有所收窄。2014年，全國商品房和住宅銷售均價分別為6323元/平方米和5932
元/平方米，與2013年相比均上漲1.4%。
2015年，全國商品房銷售面積12.85億平方米，同比增長6.5%，銷售額8.73
億元，同比增長14.4%。其中，住宅銷售面積11.24億平方米，同比增長6.9%，
銷售額7.27億元，同比增長16.6%。
2016年，全國商品房銷售面積15.73億平方米，同比增長22.5%，銷售額11.76
億元，同比增長35.8%。其中，住宅銷售面積13.75億平方米，同比增長22.4%，
銷售額9.91億元，同比增長36.1%。從2015年底確定去庫存基調之後，2016年
行業成交量價強勢反彈，需求大幅增長。
4、行業發展趨勢
（1）行業增速將放緩
展望未來，我國房地產業將告別二十多年的繁榮期，進入過渡期。過渡期的
兩大市場特徵分別是投資繼續高速增長的動力不足和價穩量增。2012年全國房
地產開發投資增速為16.19%，2013年雖略微回升至19.79%，但仍顯著低於2000
年到2011年繁榮期的水平（平均25.69%左右）。從2012年開始，由於供給已
經超越了潛在的需求，過往繁榮期房地產開發投資的高速增長預計將難以重現。
此外，在2012年下半年，除了一線城市是價量齊增的之外，絕大多數二線城市
走上了價穩量增的道路，部分三線城市甚至出現了價跌量增。在目前的供求格局
下，預計房地產市場價穩量增的特徵仍將延續。
（2）行業周期運行特徵將被調控政策的長效機制削弱
2013年7月，中央政治局會議提出，「積極釋放有效需求，推動居民消費升
級，保持合理投資增長，積極穩妥推進以人為核心的新型城鎮化，促進房地產市
場平穩健康發展」。從中央政治局的表態來說，促進房地產市場平穩健康發展已
經明確了長效機制努力的方向。房地產調控的長效機制，就是既要實現房價穩定，
又要實現房地產開發投資持續平穩增長。整體來看，長效調控機制主要包括以融
資渠道正常化和加大土地供給為標誌的促供應政策，以打擊囤地、鼓勵周轉為標
志的供給有效化政策，和以緩慢抬升按揭貸款加權平均利率、分區域緩慢退出購
房需求行政管制為標誌的穩需求政策。
（3）行業集中度日益提高
我國房地產行業在過去很多年裡一直處於低集中度的狀態，自1997年以來
房地產開發企業呈增長趨勢，截至2011年末，房地產開發企業達到88,419家，
市場仍處於分散競爭的格局。但是，近兩年來房地產行業走向成熟和調控的深入
使行業集中度呈現提升的態勢。據中國房產信息集團（CRIC）統計，2012年前
十大房企市場佔有率為12.5%，較2011年提升約2個百分點，提升速度快於2011
年。2013年前十大房企市場佔有率為13.27%，比2012年提升約0.5個百分點，
繼續穩步提升。2014年前十大房企市場佔有率17.65%，比2013年提升約4.38
個百分點，增長速度加快。2015年前十大房企市場佔有率17.57%，保持穩定狀
態。
預計未來房地產行業集中度進一步提高將是大勢所趨。從國際經驗來看，美
國主要的前八大開發企業的市場佔有率在2009年最高達到了29%；而香港的房
地產市場則更具有典型的壟斷性特徵，前十大地產集團開發量約佔香港市場總開
發量的80%左右。預計我國房地產行業未來將繼續處於產業集中度快速提升的階
段。在國內市場環境下，地方政府、金融機構和消費者都更加親睞大型企業，大
型房地產公司因而在拿地、融資能力和消費者認可方面具備了明顯優勢，未來產
業集中度進一步提高順理成章。
5、蘇州地區房地產行業情況
（1）蘇州市房地產市場供求情況
蘇州市2013年全年完成房地產開發投資額1,476億元，比2012年增長
16.8%。商品房新開工面積3,096.7萬平方米，比上年增長50.3%；商品房施工面
積9,595.9萬平方米，同比增長14.2%；竣工面積1,692.5萬平方米，較上年下降
7.4%。商品房銷售面積1,875.1萬平方米，比上年增長27.9%，其中住宅銷售面
積1,633.4萬平方米，增長29.3%。2013年蘇州商品住宅成交均價12,530元/㎡，
同比上漲6.40%。
如下表所示，蘇州市商品房竣工銷售比數值一直維持在1左右，由於2010
年嚴厲的調控政策有效抑制了一部分投資投機性需求，2011年和2012年竣工銷
售比相對2010年有所升高，達到1.25。在房地產市場整體回暖的情況下，2013
年蘇州市房地產市場需求開始回升，竣工銷售面積比下降到0.9，2016年竣工銷
售面積比為0.75。總體而言，蘇州市房地產市場供求關係長期處於基本平衡的健
康狀態，庫存積累較少。
表5-6：近五年蘇州市房地產開發銷售情況
單位：萬平方米
蘇州市
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
商品房竣工面積
1,827.56
1,692.5
1,527.19
1,653.10
1,882.07
商品房銷售面積
1,466.29
1,875.1
1,599.16
2,133.70
2,494.05
竣工銷售面積比
1.25
0.90
0.95
0.77
0.75
數據來源：蘇州市統計年鑑及統計公報
（2）蘇州市商品房成交價格
近年來蘇州整體房價逐年穩步上升，2016年全年蘇州商品房成交平均價格
為15,838元/㎡。蘇州作為國內二線熱點城市，房地產市場發展較為穩健，樓市
價格保持合理，商品房價格在未來一段時間裡預計會延續穩步上漲的趨勢。
表5-7：近三年蘇州市房地產成交價
蘇州
2014年度
2015年度
2016年度
蘇州商品房成交均價（元/㎡）
12,405
12,979
15,838
數據來源：CREIS
（二）公司在行業中的競爭狀況
目前發行人的主營業務以住宅地產的開發銷售為主，發行人的主要競爭優勢
有：
1、區域經濟發達，發展前景較好
蘇州作為長三角城市群中的重要城市，是江蘇省經濟最發達的地區之一。蘇
州市2016年實現生產總值15,475.09億元，按照中國城市經濟總量排名位列全國
第七。蘇州工業園區以佔蘇州市3.4%的土地、7.4%的人口創造了15%左右的經
濟總量，其綜合發展指數位居國家級開發區第二位，在國家級高新區排名居江蘇
省第一位。蘇州工業園區原來的發展目標為30年聚焦60萬人口，現在20年已
實現聚焦100多萬人口，面積由原來的70萬平方公裡擴張到200多萬平方公裡。
工業園區的人口仍在淨增長，且人口以高素質人才、技術型人才為主，對住宅用
地需求有望持續增長。
2、融資成本控制有優勢
蘇州工業園區內集中了全國幾乎所有的金融機構、外資銀行的分支機構，有
超過160家機構在蘇州工業園區設置了一級分行，競爭非常激烈。此外，園區國
資企業採取抱團的方式與銀行進行溝通，在議價上存在一定的優勢。
（三）公司經營方針及戰略
發行人業務發展的思路是以住宅地產為主，聚焦蘇州，立足園區，並逐步走
出蘇州，契合國家大的戰略背景進行相應的布局。
根據已獲國務院批覆的《江蘇省城鎮體系規劃（2015-2030年）》，江蘇省
在2030年將形成南京、蘇州兩個特大城市。根據這一規劃，未來蘇州還存在很
大的發展潛力，因此發行人未來的業務開展仍然會以蘇州為主。同時，根據國家
的大戰略，如一帶一路，發行人也規划進行相應的布局，以實現走出蘇州的戰略。
（四）公司的採購和銷售模式
1、採購以招投標模式進行
為了保證工程建設質量，降低開發成本，公開、公正地選擇施工單位、材料
設備供應商、工程監理單位、施工圖設計單位，發行人制定了詳細的招投標管理
辦法。
對於勘察、施工圖設計、監理等中介服務類採購，單項合同估算價在30萬
元人民幣以上的，施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上的，重要設備和材
料等貨物的採購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的，城市維護工程單項
合同估算價在20萬元人民幣以上的，必須進行公開招標、邀請招標。
2、供應商管理辦法
發行人通過加強採購部與項目組的聯繫，獲得項目組對施工單位在工程質
量、進度、相互協作等方面的意見，組織相關部門進行綜合評估，將評估結果納
入集團供應商信息庫，對供應商信息庫進行年度動態評估管理。
3、營銷類單位選擇流程
發行人制定了嚴格的流程選擇營銷類單位，具體流程如下圖所示：
圖5-3 發行人營銷類單位選擇流程
圖5-4 發行人營銷類單位選擇流程(續)
（五）主營業務結構
發行人為房地產開發企業，公司經營範圍：實業投資，房地產開發經營，建
設工程項目管理，物業管理，信息諮詢，房屋租賃，招商引資服務，酒店管理，
新型建材開發經營，建築裝潢，基礎設施，市政，綠化工程建設。
近三年及一期，發行人主營業務收入結構如下：
表5-8 發行人近三年及一期主營業務結構
單位：萬元，%
項目
2017年1-3月年度
2016年度
2015年度
2014年度
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
房產銷售
47,176.48
84.83
266,746.14
87.36
209,277.79
84.99
201,696.34
85.68
房產租賃
3,655.67
6.57
16,796.14
5.50
14,603.17
5.93
12,049.53
5.12
物業費
3,312.16
5.96
11,439.09
3.75
11,707.83
4.75
12,230.84
5.20
酒店餐飲
1,260.17
2.27
8,745.10
2.86
8,737.89
3.55
6,911.05
2.94
諮詢服務
-
-
-
-
-
-
2,505.80
1.06
體育項目
206.62
0.37
1,620.80
0.53
1,923.98
0.78
4.50
0.00
主營業務收入
55,611.10
100.00
305,347.27
100.00
246,250.66
100.00
235,398.07
100.00
2014年度、2015年度、2016年度以及2017年度1-3月，發行人的主營業務
收入分別為235,398.07萬元、246,250.66萬元、305,347.27萬元和55,611.10萬元，
其中主要收入來源於房地產銷售，2014年度、2015年度、2016年度和2017年
1-3月，發行人的房地產銷售金額分別為201,696.34萬元、209,277.79萬元、
266,746.14萬元和47,176.48萬元，佔主營業務收入比重分別為85.68%、84.99%、
87.36%以及84.83%，佔比較為穩定。
（六）主營業務經營情況
2014年度、2015年度、2016年度以及2017年度1-3月，發行人的銷售房地
產收入分別為201,696.34萬元、209,277.79萬元、266,746.14萬元和47,176.48
萬元，發行人的主營業務房地產開發銷售收入基本保持穩定增長，波動不大。
發行人近三年及一期的商品房銷售收入，分項目構成如下：
表5-9 發行人近三年及一期房產銷售收入分項目結構
單位：萬元，%
房產項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
海德公園
10,504.29
22.37
127,229.04
47.70
8,023.04
3.83
125,207.77
62.08
建屋金融中
心
11,428.57
24.23
-
-
-
-
24,405.87
12.10
哈佛公園
1,797.77
3.81
24,132.20
9.05
-
-
-
-
康帝公館
17,215.62
6.45
-
-
-
-
金雞墩
13,501.90
5.06
-
-
-
-
明日星城
7,473.97
2.80
24,187.24
11.56
19,777.18
9.81
中央景城
426.33
0.90
5,511.82
2.07
103,006.34
49.22
9,561.83
4.74
水墨江南
655.52
1.39
-
-
-
-
5,893.13
2.92
天著湖韻
2,968.89
6.29
5,180.42
1.94
28,513.36
13.62
5,077.04
2.52
自由都市
-
-
-
-
3,540.60
1.76
紫金東方
-
-
-
-
1,087.70
0.54
月亮灣建屋
廣場
1,240.77
2.63
25,349.62
9.50
14,559.61
6.96
-
-
其他
18,154.34
38.48
41,151.54
15.43
30,988.22
14.81
7,145.22
3.54
合計
47,176.48
100.00
266,746.14
100.00
209,277.79
100.00
201,696.34
100.00
（七）發行人房地產開發經營業績
1、發行人房地產開發資質
發行人持有中華人民共和國住房和城鄉建設部頒發的《中華人民共和國房地
產開發企業資質證書》（編號：建開企[2005]463號），資質等級壹級，有效期
至2017年3月13日。發行人壹級資質證書延期正在辦理中，根據住房和城鄉建
設部發布的《關於正榮（莆田）金融財富中心開發有限公司等房地產開發企業申
請晉升和延續一級資質評審結果的公示》（建辦受理函[2017]19號），發行人屬
於住房和城鄉建設部延續一級資質專家評審合格的房地產開發企業，現處於公示
階段，公示期為：2017年6月30日至2017年7月13日。
2、房地產開發業務情況
發行人近三年及一期房地產開發經營情況如下：
表5-10 發行人近三年及一期房地產開發經營情況
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
新開工面積（萬平方
米）
0.00
15.70
30.24
32.78
竣工面積（萬平方
米）
0.00
44.32
27.60
27.58
期末施工面積（萬平
方米）
50.78
50.78
79.40
76.76
當年結轉確認銷售
12.85
23.90
19.25
20.70
面積（萬平方米）
當年結轉銷售收入
（萬元）
47,176.48
266,746.14
209,277.79
201,696.34
（八）發行人房地產開發項目情況
1、近三年及一期竣工項目
近三年及一期，發行人主要房地產開發竣工項目如下：
表5-11 近三年及一期發行人主要房地產開發竣工項目情況
單位：平方米
序
號
項目名稱
地塊位置
總佔地面積
總建築面積
業態
開發主體
竣工時
間
1
2.5產業園泛
博定建項目
蘇州工業
園區
7,137.15
8,410.97
工業地產
產業開發
2014.02
2
緹香花園項
目
丹陽市
148,166.30
254,844.00
住宅
德欣房地
產
2015.05
3
明日星城
蘇州宿遷
工業園區
97,352.03
192,460.34
住宅、工
業、商業
地產
蘇宿建屋
2015.05
4
中央景城
蘇州工業
園區
195,352.56
375,280.00
住宅
蘇州建屋
2015.04
5
海德公園
蘇州工業
園區
183,400.00
348,333.71
住宅
蘇州建屋
2016.06
6
產業園3-1
蘇州工業
園區
53,400.83
153,410.76
辦公
產業開發
2016.08
2、截至2017年3月末在建項目
截至2017年3月末，發行人主要在建項目如下：
表5-12 截至2017年3月末發行人主要在建項目
單位：億元、萬平方米
序
號
項目
名稱
地塊
位置
計劃
投資
規模
累計
投資
規模
總佔
地
面積
總建
築
面積
開發
主體
業態
開工
時間
預計竣
工時間
1
康帝
莊園
三期
蘇州
工業
園區
1.50
1.02
0.79
0.44
建屋
置業
住宅
2016.08
2017.06
2
天著
湖韻
花園
蘇州
工業
園區
14.10
9.17
14.72
17.40
建屋
恆業
住宅
2011.03
2018.12
3
哈佛
公園
蘇州
宿遷
工業
園區
7.00
3.88
8.76
18.04
蘇宿
建屋
商
業、
住宅
2014.01
2018.12
4
建屋
廣場
C座
蘇州
工業
園區
9.00
3.06
1.21
7.70
建屋
宏業
辦公
樓
2014.06
2017.12
5
建屋
廣場
D座
蘇州
工業
園區
18.00
3.62
2.10
15.88
建屋
宏業
商
業、
酒店
式公
寓、
辦公
樓
2016.05
2019.5
6
海德
景園
浙江
省紹
興市
8.50
2.21
4.84
16.31
紹興
建屋
住宅
2014.09
2018.6
7
吳郡
半島
蘇州
市吳
中經
濟開
發區
16.70
6.92
6.21
20.50
東太
湖置
業
住宅
2015.10
2019.12
從在建項目來看，截至2017年3月末，發行人在建項目共計7個，以住宅、
商業為主，包含少量辦公樓和工業房地產，主要分布在蘇州工業園區內，少量分
布在宿遷、紹興和吳中等地。公司在建項目計劃投資總規模為74.80億元，實際
累計投資29.89億元，後續資金將按照項目規劃在2017-2019年間陸續投入，存
在一定資金壓力。
3、截至2017年3月末主要擬建項目
截至2017年3月末，發行人主要擬建項目如下：
表5-13 截至2017年3月末發行人主要擬建項目
單位：億元、萬平方米
項目
名稱
地塊
位置
計劃
投資
規模
累計
投資
規模
總佔
地
面積
總建
築
面積
開發主
體
業態
預計開
工時間
預計竣
工時間
蘇園
土掛
10號
地塊
蘇州
工業
園區
20.00
9.71
8.69
8.78
建屋暉
業
住宅
2017.06
2018.04
項目
從擬建項目來看，發行人擬建項目為蘇園土掛10號地塊項目，位於蘇州工
業園區內，累計已投資9.71億元。
4、近三年及一期發行人房地產項目的區域分布情況
表5-14 公司房地產項目的區域分布情況
單位：萬平方米、%
地區
2017年3月末
2016年末
2015年末
2014年末
面積
佔比
面積
佔比
面積
佔比
面積
佔比
蘇州
37.07
73.00
37.07
73.00
65.35
82.30
47.26
61.57
丹陽
-
-
-
-
-
-
7.18
9.35
宿遷
8.87
17.47
8.87
17.47
9.21
11.60
17.48
22.77
紹興
4.84
9.53
4.84
9.53
4.84
6.10
4.84
6.31
合計
50.78
100.00
50.78
100.00
79.40
100.00
76.76
100.00
5、截至2017年3月末發行人土地儲備的情況
截至2017年3月末，公司儲備土地僅2塊，分別為明日星城大廈和建勝產
業園二期，分別位於宿遷和蘇州工業園區內，儲備土地面積合計6.83萬平方米，
涉及土地出讓金合計0.26億元（已經全額支付完畢）；上述均已取得土地證。
表5-15 截至2017年3月末發行人土地儲備情況
單位：%、億元、萬平方米
地塊名稱
獲取年
份
地塊性質
權益份額
土地出讓金
土地面積
所在區域
明日星城大
廈
2008
商業用地
100.00
0.06
1.19
宿遷
建勝產業園
二期
2010
工業用地
100.00
0.20
5.64
蘇州工業園
區
合計
0.26
6.83
6、截至2017年3月末發行人開發的房地產項目的去化情況
表5-16 報告期公司主要房地產項目銷售情況
單位：億元、%
地域
業態
項目名稱
2014年
2015年
2016年
2017年1-3月
收入
毛利
率
收入
毛利
率
收入
毛利
率
收入
毛利率
蘇州
工業
園區
住宅
海德公園
12.52
19.19
0.80
16.10
12.72
26.72
1.05
59.21
住宅
中央景城
0.96
39.73
10.30
49.63
0.55
52.90
0.04
13.98
別墅公
寓
水墨江南
0.59
42.10
0.85
38.76
0.74
46.20
0.07
59.38
別墅
天著湖韻
0.51
-0.38
2.85
34.33
0.52
35.11
0.30
34.48
住宅
金雞湖花園
-
-
-
-
0.37
65.34
商業
星勝客
-
-
-
-
0.31
53.01
辦公樓
建屋金融中
心
2.44
47.58
-
-
-
-
1.14
52.13
辦公樓
住宅
紫金東方
0.11
36.38
-
-
-
-
辦公樓
月亮灣建屋
廣場
-
-
1.46
24.84
2.53
39.02
0.12
40.71
住宅
康帝公館
-
-
-
-
1.72
18.49
住宅
金雞墩
-
-
-
-
1.35
79.44
蘇州
宿遷
工業
園區
住宅
明日星城
1.98
25.61
2.42
21.62
0.75
22.89
住宅
哈佛公園
-
-
-
-
2.41
4.70
0.18
24.02
蘇州
崑山
周市
住宅
自由都市
0.35
36.22
0.32
43.56
-
-
江蘇
丹陽
住宅
緹香花園
-
-
-
-
1.27
48.20
0.01
50.57
其他
0.71
69.99
1.93
5.50
1.43
57.32
1.81
34.46
合計
20.17
26.60
20.93
36.57
26.67
33.35
4.72
43.90
表5-17 截至2017年3月末公司在售項目情況
單位：萬平方米、元/平米
地域
項目名稱
項目類型
開盤時
間
（計劃）
交房時
間
可出售
建築面
積
已售面
積
地塊
樓板價
蘇州工業
園區
海德公園
3期
普通住宅
2014.8
2016.5
11.63
9.68
3,374.61
中央景城
普通住宅
2008.5
2015.4
36.1
36.04
2,099.89
康帝莊園
1期
別墅
2014.1
2015.7
1.79
1.7
6,000.00
康帝莊園
2期
別墅
-
-
1.93
6,000.00
金雞湖一
號
別墅
2014.1
2011.1
2.88
2.15
3,214.36
紫金東方
寫字樓、
酒店式公
寓、商鋪
2011.8
2012.2
8.24
3.64
1,650.00
426金融
中心
寫字樓
2014.3
2014.7
3.52
1.77
2,282.26
蘇州宿遷
工業園區
哈佛公園
普通住宅
2014.7
2016.6
14.52
8.89
1,500.00
明日星城
普通住宅
2009.8
2015.6
17.3
16.84
670
紹興
海德景園
普通住宅
2016.11
2018.3
6.16
0.42
2124
丹陽市
緹香花園
1-2期
普通住宅
2006.1
2011.6
17.61
17.31
430
緹香花園
3期
普通住宅
2013.6
2015.5
6.86
2.04
468
合計
-
-
128.54
100.48
-
表5-18 截至2017年3月末公司在售項目情況（續）
單位：萬平方米、元/平米、億元
地域
項目名稱
項目
類型
待售
銷售
已結轉
累計
預計剩
餘面積
資金回
籠
面積
均價
收入
資金回籠
蘇州工業
園區
海德公園3期
普通
住宅
1.95
13,161
13.38
13.62
2.57
中央景城
普通
住宅
0.06
13,437
47.24
48.27
0.08
康帝莊園1期
別墅
0.09
24,585
3.32
4.16
0.34
康帝莊園2期
別墅
1.93
30,000
0
-
5.79
金雞湖一號
別墅
0.73
44,759
6.77
9.99
3.40
紫金東方
寫字
樓、酒
店式
公寓、
商鋪
4.6
15,205
4.93
5.76
6.99
426金融中心
寫字
樓
1.75
19,700
3.18
3.64
3.45
蘇州宿遷
工業園區
哈佛公園
普通
住宅
5.63
5200
2.55
3.58
3.95
明日星城
普通
住宅
0.46
5000
6.67
6.74
0.28
紹興
海德景園
普通
住宅
5.74
5647.16
0
0.15
3.36
丹陽市
緹香花園1-2
期
普通
住宅
0.3
3516
3.82
3.82
0.10
緹香花園3期
普通
住宅
4.82
6235
1.25
1.7
3.00
合計
28.06
-
93.11
101.43
33.31
表5-19 截至2017年3月末公司租賃業務情況
單位：萬平方米、元/平方米/天、萬元、%
物業名稱
類型
可出租
面積
均價
租金
收入
出租率
投入運營
時間
建屋大廈
辦公
樓
4.58
3.17
554.12
63.00
2006
國檢大廈
辦公
樓
1.68
2.67
235.84
79.00
2007
紫金東方商鋪
商場
1.89
1.05
240.18
65.00
2011
紫金東方寫字
樓
寫字
樓
0.84
2.71
建屋樂活城
綜合
體
3.56
1.30
394.93
76.61
2012
國際酒店c幢
辦公
樓
0.55
0.97
45.97
100.00
2010
歐洲城
商鋪
0.32
1.27
29.37
86.43
2009
東湖大郡2期
商鋪
0.04
2.09
0.03
100.00
2009
香樟公寓
商鋪
0.05
2.14
4.13
50.27
2009
伊頓花園
商鋪
0.26
1.07
17.74
94.44
2009
中央景城
商鋪
0.68
2.11
131.03
94.81
2009
星湖客
商鋪
0.20
1.38
3.95
25.59
2009
幹將路
商鋪
0.10
1.89
15.47
100.00
2009
白領裙樓
辦
公、
商鋪
0.41
2.08
52.41
60.18
2009
加城花園
商鋪
0.37
1.82
58.66
100.00
2009
海德公園
商鋪
0.35
1.5
44.27
93.62
2016
蘇虹工業坊二
期
廠房
0.42
1.23
38.44
89.76
2012
建屋產業園一
期
辦公
樓
6.98
1.38
620.45
71.69
2011
建屋產業園二
期
辦公
樓
8.31
1.57
659.29
56.3
2013
建屋產業園三
期
辦公
樓
11.14
1.33
96.03
7
2016
建屋產業園泛
博項目
辦公
樓
0.42
2.38
89.95
100.00
2014
建勝產業園一
期
辦公
樓
4.74
0.86
44
12
2012
樂齡公寓
公寓
4.00
2.9
96.48
24.90
2014
合計
-
51.89
-
3,472.74
-
-
九、發行人報告期內是否存在違法違規及受處罰情況
發行人報告期內不存在違法違規及受處罰情況。
十、關聯方及關聯交易
（一）關聯方情況
截至2016年末，發行人主要關聯方情況如下：
表5-20 截至2016年末發行人主要關聯方情況
序號
名稱
與發行人關係
1
蘇州新建元控股集團有限公司
發行人控股股東
2
蘇州工業園區建設發展總公司
同受最終控制方控制
3
蘇州工業園區兆潤投資控股集團有限公司
同受最終控制方控制
4
蘇州工業園區國有資本控股發展有限公司
同受最終控制方控制
5
蘇州工業園區經濟發展有限公司
同受最終控制方控制
6
蘇州圓融發展集團有限公司
同受母公司控制
7
蘇州工業園區商業旅遊發展有限公司
同受母公司控制
8
蘇州工業園區鄰裡中心發展有限公司
同受母公司控制
9
蘇州工業園區人力資源開發有限公司
同受母公司控制
10
蘇州工業園區測繪地理信息有限公司
同受母公司控制
11
蘇州嘉樂置業有限公司
受發行人重大影響
12
蘇州商旅陽澄半島酒店
同受母公司控制
13
蘇州工業園區住房置業擔保有限公司
同受母公司控制
（二）關聯方交易情況
1、定價政策
發行人從關聯方購買原材料的價格以及向關聯方提供服務的價格均參考市
場價格經雙方協商後確定。
2、購銷商品、提供勞務
表5-21 近三年及一期發行人購銷商品、提供勞務關聯交易情況
單位：萬元
類別
關聯方
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
提供勞務
蘇州工業園區測
繪地理信息有限
公司
45.57
-
-
158.01
提供勞務
蘇州高龍房地產
發展有限公司
-
1.80
27.00
-
物業服務收
入
蘇州新建元控股
集團有限公司
46.55
47.70
50.74
物業服務收
入
蘇州工業園區商
業旅遊發展有限
公司
-
-
10.35
合計
45.57
48.35
74.70
219.10
3、租賃
發行人作為出租方，報告期各期，發生的租賃關聯方交易如下：
表5-22 近三年及一期發行人購銷商品、提供勞務關聯交易情況
單位：萬元
承租方名稱
租賃資產
種類
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
建屋摩麗茂
房產租賃
2.60
-
19.39
17.52
新建元
房產租賃
40.89
182.03
171.73
171.73
豪城建屋
房產租賃
-
280.02
285.58
206.78
合計
43.49
462.05
476.70
396.03
4、委託貸款
報告期各期，發行人借入的委託貸款明細如下：
表5-23 近三年及一期發行人委託貸款形成關聯交易情況
單位：萬元
關聯方
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
園區國控
-
-
65,000.00
25,000.00
新建元
-
-
32,500.00
60,000.00
合計
-
-
97,500.00
85,000.00
報告期各期，發行人償還的委託貸款明細如下：
表5-24 近三年及一期發行人委託貸款償還情況
單位：萬元
關聯方
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
園區國控
30,000.00
30,000.00
40,000.00
-
新建元
14,000.00
28,000.00
7300.00
2,100.00
高龍房產
-
-
33,660.00
兆潤投資控股
-
-
14,000.00
合計
44,000.00
58,000.00
47,300.00
49,760.00
5、利息支出
報告期各期，發行人對關聯方的利息支出明細如下：
表5-25 近三年及一期發行人對關聯方利息支出明細情況
單位：萬元
關聯方
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
園區國控
681.25
1,970.42
2,289.78
2,937.03
新建元
-
3,115.82
5,998.22
2,065.68
高龍房產
-
-
-
169.52
合計
681.25
5,086.23
8,288.00
5,172.22
6、關鍵管理人員薪酬
報告期各期，發行人對關聯方的關鍵管理人員薪酬金額如下：
表5-26近三年及一期發行人對關聯方關鍵管理人員薪酬情況
單位：萬元
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
關鍵管理人員薪酬
59.93
585.89
497.00
573.62
（三）主要關聯方往來
報告期各期，發行人的主要關聯方往來明細如下：
表5-27 近三年及一期發行人對主要關聯方往來明細
單位：萬元
項
目
關聯方
2017年1-3月
2016年末
2015年末
2014年末
應
收
帳
款
新建元
-
-
19.73
19.21
新泓基環貿
-
-
-
9.25
蘇州工業園區商
業旅遊發展有限
公司
-
-
-
75.94
豪城建屋
-
47.40
1.33
12.07
建屋摩麗茂
-
3.81
-
-
合計
-
51.21
21.06
116.46
其
他
應
收
款
半島酒店
-
-
94.55
蘇州工業園區鄰
裡中心發展有限
公司
-
-
4.53
4.53
蘇州工業園區商
業旅遊發展有限
公司
-
-
13.96
13.96
住房置業
-
-
45.50
25.50
園區建發
4,968.72
4,968.72
5,010.57
4,993.39
合計
4,968.72
4,968.72
5,074.56
5,131.93
其
他
流
動
資
產
新建元
1,816.25
2,686.20
3,781.00
2,441.58
應
付
股
利
兆潤投資控股
83,044.04
83,044.04
83,044.04
84,380.74
新建元
-
15,360.08
-
-
園區國控
11,853.87
11,853.87
11,853.87
12,044.68
園區建發
1,471.02
1,471.02
1,262.59
1,205.13
蘇州工業園區經
濟發展有限公司
187.02
187.02
187.02
187.02
合計
96,555.95
111,916.03
96,347.53
97,817.57
其
他
應
付
款
高龍房產
29,660.00
-
-
9,660.00
兆潤投資控股
27,000.00
27,000.00
27,000.00
27,000.00
建屋摩麗茂
-
-
4.09
4.09
新建元
61,640.00
61,640.00
12,000.00
11,991.49
嘉樂置業
1,447.50
1,447.50
1,447.50
1,785.00
豪城建屋
-
67.28
65.90
65.90
瀋陽華新國際實
業有限公司
-
-
-
5.85
新泓基環貿
-
-
-
26.58
園區國控
30,000.00
合計
149,747.50
90,154.78
40,517.49
50,538.91
短
期
借
款
園區國控
-
-
-
40,000.00
合計
-
-
-
40,000.00
長
期
借
款
園區國控
35,000.00
50,000.00
80,000.00
15,000.00
新建元
90,000.00
85,000.00
113,000.00
87,800.00
合計
125,000.00
135,000.00
193,000.00
102,800.00
發行人與關聯方的往來中不存在資金被關聯方違規佔用的情況。
十一、發行人信息披露事務以及投資者關係管理相關安
排
發行人將安排專門人員負責信息披露事務以及投資者關係管理，發行人將遵
循真實、準確、完整、及時的信息披露原則，按照本期債券主管部門的有關規定
和《債券受託管理協議》的約定進行重大事項信息披露，使發行人償債能力、募
集資金使用等情況受到債券持有人、債券受託管理人和股東的監督，防範償債風
險。
第六節 財務會計信息
以下信息主要摘自發行人財務報表及審計報告，關於發行人2014年度、2015
年度和2016年度財務數據均摘引自經審計的財務報告，關於發行人2017年1-3月
的財務數據摘引自發行人2017年一季度未經審計的財務報表。
投資者欲對發行人的財務狀況、經營成果及其會計政策進行更詳細的了解，
請查閱發行人近三年經審計的財務報告和2017年一季度未經審計的財務報表。以
上文件已置備於發行人和主承銷商處供投資者查詢。
一、發行人近三年及一期的財務報表
發行人2014年度至2016年度的合併口徑財務報表及母公司口徑財務報表均
經過普華永道中天會計師事務所（特殊普通合夥）審計，並由該機構出具了標準
無保留意見的審計報告（普華永道中天審字(2016)第24682號、普華永道中天審
字(2017)第25241號）。
（一）合併財務報表
表6-1 發行人合併口徑近三年及一期資產負債表
單位：萬元
資產
2017年3月末
2016年末
2015年末
2014年末
流動資產
貨幣資金
113,182.23
82,082.52
59,569.09
68,637.70
應收票據
25.00
16.00
15.39
5.00
應收帳款
4,503.31
3,627.63
2,178.44
1,517.22
預付款項
3,548.07
3,572.95
3,849.53
68,598.56
應收股利
7,073.51
7,073.51
3,753.97
8,535.67
其他應收款
14,502.95
12,835.02
13,359.58
11,603.13
存貨
627,499.96
646,311.47
727,134.54
613,018.72
劃分為持有待售的資產
-
34,834.10
-
-
其他流動資產
7,247.14
8,947.69
26,413.25
17,093.95
流動資產合計
777,582.16
799,300.89
836,273.81
789,009.95
非流動資產
長期股權投資
143,017.52
143,017.52
210,384.82
197,777.09
投資性房地產
232,683.70
246,514.63
184,092.30
188,460.29
固定資產
125,032.82
126,321.52
126,598.29
134,445.50
在建工程
2,808.07
402.87
50,366.41
25,415.35
無形資產
1,028.38
1,051.68
968.41
982.86
商譽
1,524.19
1,524.19
1,524.19
1,524.19
長期待攤費用
13,268.80
13,639.89
9,045.86
9,022.74
遞延所得稅資產
51,939.77
45,964.46
33,127.27
31,157.66
其他非流動資產
7,225.22
7,225.22
7,775.22
7,775.22
非流動資產合計
578,528.46
585,661.98
623,882.77
596,560.89
資產合計
1,356,110.62
1,384,962.88
1,460,156.58
1,385,570.84
負債和所有者權益
流動負債
短期借款
3,000.00
3,000.00
35,500.00
49,000.00
應付票據
250.00
1,035.00
3,585.00
6,123.00
應付帳款
85,584.78
116,120.20
123,557.38
112,128.68
預收款項
64,108.11
83,235.21
198,863.54
181,967.64
應付職工薪酬
2,285.86
3,424.55
1,935.95
609.43
應交稅費
119,052.78
108,179.81
68,572.63
51,504.64
應付利息
311.39
2,196.75
1,342.89
2,710.37
應付股利
96,555.95
111,916.03
96,347.53
97,817.57
其他應付款
179,313.04
126,101.74
77,272.57
82,168.87
一年內到期的非流動負債
186,082.00
187,282.00
87,738.77
32,896.57
其他流動負債
663.13
-
-
-
流動負債合計
737,207.06
742,491.30
694,716.25
616,926.76
非流動負債
長期借款
208,506.00
255,756.00
381,679.06
392,567.08
預計負債
2,211.99
-
-
-
遞延所得稅負債
6,085.75
6,085.75
6,227.65
8,513.13
遞延收益
483.11
1,088.92
767.06
1,520.86
非流動負債合計
217,286.85
262,930.67
388,673.77
402,601.08
負債合計
954,493.90
1,005,421.97
1,083,390.02
1,019,527.84
所有者權益
實收資本
300,000.00
300,000.00
300,000.00
300,000.00
資本公積
8,132.86
8,132.86
8,132.86
8,132.86
盈餘公積
26,958.40
26,958.40
22,731.23
20,511.24
未分配利潤
57,338.13
34,674.27
35,845.25
29,782.71
歸屬於母公司所有者權益合計
392,429.39
369,765.53
366,709.34
358,426.80
少數股東權益
9,187.32
9,775.38
10,057.22
7,616.21
所有者權益合計
401,616.71
379,540.91
376,766.56
366,043.01
負債及所有者權益合計
1,356,110.62
1,384,962.88
1,460,156.58
1,385,570.84
表6-2 發行人合併口徑近三年及一期利潤表
單位：萬元
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
一、營業收入
55,822.06
306,201.37
246,952.66
236,885.41
減：營業成本
33,518.76
213,762.70
165,555.10
181,139.81
營業稅金及附加
6,543.37
53,885.77
40,874.12
24,516.89
銷售費用
805.79
6,301.84
6,040.54
4,766.39
管理費用
1,331.56
9,560.72
10,177.38
10,435.24
財務費用-淨額
3,309.40
15,379.74
15,821.42
15,740.53
資產減值損失
-
-
19.30
-0.60
加：投資收益
20,165.90
32,208.60
12,631.73
9,002.27
其中：對聯營企業和合營企
業的投資收益
-
16,180.70
12,631.73
3,984.20
二、營業利潤
30,479.08
39,519.19
21,096.52
9,289.42
加：營業外收入
60.29
4,239.91
1,877.80
1,965.57
其中：非流動資產處置利得
3,536.96
0.31
8.87
減：營業外支出
47.72
1,080.63
360.31
102.45
其中：非流動資產處置損失
4.37
7.00
3.58
三、利潤總額
30,491.65
42,678.47
22,614.01
11,152.54
減：所得稅費用
7,919.28
11,352.48
4,772.78
0.87
四、淨利潤
22,572.37
31,325.99
17,841.23
11,151.67
歸屬於母公司股東的淨利潤
22,663.86
31,607.84
18,074.03
11,224.59
少數股東損益
-91.49
-281.84
-232.80
-72.92
五、其他綜合收益的稅後淨額
-
-
-
六、綜合收益總額
31,325.99
17,841.23
11,151.67
歸屬於母公司股東的綜合收益
總額
31,607.84
18,074.03
11,224.59
歸屬於少數股東的綜合收益總
額
-281.84
-232.80
-72.92
表6-3 發行人合併口徑近三年及一期現金流量表
單位：萬元
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
一、經營活動產生的現金流量
銷售商品、提供勞務收到的現金
37,340.28
196,919.17
263,170.05
195,025.96
收到的稅費返還
2.04
-
-
-
收到其他與經營活動有關的現
金
33,249.52
13,850.60
2,944.78
4,819.98
經營活動現金流入小計
70,591.83
210,769.77
266,114.83
199,845.94
購買商品、接受勞務支付的現金
34,523.57
142,905.09
178,394.36
160,571.61
支付給職工以及為職工支付的
現金
4,578.19
16,607.03
14,459.92
14,138.09
支付的各項稅費
3,592.57
33,112.93
40,375.06
35,876.57
支付其他與經營活動有關的現
金
4,829.54
8,424.53
16,107.28
4,890.10
經營活動現金流出小計
47,523.85
201,049.58
249,336.61
215,476.36
經營活動(使用)/產生的現金流
量淨額
23,067.98
9,720.19
16,778.22
-15,630.42
二、投資活動產生的現金流量
收回投資收到的現金
37,350.21
2,782.92
-
15,041.38
取得投資收益所收到的現金
17,649.79
22,292.35
4,805.70
6,711.52
取得利息收入收到的現金
-
5,170.65
914.85
1,242.40
處置固定資產、無形資產和其他
長期資產收回的現金淨額
-
1,308.88
-
58.97
處置其他營業單位收到的現金
淨額
-
65,782.38
-
-
投資活動現金流入小計
55,000.00
97,337.18
5,720.55
23,054.26
購建固定資產、無形資產和其他
長期資產支付的現金
6,564.73
19,720.84
25,917.84
91,006.23
投資支付的現金
-
-
2,782.92
3,000.00
取得子公司及其他營業單位支
付的現金淨額
-
26,521.26
-
38,645.85
處置子公司及其他營業單位現
金淨流出
-
-
-
697.57
支付的其他與投資活動有關的
現金
-
-
-
-
投資活動現金流出小計
6,564.73
46,242.10
28,700.75
133,349.66
投資活動(使用) /產生的現金流
量淨額
48,435.27
51,095.08
-22,980.21
-110,295.40
三、籌資活動產生的現金流量
吸收投資收到的現金
-
-
2,925.00
4,800.00
其中：子公司吸收少數股東投資
收到的現金
-
-
2,925.00
4,800.00
取得借款收到的現金
31,000.00
115,700.00
212,800.00
275,099.08
收到的其他與籌資活動有關的
現金
-
82,237.29
5,940.44
21,294.09
籌資活動現金流入小計
31,000.00
197,937.29
221,665.44
301,193.17
償還債務支付的現金
49,450.00
174,579.83
182,345.81
199,489.35
分配股利、利潤或償付利息支付
的現金
21,953.54
20,137.91
38,921.71
26,449.94
收購少數股東權益支付的現金
-
-
968.15
-
支付其他與籌資活動有關的現
金
-
32,600.00
10,021.42
-
籌資活動現金流出小計
71,403.54
227,317.75
232,257.09
225,939.29
籌資活動產生/ (使用)的現金流
量淨額
-40,403.54
-29,380.46
-10,591.65
75,253.88
四、現金及現金等價物淨增加
/(減少)額
31,099.71
31,434.81
-16,793.63
-50,671.95
加：期/年初現金及現金等價物餘
額
82,082.52
39,112.37
55,906.01
106,577.95
五、期/年末現金及現金等價物
餘額
113,182.23
70,547.18
39,112.37
55,906.01
（二）母公司財務報表
表6-4 發行人母公司近三年及一期資產負債表
單位：萬元
資產
2017年3月末
2016年末
2015年末
2014年末
流動資產
貨幣資金
53,237.04
18,587.50
24,848.16
29,188.01
應收帳款
1,124.48
888.52
476.80
479.74
預付款項
143.14
159.65
619.52
64,753.70
應收股利
7,073.51
7,073.51
3,753.97
8,535.67
其他應收款
50,615.63
50,638.18
50,176.49
50,228.51
存貨
59,801.69
65,393.12
157,678.40
229,321.80
劃分為持有待售的資產
-
34,834.10
其他流動資產
2,560.41
3,341.38
14,762.52
11,324.57
流動資產合計
174,555.91
180,915.96
252,315.85
393,832.00
非流動資產
長期股權投資
639,364.63
620,164.63
647,531.93
451,781.06
投資性房地產
60,625.61
61,213.04
59,601.77
61,814.36
固定資產
62,470.27
63,085.48
64,871.24
67,306.95
在建工程
0.00
-
621.62
719.29
無形資產
230.36
238.60
196.02
204.46
長期待攤費用
10,062.27
10,350.43
8,912.18
8,817.84
遞延所得稅資產
30,167.89
30,167.89
25,609.75
22,402.98
其他非流動資產
4,092.22
4,092.22
4,642.22
4,642.22
非流動資產合計
807,013.26
789,312.30
811,986.73
617,689.16
資產合計
981,569.17
970,228.26
1,064,302.58
1,011,521.15
負債和所有者權益
流動負債
短期借款
-
-
40,000.00
應付票據
250.00
1,035.00
3,585.00
5,221.00
應付帳款
32,991.24
37,873.63
41,858.92
51,008.38
預收款項
6,538.68
18,169.63
137,871.97
113,741.68
應付職工薪酬
631.48
720.73
-
42.98
應交稅費
89,124.48
82,673.53
51,129.74
28,721.10
應付利息
193.63
1,835.65
240.35
2,133.24
應付股利
96,555.95
111,916.03
96,347.53
97,817.57
其他應付款
268,719.44
207,487.82
173,740.91
144,474.59
一年內到期的非流動負債
49,282.00
79,182.00
50,132.00
16,732.00
流動負債合計
544,286.90
540,894.02
554,906.42
499,892.54
非流動負債
長期借款
33,706.00
43,206.00
136,988.00
155,820.00
非流動負債合計
33,706.00
43,206.00
136,988.00
155,820.00
負債合計
577,992.90
584,100.02
691,894.42
655,712.54
所有者權益
實收資本
300,000.00
300,000.00
300,000.00
300,000.00
資本公積
8,132.40
8,132.40
8,132.40
8,132.40
盈餘公積
27,339.41
27,339.41
23,112.24
20,511.24
未分配利潤/(累計虧損)
68,104.46
50,656.42
41,163.52
27,164.98
所有者權益合計
403,576.28
386,128.24
372,408.17
355,808.62
負債及所有者權益合計
981,569.17
970,228.26
1,064,302.58
1,011,521.15
表6-5 發行人母公司近三年及一期利潤表
單位：萬元
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
一、營業收入
14,400.48
167,509.51
135,241.16
152,933.07
減：營業成本
7,143.65
111,608.47
66,534.41
118,196.54
營業稅金及附加
1,742.60
34,341.59
34,854.22
13,412.33
銷售費用
119.22
1,761.75
2,564.63
2,601.45
管理費用
522.02
2,902.88
3,502.99
3,416.40
財務費用-淨額
1,775.78
9,618.00
10,416.21
7,641.83
資產減值損失
-
-
-
-
加：投資收益
20,165.90
41,208.60
12,631.73
4,307.64
其中：對聯營企業
和合營企業的投資收益
-
16,180.70
12,631.73
3,984.20
二、營業利潤
23,263.12
48,485.41
30,000.43
11,972.16
加：營業外收入
6.48
212.72
77.92
266.13
其中：非流動資產
處置利得
-
133.47
-
5.03
減：營業外支出
5.55
64.33
21.04
60.22
其中：非流動資產
處置損失
-
-
1.24
三、利潤總額
23,264.05
48,633.80
30,057.30
12,178.07
減：所得稅費用
5,816.01
6,362.08
4,047.27
-2,258.20
四、淨利潤
17,448.04
42,271.72
26,010.03
14,436.26
五、其他綜合收益的稅後
淨額
-
-
-
六、綜合收益總額
42,271.72
26,010.03
14,436.26
表6-6 發行人母公司近三年及一期現金流量表
單位：萬元
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
一、經營活動產生的現金流量
銷售商品、提供勞務收到的現金
3,825.18
55,420.83
159,374.39
95,7 82.68
收到其他與經營活動有關的現金
72,698.52
421.23
4,339.09
3,371.65
經營活動現金流入小計
76,523.70
55,842.05
163,713.48
99,154.33
購買商品、接受勞務支付的現金
5,818.64
23,187.71
44,079.92
48,830.76
支付給職工以及為職工支付現金
702.93
1,945.17
2,322.84
2,523.16
支付的各項稅費
1,147.11
10,507.30
23,847.20
25,904.73
支付其他與經營活動有關的現金
42,287.40
8,340.32
1,824.20
2,431.87
經營活動現金流出小計
49,956.08
43,980.50
72,074.15
79,690.52
經營活動產生/(使用)的現金流量
淨額
26,567.62
11,861.55
91,639.34
19,463.81
二、投資活動產生的現金流量
收回投資收到的現金
37,350.21
-
34,041.38
取得投資收益所收到的現金
17,649.79
31,292.35
4,805.70
6,505.69
取得利息收入收到的現金
2,324.71
843.84
3,206.98
處置固定資產、無形資產和其他
長期資產收回的現金淨額
-
136.34
-
5.03
處置子公司及其他營業單位收到
的現金淨額
-
65,782.38
-
1,488.01
收到的其他與投資活動有關的現
金
-
31,292.35
728.29
19,073.78
投資活動現金流入小計
55,000.00
99,535.78
6,377.82
64,320.87
購建固定資產、無形資產和其他
長期資產支付的現金
7.98
2,024.34
735.11
815.88
投資支付的現金
19,200.00
40,000.00
71,369.15
13,250.00
取得子公司及其他聯營單位支付
的現金淨額
-
26,521.26
-
49,000.00
支付的其他與投資活動有關的現
金
-
-
-
64,006.21
投資活動現金流出小計
19,207.98
68,545.60
72,104.26
127,072.09
投資活動(使用)/產生的現金流量
淨額
35,792.02
30,990.18
-65,726.44
-62,751.23
三、籌資活動產生的現金流量
取得借款收到的現金
30,000.00
-
52,500.00
124,500.00
收到的其他與籌資活動有關的現
金
-
71,383.51
26,660.46
23,046.15
籌資活動現金流入小計
30,000.00
71,383.51
79,160.46
147,546.15
償還債務支付的現金
39,400.00
64,732.00
77,932.00
119,692.00
分配股利、利潤或償付利息支付
的現金
18,310.10
22,860.12
29,825.21
15,716.05
支付的其他與籌資活動有關的現
金
-
32,600.00
-
-
籌資活動現金流出小計
57,710.10
120,192.12
107,757.21
135,408.05
籌資活動產生/(使用)的現金流量
淨額
-27,710.10
-48,808.61
-28,596.75
12,138.11
四、現金及現金等價物淨增加/(減
少)額
34,649.55
5,956.87
-2,683.85
-31,149.31
加：期/年初現金及現金等價
物餘額
18,587.49
21,263.16
23,947.01
55,096.31
五、期/年末現金及現金等價物餘
額
53,237.04
15,306.29
21,263.16
23,947.01
（三）合併範圍變更情況
1、2014年發行人合併報表範圍的變化
表6-7 2014年度發行人合併報表範圍的變化
子公司名稱
變更理由
新增
蘇州工業園區建屋恆業房地產有限公司
股權轉讓
蘇州東太湖建屋置業有限公司
新設
紹興市建屋置業有限公司
新設
減少
蘇州工業園區青劍湖置業有限公司
股權轉讓
蘇州工業園區建設工程施工圖審有限公司
股權轉讓
發行人原持有建屋恆業22%的股權。2013年10月，發行人與瀋陽華新國際
實業有限公司籤訂股權轉讓協議，以現金對價49,000.00萬元收購其持有的建屋
恆業78%的股權，收購完畢後發行人持有建屋恆業100.00%的股權，將其納入合
並範圍按子公司核算。合併日為2014年3月10日，為發行人實際取得控制權的
日期。
2014年度，發行人以現金2,000.00萬元出資設立了全資子公司蘇州東太湖
建屋置業有限公司。
2014年度，發行人與紹興濱海新城開發建設有限公司共同出資15,000.00萬
元設立紹興市建屋置業有限公司。
2014年11月24日，發行人就子公司蘇州工業園區青劍湖置業有限公司籤
訂轉讓協議，且於協議籤訂時點喪失控制權。蘇州工業園區青劍湖置業有限公司
不再納入合併報表範圍。
2014年1月29日，發行人就蘇州工業園區建設工程施工圖審有限公司轉讓
完成交割，從而喪失控制權。蘇州工業園區建設工程施工圖審有限公司不再納入
合併報表範圍。
2、2015年發行人合併報表範圍的變化
2015年度，發行人以價值為96,858.23萬元的土地及現金741.77萬元出資設
立了全資子公司蘇州工業園區建屋暉業房地產有限公司。
3、2016年發行人合併報表範圍的變化
2016年度，發行人合併報表範圍無變化。
4、2017年1-3月發行人合併報表範圍的變化
2017年1-3月，發行人合併報表範圍無變化。
二、發行人近三年及一期主要財務指標分析
發行人管理層結合公司近三年及一期的財務資料，對公司財務狀況、現金流
量、償債能力和盈利能力進行討論與分析。為完整、真實的反映發行人的實際情
況和財務實力，以下管理層討論和分析主要以合併財務報表的財務數據為基礎。
（一）主要財務數據和指標
表6-8 發行人近三年及一期主要財務數據
單位：萬元
主要財務數據
2017年3月末
/1-3月
2016年末/度
2015年末/度
2014年末/度
資產總額
1,356,110.62
1,384,962.88
1,460,156.58
1,385,570.84
貨幣資金
113,182.23
82,082.52
59,569.09
68,637.70
負債合計
954,493.90
1,005,421.97
1,083,390.02
1,019,527.84
所有者權益
401,616.71
379,540.91
376,766.56
366,043.01
營業收入
55,822.06
306,201.37
246,952.66
236,885.41
淨利潤
22,572.37
31,325.99
17,841.23
11,151.67
經營活動產生的現金流量淨額
23,067.98
9,720.19
16,778.22
-15,630.42
投資活動產生的現金流量淨額
48,435.27
51,095.08
-22,980.21
-110,295.40
籌資活動產生的現金流量淨額
-40,403.54
-29,380.46
-10,591.65
75,253.88
表6-9 發行人近三年及一期主要財務指標
單位：萬元，次，倍，%
財務指標
2017年3月末
/1-3月
2016年末/度
2015年末/度
2014年末/度
流動比率
1.05
1.08
1.20
1.28
速動比率
0.20
0.21
0.16
0.29
資產負債率
70.38
72.60
74.20
73.58
應收帳款周轉率
13.73
105.48
133.64
225.84
存貨周轉率
0.05
0.31
0.25
0.31
利息保障倍數
6.09
2.57
1.36
1.06
財務指標
2017年3月末
/1-3月
2016年末/度
2015年末/度
2014年末/度
EBITDA
37,010.92
62,675.46
49,878.97
39,257.90
EBITDA利息保障倍數
6.63
3.11
1.74
1.49
淨資產收益率
5.78
8.28
4.80
3.11
總資產收益率
1.65
2.20
1.25
0.84
註：財務指標計算公式如下：
（1）流動比率=流動資產/流動負債
（2）速動比率=（流動資產-存貨）/流動負債
（3）資產負債率=（負債總額/資產總額）×100%
（4）應收帳款周轉率=營業收入/應收帳款平均淨額
（5）存貨周轉率=營業成本/存貨平均淨額
（6）利息保障倍數=（利潤總額+財務費用中的利息支出）/（財務費用中的利息支出+資本化利息支出）
（7）EBITDA=利潤總額+固定資產折舊+投資性房地產折舊+無形資產攤銷+長期待攤費用攤銷+計入財
務費用的利息支出
（8）EBITDA利息保障倍數=（利潤總額+固定資產折舊+投資性房地產折舊+無形資產攤銷+長期待攤
費用攤銷+計入財務費用的利息支出）/（計入財務費用的利息支出+資本化利息）
（9）淨資產收益率=（淨利潤/平均淨資產額）×100%
（10）總資產收益率=（淨利潤/平均總資產額）×100%
截至2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人資產總額
分別為1,385,570.84萬元、1,460,156.58萬元、1,384,962.88萬元和1,356,110.62
萬元，負債分別為1,019,527.84萬元、1,083,390.02萬元、1,005,421.97萬元和
954,493.90萬元，所有者權益分別為366,043.01萬元、376,766.56萬元、379,540.91
萬元和401,616.71萬元，資產負債率分別為73.58%、74.20%、72.60%和70.38%。
2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人分別實現營業收
入236,885.41萬元、246,952.66萬元、306,201.37萬元和55,822.06萬元，分別實
現淨利潤11,151.67萬元、17,841.23萬元、31,325.99萬元和22,572.37萬元；發
行人EBITDA分別為39,257.90萬元、49,878.97萬元、62,675.46萬元和37,010.92
萬元，對發行人利息的保障程度高。截止報告期各期末，發行人貨幣資金分別為
68,637.70萬元、59,569.09萬元、82,082.52萬元和113,182.23萬元，貨幣資金存
量較充裕，能為到期債務償還提供一定支撐。
2014年度、2015年度、2016年度和2017年1-3月，發行人經營活動產生的
現金流量淨額分別為-15,630.42萬元、16,778.22萬元、9,720.19萬元和23,067.98
萬元，起伏波動較大且2014年度經營活動產生的現金流量淨額為負，主要是由
於2014年發行人購買土地支出大幅增加所致。
（二）資產負債結構分析
1、資產構成及變動分析
近三年及一期發行人資產構成情況如下表：
表6-10 發行人近三年及一期資產構成情況
單位：萬元，%
項目
2017年3月末
2016年末
2015年末
2014年末
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
流動資產合計
777,582.16
57.34
799,300.89
57.71
836,273.81
57.27
789,009.95
56.94
非流動資產合計
578,528.46
42.66
585661.98
42.29
623,882.77
42.73
596,560.89
43.06
資產總計
1,356,110.62
100.00
1,384,962.88
100.00
1,460,156.58
100.00
1,385,570.84
100.00
截至2014年末、2015年末、2016年末和2017年3月末，發行人資產總額
分別為1,385,570.84萬元、1,460,156.58萬元、1,384,962.88萬元和1,356,110.62
萬元。報告期內資產總額總體保持穩定。從構成來看，流動資產佔比高於非流動
資產，報告期內分別佔資產總額的56.94%、57.27%、57.71%和57.34%，符合房
地產行業的特徵。
（1）流動資產項目分析
表6-11 發行人近三年及一期流動資產的主要構成情況
單位：萬元，%
項目
2017年3月末
2016年末
2015年末
2014年末
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
貨幣資金
113,182.23
14.56
82,082.52
10.27
59,569.09
7.12
68,637.70
8.70
應收票據
25.00
0.00
16.00
0.00
15.39
0.00
5.00
0.00
應收帳款
4,503.31
0.58
3,627.63
0.45
2,178.44
0.26
1,517.22
0.19
預付款項
3,548.07
0.46
3,572.95
0.45
3,849.53
0.46
68,598.56
8.69
應收股利
7,073.51
0.91
7,073.51
0.88
3,753.97
0.45
8,535.67
1.08
其他應收款
14,502.95
1.87
12,835.02
1.61
13,359.58
1.60
11,603.13
1.47
存貨
627,499.96
80.70
646,311.47
80.86
727,134.54
86.95
613,018.72
77.69
劃分為持有待
售的資產
-
-
34,834.10
4.36
-
-
-
-
其他流動資產
7,247.14
0.93
8,947.69
1.12
26,413.25
3.16
17,093.95
2.17
流動資產合計
777,582.16
100.00
799,300.89
100.00
836,273.81
100.00
789,009.95
100.00
截至2014年末、2015年末、2016年末和2017年3月末，發行人流動資產
分別為789,009.95萬元、836,273.81萬元、799,300.89萬元和777,582.16萬元，
佔資產總額的比重分別為56.94%、57.27%、 57.71%和57.34%。發行人流動資
產主要由貨幣資金、預付帳款、其他應收款、存貨和其他流動資產構成。截止報
告期各期末，發行人貨幣資金、預付帳款、其他應收款、存貨和其他流動資產合
計佔流動資產比例分別為98.72%、99.29%、94.30%和98.51%。
1）貨幣資金
截至2014年末、2015年末、2016年末和2017年3月末，發行人貨幣資金
餘額分別為68,637.70萬元、59,569.09萬元、82,082.52萬元和113,182.23萬元，
分別佔發行人流動資產總額的8.70%、7.12%、10.27%和14.56%。發行人貨幣資
金較為充沛，對債務的按時足額償付起到直接的保障作用。
近三年及一期，發行人貨幣資金餘額波動較大。2016年末，發行人貨幣資
金餘額相比2015年末增加22,513.43萬元，增幅37.79%，主要是由於取得投資
收益、處置其他營業單位取得現金所致。2017年3月末，發行人貨幣資金餘額
相比2016年末增加31,099.71萬元，增幅37.89%，主要是由於2017年一季度發
行人處置豪城建屋取得投資收益以及收到往來款規模增加所致。
截至報告期各期末，發行人貨幣資金明細如下：
表6-12 發行人近三年貨幣資金明細
單位：萬元
科目
2016年末
2015年末
2014年末
庫存現金
7.31
4.19
4.25
銀行存款
70,539.87
39,108.18
55,901.75
其他貨幣資金
11,535.33
20,456.72
12,731.69
合計
82,082.52
59,569.09
68,637.70
發行人其他貨幣資金主要包括住房公積金及按揭貸款保證金存款、應付匯票
保證金存款和信用證保證金。
2）預付帳款
截至2014年末、2015年末、2016年末和2017年3月末，發行人預付帳款
金額分別為68,598.56萬元、3,849.53萬元、3,572.95萬元和3,548.07萬元。2015
年末，發行人預付帳款比2014年末減少64,749.03萬元，降幅94.39%，主要是
由於2014年預付土地出讓金64,006.21萬元，在2015年取得相應土地使用證後，
轉入存貨開發成本。
3）其他應收款
截至2014年末、2015年末、2016年末和2017年3月末，發行人其他應收
款帳面價值分別為11,603.13萬元、13,359.58萬元、12,835.02萬元和14,502.95
萬元，佔流動資產比例分別為1.47%、1.60%、1.61%和1.87%。發行人其他應收
款帳面價值總體呈下降趨勢，顯示出發行人回收款項能力增強。
截至2014-2016年末，發行人其他應收款明細如下：
表6-13 發行人近三年其他應收款明細
單位：萬元
科目
2016年末
2015年末
2014年末
關聯方往來款
4,968.72
5,074.56
5,131.93
往來款
5,012.00
4,249.34
1,640.25
代墊款
2,355.06
2,630.53
1,593.94
押金及其他保證金
279.84
742.96
651.53
員工備用金
32.66
21.68
30.40
其他
186.74
640.51
2,555.08
合計
12,835.02
13,359.58
11,603.13
減：壞帳準備
-
-
-
帳面價值
12,835.02
13,359.58
11,603.13
其他應收款帳齡分析如下：
表6-14 發行人近三年其他應收款的帳齡明細
單位：萬元
帳齡
2016年末
2015年末
2014年末
一年以內
6,482.71
6,920.51
2,724.95
一到二年
1,114.45
616.58
1,850.10
二到三年
269.14
750.26
1,795.96
三年以上
4,968.72
5,072.23
5,232.12
合計
12,835.02
13,359.58
11,603.13
其中，帳齡較長的其他應收帳款系尚未與其他應付進行軋差導致的，發行人
經營情況良好，不存在帳款不能回收的問題。
發行人的其他應收款按從購貨方或勞務接受方應收的合同或協議價款的公
允價值作為初始確認金額。對於單項金額重大的應收款項，單獨進行減值測試。
當存在客觀證據表明發行人將無法按應收款項的原有條款收回款項時，計提壞帳
準備。對於單項金額不重大的應收款項，與經單獨測試後未減值的應收款項一起
按信用風險特徵劃分為若干組合，根據以前年度與之具有類似信用風險特徵的應
收款項組合的實際損失率為基礎，結合現時情況確定應計提的壞帳準備。
4）存貨
發行人存貨主要系公司房地產業務形成的開發成本和開發產品等。截至
2014年末、2015年末、2016年末和2017年3月末，發行人存貨餘額分別為
613,018.72萬元、727,134.54萬元、646,311.47萬元和627,499.96萬元，佔流動
資產比例分別為77.69%、86.95%、80.86%和80.70%，佔比保持在較高水平。
截至2014年末、2015年末、2016年末，發行人存貨明細如下：
表6-15 發行人截至2015年末、2016年末存貨明細
單位：萬元
科目
2016年末
2015年末
帳面餘額
存貨跌價準備
帳面價值
帳面餘額
存貨跌價準備
帳面價值
開發產品
220,010.92
-10,288.64
209,722.28
241,910.09
-10,827.94
231,082.15
開發成本
436,373.59
-
436,373.59
495,846.44
-
495,846.44
原材料
178.92
-
178.92
168.19
-
168.19
庫存商品
25.46
-
25.46
21.66
-
21.66
受託代銷
商品
11.23
-
11.23
16.10
-
16.10
周轉材料
-
-
-
-
-
-
合計
656,600.11
-10,288.64
646,311.47
737,962.48
-10,827.94
727,134.54
表6-16 發行人截至2014年末存貨明細
單位：萬元
科目
2014年末
帳面餘額
存貨跌價準備
帳面價值
開發產品
204,598.19
-12,396.72
192,201.47
開發成本
420,591.33
-
420,591.33
原材料
187.68
-
187.68
庫存商品
13.59
-
13.59
受託代銷
商品
24.65
-
24.65
周轉材料
-
-
-
合計
625,415.44
-12,396.72
613,018.72
截至2014年末、2015年末及2016年末，發行人存貨中開發產品帳面餘額
明細如下：
表6-17 發行人截至2014年末、2015年末、2016年末開發產品帳面餘額明細
單位：萬元
項目
最新一期竣工時
間
2016年末
2015年末
2014年末
月亮灣建屋廣場
2012年4月
32,375.56
51,664.58
62,607.49
中央景城
2015年4月
16,198.19
18,794.14
10,718.91
建屋金融中心
2014年7月
23,521.53
23,521.53
23,521.53
明日星城
2015年6月
2,742.79
8,498.91
4,117.90
海德公園
2016年8月
38,829.90
13,249.19
19,980.46
金雞墩別墅
2010年6月
13,779.05
16,554.62
16,554.62
天著湖韻
2015年4月
2,233.51
5,595.17
4,669.02
康帝公館
2015年7月
10,864.04
24,896.43
-
其他
-
79,466.35
79,135.52
62,428.25
合計
220,010.92
241,910.09
204,598.19
截至2014年末、2015年末及2016年末，發行人存貨中開發成本帳面餘額
明細如下：
表6-18 發行人截至2014年末、2015年末和2016年末開發成本帳面餘額明細
單位：萬元
項目
開工時間
預計最新一
期竣工時間
預計
總投資
2016年末
2015年末
2014年末
74403、
74404地塊
2015年12
月
2017年10
月
180,000.00
107,389.31
106,313.29
49,774.00
海德公園
2009年2月
已完工
341,716.00
-
101,552.60
60,520.03
東太湖G23
地塊
2015年9月
2018年2月
164,000.00
89,915.08
67,955.24
109.55
天著湖韻
2016年6月
2017年8月
163,441.00
72,296.99
-
-
康帝項目
2012年12
月
2017年3月
98,814.00
43,520.81
42,229.42
64,062.79
月亮灣建屋
廣場
2016年3月
2017年12
月
260,000.00
80,336.73
64,011.40
57,053.25
海德景園
2014年12
月
2018年6月
80,000.00
30,846.76
21,189.80
11,680.10
哈佛公園
2015年1月
2018年6月
70,000.00
11,425.41
38,775.96
22,486.95
明日星城
2012年11
月
已完工
16,645.00
-
-
14,369.92
練湖項目
2010年7月
已完工
35,253.00
-
22,614.66
15,766.91
中央景城
2007年8月
已完工
342,685.00
-
-
45,026.66
其他
-
-
-
642.49
31,204.08
79,741.17
合計
-
436,373.59
495,846.44
420,591.33
5）其他流動資產
發行人其他流動資產包括預繳稅金、預付利息、銀行理財產品和留抵增值稅
額。截至2014年末、2015年末、2016年末和2017年3月末，發行人其他流動
資產餘額分別為17,093.95萬元、26,413.25萬元、8,947.69萬元和7,247.14萬元，
佔流動資產比例分別為2.17%、3.16%、1.12%和0.93%。2015年末，其他流動資
產餘額比2014年末增加9,319.30萬元，增幅54.52%，主要為發行人2015年度
預繳稅金的增加所致。2016年末，其他流動資產餘額比2015年末減少17,465.56
萬元，降幅66.12%，主要為發行人2016年度預繳稅金減少、銀行理財產品減少
所致。
截至2014-2016年末，發行人其他流動資產明細如下：
表6-19 發行人近三年其他流動資產明細
單位：萬元
項目
2016年末
2015年末
2014年末
預繳稅金
5,502.41
19,849.34
14,650.58
預付利息
2,686.20
3,781.00
2,441.58
銀行理財產品
-
2,782.92
-
留抵增值稅額
-
-
1.80
預交增值稅
759.09
-
-
合計
8,947.69
26,413.25
17,093.95
銀行理財產品為發行人購入的一年內到期的理財產品，由於這些理財產品可
收回金額不確定（保證本金但不保證收益）且無公開市場報價，公司作為可供出
售金融資產核算。
（2）非流動資產項目分析
表6-20 發行人近三年及一期非流動資產主要構成情況
單位：萬元，%
項目
2017年3月末
2016年末
2015年末
2014年末
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
長期股權投資
143,017.52
24.72
143,017.52
24.42
210,384.82
33.72
197,777.09
33.15
投資性房地產
232,683.70
40.22
246,514.63
42.09
184,092.30
29.51
188,460.29
31.59
固定資產
125,032.82
21.61
126,321.52
21.57
126,598.29
20.29
134,445.50
22.54
在建工程
2,808.07
0.49
402.87
0.07
50,366.41
8.07
25,415.35
4.26
無形資產
1,028.38
0.18
1,051.68
0.18
968.41
0.16
982.86
0.16
商譽
1,524.19
0.26
1,524.19
0.26
1,524.19
0.24
1,524.19
0.26
長期待攤費用
13,268.80
2.29
13,639.89
2.33
9,045.86
1.45
9,022.74
1.51
遞延所得稅資產
51,939.77
8.98
45,964.46
7.85
33,127.27
5.31
31,157.66
5.22
其他非流動資產
7,225.22
1.25
7,225.22
1.23
7,775.22
1.25
7,775.22
1.30
非流動資產合計
578,528.46
100.00
585,661.98
100.00
623,882.77
100.00
596,560.89
100.00
截至2014年末、2015年末、2016年末和2017年3月末，發行人非流動資
產分別為596,560.89萬元、623,882.77萬元、585,661.98萬元和578,528.46萬元，
比較穩定，佔資產總額比例分別為43.06%、42.73%、42.29%和42.66%。發行人
非流動資產主要由長期股權投資、投資性房地產、固定資產、在建工程和遞延所
得稅資產構成，截至2014年末、2015年末、2016年末和2017年3月末，上述
五項金額合計分別為577,255.89萬元、604,569.09萬元、562,221.00萬元和
555,481.87萬元，佔比合計分別為96.76%、96.90%、96.00%和96.02%。
公司非流動資產的具體情況如下：
1）長期股權投資
截至報告期各期末，發行人長期股權投資帳面價值分別為197,777.09萬元、
210,384.82萬元、143,017.52萬元和143,017.52萬元，分別佔非流動資產總額的
33.15%、33.72%、24.42%和24.72%。2016年末，長期股權投資餘額比2015年
末減少67,367.30萬元，降幅32.02%，主要由於減少對高龍房產及建屋摩麗茂的
投資所致。
截至2014年末、2015年末和2016年末，發行人長期股權投資明細如下：
表6-21 發行人近三年長期股權投資明細
單位：萬元
項目
2016年末
2015年末
2014年末
聯營企業(詳見下表)
143,017.52
210,384.82
197,777.09
減：長期股權投資減值準備
-
-
-
帳面價值
143,017.52
210,384.82
197,777.09
截至2014年末、2015年末和2016年末，發行人聯營企業長期股權投資明
細如下：
表6-22 發行人聯營企業截至2014年末、2015年末和2016年末長期股權投資明細
單位：萬元
企業名稱
2016年末
2015年末
2014年末
高龍房產
67,758.77
92,729.12
84,357.97
豪城建屋
-
35,367.63
36,070.82
建屋廠房
15,631.36
30,613.30
31,813.98
新泓基環貿
19,490.27
20,929.95
20,036.00
建屋摩麗茂
8,768.51
24,672.54
18,577.72
吳江摩麗茂
26,329.05
-
-
華新城市
3,096.57
4,181.65
4,278.20
其他
1,942.99
1,890.64
2,642.41
合計
143,017.52
210,384.82
197,777.09
2）投資性房地產
公司投資性房地產主要為房屋建築物、土地使用權等。截至2014年末、2015
年末、2016年末和2017年3月末，發行人投資性房地產帳面價值分別為
188,460.29萬元、184,092.30萬元、246,514.63萬元和232,683.70萬元，分別佔
非流動資產總額的31.59%、29.51%、42.09%和40.22%。2016年末，投資性房地
產餘額比2015年末增加62,422.33萬元，增幅33.91%，主要由於本年由存貨、
在建工程轉入的「2.5產業園三期一區」項目等房屋建築物及相關土地使用權新增
作為投資性房地產所致。
截至2014年末、2015年末和2016年末，發行人投資性房地產明細如下：
表6-23 發行人近三年投資性房地產明細
單位：萬元
項目
2016年末
2015年末
2014年末
房屋建築物
238,393.05
177,561.45
181,767.96
土地使用權
8,121.58
6,530.85
6,692.33
合計
246,514.63
184,092.30
188,460.29
其中，房屋建築物的明細如下：
表6-24 發行人近三年及一期房屋建築物明細
單位：萬元
項目
2017年3月末
2016年末
2015年末
2014年末
歐典花園
1,020.58
1,030.65
1,070.95
1,111.24
伊頓小鎮一期
1,344.39
1,357.66
1,410.74
1463.82
加城花園二期
1,068.47
1,079.02
1,121.20
1,163.39
水墨江南二期
22,230.07
22,433.55
23,247.42
24,047.21
中央景城商業街
8,278.62
8,358.50
8,677.98
8,997.47
集團大廈
19,342.11
3,837.98
20,353.20
21,162.06
加城花園會館
905.25
19,544.33
946.91
980.23
白領公寓
2,628.89
913.58
2,773.36
2,888.94
月亮灣建屋廣場
16,736.00
2,657.78
12,542.75
11,798.13
呼叫中心一期
12,265.05
15,879.22
12,587.29
12,845.07
青劍湖二期
198.60
12,329.50
185.95
192.82
產業園一期
33,648.97
200.49
34,532.56
35,239.44
產業園二期
43,164.59
33,822.50
44,256.13
45,129.36
三期一區
55,688.72
55,958.96
-
-
泛博項目
2,691.13
2,704.69
2,758.91
2,813.13
工業坊一期
-
2,808.80
2,912.32
3,138.85
工業坊二期
-
6,153.25
6,355.57
6,826.33
工業坊管理樓
-
1,763.17
1,828.21
1,970.47
海德公園一期
3,807.22
合計
225,018.66
192,833.63
177,561.45
181,767.96
其中，土地使用權的明細如下：
表6-25 發行人近三年及一期土地使用權明細
單位：萬元
項目
2017年3月
2016年末
2015年末
2014年末
呼叫中心一期
1,005.03
1,010.85
1,034.13
1,057.41
呼叫中心二期
1,687.72
1,697.49
1,736.59
1,775.68
產業園一期
1,650.91
1,661.07
1,701.74
1,742.39
產業園二期
1,344.14
1,351.42
1,380.55
1,409.67
三期一區
1,745.57
1,755.10
-
-
泛博項目
231.67
232.93
237.97
243.03
工業坊一期
0.00
98.30
104.35
110.40
工業坊二期
0.00
294.05
310.85
327.65
工業坊管理樓
0.00
23.24
24.67
26.10
合計
7,665.04
8,124.45
6,530.85
6,692.33
3）固定資產
截至2014年末、2015年末、2016年末和2017年3月末，發行人固定資產
帳面價值分別為134,445.50萬元、126,598.29萬元、126,321.52萬元和125,032.82
萬元，分別佔非流動資產總額的22.54%、20.29%、21.57%和21.61%，佔比保持
相對穩定。
截至2016年末，發行人固定資產明細如下：
表6-26 截至2016年末發行人固定資產明細
單位：萬元
項目
帳面原值
累計折舊
帳面價值
房屋及建築物
169,490.15
45,102.89
124,387.26
運輸工具
729.70
523.74
205.96
酒店設備
1,120.76
1,009.08
111.68
辦公及電子設備
3,538.88
1,995.29
1,543.59
其他設備
301.23
228.20
73.03
合計
175,180.72
48,859.21
126,321.52
4）在建工程
截至2014年末、2015年末、2016年末和2017年3月末，發行人在建工程
餘額分別為25,415.35萬元、50,366.41萬元、402.87萬元和2,808.07萬元，分別
佔非流動資產總額的4.26%、8.07%、0.07%和0.49%。2015年末，在建工程餘額
較2014年末增加24,951.06萬元，增幅98.17%，主要是由於發行人的「2.5產業
園三期一區」項目投資增加了25,019.65萬元，且2015年末，未將符合轉出條件
的在建工程轉出到固定資產或投資性房地產科目所致。2016年末，在建工程餘
額較2015年末減少49,963.54萬元，降幅99.20%，主要是由於發行人的「2.5產
業園三期一區」項目完工轉入投資性房地產科目所致。截至2017年3月末，發行
人在建工程餘額較2016年末增加2,405.20億元，增幅597.02%，主要系一季度
建屋產業園三期投資增加所致。
截至2014-2016年末，發行人在建工程明細如下：
表6-27 發行人近三年在建工程明細
單位：萬元
項目
2016年末
2015年末
2014年末
2.5產業園三期一區
-
49,381.02
24,371.37
其他
402.87
985.39
1,043.97
合計
402.87
50,366.41
25,415.35
5）遞延所得稅資產
截至2014年末、2015年末、2016年末和2017年3月末，發行人遞延所得
稅資產餘額分別為31,157.66萬元、33,127.27萬元、45,964.46萬元和51,939.77
萬元，分別佔非流動資產總額的5.22%、5.31%、7.85%和8.98%。2016年末，遞
延所得稅資產較2015年末增加12,837.20萬元，增幅38.75%，主要是由於發行
人2016年末未經抵銷的遞延所得稅資產金額比2015年末增加所致。
截至2014年末、2015年末和2016年末，發行人遞延所得稅資產淨額明細
如下：
表6-28 發行人近三年遞延所得稅淨額明細
單位：萬元
項目
2016年末
2015年末
2014年末
資產減值準備
2,574.04
2,708.71
3,099.18
折舊及攤銷
3,129.38
3,392.45
3,658.00
應付帳款中暫估成本
8,383.71
4,811.50
6,553.93
預計利潤及預繳稅費
31,382.94
21,285.91
15,505.79
遞延收益
125.67
191.76
380.22
可抵扣虧損
363.03
710.59
1,952.87
其他
5.69
26.35
7.67
合計
45,964.46
33,127.27
31,157.66
互抵金額
-
-
-
抵消後餘額
45,964.46
33,127.27
31,157.66
2、負債構成及變動分析
近三年及一期，發行人負債構成情況如下表：
表6-29 發行人近三年及一期負債構成情況
單位：萬元，%
項目
2017年3月末
2016年末
2015年末
2014年末
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
流動負債合計
737,207.06
77.24
742,491.30
73.85
694,716.25
64.12
616,926.76
60.51
非流動負債合計
217,286.85
22.76
262,930.67
26.15
388,673.77
35.88
402,601.08
39.49
負債總計
954,493.90
100.00
1,005,421.97
100.00
1,083,390.02
100.00
1,019,527.84
100.00
截至2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人負債總額
分別為1,019,527.84萬元、1,083,390.02萬元、1,005,421.97萬元和954,493.90萬
元。發行人報告期內負債總額總體保持穩定。從構成來看，流動負債佔比明顯高
於非流動負債，報告期內分別佔負債總額的60.51%、64.12%、73.85%和77.24%，
佔比呈增長趨勢。
（1）流動負債項目分析
表6-30 發行人近三年及一期流動負債主要構成情況
單位：萬元，%
項目
2017年3月末
2016年末
2015年末
2014年末
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
短期借款
3,000.00
0.41
3,000.00
0.40
35,500.00
5.11
49,000.00
7.94
應付票據
250.00
0.03
1,035.00
0.14
3,585.00
0.52
6,123.00
0.99
應付帳款
85,584.78
11.61
116,120.20
15.64
123,557.38
17.79
112,128.68
18.18
預收款項
64,108.11
8.70
83,235.21
11.21
198,863.54
28.63
181,967.64
29.50
應付職工薪酬
2,285.86
0.31
3,424.55
0.46
1,935.95
0.28
609.43
0.10
應交稅費
119,052.78
16.15
108,179.81
14.57
68,572.63
9.87
51,504.64
8.35
應付利息
311.39
0.04
2,196.75
0.30
1,342.89
0.19
2,710.37
0.44
應付股利
96,555.95
13.10
111,916.03
15.07
96,347.53
13.87
97,817.57
15.86
其他應付款
179,313.04
24.32
126,101.74
16.98
77,272.57
11.12
82,168.87
13.32
一年內到期的
非流動負債
186,082.00
25.24
187,282.00
25.22
87,738.77
12.63
32,896.57
5.33
其他流動負債
663.13
0.09
-
-
-
-
-
-
流動負債合計
737,207.06
100.00
742,491.30
100.00
694,716.25
100.00
616,926.76
100.00
截至2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人流動負債
分別為616,926.76萬元、694,716.25萬元、742,491.30萬元和737,207.06萬元，
佔總負債比例分別為60.51%、64.12%、73.85%和77.24%。發行人流動負債中所
佔比重較大的為短期借款、應付帳款、預收款項、應交稅費、應付股利、其他應
付款和一年內到期的非流動負債，截至2014年末、2015年末、2016年末及2017
年3月末，上述七項佔流動負債的比例分別為98.47%、99.01%、99.10%和99.52%。
公司流動負債的具體情況如下：
1）短期借款
截至2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人短期借款
餘額分別為49,000.00萬元、35,500.00萬元、3,000.00萬元和3,000.00萬元，佔
流動負債比例分別為7.94%、5.11%、0.40%和0.41%。2016年末，短期借款較
2015年末減少32,500.00萬元，降幅91.55%，主要是由於發行人不斷調整債務結
構，根據業務性質對資金的需求，壓縮短期負債比重，控制短期財務風險所致。
截至2014年末、2015年末和2016年末，發行人短期借款明細如下：
表6-31 發行人近三年末短期借款明細
單位：萬元
項目
2016年末
2015年末
2014年末
委託貸款
-
-
40,000.00
信用借款
-
20,000.00
-
保證借款
3,000.00
15,500.00
9,000.00
合計
3,000.00
35,500.00
49,000.00
2）應付帳款
發行人應付帳款由應付工程款和應付設備款構成。截至2014年末、2015年
末、2016年末及2017年3月末，發行人應付帳款餘額分別為112,128.68萬元、
123,557.38萬元、116,120.20萬元和85,584.78萬元，佔流動負債比例分別為
18.18%、17.79%、15.64%和11.61%。
截至2014年末、2015年末和2016年末，發行人應付帳款明細如下：
表6-32 發行人近三年應付帳款明細
單位：萬元
項目
2016年末
2015年末
2014年末
應付工程款
115,452.33
123,367.65
109,462.02
應付設備款
667.87
189.73
2,666.66
合計
116,120.20
123,557.38
112,128.68
3）預收款項
截至2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人預收款項
餘額分別為181,967.64萬元、198,863.54萬元、83,235.21萬元和64,108.11萬元，
佔流動負債比例分別為29.50%、28.63%、11.21%和8.70%。2016年末，發行人
預收款項較2015年末減少115,628.33萬元，降幅58.14%，主要是由於發行人預
收房款銷售款減少所致。
截至2014年末、2015年末和2016年末，發行人預收款項明細如下：
表6-33 發行人近三年末預收帳款明細
單位：萬元
項目
2016年末
2015年末
2014年末
預收房產銷售款
79,030.89
194,985.36
178,831.23
預收租金
2,346.67
2,325.61
2,138.69
預收物業費
924.51
445.27
268.23
預收酒店消費款
534.78
607.41
609.84
其他
398.37
499.89
119.65
合計
83,235.21
198,863.54
181,967.64
4）應交稅費
截至2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人應交稅費
餘額分別為51,504.64萬元、68,572.63萬元、108,179.81萬元和119,052.78萬元，
佔流動負債比例分別為8.35%、9.87%、14.57%和16.15%。2015年末，發行人應
交稅費較2014年末增加17,067.99萬元，增幅33.14%，主要是由於應交土地增
值稅增加所致。2016年末，發行人應交稅費較2015年末增加39,607.18萬元，
增幅57.76%，主要是由於應交土地增值稅、應交企業所得稅增加所致。
截至2014年末、2015年末和2016年末，發行人應交稅費明細如下：
表6-34 發行人近三年末應交稅費明細
單位：萬元
項目
2016年末
2015年末
2014年末
應交企業所得稅
13,103.63
173.77
1,747.17
應交營業稅
3.08
305.05
236.83
應交城市維護建設稅
17.99
23.16
16.09
應交教育費附加
14.21
16.16
11.59
應交土地增值稅
93,783.16
67,247.11
48,965.20
代扣代繳個人所得稅
22.53
18.03
21.55
應交房產稅
927.25
735.38
439.35
未交增值稅
270.32
-
-
其他
37.65
53.96
66.87
合計
108,179.81
68,572.63
51,504.64
5）應付股利
截至2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人應付股利
餘額分別為97,817.57萬元、96,347.53萬元、111,916.03萬元和96,555.95萬元，
波動不大，佔流動負債比例分別為15.86%、13.87%、15.07%和13.10%。
截至2014年末、2015年末和2016年末，發行人應付股利明細如下：
表6-35 發行人近三年應付股利明細
單位：萬元
項目
2016年末
2015年末
2014年末
兆潤投資控股
83,044.04
83,044.04
84,380.74
新建元控股
15,360.08
-
-
園區國控
11,853.87
11,853.87
12,044.68
園區建發
1,471.02
1,262.59
1,205.13
園區經發
187.02
187.02
187.02
合計
111,916.03
96,347.53
97,817.57
兆潤投資控股、園區國控、園區建發及園區經發考慮到發行人的資金安排，
尚未要求發行人支付已宣告的股利。
6）其他應付款
截至2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人其他應付
款餘額分別為82,168.87萬元、77,272.57萬元、126,101.74萬元和179,313.04萬
元，佔流動負債比例分別為13.32%、11.12%、16.98%和24.32%。2016年末，發
行人其他應付款較2015年末增加48,829.17萬元，增幅63.19%，主要是由於關
聯方往來款增加所致。2017年3月末，發行人其他應收款較2016年末增加
53,211.30萬元，增幅42.20%，主要系園區國控對公司提供3.00億元借款及高龍
房產往來款增加2.97億元所致。
截至2014年末、2015年末和2016年末，發行人其他應付款明細如下：
表6-36 發行人近三年其他應付款明細
單位：萬元
項目
2016年末
2015年末
2014年末
關聯方往來款
90,154.78
40,517.49
50,538.91
應付押金及保證金
26,230.78
28,729.94
22,789.49
預提費用
4,067.29
5,308.93
3,182.71
代收代付款
4,586.85
1,700.01
2,372.62
應付收購款項
-
-
2,130.73
應付中介費
336.11
262.83
165.67
其他
725.93
753.38
988.74
合計
126,101.74
77,272.57
82,168.87
7）一年內到期的非流動負債
截至2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人一年內到
期的非流動負債餘額分別為32,896.57萬元、87,738.77萬元、187,282.00萬元和
186,082.00萬元，佔流動負債比例分別為5.33%、12.63%、25.22%和25.24%。
截至2014年末、2015年末和2016年末，發行人一年內到期的非流動負債
均為一年內到期的長期借款，明細如下：
表6-37 發行人近三年一年內到期的長期借款明細
單位：萬元
項目
2016年末
2015年末
2014年末
抵押借款
63,282.00
58,568.77
29,026.57
保證借款
-
5,170.00
170.00
委託貸款
124,000.00
24,000.00
3,700.00
合計
187,282.00
87,738.77
32,896.57
（2）非流動負債項目分析
表6-38 發行人近三年及一期非流動負債主要構成情況
單位：萬元，%
項目
2017年3月末
2016年末
2015年末
2014年末
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
長期借款
208,506.00
95.96
255,756.00
97.27
381,679.06
98.20
392,567.08
97.51
預計負債
2,211.99
1.02
遞延所得稅負債
6,085.75
2.80
6,085.75
2.31
6,227.65
1.60
8,513.13
2.11
遞延收益
483.11
0.22
1,088.92
0.41
767.06
0.20
1,520.86
0.38
非流動負債合計
217,286.85
100.00
262,930.67
100.00
388,673.77
100.00
402,601.08
100.00
截至2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人非流動負
債分別為402,601.08萬元、388,673.77萬元、262,930.67萬元和217,286.85萬元，
佔總負債比例分別為39.49%、35.88%、26.15%和22.76%。發行人非流動負債主
要由長期借款構成。公司長期借款的具體情況如下：截至2014年末、2015年末、
2016年末及2017年3月末，發行人長期借款餘額分別為392,567.08萬元、
381,679.06萬元、255,756.00萬元和208,506.00萬元，佔非流動負債比例分別為
97.51%、98.20%、97.27%和95.96%。
截至2014年末、2015年末和2016年末，發行人長期借款明細如下：
表6-39 發行人近三年長期借款明細
單位：萬元
項目
2016年末
2015年末
2014年末
抵押借款
293,038.00
267,087.83
285,663.65
保證借款
-
9,330.00
17,000.00
委託貸款
135,000.00
193,000.00
102,800.00
信用借款
15,000.00
-
20,000.00
減：一年內到期的長期借款
187,282.00
87,738.77
32,896.57
合計
255,756.00
381,679.06
392,567.08
（3）債務償還情況
根據2017年4月25日中國人民銀行徵信中心出具的《企業信用報告》顯示，
發行人未結清信貸均為正常類，發行人無不良或關注類已結清貸款業務，亦無不
良或關注類已結清銀行承兌匯票業務。發行人信用良好，無逾期貸款。
（三）盈利能力分析
近三年及一期，發行人收入、利潤情況如下：
表6-40 發行人近三年及一期收入利潤情況
單位：萬元，%
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
營業收入
55,822.06
306,201.37
246,952.66
236,885.41
營業成本
33,518.76
213,762.70
165,555.10
181,139.81
營業利潤
30,479.08
39,519.19
21,096.52
9,289.42
利潤總額
30,491.65
42,678.47
22,614.01
11,152.54
淨利潤
22,572.37
31,325.99
17,841.23
11,151.67
淨資產收益率
5.78
8.28
4.80
3.11
總資產收益率
1.65
2.20
1.25
0.84
1、營業收入及構成
2014年度、2015年度、2016年度和2017年1-3月，發行人分別實現營業收
入236,885.41萬元、246,952.66萬元、306,201.37萬元和55,822.06萬元，呈穩步
增長趨勢，發行人經營穩定。具體構成如下：
表6-41 發行人近三年營業收入構成
單位：萬元，%
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
主營業務收入
55,611.10
99.62
305,347.27
99.72
246,250.66
99.72
235,398.07
99.37
其他業務收入
210.97
0.38
854.10
0.28
701.99
0.28
1,487.34
0.63
營業收入
55,822.06
100.00
306,201.37
100.00
246,952.66
100.00
236,885.41
100.00
2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人實現主營業務收
入235,398.07萬元、246,250.66萬元、305,347.27萬元和55,611.10萬元，呈穩步
增長趨勢，發行人主營業務經營狀況穩步增強。2016年發行人主營業務收入較
2015年增加59,096.61萬元，增幅24.00%，主要系房產銷售收入增長所致。
2014年度、2015年度及2016年度，發行人主營業務收入構成如下：
表6-42 發行人主營業務收入構成
單位：萬元，%
業務板塊
2016年度
2015年度
2014年度
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
房產銷售
266,746.14
87.36
209,277.79
84.99
201,696.34
85.68
房產租賃
16,796.14
5.50
14,603.17
5.93
12,049.53
5.12
物業費
11,439.09
3.75
11,707.83
4.75
12,230.84
5.20
酒店餐飲服務
8,745.10
2.86
8,737.89
3.55
6,911.05
2.94
諮詢服務
-
-
-
-
2,505.80
1.06
體育項目
1,620.80
0.53
1,923.98
0.78
4.50
0.00
主營業務收入
305,347.27
100.00
246,250.66
100.00
235,398.07
100.00
從業務板塊來看，房產銷售是發行人營業收入的最主要來源。2014年度、
2015年度及2016年度，發行人實現房產銷售收入分別為201,696.34萬元、
209,277.79萬元和266,746.14萬元，佔主營業務收入的比例分別為85.68%、
84.99%和87.36%。2015年度，受項目開發進度及市場因素的影響，公司房產銷
售收入有所下降。2016年度，房產銷售收入回升，較2015年度增加57,468.35
萬元，增幅27.46%。
房產租賃、物業費和酒店餐飲服務是發行人營業收入的重要補充。2014年
度 、2015年度及2016年度，發行人實現房產租賃收入分別為12,049.53萬元、
14,603.17萬元和16,796.14萬元，佔主營業務收入的比例分別為5.12%、5.93%
和5.50%。隨著公司持有的商業物業的增加，公司房產租賃收入呈逐年上升趨勢。
2014年度、2015年度及2016年度，發行人實現物業費收入分別為12,230.84
萬元、11,707.83萬元和11,439.09萬元，佔主營業務收入的比例分別為5.20%、
4.75%和3.75%，保持相對穩定。
2014年度、2015年度及2016年度，發行人實現酒店餐飲服務收入分別為
6,911.05萬元、8,737.89萬元和8,745.10萬元，佔主營業務收入的比例分別為
2.94%、3.55%和2.86%，公司酒店餐飲服務收入呈逐年上升趨勢。
2、營業成本及構成
2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人營業成本分別為
181,139.81萬元、165,555.10萬元、213,762.70萬元和33,518.76萬元。具體構成
如下：
表6-43 發行人近三年及一期營業成本明細
單位：萬元，%
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
主營業務成本
33,429.50
99.73
213,273.97
99.77
165,190.0
99.78
180,460.53
99.62
其他業務成本
89.26
0.27
488.73
0.23
365.01
0.22
679.28
0.38
營業成本
33,518.76
100.00
213,762.70
100.00
165,555.1
100.00
181,139.81
100.00
2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人主營業務成本分
別為180,460.53萬元、165,190.09萬元、213,273.97萬元和33,518.76萬元，2016
年度，主營業務成本較2015年度增加48,083.88萬元，增幅29.11%，波動趨勢
與主營業務收入一致。
2014-2016年度，發行人主營業務成本構成如下：
表6-44 發行人近三年主營業務成本構成明細
單位：萬元，%
業務板塊
2016年度
2015年度
2014年度
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
房產銷售
177,777.23
83.36
132,736.44
80.35
148,051.52
82.04
房產租賃
11,401.03
5.35
11,056.69
6.69
10,744.87
5.95
物業費
15,787.25
7.40
12,997.57
7.87
13,768.53
7.63
酒店餐飲服務
6,842.45
3.21
6,938.46
4.20
6,469.10
3.58
諮詢服務
-
-
-
1,422.22
0.79
體育項目
1,466.01
0.69
1,460.93
0.88
4.29
0.00
主營業務成本
213,273.97
100.00
165,190.09
100.00
180,460.53
100.00
與營業收入相同，發行人主營業務成本主要由房產銷售、房產租賃、物業費
和酒店餐飲服務四大板塊構成。2014年度 、2015年度及2016年度，發行人房
產銷售成本分別為148,051.52萬元、132,736.44萬元和177,777.23萬元，分別佔
比82.04%、80.35%和83.36%。
3、營業毛利率及構成
表6-45 發行人近三年營業毛利率情況
單位：%
業務板塊
2016年度
2015年度
2014年度
房產銷售
33.35
36.57
26.60
房產租賃
32.12
24.29
10.83
物業費
-38.01
-11.02
-12.57
業務板塊
2016年度
2015年度
2014年度
酒店餐飲服務
21.76
20.59
6.39
諮詢服務
-
-
43.24
體育項目
9.55
24.07
4.60
主營業務毛利率
30.15
32.92
23.34
其他業務毛利率
42.78
48.00
54.33
綜合毛利率
30.19
32.96
23.53
2014年度、2015年度及2016年度，發行人營業綜合毛利率分別為23.53%、
32.96%和30.19%，主營業務毛利率分別為23.34%、32.92%和30.15%。總體來
看，2014-2016年度綜合毛利率較高，且2015年度由於蘇州工業園區可開發住宅
用地有限，房價出現了大幅上漲，發行人有多個銷售項目在蘇州工業園區，使得
主營業務毛利率出現較大幅度上升。
4、期間費用分析
表6-46 發行人近三年及一期期間費用情況
單位：萬元，%
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
金額
期間費
用率
金額
期間費
用率
金額
期間費
用率
金額
期間費
用率
銷售費用
805.79
1.44
6,301.84
2.06
6,040.54
2.45
4,766.39
2.01
管理費用
1,331.56
2.39
9,560.72
3.12
10,177.38
4.12
10,435.24
4.41
財務費用-淨額
3,309.40
5.93
15,379.74
5.02
15,821.42
6.41
15,740.53
6.64
合計
5,446.76
9.76
31,242.30
10.20
32,039.34
12.97
30,942.16
13.06
2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人期間費用合計分
別為30,942.16萬元、32,039.34萬元、31,242.30萬元和5,446.76萬元。期間費用
率（期間費用佔營業收入比例）分別為13.06%、12.97%、10.20%和9.76%。發
行人報告期期間費用率總體呈下降趨勢，成本控制能力不斷增強。2014年度、
2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人財務費用超過管理費用，成為期
間費用中佔比最大的部分，分別為15,740.53萬元、15,821.42萬元、15,379.74
萬元和3,309.40萬元，這說明隨著發行人經營規模擴大，融資需求增加，利息支
出也隨之增加。
5、利潤分析
近三年及一期，發行人合併口徑淨利潤情況如下：
表6-47 發行人合併口徑近三年及一期淨利潤情況
單位：萬元，%
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
營業利潤
30,479.08
39,519.19
21,096.52
9,289.42
營業外收入
60.29
4,239.91
1,877.80
1,965.57
營業外支出
47.72
1,080.63
360.31
102.45
利潤總額
30,491.65
42,678.47
22,614.01
11,152.54
淨利潤
22,572.37
31,325.99
17,841.23
11,151.67
淨資產收益率
5.78
8.28
4.80
3.11
總資產收益率
1.65
2.20
1.25
0.84
註：財務指標計算公式如下：
（1）淨資產收益率=（淨利潤/平均淨資產額）×100%
（2）總資產收益率=（淨利潤/平均總資產額）×100%
2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人分別實現營業利
潤9,289.42萬元、21,096.52萬元、39,519.19萬元和30,479.08萬元，分別實現淨
利潤11,151.67萬元、17,841.23萬元、31,325.99萬元和22,572.37萬元。2015年
度，發行人的淨利潤較2014年增加6,689.56萬元，增幅59.99%，主要是因為2015
年度發行人對聯營企業和合營企業的投資收益較高所致。2016年度，發行人的
淨利潤較2015年增加13,484.76萬元，增幅75.58%，主要是因為2016年度房產
銷售收入和對聯營企業和合營企業的投資收益較高所致。
公司的投資收益主要來源於參股公司，按該年度實現的淨利潤乘以公司持股
比例形成。
2014-2016年度，發行人投資收益明細如下：
表6-48 發行人近三年投資收益明細
單位：萬元
投資公司
2016年末
2015年末
2014年末
蘇州高龍房產發展有限公司
12,629.65
8,371.15
3,624.65
蘇州豪城建屋置業有限公司
-533.53
-703.19
-850.86
蘇州工業園區建屋廠房產業發展有限
公司
16,105.23
-1,200.68
2,538.82
建屋摩麗茂置業(蘇州)有限公司
3,452.57
6,094.82
-752.01
新鴻基環貿廣場房地產（蘇州）有限公
司
560.32
893.95
-282.31
蘇州工業園區華新國際城市發展有限
公司
-1,085.08
-96.55
-137.46
蘇州工業園區證券置業有限公司
38.32
-741.94
-106.12
蘇州嘉樂置業有限公司
38.83
14.16
-29.70
蘇州工業園區建屋恆業房地產有限公
司
-
-
4,825.70
蘇州興園房地產開發有限公司
1,194.50
-
-
蘇州吳江建屋摩麗茂置業有限公司
-192.22
-
-
其他
0.00
0.00
171.56
2014年度、2015年度和2016年度，發行人實現的投資收益分別為9,002.27
萬元、12,631.73萬元和32,208.60萬元，呈逐年增長趨勢，主要是由於公司權益
投資大多為房地產項目公司，受到房地產建設周期、交房周期(一般為兩到三年）、
價格變化以及國家政策等原因的影響所致。2016年度，發行人投資收益較2015
年度增加19,576.87萬元，增幅154.98%，主要是由於2016年度發行人處置了蘇
州工業園區建屋廠房產業發展有限公司20.00%的股權和蘇州興園房地產開發有
限公司清算程序執行完畢，發行人收回現金、房屋建築物所致。
蘇州豪城建屋置業有限公司近三年的虧損原因系該公司開發的「豐隆城市廣
場」綜合體項目的項目建設期為2013年至2016年，項目於2014年9月開始預
售，計劃2016年11月份一期交房。
蘇州工業園區建屋廠房產業發展有限公司2015年虧損的主要原因系該公司
投資廠房剛剛建設完工，出租率較低。
蘇州工業園區證券置業有限公司近三年虧損的原因主要是發行人對按淨資
產評估價值支付的該公司40%的股權款與該公司帳面淨資產之間的差額進行了
攤銷，2015年已攤銷完畢。該公司主營業務為辦公樓出租，近幾年出租率都是
100%，公司每年有穩定的現金流入。
蘇州工業園區華新國際城市發展有限公司近三年虧損主要是由於該公司開
發項目已銷售完畢，目前該公司屬於清理掃尾階段，虧損是公司日常運營的費用
導致。
蘇州吳江建屋摩麗茂置業有限公司近三年虧損主要是由於項目正處於建設
期，預計18年10月份可交房。
2014年度、2015年度、2016年度和2017年1-3月，發行人淨資產收益率分
別為3.11%、4.80%、8.28%、5.78%，總資產收益率分別為0.84%、1.25%、2.20%
和1.65%，2014-2016年均呈上升態勢，盈利能力穩步增強。2016年度，發行人
淨資產收益率和總資產收益率分別為8.28%和2.20%，較2015年度增幅較大，
主要是由於2016年度多個房產項目實現銷售，房產銷售收入大幅增長，和處置
子公司部分股權、參股公司清算程序完成增加投資收益所致。
（四）現金流量分析
1、經營活動現金流量分析
近三年及一期，發行人經營活動產生的現金流量情況如下：
表6-49 發行人近三年及一期經營活動現金流量情況
單位：萬元
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
經營活動現金流入
70,591.83
210,769.77
266,114.83
199,845.94
經營活動現金流出
47,523.85
201,049.58
249,336.61
215,476.36
經營活動現金流量淨額
23,067.98
9,720.19
16,778.22
-15,630.42
2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人經營活動產生的
現金流量淨額分別為-15,630.42萬元、16,778.22萬元、9,720.19萬元和23,067.98
萬元，波動較大。2014年經營活動現金流量淨額為負，主要系2014年購買土地
支出增加所致。
近三年及一期，發行人經營活動產生的現金流入情況如下：
表6-50 發行人近三年及一期經營活動現金流入情況
單位：萬元
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
銷售商品、提供勞務收到的現金
37,340.28
196,919.17
263,170.05
195,025.96
收到的稅費返還
2.04
-
-
-
收到其他與經營活動有關的現金
33,249.52
13,850.60
2,944.78
4,819.98
經營活動現金流入小計
70,591.83
210,769.77
266,114.83
199,845.94
2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人經營活動產生現
金流入分別為199,845.94萬元、266,114.83萬元、210,769.77萬元和70,591.83萬
元。發行人經營活動現金流入主要來源於其銷售商品、提供勞務收到的現金，報
告期各期，發行人銷售商品、提供勞務收到的現金分別為195,025.96萬元、
263,170.05萬元、196,919.17萬元和37,340.28萬元，分別佔經營活動現金流入小
計比重為97.59%、98.89%、93.43%和52.90%。
近三年及一期，發行人經營活動產生的現金流出情況如下：
表6-51 發行人近三年及一期經營活動現金流出情況
單位：萬元
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
購買商品、接受勞務支付的現金
34,523.57
142,905.09
178,394.36
160,571.61
支付給職工以及為職工支付的現金
4,578.19
16,607.03
14,459.92
14,138.09
支付的各項稅費
3,592.57
33,112.93
40,375.06
35,876.57
支付其他與經營活動有關的現金
4,829.54
8,424.53
16,107.28
4,890.10
經營活動現金流出小計
47,523.85
201,049.58
249,336.61
215,476.36
2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人經營活動現金流
出分別為215,476.36萬元、249,336.61萬元、201,049.58萬元和47,523.85萬元。
發行人經營活動現金流出主要為購買商品、接受勞務支付的現金和支付的各項稅
費。報告期各期，發行人購買商品、接受勞務支付的現金和支付的各項稅費之和
分別為210,586.27萬元、233,229.34萬元、192,625.09萬元和38,116.13萬元，分
別佔經營活動現金流出小計比重為97.73%、93.54%、95.81%和80.20%。
2、投資活動現金流量分析
表6-52 發行人近三年及一期投資活動產生的現金情況
單位：萬元
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
投資活動現金流入小計
55,000.00
97,337.18
5,720.55
23,054.26
投資活動現金流出小計
6,564.73
46,242.10
28,700.75
133,349.66
投資活動產生的現金流量淨額
48,435.27
51,095.08
-22,980.21
-110,295.40
2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人投資活動現金流
量淨額分別為-110,295.40萬元、-22,980.21萬元、51,095.08萬元和48,435.27萬
元。發行人投資活動現金流出主要是購建固定資產、無形資產和其他長期資產支
付的現金。2016年度發行人投資活動現金流量淨額為正主要是2016年度取得投
資收益收到的現金較多所致。
3、籌資活動現金流量分析
近三年及一期，發行人籌資活動產生的現金流量情況如下：
表6-53 發行人近三年及一期籌資活動產生的現金流量情況
單位：萬元
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
籌資活動現金流入小計
31,000.00
197,937.29
221,665.44
301,193.17
籌資活動現金流出小計
71,403.54
227,317.75
232,257.09
225,939.29
籌資活動產生的現金流量淨額
-40,403.54
-29,380.46
-10,591.65
75,253.88
2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人籌資活動現金流
量淨額分別為75,253.88萬元、-10,591.65萬元、-29,380.46萬元和-40,403.54萬
元，近兩年及一期籌資活動現金流出較多。
2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人籌資活動流入現
金分別為301,193.17萬元、221,665.44萬元、197,937.29萬元和31,000.00萬元。
發行人籌資活動現金流入的主要構成是取得借款，2014年度、2015年度、2016
年度及2017年1-3月，發行人取得借款收到的現金分別為275,099.08萬元、
212,800.00萬元、115,700.00萬元和31,000.00萬元，分別佔籌資活動現金流入的
91.34%、96.00%、58.45%和100.00%。
2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人籌資活動現金流
出分別為225,939.29萬元、232,257.09萬元、227,317.75萬元和71,403.54萬元。
發行人籌資活動現金流出主要由償還債務支付的現金構成，報告期各期償還債務
支付的現金分別為199,489.35萬元、182,345.81萬元、174,579.83萬元和49,450.00
萬元。同時，隨著債務規模的波動，分配股利、利潤或償付利息支付的現金流出
也隨之波動，報告期各期分別為26,449.94萬元、38,921.71萬元、20,137.91萬元
和21,953.54萬元。
（五）償債能力分析
近三年及一期，發行人主要償債指標如下：
表6-54 發行人近三年及一期主要償債指標情況
單位：%
財務指標
2017年3月末
/1-3月
2016年末/度
2015年末/度
2014年末/度
流動比率
1.05
1.08
1.20
1.28
速動比率
0.20
0.21
0.16
0.29
資產負債率
70.38
72.60
74.20
73.58
利息保障倍數
6.09
2.57
1.36
1.06
EBITDA利息保障倍數
6.63
3.11
1.74
1.49
註：財務指標計算公式如下：
（1）流動比率=流動資產/流動負債
（2）速動比率=（流動資產-存貨）/流動負債
（3）資產負債率=（負債總額/資產總額）×100%
（4）利息保障倍數=（利潤總額+財務費用中對利息支出）/（財務費用中的利息支出+資本化利息支出）
（5）EBITDA利息保障倍數=（利潤總額+固定資產折舊+無形資產攤銷+長期待攤費用攤銷+計入財務
費用的利息支出）/（計入財務費用的利息支出+資本化利息支出）、
從流動性指標看，截至2014年末、2015年末、2016年末和2017年3月末，
發行人流動比率分別為1.28、1.20、1.08和1.05，速動比率分別為0.29、0.16、
0.21和0.20。發行人流動比率尚可，速動比率較低，這主要是由於發行人的房地
產行業特性所致。由於房地產行業的特性，存貨在資產中佔比較大，因此公司扣
除存貨後的速動比率相對較低。
從資產負債率看，截至2014年末、2015年末、2016年末和2017年3月末，
發行人資產負債率分別為73.58%、74.20%、72.60%和70.38%，處於房地產行業
中間水平，且較為穩定，維持在良好水平。
2014年度、2015年度、2016年度和2017年1-3月，發行人利息保障倍數分
別為1.06、1.36、2.57和6.09，EBITDA利息保障倍數分別為1.49、1.74、3.11
和6.63，均大於1，且呈逐年增長趨勢，反映了發行人良好的利息保障能力。
（六）營運能力分析
近三年及一期，發行人營運能力情況如下：
表6-55 發行人近三年及一期主要營運能力指標
單位：次
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
應收帳款周轉率
13.73
105.48
133.64
225.84
存貨周轉率
0.05
0.31
0.25
0.31
註：財務指標計算公式如下：
（1）應收帳款周轉率=營業收入/應收帳款平均淨額
（2）存貨周轉率=營業成本/存貨平均淨額
2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人應收帳款周轉率
分別為225.84、133.64、105.48和13.73，由於公司房地產開發項目通常採用預
售模式，因此應收帳款餘額相對較小，周轉率較高。2015年末、2016年末公司
應收帳款餘額增幅較大，但絕對值較小，導致2015年度、2016年度應收帳款周
轉率顯著下降，但仍處於較高水平。
2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-3月，發行人存貨周轉率分別
為0.31、0.25、0.31和0.05，由於房地產項目開發周期相對較長，從購買土地到
正式交付產品、結轉收入成本，通常需2-3年時間，因此房地產公司存貨周轉率
普遍偏低。
三、有息債務
發行人有息負債主要為銀行借款及關聯方委託貸款，體現在財務報表中的短
期借款、一年內到期的非流動負債、長期借款。
（一）有息負債的期限結構
發行人的有息負債中主要為長期借款。截至2016年末，發行人短期借款、
一年內到期的非流動負債和長期借款分別為3,000.00萬元、187,282.00萬元和
255,756.00萬元，分別佔有息負債總額的0.67%、41.99%和57.34%。
表6-56 發行人有息負債的期限結構
單位：萬元，%
期限
短期借款
一年內到期的長期借款
長期借款
合計
1年以內
3,000.00
187,282.00
-
190,282.00
1-2年期
-
-
157,932.00
157,932.00
2-3年期
-
-
48,332.00
48,332.00
3年以上
-
-
49,492.00
49,492.00
合計
3,000.00
187,282.00
255,756.00
446,038.00
（二）有息負債的擔保融資結構
發行人的有息負債主要為抵押借款和委託借款。截至2016年末，發行人抵
押借款、信用借款、保證借款、委託貸款餘額分別為293,038.00萬元、15,000.00
萬元、3,000.00萬元和135,000.00萬元，佔比分別為65.70%、3.36%、0.67%和
30.27%.
表6-57 發行人2016年末有息負債的擔保融資結構
單位：萬元
類型
短期借款
一年內到期的長期借款
長期借款
合計
信用借款
-
-
15,000.00
15,000.00
抵押借款
-
63,282.00
229,756.00
293,038.00
保證借款
3,000.00
-
-
3,000.00
委託貸款
-
124,000.00
11,000.00
135,000.00
合計
3,000.00
187,282.00
255,756.00
446,038.00
（三）本次債券發行後對發行人資產負債結構的影響
本次債券發行後將引起發行人資產負債結構的變化，假設發行人的資產負債
結構在以下假設基礎上發生變動：
1、相關財務數據模擬調整的基準日為2016年12月31日；
2、假設不考慮融資過程中產生的所有由發行人承擔的相關費用，本次債券
募集資金淨額為150,000.00萬元；
3、假設本次債券在2016年12月31日完成發行並且清算結束；
4、假設本次債券募集資金150,000.00萬元全部用於償還短期負債。
基於上述假設，本次債券發行對發行人財務結構的影響如下表：
表6-58 本次債券發行對發行人財務結構的影響
單位：萬元，%，倍
項 目
2016年末
歷史數
模擬數
流動資產合計
799,300.89
799,300.89
非流動資產合計
585,661.98
585,661.98
資產總計
1,384,962.88
1,384,962.88
流動負債合計
742,491.30
592,491.30
非流動負債合計
262,930.67
412,930.6701
負債合計
1,005,421.97
1,005,421.97
所有者權益合計
379,540.91
379,540.91
資產負債率
72.60
72.60
流動比率
1.08
1.35
四、其他事項
（一）或有事項
截至2014年末、2015年末、2016年末及2017年3月末，發行人對外提供擔保
形成的或有負債金額分別為113,322.10萬元、130,229.70萬元、99,000.00萬元和
97,354.00萬元。
截至2017年3月末，發行人對外提供擔保包括發行人為霍爾果斯建屋置業有
限公司取得銀行借款提供連帶責任擔保72,200.00萬元，發行人為銀行向購房客戶
發放的抵押貸款提供階段性連帶責任保證擔保金額15,154.00萬元，以及發行人為
蘇州新建元控股集團有限公司取得的銀行借款10,000.00萬元提供連帶責任擔保。
發行人的部分客戶採取銀行按揭（抵押貸款）方式購買發行人開發的商品房
時，根據銀行發放個人購房抵押貸款的要求，發行人分別為銀行向購房客戶發放
的抵押貸款提供階段性連帶責任保證擔保。該項擔保責任在購房客戶辦理完畢房
屋所有權證並辦妥房產抵押登記手續後解除。截至2017年3月末，發行人為銀行
向購房客戶發放的抵押貸款提供階段性連帶責任保證擔保金額為15,154.00萬元。
（二）承諾事項
根據已籤訂的不可撤銷的經營性租賃合同，發行人未來最低應支付租金匯總
如下：
表6-59 發行人近三年未來最低應支付租金
單位：萬元
項目
2016年末
2015年末
2014年末
一年以內
178.47
171.54
131.08
一到二年
14.00
49.97
105.71
二到三年
-
-
2.38
三年以上
-
-
-
合計
192.47
221.51
239.18
（三）發行人涉及的未決訴訟或仲裁事項
截至2017年3月末，發行人無應披露的對公司財務狀況、經營成果、聲譽、
業務活動、未來前景等可能產生較大影響的未決訴訟或仲裁事項。
（四）其他重要事項
截至2017年3月末，發行人無其他重要事項。
五、發行人受限資產
（一）發行人重大資產抵質押情況
截至2017年3月末，發行人抵押資產合計527,760.37萬元，具體明細如下：
表6-60 發行人截至2017年3月末資產抵押情況
單位：萬元，%
項目
2016年末
金額
佔比
存貨
318,358.71
61.56
投資性房地產
162,136.67
31.35
固定資產
36,149.90
6.99
土地使用權（無形資產）
522.41
0.10
合計
517,167.69
100.00
截至2017年3月末，發行人無質押資產。
（二）發行人對外擔保
截至2017年3月末，發行人對外提供擔保形成的或有負債為97,354.00萬元，
包括發行人為霍爾果斯建屋置業有限公司取得銀行借款提供連帶責任擔保
72,200.00萬元，發行人為銀行向購房客戶發放的抵押貸款提供階段性連帶責任
保證擔保金額15,154.00萬元，以及發行人為蘇州新建元控股集團有限公司取得
的銀行借款10,000.00萬元提供連帶責任擔保。
（三）受限制的貨幣資金情況
截至2017年3月末，發行人貨幣資金中受限資金的金額為10,592.68萬元，
佔貨幣資金總額的比重為9.36%，其中主要為住房公積金及按揭貸款保證金、應
付匯票保證金。發行人的受限貨幣資金主要由正常業務發生，雖然發行人受限貨
幣資金規模不大，但如果發行人受限貨幣資金持續增加，將可能對發行人未來的
償債能力產生不利影響。
（四）其他資產限制用途安排及具有可對抗第三人的優先償付負債情況
截至2017年3月末，發行人除上述情況外，無其他資產限制用途安排及具
有可對抗第三人的優先償付負債情況。
截至2017年3月末，發行人資產抵押、質押及其他所有權受到限制的資產
情況無重大變化。
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行公司債券（第一期）募集說明書
第七節募集資金運用
一、募集資金用途基本情況
本次債券的發行總額不超過15億元。根據發行人的財務狀況和資金需求情
況，本次債券募集資金扣除發行費用後，擬全部用於償還有息負債。
二、募集資金使用計劃
本次債券募集資金扣除發行費用後，擬全部用於償還有息負債。本期債券基
礎發行規模為0.5億元，可超額配售不超過4.5億元。償還有息負債的明細後續
會在每期債券發行之前，根據當時公司資金需求情況進行調整。根據目前情況，
初步確定償還有息負債明細如下：
表7-1償還有息負債明細
單位：萬元、%
借款人借款銀行金額到期日利率
蘇州東太湖建屋置業
有限公司
中信銀行園區支行12,000.002018/1/7基準
蘇州東太湖建屋置業
有限公司
上海銀行園區支行12,000.002018/1/7基準
蘇州工業園區建屋恆
業房地產有限公司
中國建設銀行園區
支行
11,250.002017/10/12基準
蘇州工業園區建屋產
業園開發有限公司
國家開發銀行蘇州
分行
5,000.002017/10/9基準
蘇州工業園區建屋產
業園開發有限公司
國家開發銀行蘇州
分行
4,500.002017/11/4基準
蘇州工業園區建屋置
業有限公司
東亞銀行蘇州分行2,000.002017/9/21基準上浮
5%
蘇州工業園區建屋宏
業房地產有限公司
中國銀行園區支行1,500.002017/11/30基準下浮
9%
蘇州工業園區建屋發展
集團有限公司
中國銀行園區支行1,000.002017/12/15
基準下浮
10%
蘇州工業園區建屋發展
集團有限公司
中國銀行園區支行500.002017/9/9
基準下浮
10%
蘇州工業園區建屋發展
集團有限公司
光大銀行蘇州分行250.002017/12/9
基準下浮
10%
合計50,000.00
1-1-158
本次債券募集資金運用計劃於2015年12月28日由發行人執行董事凌學風
決定，並經發行人於2016年1月20日召開的股東會審議通過。
三、募集資金運用對發行人財務狀況的影響
（一）對發行人資產負債結構的影響
本次債券如能成功發行且按上述計劃運用募集資金，以2016年12月31日
合併報表口徑為基準，因全部償還有息負債，發行人的資產負債率水平未發生變
化。本次債券的成功發行有利於公司中長期資金的統籌安排和戰略目標的穩步實
施。
（二）對發行人財務成本的影響
發行人通過發行本次固定利率的公司債券，有利於鎖定公司財務成本，避免
融資利率波動風險。
（三）對於發行人短期償債能力的影響
本次債券如能成功發行且按上述計劃運用募集資金，以2016年12月31日
合併報表口徑為基準，發行人的流動比率將從發行前的1.08提高至1.35。發行
人的流動比率明顯提高，流動資產對於流動負債的覆蓋能力將得到提升，短期償
債能力進一步增強。
綜上所述，本次債券的發行將增強發行人短期償債能力，同時為公司的未來
業務發展提供穩定的中長期資金支持，使公司更有能力面對市場的各種挑戰，保
持主營業務持續穩定增長，並進一步擴大公司市場佔有率，提高公司盈利能力和
核心競爭能力。
四、募集資金專項帳戶管理
為確保募集資金的使用與本募集說明書中陳述的用途一致，規避市場風險、
保證債券持有人的合法權利，發行人在監管銀行對募集資金設立募集資金使用專
項帳戶，專項帳戶存放的債券募集資金必須按照本募集說明書中披露的用途專款
專用，並由監管銀行對帳戶進行監管。
第八節 債券持有人會議
一、《債券持有人會議規則》制定
為規範蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行公司債券（第
一期）持有人會議的組織和行為，界定債券持有人會議的職權、義務，保障債券
持有人的合法權益，根據《公司法》、《證券法》、《公司債券發行與交易管理
辦法》等法律法規及其他規範性文件的規定，並結合公司的實際情況，發行人特
制訂《蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2016年公開發行公司債券債券持有
人會議規則》。
債券持有人為通過認購、交易、受讓、繼承、承繼或其他合法方式取得並持
有本次債券（指按照募集說明書約定的採用分期發行（如有）的本次債券中的相
互獨立的每一期；若本次債券不涉及分期發行，「本次債券」指本次債券。下同）
之投資者。債券持有人會議由全體債券持有人組成，債券持有人會議依據《債券
持有人會議規則》規定的程序召集和召開，並對《債券持有人會議規則》規定的
權限範圍內的事項依法進行審議和表決。
債券持有人進行表決時，每一張未償還的本次債券享有一票表決權，但發行
人、本次債券的擔保人、持有發行人10%以上股份的股東和上述股東的關聯方（包
括關聯法人和關聯自然人，下同）、擔保人的關聯方或發行人的關聯方持有的未
償還本次債券無表決權。
債券持有人會議根據《債券持有人會議規則》審議通過的決議，對全體債券
持有人（包括所有出席會議、未出席會議、反對議案或者放棄投票權、無表決權
的債券持有人，以及在相關決議通過後受讓債券的持有人）均有同等約束力。債
券受託管理人依據債券持有人會議決議行事的結果由全體債券持有人承擔。
二、《債券持有人會議規則》的主要內容
以下僅列明《債券持有人會議規則》的主要條款，投資者在作出相關決策時，
請查閱《債券持有人會議規則》的全文。
（一）債券持有人會議的權限範圍
債券持有人會議的權限範圍如下：
1、當發行人提出變更本次債券募集說明書約定的方案時，對是否同意發行
人的建議作出決議；
2、當發行人未能按期支付本次債券利息和/或本金時，對是否同意相關解決
方案作出決議，對是否委託債券受託管理人通過訴訟等程序強制發行人和擔保人
（如有）償還本次債券利息和/或本金作出決議；
3、當發行人發生或者進入減資、合併、分立、解散、整頓、和解、重組或
者申請破產等法律程序時，對是否接受發行人提出的建議以及是否委託債券受託
管理人參與該等法律程序（含實體表決權）等行使債券持有人依法享有權利的方
案作出決議；
4、對更換債券受託管理人作出決議；
5、在本次債券存在擔保的情況下，在擔保人或擔保物發生重大不利變化時，
對行使債券持有人依法享有權利的方案作出決議；
6、當發生對債券持有人權益有重大影響的事項時，對行使債券持有人依法
享有權利的方案作出決議；
7、法律、行政法規和規範性文件規定應當由債券持有人會議作出決議的其
他情形。
（二）債券持有人會議的召集
1、召集事項和程序
在本次債券存續期內，當出現以下情形之一時，受託管理人應當及時召集債
券持有人會議：
（1）擬變更債券募集說明書的重要約定；
（2）擬修改債券持有人會議規則；
（3）擬變更債券受託管理人或受託管理協議的主要內容；
（4）發行人不能按期支付本息；
（5）發行人減資、合併、分立、解散或者申請破產；
（6）增信機構、增信措施或者其他償債保障措施發生重大變化且對債券持
有人利益帶來重大不利影響；
（7）發行人、單獨或合計持有本次債券總額百分之十以上的債券持有人書
面提議召開；
（8）發行人管理層不能正常履行職責，導致發行人債務清償能力面臨嚴重
不確定性，需要依法採取行動的；
（9）發行人提出債務重組方案的；
（10）發生其他對債券持有人權益有重大影響的事項。
受託管理人應當自收到上述第（7）項約定書面提議之日起5個交易日內向
提議人書面回復是否召集持有人會議。同意召集會議的，受託管理人應於書面回
復日起15個交易日內召開會議。
2、召集人
如債券受託管理人未能按本節「債券持有人會議的召集」的規定履行其職責，
發行人、本次債券的擔保人、單獨或合併持有本次未償還債券面值總額10%以上
的債券持有人有權召集債券持有人會議，並履行會議召集人的職責。單獨持有本
次未償還債券面值總額10%以上的債券持有人發出召開債券持有人會議通知的，
該債券持有人為會議召集人。合併持有本次未償還債券面值總額10%以上的多個
債券持有人發出召開債券持有人會議通知的，則合併發出會議通知的債券持有人
推舉一名債券持有人為會議召集人（該名被推舉的債券持有人應當取得其已得到
了合併持有本次未償還債券面值總額10%以上的多個債券持有人同意共同發出
會議通知以及推舉其為會議召集人的書面證明文件，並應當作為會議通知的必要
組成部分）。
其中單獨或合計持有本次債券總額10%以上的債券持有人召集債券持有人
會議的，應當向有關登記或監管機構申請鎖定其持有的本次公司債券，鎖定期自
發出債券持有人會議通知之時起至披露該次債券持有人會議決議或取消該次債
券持有人會議之時止，上述申請必須在發出債券持有人會議通知前被相關登記或
監管機構受理。
3、會議通知和公告
受託管理人或者自行召集債券持有人會議的提議人應當至少於持有人會議
召開日前10個交易日發布召開持有人會議的公告，公告應包括以下內容：
（1）債券發行情況；
（2）召集人、會務負責人姓名及聯繫方式；
（3）會議時間和地點；
（4）會議召開形式。持有人會議可以採用現場、非現場或者兩者相結合的
形式；會議以網絡投票方式進行的，受託管理人應披露網絡投票辦法、計票原則、
投票方式、計票方式等信息；
（5）會議擬審議議案。議案應當屬於持有人會議權限範圍、有明確的決議
事項，並且符合法律、法規和《債券持有人會議規則》的相關規定；
（6）會議議事程序。包括持有人會議的召集方式、表決方式、表決時間和
其他相關事宜；
（7）債權登記日。應當為持有人會議召開日前的第5個交易日；
（8）提交債券帳務資料以確認參會資格的截止時點：債券持有人在持有人
會議召開前未向召集人證明其參會資格的，不得參加持有人會議和享有表決權；
（9）委託事項。債券持有人委託參會的，參會人員應當出具授權委託書和
身份證明，在授權範圍內參加持有人會議並履行受託義務。
召集人可以就其已公告的債券持有人會議通知以公告方式發出補充會議通
知，但補充會議通知至遲應在債券持有人會議召開日7日前發出，並且應在刊登
會議通知的同一信息披露平臺上公告。
4、會議通知的取消和變更
債券持有人會議通知發出後，如果應召開債券持有人會議的事項消除，召集
人可以通過公告方式取消該次債券持有人會議。除上述事項外，非因不可抗力或
者其他正當理由，不得變更債券持有人會議召開時間；因不可抗力或者其他正當
理由確需變更債券持有人會議召開時間的，召集人應當及時公告並說明變更原
因，並且原則上不得因此而變更債券持有人債權登記日。
5、有權出席的債券持有人
於債權登記日在中國證券登記結算有限責任公司或適用法律規定的其他機
構託管名冊上登記的本次未償還債券持有人，為有權出席該次債券持有人會議的
登記持有人。
6、會議地點
本次債券的債券持有人會議原則上應在發行人住所地所在地級市轄區內的
適當場所召開；會議場所、會務安排及費用等由發行人承擔。
（三）債券持有人會議的出席人員及其權利
1、出席人員
除法律、法規另有規定外，於債權登記日在中國證券登記結算有限責任公司
或適用法律規定的其他機構託管名冊上登記的本次未償還債券持有人均有權出
席或者委派代表出席債券持有人會議，並行使表決權。下列機構或人員可以參加
債券持有人會議、發表意見或進行說明，也可以提出議案供會議討論決定，但沒
有表決權：
（1）發行人；
（2）本次債券擔保人及其關聯方；
（3）持有本次債券且持有發行人10%以上股份的股東、上述股東的關聯方
或發行人的關聯方；
（4）債券受託管理人（亦為債券持有人者除外）；
（5）其他重要關聯方。
持有發行人10%以上股份的股東、上述股東的關聯方或發行人的關聯方持有
的本次未償還債券的本金在計算債券持有人會議決議是否獲得通過時不計入有
表決權的本次未償還債券的本金總額。
2、議案起草
提交債券持有人會議審議的議案由召集人負責起草。議案內容應在債券持有
人會議的權限範圍內，並有明確的議題和具體決議事項。
3、臨時議案
單獨或合併持有本次未償還債券面值總額10%以上的債券持有人有權向債
券持有人會議提出臨時議案。發行人、持有發行人10%以上股份的股東及其他重
要關聯方可參加債券持有人會議並提出臨時議案。臨時提案人應不遲於債券持有
人會議召開之前10日，將內容完整的臨時提案提交召集人，召集人應在收到臨
時提案之日起5日內在監管部門指定的信息披露平臺上發出債券持有人會議補
充通知，並公告臨時提案內容。
除上述規定外，召集人發出債券持有人會議通知後，不得修改會議通知中已
列明的提案或增加新的提案。債券持有人會議通知（包括增加臨時提案的補充通
知）中未列明的提案，或不符合《債券持有人會議規則》內容要求的提案不得進
行表決並作出決議。
4、出席人員權利
債券持有人（或其法定代表人、負責人）可以親自出席債券持有人會議並表
決，也可以委託代理人代為出席並表決。債券受託管理人和發行人應當出席債券
持有人會議，但無表決權（債券受託管理人亦為債券持有人者或受債券持有人委
託參會並表決的除外）。
受託管理人可以作為徵集人，徵集債券持有人委託其代為出席債券持有人會
議，並代為行使表決權。
徵集人應當向債券持有人客觀說明債券持有人會議的議題和表決事項，不得
隱瞞、誤導或者以有償方式徵集。徵集人代為出席債券持有人會議並代為行使表
決權的，應當取得債券持有人出具的委託書。
5、債券持有人委託授權
債券持有人出具的委託他人出席債券持有人會議的投票代理委託書應當載
明下列內容：
（1）代理人的姓名；
（2）是否具有表決權；
（3）分別對列入債券持有人會議議程的每一審議事項投贊成、反對或棄權
票的指示；
（4）投票代理委託書的籤發日期和有效期限；
（5）委託人籤字或蓋章。
（四）債券持有人會議的召開
1、會議形式
債券持有人會議可以採取現場方式召開，也可以採取通訊、網絡等方式召開。
持有人會議應當由律師見證。見證律師原則上由為債券發行出具法律意見的律師
擔任。見證律師對會議的召集、召開、表決程序、出席會議人員資格和有效表決
權等事項出具法律意見書。法律意見書應當與債券持有人會議決議一同披露。
2、會議有效標準
債券持有人會議需由超過代表本次未償還債券總額且有表決權的二分之一
的債券持有人（或其代理人）出席方為有效。
3、會議主席
債券持有人會議如果由債券受託管理人召集的，由債券受託管理人指派的代
表擔任會議主席並主持會議；如果由發行人或本次債券的擔保人召集的，由發行
人或本次債券的擔保人指派的代表擔任會議主席並主持會議；如果由單獨和/或
合併代表10%以上的本次債券的持有人召集的，由該債券持有人共同推舉會議主
席並主持會議。如會議主席未能履行職責時，由出席會議的債券持有人共同推舉
一名債券持有人（或其代理人）擔任會議主席並主持會議；如在該次會議開始後
1小時內未能按前述規定共同推舉出會議主席，則應當由出席該次會議的持有本
次未償還債券面值總額最多的債券持有人（或其代理人）擔任會議主席並主持會
議。
4、出席人員籤名冊
召集人負責製作出席會議人員的籤名冊。籤名冊應載明參加會議的債券持有
人名稱（或姓名）、出席會議代理人的姓名及其身份證件號碼、持有或者代表的
本次未償還債券面值總額及其證券帳戶卡號碼或適用法律規定的其他證明文件
的相關信息等事項。
5、會議費用
債券持有人及其代理人出席債券持有人會議的差旅費用、食宿費用等，均由
債券持有人自行承擔。
6、會議休會、復會、改變
會議主席有權經會議同意後決定休會、復會或改變會議地點。經會議決議要
求，會議主席應當按決議修改會議時間及改變會議地點。休會後復會的會議不得
對原先會議議案範圍外的事項做出決議。
（五）表決、決議及會議記錄
1、債券持有人會議表決
向會議提交的每一項議案應由與會的有權出席債券持有人會議的債券持有
人或其正式任命的代理人投票表決。每一張債券（面值為人民幣100元）擁有一
票表決權，只能投票表示：同意或反對或棄權。未填、錯填、字跡無法辨認的表
決票或未投的表決票均視為投票人放棄表決權利，其所持有表決權的本次債券張
數對應的表決結果應為「棄權」。
債券持有人會議採取記名方式投票表決。每一審議事項的表決投票，應當由
至少兩名與發行人無關聯關係的債券持有人（或其代理人）、一名債券受託管理
人代表和一名發行人代表參加清點，並由清點人當場公布表決結果。
會議主席根據表決結果確認債券持有人會議決議是否獲得通過，並應當在會
上宣布表決結果。決議的表決結果應載入會議記錄。
會議主持人如果對提交表決的決議結果有任何懷疑，可以對所投票數進行點
算；本次未償還債券面值總額10%以上有表決權的債券持有人（或其代理人）對
會議主持人宣布的表決結果有異議的，如果會議主持人未提議重新點票，本次未
償還債券面值總額10%以上有表決權的債券持有人有權在宣布表決結果後立即
要求重新點票，會議主席應當即時點票。
2、債券持有人會議決議的通過、生效
債券持有人會議作出的決議，須經出席（包括現場、網絡、通訊等方式參加
會議）本次會議並有表決權的債券持有人（或債券持有人代理人）所持未償還債
券面值總額二分之一以上同意方為有效。
債券持有人會議決議對全體債券持有人（包括所有出席會議、未出席會議、
反對議案或者放棄投票權、無表決權的債券持有人，以及在相關決議通過後受讓
債券的持有人）具有同等效力和約束力。受託管理人依據債券持有人會議決議行
事的結果由全體債券持有人承擔。
持有人會議應當有書面會議記錄，並由出席會議的召集人代表和見證律師籤
名。債券持有人會議決議自作出之日起生效。債券持有人單獨行使債權及擔保權
利，不得與債券持有人會議通過的有效決議相牴觸。
3、債券持有人會議記錄
債券持有人會議應有會議記錄。會議記錄記載以下內容：
（1）出席會議的債券持有人（或其代理人）所代表的本次未償還債券面值
總額，佔發行人本次未償還債券面值總額的比例；
（2）召開會議的日期、具體時間、地點；
（3）會議主席姓名、會議議程；
（4）各發言人對每一審議事項的發言要點；
（5）每一表決事項的表決結果；
（6）債券持有人的質詢意見、建議及發行人代表的答覆或說明等內容；
（7）債券持有人會議認為應當載入會議記錄的其他內容。
債券持有人會議記錄由出席會議的債券受託管理人代表和記錄員籤名，連同
表決票、出席會議人員的籤名冊、代理人的授權委託書等會議文件一併由債券受
託管理人保存。債券持有人會議記錄的保管期限為十年。
4、債券持有人會議公告
債券持有人會議不得對會議通知載明的議案進行擱置或不予表決，會議主席
應保證債券持有人會議連續進行，直至形成最終決議。因不可抗力等特殊原因導
致會議中止或不能作出決議的，應採取必要措施儘快恢復召開債券持有人會議或
直接終止該次會議，並及時公告。
召集人應當在債券持有人會議表決截止日次一交易日披露會議決議公告，會
議決議公告包括但不限於以下內容：
（1）出席會議的債券持有人所持表決權情況；
（2）會議有效性；
（3）各項議案的議題和表決結果。
（六）附則
除涉及發行人商業秘密或受適用法律和上市公司信息披露規定的限制外，出
席會議的發行人代表應當對債券持有人的質詢和建議作出答覆或說明。
對債券持有人會議的召集、召開、表決程序及決議的合法有效性發生爭議，
應在債券受託管理人住所所在地有管轄權的人民法院通過訴訟解決。
《債券持有人會議規則》自發行人本次債券債權初始登記日起生效。投資者
認購發行人發行的本次債券視為同意發行人和債券受託管理人籤署的《蘇州工業
園區建屋發展集團有限公司2016年公開發行公司債券之債券受託管理協議》、
接受其中指定的債券受託管理人，並視為同意《債券持有人會議規則》。
第九節 債券受託管理人
發行人與本次債券受託管理人籤訂《蘇州工業園區建屋發展集團有限公司
2016年公開發行公司債券之債券受託管理協議》，凡通過認購、交易、受讓、
繼承、承繼或其他合法方式取得並持有本次債券的投資者，均視作同意該《債券
受託管理協議》。
一、債券受託管理人聘任及受託管理協議籤訂情況
（一）債券受託管理人基本情況
名稱：中信建投證券股份有限公司
住所：北京市朝陽區安立路66號4號樓
法定代表人：王常青
聯繫人：楊興
聯繫地址：北京市東城區朝內大街2號凱恆中心B、E座2層
聯繫電話：010-85130443
傳真：010-65608445
郵政編碼：100010
（二）受託管理協議籤訂情況
2016年3月9日，發行人與中信建投證券按照相關法律法規和規定要求籤
訂了《債券受託管理協議》。
（三）債券受託管理人與發行人的利害關係情況
截至2016年末，本次債券受託管理人中信建投證券除同時擔任本次債券的
主承銷商外，不存在其他可能影響其盡職履責的利益衝突情形。
（四）債券受託管理人與發行人利益衝突的風險防範措施
債券受託管理人不得為本次債券提供擔保，且債券受託管理人承諾，其與發
行人發生的任何交易或者其對發行人採取的任何行為均不會損害債券持有人的
合法權益。
債券受託管理人在履行受託管理職責時，將通過以下措施管理可能存在的利
益衝突情形及進行相關風險防範：
1、債券受託管理人作為一家綜合類證券經營機構，在其（含其關聯實體）
通過自營或作為代理人按照法律、法規和規則參與各類投資銀行業務活動時，可
能存在不同業務之間的利益或職責衝突，進而導致與債券受託管理人在《債券受
託管理協議》項下的職責產生利益衝突。相關利益衝突的情形包括但不限於，雙
方之間，一方持有對方或互相地持有對方股權或負有債務。
2、針對上述可能產生的利益衝突，債券受託管理人將按照《證券公司信息
隔離牆制度指引》等監管規定及其內部有關信息隔離的管理要求，通過業務隔離、
人員隔離、物理隔離、信息系統隔離以及資金與帳戶分離等隔離手段，防範發生
與《債券受託管理協議》項下中信建投證券作為債券受託管理人履職相衝突的情
形、披露已經存在或潛在的利益衝突，並在必要時按照客戶利益優先和公平對待
客戶的原則，適當限制有關業務。
3、截至《債券受託管理協議》籤署，中信建投證券除同時擔任本次債券的
主承銷商和債券受託管理人之外，不存在其他可能影響其盡職履責的利益衝突情
形。
4、當中信建投證券按照法律、法規和規則的規定以及《債券受託管理協議》
的約定誠實、勤勉、獨立地履行《債券受託管理協議》項下的職責，發行人以及
本次債券的債券持有人認可中信建投證券在為履行《債券受託管理協議》服務之
目的而行事，並確認中信建投證券（含其關聯實體）可以同時提供其依照監管要
求合法合規開展的其他投資銀行業務活動（包括如投資顧問、資產管理、直接投
資、研究、證券發行、交易、自營、經紀活動等），並豁免債券受託管理人因此
等利益衝突而可能產生的責任。
二、受託管理協議的主要內容
（一）債券受託管理事項
為維護全體債券持有人的權益，發行人聘任中信建投證券作為本次債券的債
券受託管理人，並同意接受債券受託管理人的監督。
在本次債券存續期內，債券受託管理人應當勤勉盡責，根據相關法律法規、
規範性文件及自律規則（以下合稱法律、法規和規則）、本募集說明書、《債券
受託管理協議》及《債券持有人會議規則》的規定，行使權利和履行義務。
凡通過認購、交易、受讓、繼承、承繼或其他合法方式取得並持有本次債券
的投資者，均視同自願接受中信建投證券擔任本次債券的債券受託管理人，同意
《債券受託管理協議》中關於發行人、債券受託管理人、債券持有人權利義務的
相關約定。經債券持有人會議決議更換債券受託管理人時，亦視同債券持有人自
願接受繼任者作為本次債券的受託管理人。
（二）發行人的權利和義務
1、發行人享有以下權利：
（1）向債券持有人會議提出更換受託管理人的議案；
（2）對債券受託管理人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後所從事
的行為，發行人有權予以制止；債券持有人對發行人的上述制止行為應當認可；
（3）依據法律、法規和規則、本募集說明書、債券持有人會議規則的規定，
發行人所享有的其他權利。
2、發行人應當根據法律、法規和規則及本募集說明書的約定，按期足額支
付本次債券的利息和本金。
3、發行人應當指定專項帳戶，用於本次債券募集資金的接收、存儲、劃轉
與本息償付，並應為本次債券的募集資金制定相應的使用計劃及管理制度。募集
資金的使用應當符合現行法律、法規和規則的有關規定及本募集說明書的有關約
定。
4、本次債券存續期內，發行人應當根據法律、法規和規則的規定，及時、
公平地履行信息披露義務，確保所披露或者報送的信息真實、準確、完整，不得
有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏。
5、本次債券存續期內，發生以下任何事項，發行人應當在3個交易日內書
面通知債券受託管理人，並按法律、法規和規則的規定及時向上海證券交易所提
交並披露重大事項公告，說明事項的起因、狀態及其影響，並提出有效且切實可
行的應對措施，並根據債券受託管理人要求持續書面通知事件進展和結果：
（1）發行人經營方針、經營範圍或生產經營外部條件等發生重大變化；
（2）債券信用評級發生變化；
（3）發行人主要資產被查封、扣押、凍結；
（4）發行人發生未能清償到期債務的違約情況；
（5）發行人當年累計新增借款超過上年末淨資產的百分之二十；
（6）發行人放棄債權或財產，超過上年末淨資產的百分之十；
（7）發行人發生超過上年末淨資產百分之十的重大損失；
（8）發行人作出減資、合併、分立、解散及申請破產的決定；
（9）發行人控股股東、實際控制人及其他關聯方以任何形式有償或無償佔
用發行人資金累計新增額度超過上年末淨資產的百分之五，或發行人當年累計新
增對外擔保超過上年末淨資產的百分之五；
（10）發行人涉及重大訴訟、仲裁事項或者受到重大行政處罰；
（11）保證人（如有）、擔保物（如有）或者其他償債保障措施發生重大變
化；
（12）發行人情況發生重大變化導致可能不符合公司債券上市或交易/轉讓
條件；
（13）發行人涉嫌犯罪被司法機關立案調查，發行人董事、監事、高級管理
人員涉嫌犯罪被司法機關採取強制措施；
（14）發行人擬變更募集說明書的約定；
（15）發行人預計不能或實際未能按期支付本次債券本金及/或本息；
（16）發行人管理層不能正常履行職責，導致發行人債務清償能力面臨嚴重
不確定性，需要依法採取行動；
（17）發行人提出債務重組方案；
（18）本次債券可能被暫停或者終止提供交易或轉讓服務；
（19）發生其他對債券持有人權益有重大影響的事項。
發行人就上述事件通知債券受託管理人的同時，應當就該等事項是否影響本
次債券本息安全向債券受託管理人作出書面說明，並對有影響的事件提出有效且
切實可行的應對措施。
6、在本次債券存續期間，發行人控股股東、實際控制人及其他關聯方以任
何形式有償或無償佔用發行人資金累計新增額度超過上年末淨資產百分之四十
的，應由發行人按照債券持有人會議規則約定提議召開債券持有人會議並提出資
金佔用相關事項的專項議案，事先徵得本次債券持有人會議表決同意。
在本次債券存續期間，如發行人控股股東、實際控制人及其他關聯方以任何
形式有償或無償佔用發行人資金累計新增額度已超過上年末淨資產百分之四十
的，則後續累計新增資金佔用額度超過上年末淨資產百分之二十的，應由發行人
按照債券持有人會議規則約定提議召開債券持有人會議並提出資金佔用相關事
項的專項議案，事先徵得本次債券持有人會議表決同意。
7、在本次債券存續期間，發行人及其控股子公司累計新增對外擔保超過上
年末淨資產百分之四十的，應由發行人按照債券持有人會議規則約定提議召開債
券持有人會議並提出對外擔保相關事項的專項議案，事先徵得本次債券持有人會
議表決同意。
在本次債券存續期間，如發行人及其控股子公司累計新增對外擔保已超過上
年末淨資產百分之四十的，則後續累計新增擔保超過上年末淨資產百分之二十
的，應由發行人按照債券持有人會議規則約定提議召開債券持有人會議並提出對
外擔保相關事項的專項議案，事先徵得本次債券持有人會議表決同意。
本條所稱對外擔保應扣減發行人提供的反擔保額度，即因第三方向發行人或
其控股子公司提供擔保而需向其提供原擔保金額範圍內的反擔保額度。
8、發行人承諾將促使其控股股東、實際控制人在《債券受託管理協議》籤
署的同時做出並在本次債券存續期間持續遵守如下承諾：如果控股股東、實際控
制人及其所屬子公司存在任何與發行人主營業務有直接或間接競爭關係的，控股
股東、實際控制人應立即書面通知發行人，承諾盡力按公允合理的條件首先向發
行人提供該等業務機會，並促使發行人在同等條件下有權優先獲取該等業務機
會。
9、發行人應當協助債券受託管理人在債券持有人會議召開前取得債權登記
日的本次債券持有人名冊，並承擔相應費用。除上述情形外，發行人應每年（或
根據債券受託管理人合理要求的間隔更短的時間）向債券受託管理人提供（或促
使登記公司提供）更新後的債券持有人名冊。
10、發行人應當履行《債券持有人會議規則》及債券持有人會議決議項下發
行人應當履行的各項職責和義務。
11、預計不能償還債務時，發行人應當按照債券受託管理人要求追加擔保，
追加擔保的具體方式包括增加擔保人提供保證擔保和/或用財產提供抵押和/或質
押擔保，並履行《債券受託管理協議》約定的其他償債保障措施，同時配合債券
受託管理人辦理其依法申請法定機關採取的財產保全措施。
12、發行人無法按時償付本次債券本息時，發行人應當按照募集說明書的約
定落實全部或部分償付及實現期限、增信機構或其他機構代為償付安排、重組或
者破產安排等相關還本付息及後續償債措施安排並及時報告債券持有人、書面通
知債券受託管理人。
13、發行人應當對債權受託管理人履行本節「債券受託管理人的職責、權利
和義務」項下各項職責或授權予以充分、有效、及時的配合和支持，並提供便利
和必要的信息、資料和數據，全力支持、配合債券受託管理人進行盡職調查、審
慎核查工作，維護投資者合法權益。
14、發行人應指定專人負責與本次債券相關的事務，並確保與債券受託管理
人能夠有效溝通，配合債券受託管理人所需進行的現場檢查。本次債券設定保證
擔保的，發行人應當敦促保證人配合債券受託管理人了解、調查保證人的資信狀
況，要求保證人按照債券受託管理人要求及時提供經審計的年度財務報告、中期
報告及徵信報告等信息，協助並配合債券受託管理人對保證人進行現場檢查。
15、受託管理人變更時，發行人應當配合債券受託管理人及新任受託管理人
完成債券受託管理人工作及檔案移交的有關事項，並向新任受託管理人履行《債
券受託管理協議》項下應當向債券受託管理人履行的各項義務。
16、在本次債券存續期內，發行人應盡最大合理努力維持債券上市交易。
17、發行人應當根據《債券受託管理協議》的相關規定向債券受託管理人支
付本次債券受託管理報酬和債券受託管理人履行受託管理人職責產生的其他額
外費用。
18、本次債券存續期間，發行人應當聘請資信評級機構進行定期和不定期跟
蹤信用評級。跟蹤評級報告應當同時向發行人和上交所提交，並由發行人和資信
評級機構及時向市場披露。發行人和資信評級機構至少於年度報告披露之日起的
兩個月內披露上一年度的債券信用跟蹤評級報告。
19、發行人應當履行《債券受託管理協議》、募集說明書及法律、法規和規
則規定的其他義務。
（三）債券受託管理人的職責、權利和義務
1、債券受託管理人應當根據法律、法規和規則的規定及《債券受託管理協
議》的約定製定受託管理業務內部操作規則，明確履行受託管理事務的方式和程
序，對發行人履行募集說明書及《債券受託管理協議》約定義務的情況進行持續
跟蹤和監督。
2、債券受託管理人應當持續關注發行人和保證人（如有）的資信狀況、擔
保物（如有）狀況、內外部增信機制（如有）及償債保障措施的實施情況，並全
面調查和持續關注發行人的償債能力和增信措施的有效性。
債券受託管理人有權採取包括但不限於如下方式進行核查：
（1）就本節「發行人的權利和義務」約定的情形，列席發行人和保證人（如
有）內部有權機構的決策會議；
（2）至少每半年查閱前項所述的會議資料、財務會計報告和會計帳簿；
（3）調取發行人、保證人（如有）銀行徵信記錄；
（4）對發行人和保證人（如有）進行現場檢查；
（5）約見發行人或者保證人（如有）進行談話。
3、債券受託管理人應當對發行人專項帳戶募集資金的接收、存儲、劃轉與
本息償付進行監督。在本次債券存續期內，債券受託管理人應當至少每半年檢查
發行人募集資金的使用情況是否與募集說明書約定一致。
4、債券受託管理人應當督促發行人在募集說明書中披露《債券受託管理協
議》、債券持有人會議規則的主要內容，並應當按照法律、法規和規則以及募集
說明書的規定，通過本節「發行人的權利和義務」規定的方式，向債券持有人披露
受託管理事務報告、本次債券到期不能償還的法律程序以及其他需要向債券持有
人披露的重大事項。
5、債券受託管理人應當每年對發行人進行回訪，監督發行人對募集說明書
約定義務的執行情況，並做好回訪記錄，出具受託管理事務報告。
6、出現本節「發行人的權利和義務」規定情形且對債券持有人權益有重大影
響的，在知道或應當知道該等情形之日起五個交易日內，債券受託管理人應當問
詢發行人或者保證人（如有），要求發行人、保證人（如有）解釋說明，提供相
關證據、文件和資料，並向市場公告臨時受託管理事務報告。發生觸發債券持有
人會議情形的，召集債券持有人會議。
7、債券受託管理人應當根據法律、法規和規則、《債券受託管理協議》及
《債券持有人會議規則》的規定召集債券持有人會議，並監督相關各方嚴格執行
債券持有人會議決議，監督債券持有人會議決議的實施。
8、債券受託管理人應當在債券存續期內持續督導發行人履行信息披露義務。
債券受託管理人應當關注發行人的信息披露情況，收集、保存與本次債券償付相
關的所有信息資料，根據所獲信息判斷對本次債券本息償付的影響，並按照《債
券受託管理協議》的約定報告債券持有人。
9、債券受託管理人預計發行人不能償還債務時，應當要求發行人追加擔保，
督促發行人履行本節「發行人的權利和義務」約定的償債保障措施，或者可以依法
申請法定機關採取財產保全措施。為免歧義，本條項下債券受託管理人實施追加
擔保或申請財產保全的，不以債券持有人會議是否已召開或形成有效決議為先決
條件。
因債券受託管理人實施追加擔保、督促由發行人履行償債保障措施產生的相
關費用，應當按照本節「債券受託管理人的報酬及費用」的規定由發行人承擔；因
債券受託管理人申請財產保全措施而產生的相關費用應當按照本節「債券受託管
理人的報酬及費用」的規定由債券持有人承擔。
10、本次債券存續期內，債券受託管理人應當勤勉處理債券持有人與發行人
之間的談判或者訴訟事務。
11、發行人為本次債券設定擔保的，債券受託管理人應當在本次債券發行前
或募集說明書約定的時間內取得擔保的權利證明或者其他有關文件，並在擔保期
間妥善保管。
12、發行人不能償還債務時，債券受託管理人應當督促發行人、增信機構（如
有）和其他具有償付義務的相關主體落實相應的償債措施，並可以接受全部（形
成債券持有人會議有效決議或全部委託，下同）或部分債券持有人（未形成債券
持有人會議有效決議而部分委託，下同）的委託，以自己名義代表債券持有人提
起民事訴訟、參與重組或者破產的法律程序。
為免歧義，本條所指債券受託管理人以自己名義代表債券持有人提起民事訴
訟、參與重組或者破產的法律程序，包括法律程序參與權以及在法律程序中基於
合理維護債券持有人最大利益的實體表決權。其中的破產（含重整）程序中，債
券受託管理人有權代表全體債券持有人代為進行債權申報、參加債權人會議、並
接受全部或部分債券持有人的委託表決重整計劃等。
13、債券受託管理人對受託管理相關事務享有知情權，但應當依法保守所知
悉的發行人商業秘密等非公開信息，不得利用提前獲知的可能對公司債券持有人
權益有重大影響的事項為自己或他人謀取利益。
14、債券受託管理人應當妥善保管其履行受託管理事務的所有文件檔案及電
子資料，包括但不限於《債券受託管理協議》、債券持有人會議規則、受託管理
工作底稿、與增信措施有關的權利證明（如有），保管時間不得少於本次債券到
期之日或本息全部清償後五年。
15、除上述各項外，債券受託管理人還應當履行以下職責：
（1） 債券持有人會議授權債券受託管理人履行的其他職責；
（2） 募集說明書約定由債券受託管理人履行的其他職責。
16、在本次債券存續期內，債券受託管理人不得將其受託管理人的職責和義
務委託其他第三方代為履行。
債券受託管理人在履行《債券受託管理協議》項下的職責或義務時，可以聘
請律師事務所、會計師事務所、資產評估師等第三方專業機構提供專業服務。
17、對於債券受託管理人因依賴其合理認為是真實且經適當方籤署的任何通
知、指示、同意、證書、書面陳述、聲明或者其他文書或文件而採取的任何作為、
不作為或遭受的任何損失，債券受託管理人應得到保護且不應對此承擔責任；債
券受託管理人依賴發行人根據《債券受託管理協議》的規定而通過郵件、傳真或
其他數據電文系統傳輸發出的合理指示並據此採取的任何作為或不作為行為應
受保護且不應對此承擔責任。但債券受託管理人的上述依賴顯失合理或不具有善
意的除外。
（四）債券受託管理人的報酬及費用
1、除《債券受託管理協議》約定應由發行人或債券持有人承擔的有關費用
或支出外，債券受託管理人不就其履行本次債券受託管理人責任而向發行人收取
報酬。
2、本次債券存續期間，債券受託管理人為維護債券持有人合法權益，履行
《債券受託管理協議》項下責任時發生的包括但不限於如下全部合理費用和支出
由發行人承擔：
（1）因召開債券持有人會議所產生的會議費（包括場地費等會務雜費）、
公告費、差旅費、出具文件、郵寄、電信、召集人為債券持有人會議聘用的律師
見證費等合理費用；
（2）債券受託管理人為債券持有人利益，為履行追加擔保等受託管理職責
而聘請的第三方專業機構（包括律師、會計師、評級機構、評估機構等）提供專
業服務所產生的合理費用。只要債券受託管理人認為聘請該等中介機構係為其履
行受託管理人職責合理所需，且該等費用符合市場公平價格，發行人不得拒絕；
（3）因發行人預計不能履行或實際未履行《債券受託管理協議》和募集說
明書項下的義務而導致債券受託管理人額外支出的其他費用。
上述所有費用發行人應在收到債券受託管理人出具帳單及相關憑證之日起
五個交易日內向債券受託管理人支付。
3、發行人未能履行還本付息義務或債券受託管理人預計發行人不能償還債
務時，債券受託管理人申請財產保全、提起訴訟或仲裁等司法程序所涉及的相關
費用（以下簡稱「訴訟費用」），按照以下規定支付：
（1）債券受託管理人設立訴訟專項帳戶（以下簡稱「訴訟專戶」），用以接
收債券持有人匯入的因債券受託管理人向法定機關申請財產保全、對發行人提起
訴訟或仲裁等司法程序所需的訴訟費用。
（2）債券受託管理人將向債券持有人及時披露訴訟專戶的設立情況及其資
金（如有）的使用情況。債券持有人應當在上述披露文件規定的時間內，將訴訟
費用匯入訴訟專戶。因債券持有人原因導致訴訟專戶未能及時足額收悉訴訟費用
的，債券受託管理人免予承擔未提起或未及時提起財產保全申請、訴訟或仲裁等
司法程序的責任。
（3）儘管債券受託管理人並無義務為債券持有人墊付本條規定項下的訴訟
費用，但如債券受託管理人主動墊付該等訴訟費用的，發行人及債券持有人確認，
債券受託管理人有權從發行人向債券持有人償付的利息及/或本金中優先受償墊
付費用。
（五）受託管理實務報告
1、受託管理事務報告包括年度受託管理事務報告和臨時受託管理事務報告。
2、債券受託管理人應當建立對發行人的定期跟蹤機制，監督發行人對募集
說明書所約定義務的執行情況，並在每年六月三十日前向市場公告上一年度的受
託管理事務報告。
前款規定的受託管理事務報告，應當至少包括以下內容：
（1）債券受託管理人履行職責情況；
（2）發行人的經營與財務狀況；
（3）發行人募集資金使用及專項帳戶運作情況；
（4）內外部增信機制（如有）、償債保障措施發生重大變化的，說明基本
情況及處理結果；
（5）發行人償債保障措施的執行情況以及本次債券的本息償付情況；
（6）發行人在募集說明書中約定的其他義務的執行情況；
（7）債券持有人會議召開的情況；
（8）發生本節「發行人的權利和義務」第5條第（1）項至第（12）項等情形
的，說明基本情況及處理結果；
（9）對債券持有人權益有重大影響的其他事項。
3、公司債券存續期內，出現債券受託管理人與發行人發生利益衝突、發行
人募集資金使用情況和募集說明書不一致的情形，或出現本節「發行人的權利和
義務」第5條第（1）項至第（12）項等情形且對債券持有人權益有重大影響的，
債券受託管理人在知道或應當知道該等情形之日起五個交易日內向市場公告臨
時受託管理事務報告。
（六）債券持有人的權利與義務
1、債券持有人享有下列權利：
（1）按照募集說明書約定到期兌付本次債券本金和利息；
（2）根據債券持有人會議規則的規定，出席或者委派代表出席債券持有人
會議並行使表決權，單獨或合併持有10%以上本次未償還債券面值總額的債券持
有人有權自行召集債券持有人會議；
（3）監督發行人涉及債券持有人利益的有關行為，當發生利益可能受到損
害的事項時，有權依據法律、法規和規則及募集說明書的規定，通過債券持有人
會議決議行使或者授權代其行使債券持有人的相關權利；
（4）監督債券受託管理人的受託履責行為，並有權提議更換受託管理人；
（5）法律、法規和規則規定以及《債券受託管理協議》約定的其他權利。
2、債券持有人應當履行下列義務：
（1）遵守募集說明書的相關約定；
（2）債券受託管理人依《債券受託管理協議》約定所從事的受託管理行為
的法律後果，由本次債券持有人承擔。債券受託管理人沒有代理權、超越代理權
或者代理權終止後所從事的行為，未經債券持有人會議決議追認的，不對全體債
券持有人發生效力，由債券受託管理人自行承擔其後果及責任；
（3）接受債券持有人會議決議並受其約束；
（4）不得從事任何有損發行人、債券受託管理人及其他債券持有人合法權
益的活動；
（5）如債券受託管理人根據《債券受託管理協議》約定對發行人啟動訴訟、
仲裁、申請財產保全或其他法律程序的，債券持有人應當承擔相關費用（包括但
不限於訴訟費、律師費、公證費、各類保證金、擔保費，以及債券受託管理人因
按債券持有人要求採取的相關行動所需的其他合理費用或支出），不得要求債券
受託管理人為其先行墊付；
（6）根據法律、法規和規則及募集說明書的約定，應當由債券持有人承擔
的其他義務。
（七）債券受託管理人的變更
1、在本次債券存續期內，出現下列情形之一的，應當召開債券持有人會議，
履行變更債券受託管理人的程序：
（1）債券受託管理人未能持續履行《債券受託管理協議》約定的受託管理
人職責；
（2）債券受託管理人停業、解散、破產或依法被撤銷；
（3）債券受託管理人提出書面辭職；
（4）債券受託管理人不再符合受託管理人資格的其他情形。
在受託管理人應當召集而未召集債券持有人會議時，單獨或合計持有本次債
券總額百分之十以上的債券持有人有權自行召集債券持有人會議。
2、債券持有人會議決議決定變更受託管理人或者解聘債券受託管理人的，
自本節「債券受託管理人的變更」約定的新任受託管理人與發行人籤訂受託管理
協議之日或雙方約定之日，新任受託管理人繼承債券受託管理人在法律、法規和
規則及《債券受託管理協議》項下的權利和義務，《債券受託管理協議》終止。
新任受託管理人應當及時將變更情況向協會報告。
3、債券受託管理人應當在上述變更生效當日或之前與新任受託管理人辦理
完畢工作移交手續。
4、債券受託管理人在《債券受託管協議》中的權利和義務，在新任受託管
理人與發行人籤訂受託協議之日或雙方約定之日起終止，但並不免除債券受託管
理人在《債券受託管理協議》生效期間所應當享有的權利以及應當承擔的責任。
（八）違約責任
1、《債券受託管理協議》任何一方違約，守約方有權依據法律、法規和規
則、募集說明書及《債券受託管理協議》的規定追究違約方的違約責任。
2、以下任一事件均構成發行人在《債券受託管理協議》和本次債券項下的
違約事件：
（1）在本次債券到期、加速清償（如適用）或回購（如適用）時，發行人
未能償付到期應付本金和/或利息；
（2）發行人不履行或違反《債券受託管理協議》項下的任何承諾或義務（第
（1）項所述違約情形除外）且將對發行人履行本次債券的還本付息產生重大不
利影響，在經債券受託管理人書面通知，或經單獨或合併持有本次債券未償還面
值總額百分之十以上的債券持有人書面通知，該違約在上述通知所要求的合理期
限內仍未予糾正；
（3）發行人在其資產、財產或股份上設定擔保以致對發行人就本次債券的
還本付息能力產生實質不利影響，或出售其重大資產等情形以致對發行人就本次
債券的還本付息能力產生重大實質性不利影響；
（4）在債券存續期間內，發行人發生解散、註銷、吊銷、停業、清算、喪
失清償能力、被法院指定接管人或已開始相關的法律程序；
（5）任何適用的現行或將來的法律、規則、規章、判決，或政府、監管、
立法或司法機構或權力部門的指令、法令或命令，或上述規定的解釋的變更導致
發行人在《債券受託管理協議》或本次債券項下義務的履行變得不合法；
（6）在債券存續期間，發行人發生其他對本次債券的按期兌付產生重大不
利影響的情形。
3、上述違約事件發生時，債券受託管理人行使以下職權：
（1）在知曉該行為發生之日的十個交易日內告知全體債券持有人；
（2）在知曉發行人發生本節「違約責任」第2條第（1）項規定的未償還本次
債券到期本息的，債券受託管理人應當召集債券持有人會議，按照會議決議規定
的方式追究發行人的違約責任，包括但不限於向發行人提起民事訴訟、參與重組
或者破產等法律程序；在債券持有人會議無法有效召開或未能形成有效會議決議
的情形下，債券受託管理人可以按照《公司債辦法》的規定接受全部或部分債券
持有人的委託，以自己名義代表債券持有人提起民事訴訟、參與重組或者破產等
法律程序；
（3）在知曉發行人發生本節「違約責任」第2條第（2）項至第（6）項規定
的情形之一的，並預計發行人將不能償還債務時，應當要求發行人追加擔保，並
可以依法申請法定機關採取財產保全等措施；
（4）及時報告上海證券交易所、中國證監會當地派出機構等監管機構。
4、上述違約事件發生時，發行人應當承擔相應的違約責任，包括但不限於
按照募集說明書的約定向債券持有人及時、足額支付本金及/或利息以及遲延支
付本金及/或利息產生的罰息、違約金等，並就債券受託管理人因發行人違約事
件承擔相關責任造成的損失予以賠償。
5、在本次債券存續期間，若債券受託管理人拒不履行、故意遲延履行《債
券受託管理協議》約定下的義務或職責，致使債券持有人造成直接經濟損失的，
債券受託管理人應當按照法律、法規和規則的規定及募集說明書的約定（包括其
在募集說明書中做出的有關聲明，如有）承擔相應的法律責任，包括但不限於繼
續履行、採取補救措施或者賠償損失等方式，但非因債券受託管理人自身故意或
重大過失原因導致其無法按照《債券受託管理協議》約定履職的除外。
（九）法律適用和爭議解決
1、《債券受託管理協議》的籤訂、效力、履行、解釋及爭議的解決應適用
中國法律。
2、《債券受託管理協議》項下所產生的或與《債券受託管理協議》有關的
任何爭議，首先應在爭議各方之間協商解決。如果協商解決不成，應當向債券受
託管理人住所地人民法院提起訴訟並由該法院受理和裁判。
3、當產生任何爭議及任何爭議正按前條約定進行解決時，除爭議事項外，
各方有權繼續行使《債券受託管理協議》項下的其他權利，並應履行《債券受託
管理協議》項下的其他義務。
（十）協議的生效、變更及終止
1、《債券受託管理協議》於雙方的法定代表人或者其授權代表籤字並加蓋
雙方單位公章後，自本次債券經中國證監會核准之日起生效。《債券受託管理協
議》的有效期自其生效之日至本次債券全部還本付息終結之日。《債券受託管理
協議》的效力不因債券受託管理人的更換而受到任何影響，對續任債券受託管理
人繼續有效。
2、除非法律、法規和規則另有規定，《債券受託管理協議》的任何變更，
均應當由雙方協商一致訂立書面補充協議後生效。《債券受託管理協議》於本次
債券發行完成後的變更，如涉及債券持有人權利、義務的，應當事先經債券持有
人會議同意。任何補充協議均為《債券受託管理協議》之不可分割的組成部分，
與《債券受託管理協議》具有同等效力。
3、出現下列情況之一的，《債券受託管理協議》終止：
（1）本次債券期限屆滿，發行人按照約定還本付息完畢並予以公告的；
（2）因本次債券發行失敗，債券發行行為終止；
（3）本次債券期限屆滿前，發行人提前還本付息並予以公告的。
（4）按照本節「受託管理人的變更」約定的情形而終止。
《債券受託管理協議》約定，如本次債券分期發行，各期債券受託管理人均
由中信建投證券擔任，如未作特殊說明，《債券受託管理協議》適用於本次債券
分期發行的每一期債券，發行人、受託管理人、各期債券持有人認可並承認《債
券受託管理協議》的上述效力。
（十一）其他事項
1、通知
《債券受託管理協議》項下有關發行人與債券受託管理人之間的任何通知、
要求或者其他通訊聯繫應為書面形式, 並以預付郵資的郵政掛號或快遞、專人遞
送、電子郵件、簡訊、微信、傳真或其他數據電文等方式送達。
任何一方的上述通訊地址、收件人和傳真號碼，如果發生變更，應當在該變
更發生日起三個交易日內通知另一方。
如果收到債券持有人依據《債券受託管理協議》約定發給發行人的通知或要
求，債券受託管理人應在收到通知或要求後兩個交易日內按《債券受託管理協議》
約定的方式將該通知或要求轉發給發行人。
2、附則
《債券受託管理協議》中如有一項或多項條款在任何方面根據任何適用法律
是不合法、無效或不可執行的，且不影響到《債券受託管理協議》整體效力的，
則《債券受託管理協議》的其他條款仍應完全有效並應被執行。
《債券受託管理協議》所稱的「以上」包括本數；所稱的 「超過」不包括本數。
第十節 發行人、中介機構及相關人員聲明
一、發行人聲明
二、發行人全體董事、監事及高級管理人員聲明
三、主承銷商聲明
四、受託管理人聲明
五、發行人律師聲明
六、會計事務所聲明
七、資信評級機構聲明
第十一節 備查文件
一、備查文件
1、中國證監會對本期債券核准文件；
2、本期債券募集說明書；
3、本期債券募集說明書摘要；
4、主承銷商對本次公司債券出具的核查意見；
5、發行人近三年（2014年、2015年和2016年）經審計的財務報告及2017
年一季度未經審計的財務報表；
6、竹輝律師事務所為本期債券出具的法律意見書；
7、上海新世紀資信評估投資服務有限公司為本期債券出具的評級報告；
8、本期債券受託管理協議；
9、本期債券持有人會議規則；
10、擔保函；
11、擔保人2016年度經審計的財務報告。
二、備查地點
在本次公開發行公司債券發行期內，投資者可以至發行人和承銷商處查閱本
募集說明書全文及上述備查文件，或訪問債券轉讓交易場所網站查閱本募集說明
書及相關文件。
1、蘇州工業園區建屋發展集團有限公司
聯繫地址：蘇州工業園區旺墩路188號
聯繫人：王文林
聯繫電話：0512-66608833
傳真：0512-66607777
2、中信建投證券股份有限公司
聯繫地址：北京市東城區朝內大街2號
聯繫人：楊興
聯繫電話：010-85130443
傳真：010-65608445
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