樓盤報告|市場分析|區域板塊|土地市場
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今天，城東再次成為熱點。
就在上午，成華區兩宗土地出讓，吸引超20家房企到場，最後，位於槐樹店的一號宗地以16000元/㎡的成交樓面價成交，二號宗地流拍。
近年來，城東頻頻引起關注。先有大運會主要項目擇址城東，後有東部新區成立。
以至於除槐樹店、龍潭寺板塊外，還有十陵等板塊的成交地價，也創了區域新高。
城市向東已經成為發展趨勢，城東樓市也成為購房者的「心頭好」。
01
兩條地鐵大動脈，牽動城東發展脈絡
chengdugoufangzhinan
「買房看地鐵」，這套參考邏輯我們在前面的系列稿中已有提到。縱觀城市的發展，城市的生長脈絡，往往與地鐵的延伸軌跡重合。
城東的兩條地鐵大動脈——2號線和4號線，分別穿越過了大面、東安新城、十陵等板塊。而這些板塊，正好是城東發展或規劃更完善的片區。
還有一些後起之秀，還未建成，它們就已經帶動了一方水土。比如17號線之於龍潭寺板塊。
因此，接下來我們對城東的分析，不以行政區為劃分，而是將沿著地鐵的延伸脈絡，對重點板塊進行梳理。
本文，我們將先聚焦地鐵2、4號線沿線板塊。注意，文中所指的城東，是指二環外的城東。
02
2號線，大面、東安湖板塊重點關注
chengdugoufangzhinan
大面板塊
沿著二號線出三環，過三個站，就來到了大面板塊。
大面板塊是龍泉驛區發展得比較早的一個純居住板塊，不僅各項配套都已較為完善，而且距主城也較近。
說到大面，我們首先會想起大面製造——凱德卓錦萬黛，這個超級網紅盤，在本月取證的最後批次，引得了6萬人報名，最後普通中籤率僅0.48％。
▲大面實景圖
大面板塊因開發較早，不少項目拿地較早，所以才不時驚現一些低價傳奇。但目前大面已進入開發末期，住宅方面，今年唯有一宗地進入拍賣市場。
那目前，在大面置業還可以怎麼選？
除凱德卓錦萬黛外，大面其實還有一極剛盤——泰華錦城在售。建面僅38-57㎡，單價約9000元/㎡，6月的最近一次加推，普通中籤率42.05％。但該項目目前只有14號樓還有少量房源未售，要下手的，抓緊啊。
相較於過剛的泰華錦城，區域內還有一全新盤——隆基泰和紫樾書香，對剛改和有家庭的購房者，更加適合。該項目是一個全新盤，建面99-128㎡，項目為11、16層的小高層產品，預計下月取證。
除此以外，臥龍谷壹號和玖號還有別墅產品在售，售價27500-33645元/㎡，高層產品基本售罄。
東安新城板塊
東安新城有規劃範圍和研究範圍兩個概念，而此處是指以東安湖溼地公園、東安湖體育中心為核心的7.9平方公裡。
東安新城是真正乘著大運會的東風順勢而起的。作為一個新建板塊，目前區域內住宅以新房為主，毗鄰巨型東安湖溼地公園，板塊內僅有的幾個住宅項目，產品形態和面積均偏改善。
▲東安湖桃花島示範區
北大資源紫境東來：2017年，北大資源在地鐵2號線書房站旁競得一商住用地，呈現項目即北大資源紫境東來。產品為高低配，住宅共21棟，高層11棟，其餘為疊拼，建面138-367㎡。上批次單價約14723 -34789元/㎡，總價377萬起。目前還有疊拼在售，高層產品預計明年初會加推，建面為107-148㎡。
電建洺悅御府：電建項目洺悅御府，產品形態也是高低配，有住宅和洋房兩種產品，共33棟，目前已開盤了將近一半，面積在114-235㎡。目前最新批次已登記結束，正在覆核中，單價約22000元/㎡。
▲項目沙盤圖
華潤置地未來之城：2018年，華潤拿下東安湖核心區域三宗土地，其中住宅呈現項目即未來之城。未來之城佔地532畝，共六期，目前一期在售中，首批產品面積段在116-186㎡，單價18000-23000元/㎡，為高層產品。
▲華潤置地未來之城效果圖
身為東進橋頭堡的東安新城，目前項目、配套還有待完善，但畢竟是將服務於大運會的板塊，呈現後必將高出周邊一個層級。
目前板塊內的交通、商業等方面均有規劃。交通方面，除地鐵2號線外，還有線路在規劃中；商業方面，今年4月，華潤在板塊內拿下的一宗約48畝的商業地塊，將被打造為萬象商業綜合體。
但東安湖距主城稍遠，且周邊新房都改善化了，不太適合主城和其他方向上的上班族，地緣性改善客群可以考慮。
縱觀地鐵2號線沿線這幾個板塊，唯有大面和東安湖有新房可買。大面作為傳統的剛需板塊，對剛需仍比較友好，目前版塊內雖新房供應不多，但覆蓋人群比較多樣；而地緣性改善客群可重點關注東安湖板塊。
03
4號線，哭走的剛需
chengdugoufangzhinan
槐樹店板塊
沿著4號線出萬年場就來到了槐樹店板塊。
今天，新鮮「出爐」的明星地塊，就誕生在這裡。
身處主城內三環的槐樹店，一點都沒有主城的繁華氣，上個月筆者踩盤時，依舊是仿佛來到了 「城鄉結合部」。
在主城，卻被遺忘的如此徹底，沒虧了它「燈下黑」的名頭。
▲槐樹店板塊實拍圖
但如今，向東都已經規劃出東部新區了，槐樹店也將走向其他主城「兄弟們」的老路，迎來老城煥新時刻。
目前，板塊內在售的項目不多。
中梁雲璽臺是唯一在售項目，產品定位為低密小高層，共13棟，六月取證時，開盤戶型面積129-142㎡，單價23600-27500元/㎡。雲璽臺是目前區域內較稀缺的改善產品，因此單價看起來有些突出，又因為項目有緊靠公路、鐵路等缺點，去化率不太好看。
▲中梁雲璽臺實拍圖
除此之外，魯能城未來還有項目加推。
魯能城在板塊內頗有流量，一期住宅已經售罄，二、三期還有住宅待售。上批次的精裝現房均價20000元/㎡，普通中籤率僅4.6%，目前還未放出具體加推消息。
十陵板塊
近兩年，十陵板塊的關注度一直不低。
梳理十陵的發家史，不難發現，十陵真正意義上的起飛是在2019年。去年，龍泉驛區有8宗拍賣，其中5宗都來自十陵，競得方都是實力較雄厚的品牌房企，比如華潤、城投、藍光等。第一次，十陵有如此大規模品牌開發商入駐。
而今年，佳兆業更是以15950元/㎡刷新了十陵乃至整個龍泉驛區的成交地價。至此，板塊內大開發商雲集，每一個單獨拎出來，都是可以撬動板塊發展的大戶。
其實，十陵的起勢，少不了大運會的功勞。2018年12月13日，成都獲得第31屆大運會的舉辦權，隨後，大運村擇址十陵成都大學。
再隨後，十陵多次進行規劃調整，涉及行、住、商、教、公共服務基礎設施、生態資源等方方面面。在這個基礎上，十陵的發展基調才算真正奠定了起來。
有人說，十陵起來了，然後拋下了剛需。
現在板塊內雖然有不少住宅供應，但都打造成了改善項目。
華潤的造城項目——時代之城，佔地約298畝。目前僅開了5、6號樓，為高層產品，精裝單價1.9-2.2萬/㎡。未來除高層外，還會有洋房產品入市。
▲華潤置地時代之城效果圖
中海御湖世家是這幾個項目中距青龍湖最近的，與青龍湖中間隔了一條成洛大道，項目有高層和別墅兩種產品形態。疊拼總價350萬起，高層為公寓產品。
首開和龍湖合力打造的景粼玖序項目，有小高層和聯排別墅兩種產品，建面132-223㎡，去年底最近批次取證價為21751-40701元/㎡，目前一期已售罄，二期在售。
此外，藍光未來項目還處於待售狀態，據消息，預計將打造為藍光未來系標杆項目，華潤置地100畝項目、佳兆業59畝項目也都還未呈現。
二手房方面，目前板塊內二手房均價為1.1萬。靠近青龍湖的小區二手房價相對更高，成大花園、龍錦灣均價為1.5萬。
▲周邊二手房數據，圖源鏈家
跨過繞城，走過4號線終點站西河站後，區域配套依舊匱乏。目前，十陵板塊的開發還是主要集中在青龍湖周邊。
把城東4號線這上這兩個板塊放在一起看，最大的感受，心酸。
雖然現在這兩個板塊的城市界面依舊不太好看，但是，它已經不是你我剛需能攀得上的了。
完全是「當年你對我愛答不理，現在我讓你高攀不起」的現身說法。
筆者上次踩盤時了解到，槐樹店板塊的老舊房屋、市場大多都籤訂了協議，未來不久就將拆除，這片「燈下黑」也將逐漸成為歷史。
對於剛需來說，現在槐樹店、十陵的新房市場，幾乎只有繞道。
縱觀城東樓市，在「麵粉」價越來越高，以及新房市場普遍改善化的現狀下，置業門檻也水漲船高。對剛需購房者，在城東安家，可更多將目光放在二手房市場。
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主編：邱 薇
主筆：黃 玲
編輯：小甜甜
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