[摘要] 「契稅為什麼要交給開發商,這一條為什麼不能取消?」冠華苑自住房項目銷售現場,一位穿著橫格T恤的年輕人向銷售代理提出了這樣一個疑問。
「契稅為什麼要交給開發商,這一條為什麼不能取消?」冠華苑自住房項目銷售現場,一位穿著橫格T恤的年輕人向銷售代理提出了這樣一個疑問。
代理卻一臉毫不在乎的表情,答:「購房合同都這樣,你今天籤不籤?」這是上周末發生在昌平區一自住房售樓處內的一幕,也是常常會出現在每個商品房售樓處的一幕。記者調查後發現,雖然10多年前主管部門就已經呼籲「開發商沒有資格代徵契稅」,但開發商卻將其更名為「代交」,並堂而皇之地將政府發布的合同示範文本改頭換面,將其寫入購房合同中,並稱購房人無權要求更改。
為何如此?記者調查後發現,高能達到整個項目預售款3%的「代交契稅」,被開發商視為無息貸款,多甚至可以白用兩年。而這,已經成為房地產銷售領域至今無人出面制止的潛規則。
合同改頭換面
購房人想改被稱「無權」
「合同中有明顯對開發商有利的條款,不能改;開發商要求我們將契稅款項交給他們,我們也不能改,銷售代理甚至說我們購房人沒有權利去改合同。」購房人小王出示了大量照片和錄音、錄像證據,言語中有些無奈。
記者隨後以購房人身份向售樓處多個工作人員核實,證實了小王的說法屬實。在冠華苑售樓處公開擺放的購房合同樣本中,直接寫明了購房人要同意開發商代交專項維修資金、契稅、供暖費等費用。
但2003年,市地稅局就對外發出過聲明,根據徵管法的有關規定,本市只有北京市國土資源和房屋管理局及各區、縣國土資源和房屋管理局為北京市地方稅務局指定的契稅代徵單位,開發商不屬於稅務機關委託代徵契稅的單位。
這份聲明中也稱,「如果購房者委託開發商代為繳納契稅,由此產生的一切爭議或糾紛應由雙方自行解決,不涉及任何第三方的責任」。
可問題是,購房人是否有足夠的話語權,能夠不委託開發商代為繳納契稅呢?
記者調取了包括冠華苑合同在內的4份購房合同,發現每個開發商都能在市工商局、市住建委聯合推出的商品房預售合同示範文本中加入、或將相關文本修改為對自己有利的條款,再作為自家的購房合同,與購房人籤約。
10年痼疾成「行規」
對購房人有利條款被打「×」
這樣暗藏不平等甚至違規條款的合同,已經在業內盛行了10多年,甚至直接被多個開發商稱為「行規」。
「他們給的合同中都已經列印好了,我們不選也得選。」另外一位購房人向記者出示了完整的購房合同。記者將其和住建委官網上掛出的示範文本對比後發現,原本用於制衡開發商、保證購房人權益的條款,在開發商合同中直接被劃上了「×」。
例如,在示範文本中原文為「雙方同意按照下列第___種方式繳納稅費」,其中包括3條。第1條是「出賣人不得將買受人繳納稅費作為交接該商品房的條件」。這一條,在記者調閱的多個自住房、商品房合同中,直接被打了「×」。
但隨後,還有第2條和第3條。其中第2條中約定,買受人同意委託出賣人代交專項維修資金、契稅、產權代辦費以及其他費用。
記者還注意到,有些開發商在購房合同的這個條款中,增加了「此委託買受人不可單方撤銷」字樣。
原本合同中,對買受人有利的第3條約定,是說買受人可以自行向相關單位繳納這些費用,而具體由業主自行繳納哪項費用,都是由購房人和開發商協商。
關於協商的費用,記者在示範文本中看到了「契稅」一項,但購房人實際拿到的、需要籤字的合同中,開發商早就以列印格式選擇了供暖費等其他費用,購房人根本沒有選擇契稅的餘地。
「不只是契稅,一大厚本文件中,對我們有利的條款都被開發商劃掉了。」這位從事律師行業的購房人說。
代收契稅=無息貸款
逐利成條款修改大阻力
昨日,在記者的陪同下,購房人小王撥打了售樓處銷售代理的電話。對方稱,合同是「住建委審過的」,拒絕修改「代交契稅」等不公平條款。
但記者從住建委獲得證實,商品房合同只有備案制度,並不存在所謂的「審過」的程序。一位從事房地產行業10餘年的業內人士說,開發商或者其代表之所以強硬拒絕修改合同條款,無非是為了「逐利」。
那對於開發商來說,代收契稅有什麼利呢?
「這筆錢在收房當天就可以交到開發商帳戶上,並且不受政府,開發商可以一直無償使用到給業主辦理房產證的那一天。」這位業內人士說。
按照冠華苑的購房合同約定,開發商給業主辦理產權證的日子,是業主收房後的730天內,也就是近兩年後。按照合同約定,業主需要在收房當天繳納總房款1%、1.5%、3%三檔不同金額的契稅給開發商。但開發商卻可以將這筆錢拖到為購房人單獨辦理房產證的前一天再繳納到稅務部門。在這漫長的兩年中,這筆契稅款就會被開發商當作「無息貸款」白用。
記者注意到,對於購房人來說,開發商所侵佔的不僅僅是這筆費用兩年內所產生的利息,而且還包括這兩年的時間。如果不由開發商「代交」契稅,購房人可以在收房、也就是確定期房面積之後就按照實際面積去繳稅。按照現行規定,房屋交易再上市時,要符合「滿兩年」、「滿五年」才能分別減稅;而這個時間段,就可以從繳稅那一刻開始計算。
「這也就是說,如果讓購房人自行繳稅,那麼到了開發商能給他們辦房產證的730天以後,購房人就能讓房子以『滿二』的資格上市,免徵全部的營業稅;即使自住房有著5年後才能上市的規定,如果自行繳納契稅,到了開發商給辦房產證時,也只剩下3年時間就可以上市。」一位區縣地稅部門相關負責人解釋稱。
截至記者發稿時,售樓處工作人員仍舊稱合同條款「不可修改」。市住建委相關負責人表示,已經了解到這一自住房項目合同存在的相關問題,市住建委官方網站提示,如果購房人委託開發商代辦產權手續,購房人應「加強自我保護意識,監督開發商行為的合法性」。
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