| 時間：2014年04月10日 22:44:38 中財網 |
目 錄 註冊資產評估師聲明 .... 1 評估報告摘要 .... 2 評估報告正文 .... 4 一、委託方、產權持有者、被評估單位和其他評估報告使用者 .. 4 二、評估目的 .... 10 三、評估對象和評估範圍 .... 11 四、價值類型及其定義 .... 13 五、評估基準日 .... 13 六、評估依據 .... 13 七、評估方法 .... 17 八、評估程序實施過程和情況 .... 26 九、評估假設 .... 29 十、評估結論 .... 30 十一、特別事項說明 .... 31 十二、評估報告使用限制說明 .... 32 十三、評估報告日 .... 32 評估報告附件 .... 33 註冊資產評估師聲明 一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，並對評估結論合理性承擔相應的法律責任。 二、評估對象涉及的資產、負債清單由委託方、被評估單位申報並經其籤章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委託方和相關當事方的責任。 三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關係；與相關當事方沒有現存或者預期的利益關係，對相關當事方不存在偏見。 四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查；我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，並對已經發現的問題進行了如實披露。 五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。 評估報告摘要 重要提示 本摘要內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理解評估結論，應認真閱讀評估報告正文。 北京中企華資產評估有限責任公司接受廈門
象嶼股份有限公司的委託，根據有關法律、法規和資產評估準則，遵循獨立、客觀、公 正的原則，按照必要的評估程序，對依安縣鵬嶼商貿物流有限公司股東全部權益在評估基準日的市場價值進行了評估。現將評估報告摘要如下： 評估目的：廈門
象嶼股份有限公司擬通過非公開發行股票募集資 金的方式增資黑龍江象嶼農業物產有限公司用於收購依安縣鵬程糧 油儲備物流有限公司和依安縣鵬程商貿有限責任公司所持有的依安 縣鵬嶼商貿物流有限公司合計 100%的股權，為此需對依安縣鵬嶼商 貿物流有限公司的股東全部權益價值進行評估，以提供本次經濟行 為的價值參考依據。 評估對象：依安縣鵬嶼商貿物流有限公司股東全部權益價值 評估範圍：依安縣鵬嶼商貿物流有限公司的全部資產及負債 評估基準日：2013 年12 月31 日 價值類型：市場價值 評估方法：資產基礎法 評估結論： 依安縣鵬嶼商貿物流有限公司評估基準日總資產帳面價值為136,209.34萬元，評估價值為135,342.55萬元，減值額為86.79萬元，減值率為0.64%；總負債帳面價值為7,810.24萬元，評估價值為7,810.24萬元，無評估增減值；淨資產帳面價值為128,39.10萬元，淨資產評估價值為127,532.30萬元，減值額為86.79萬元，減值率為0.68%。具體評估結果詳見下列評估結果匯總表： 評估結果匯總表 評估基準日：2013年12月31日 金額單位：人民幣萬元 項目 帳面價值 評估價值 增減值 增值率% A B C=B-A D=C/A× 100% 一、流動資產 1 4,888.08 4,885.08 -3.00 -0.06 二、非流動資產 2 131,321.26 130,457.46 -863.80 -0.66 其中：長期股權投資 3 0.00 0.00 0.00 投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00 固定資產 5 108,624.79 107,717.74 -907.05 -0.84 在建工程 6 7,993.88 7,993.88 0.00 0.00 無形資產 7 14,679.72 14,722.97 43.25 0.29 其中：土地使用權 8 14,679.72 14,722.97 43.25 0.29 其他非流動資產 9 22.87 22.87 0.00 0.00 資產總計 10 136,209.34 135,342.55 -866.79 -0.64 三、流動負債 11 7,810.24 7,810.24 0.00 0.00 四、非流動負債 12 0.00 0.00 0.00 負債總計 13 7,810.24 7,810.24 0.00 0.00 淨資產 14 128,399.10 127,532.30 -866.79 -0.68 根據上表，依安縣鵬嶼商貿物流有限公司的股東全部權益價值 評估結果為 127,532.30 萬元。 本評估報告僅為評估報告中描述的經濟行為提供價值參考依 據，評估結論的使用有效期限自評估基準日 2013 年 12 月 31 日起一年 有效。 評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條 件、特別事項說明及其對評估結論的影響。 黑龍江象嶼農業物產有限公司 擬收購依安縣鵬嶼商貿物流有限公司 100%股權項目 評估報告正文 廈門
象嶼股份有限公司： 北京中企華資產評估有限責任公司接受貴公司的委託，根據有關 法律、法規和資產評估準則，遵循獨立、客觀、公正的原則，採用資 產基礎法，按照必要的評估程序，對黑龍江象嶼農業物產有限公司擬 收購依安縣鵬嶼商貿物流有限公司 100%股權事宜涉及的依安縣鵬嶼 商貿物流有限公司股東全部權益在 2013 年 12 月 31 日的市場價值進行 了評估。現將資產評估情況報告如下。 一、委託方、產權持有者、被評估單位和其他評估報告使用者 本次評估的委託方為廈門
象嶼股份有限公司；產權持有者為依安 縣鵬程糧油儲備物流有限公司和依安縣鵬程商貿有限責任公司；被評 估單位為依安縣鵬嶼商貿物流有限公司；業務約定書約定的其他報告 使用者包括但不限於委託方上級主管單位、國有資產監督管理部 門、證券監管部門以及與股權收購有關的需要使用報告的相關方。 (一) 委託方簡介 1.企業名稱：廈門
象嶼股份有限公司 2.註冊地址：福建省廈門市現代物流園區象嶼路 99 號廈門國際 航運中心 E 棟 7 層 08 單元 3.股票上市地：上海證券交易所 4.股票簡稱：
象嶼股份5.股票代碼：600057 6.註冊資本：85,984 萬元 7.法定代表人：王龍雛 8.經營範圍：(1)經營各類商品和技術的進出口（不另附進出口的 商品目錄），但國家限定公司經營和禁止進出口的商品及技術除外； (2)批發：紡織品、棉花、飼料、服裝、建築材料、五金交電、化工材 料（須經前置審批許可的項目除外）、金屬材料、包裝材料、室內裝 飾材料、日用百貨、機械電子設備、汽車零配件、摩託車零配件、礦 產品（國家專控產品除外）、化肥；銷售：燃料油（不含成品油及須 經前置審批許可的項目），收購農副產品（不含糧食、種子）；(3) 貨物運輸代理及諮詢服務、貨物倉儲及相關服務的物流代理服務（以 上不含貨物運輸）,物流供應鏈管理諮詢服務，物流信息系統開發；(4) 鋼材倉儲（不含危險化學品及監控化學品）；(5)物流園區相關項目的 開發經營、房地產租賃服務；(6)批發：預包裝食品兼散裝食品（有效 期至 2015 年 10 月 18 日）。（以上經營範圍涉及許可經營項目的， 應在取得有關部門的許可後方可經營）。 9.企業簡介 廈門
象嶼股份有限公司（以下簡稱「
象嶼股份」）前身夏新電子 股份有限公司，1997 年 4 月 24 日經中國證監會（1997）176 號文批准， 以向社會公眾募股方式設立。1997 年 5 月 23 日，經廈門市工商行政 管理局登記註冊成立，註冊資本人民幣 11,000 萬元。 1998 年 8 月，經廈門市經濟體制改革委員會廈體改[1998]069 號文 批准，公司總股本變更為 1.87 億股。其中發起人股為 11,900 萬股，境 內上市股 6,800 萬股。 1999 年度，實施配股及送股轉增股本後該公司註冊資本變更為人 民幣 35,820 萬元；2003 年度，實施每 10 股送 2 股方案後註冊資本增 至人民幣 42,984 萬元。 2006 年 3 月 1 日，根據股權分置改革相關股東會議審議通過的股 權分置改革方案，於方案實施股權登記日登記在冊的流通股股東每持 有 10 股流通股將獲得非流通股股東支付的 3.5 股股份。非流通股股東 向流通股股東總計送出 6,048 萬股股票，送股後該公司股本總額仍為 42,984 萬股。 2011 年 6 月 29 日，經中國證券監督管理委員會證監許可[2011]1025 號《關於核准夏新電子股份有限公司向廈門象嶼集團有限公司等發行 股份購買資產的批覆》核准，該公司向廈門象嶼集團有限公司（以下 簡稱「象嶼集團」）發行 413,574,000 股股份、向廈門象嶼建設集團有 限責任公司（以下簡稱「象嶼建設」）發行 16,426,000 股股份，購買 象嶼集團及象嶼建設持有的廈門
象嶼股份有限公司（已變更為「廈門 象嶼物流集團有限責任公司」）100%的股權，申請增加註冊資本人民 幣 43,000 萬元，變更後的註冊資本為人民幣 85,984 萬元。此外，象嶼 集團因執行法院裁定而持有
象嶼股份前身夏新電子 139,672,203 股股 份，加上此次發行股份購買資產後象嶼集團及其一致行動人象嶼建設 持有的 43,000 萬股股份，合計持有
象嶼股份569,672,203 股股份，約佔
象嶼股份總股本的 66.25%，成為
象嶼股份的控股股東。 2011 年 8 月 15 日，經廈門市工商行政管理局核准，公司名稱變 更為「福建省廈門
象嶼股份有限公司」；2012 年 8 月 31 日，經廈門 市工商行政管理局核准，公司名稱變更為「廈門
象嶼股份有限公司」。 2012 年 12 月 4 日，象嶼集團通過上海證券交易所交易系統增持 了
象嶼股份997,253 股，佔該公司總股本的 0.12%。本次增持後，象嶼 集團及其一致行動人象嶼建設分別持有公司股份 554,243,456 股、 16,426,000 股，合計持有公司股份 570,669,456 股，佔公司總股本的 66.37%。象嶼集團及象嶼建設持股情況如下表： 股東名稱 持有股份數量 佔公司股本比例 廈門象嶼集團有限公司 554,243,456 64.46% 廈門象嶼建設集團有限責任公司 16,426,000 1.91% 合計 570,669,456 66.37%
象嶼股份擬通過非公開發行股份募集資金對控股子公司黑龍江 象嶼農業物產有限公司增資，由其收購依安縣鵬嶼商貿物流有限公司 100%股權。股權收購實施單位情況介紹如下： 公司名稱：黑龍江象嶼農業物產有限公司 住 所：黑龍江省齊齊哈爾市依安縣依明公路西側（城南九公 裡路西） 法定代表人：張水利 註冊資本：5 億元人民幣 實收資本：5 億元人民幣 公司類型：其他有限責任公司 經營範圍：許可經營項目：玉米、水稻、小麥、雜糧批發。一般 經營項目：玉米初加工；糧食進出口；倉儲、貨物裝卸服務；大豆、 油料作物、不再分裝的包裝的農作物種子、化肥批發、零售。 黑龍江象嶼農業物產有限公司（以下簡稱「象嶼農產」）成立於 2013 年 9 月，由
象嶼股份與穆海鵬、穆明倩以自有資金分別出資 4 億元人 民幣、0.5 億元人民幣、0.5 億元人民幣共同設立。象嶼農產主要開展 糧食供應鏈業務。 (二) 產權持有者概況 1、依安縣鵬程糧油儲備物流有限公司 企業名稱：依安縣鵬程糧油儲備物流有限公司 法定住所：黑龍江省齊齊哈爾市依安縣依明公路六公裡處路西 經營場所：黑龍江省齊齊哈爾市依安縣依明公路六公裡處路西 法定代表人：付立敏 註冊資本：10,413 萬元 企業性質：有限責任公司（自然人投資或控股） 經營範圍：許可經營項目：大豆、玉米、水稻、雜糧批發。一般 經營項目：糧油倉儲；薯類、蔬菜批發；化肥、種子（不再分裝的包 裝的農作物種子）批發、零售；大豆、玉米、水稻、雜糧初加工。 2、依安縣鵬程商貿有限責任公司 企業名稱：依安縣鵬程商貿有限責任公司 法定住所：黑龍江省齊齊哈爾市依安縣依安鎮西北街(西門外路 北) 經營場所：黑龍江省齊齊哈爾市依安縣依安鎮西北街(西門外路 北) 法定代表人：付立敏 註冊資本：壹億元 企業性質：有限責任公司（自然人投資或控股） 經營範圍：許可經營項目：糧食收購、進出口。一般經營項目： 糧食加工；倉儲服務；豆及薯類、油料作物批發、進出口；蔬菜、水 果、農機具、化肥零售；貨物裝卸搬運；住宿服務（只限分支機構經 營）。 (三) 被評估單位簡介 1.企業名稱：依安縣鵬嶼商貿物流有限公司 2.註冊地址：黑龍江省齊哈爾市依安縣西南街城外依明公路西 3.註冊資本： 10萬元 4.法定代表人：穆海鵬 5.企業類型：其他有限責任公司 6.經營範圍：許可經營項目：玉米、水稻、小麥、雜糧批發。 一般經營項目：玉米初加工；糧食進出口；貨物裝卸搬運；糧食倉儲服務。 7.企業簡介 依安縣鵬嶼商貿物流有限公司（以下簡稱「鵬嶼物流」）於2013年12月成立，註冊資本10,0萬元，由依安縣鵬程糧油儲備物流有限公司（以下簡稱「鵬程糧油」）和依安縣鵬程商貿有限責任公司（以下簡稱「鵬程商貿」）分兩期共同出資設立。 第一期出資額為人民幣2,0萬元，其中鵬程糧油以貨幣出資1,60萬元，鵬程商貿以貨幣出資40萬元，本次出資經齊哈爾吉祥會計師事務所以「齊吉驗字[2013]第35號」《驗資報告》驗證。 第二期出資額為人民幣8,0萬元，其中：鵬程糧油以貨幣出資80萬元，以土地、房屋、設備等資產認繳註冊資本5,60萬元（經齊齊哈爾紅岸資產評估事務所以「齊紅評報字（2013）第59號」資產評估報告評估的資產價值合計為101,512.20萬元，全體股東確認的價值為101,512.20萬元，鵬程糧油認繳的註冊資本為5,60萬元，實際出資金額超過其認繳的註冊資本金額95,912.20萬元計入資本公積）。鵬程商貿以貨幣出資20萬元，以土地、房屋、設備等資產認繳註冊資本1,400萬元（經齊哈爾紅岸資產評估事務所以「齊紅評報字（2013）第58號」資產評估報告評估的資產價值合計為23,95.52萬元，全體股東確認的價值為23,95.52萬元，鵬程商貿認繳的註冊資本為1,40萬元，實際出資金額超過其認繳的註冊資本金額22,5.52萬元計入資本公積）。 截至評估基準日，被評估單位的股權結構如下： 股東名稱 出資金額 持股比例 依安縣鵬嶼商貿物流有限公司 2000 萬元 20% 依安縣鵬程糧油儲備物流有限公司 8000 萬元 80% 合計 10000 萬元 100% 8.資產、財務和經營狀況 鵬嶼物流評估基準日資產、負債情況見下表： 金額單位：人民幣萬元 項 目 2013-12-31 資產 136,209.34 負債 7,810.24 所有者權益 128,399.10 鵬嶼物流2013年經營情況見下表： 金額單位：人民幣萬元 項 目 2013 年 營業收入 0.00 營業利潤 -91.49 淨利潤 -68.62 上述帳面值業經致同會計師事務所（特殊普通合夥）審計並出具標準無保留意見審計報告。 9.委託方與被評估單位之間的關係 委託方廈門
象嶼股份有限公司為被評估單位依安縣鵬嶼商貿物 流有限公司 100%股權的潛在購買者黑龍江象嶼農業物產有限公司的 控股母公司。 (四) 業務約定書約定的其他評估報告使用者 業務約定書約定的其他評估報告使用者包括但不限於委託方上級主管單位、國有資產監督管理部門、證券監管部門以及與股權收購有關的需要使用報告的相關方。 本評估報告僅供委託方、業務約定書中約定的其他評估報告使用者和國家法律、法規定的評估報告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依賴。 二、評估目的 廈門
象嶼股份有限公司擬通過非公開發行股票募集資金的方式 增資黑龍江象嶼農業物產有限公司用於收購依安縣鵬程糧油儲備物 流有限公司和依安縣鵬程商貿有限責任公司所持有的依安縣鵬嶼商 貿物流有限公司合計 100%的股權，為此需對依安縣鵬嶼商貿物流有 限公司的股東全部權益價值進行評估，以提供本次經濟行為的價值參 考依據。 就上述事項，2014 年 1 月 15 日廈門
象嶼股份有限公司第六屆董 事會第八次會議審議通過了《關於公司非公開發行 A 股股票方案的 議案》。 三、評估對象和評估範圍 (一)評估對象 根據評估目的，評估對象為依安縣鵬嶼商貿物流有限公司的股東 全部權益價值。 (二)評估範圍 1.評估範圍內容 本報告評估範圍包括依安縣鵬嶼商貿物流有限公司的全部資產 和負債，具體包括流動資產、固定資產、在建工程、無形資產和流動 負債等。至評估基準日 2013 年 12 月 31 日，各類資產、負債的帳面金 額如下表： 金額單位：人民幣元 項目 帳面價值 流動資產 48,80,808.7 非流動資產 1,313,212,589.4 其中：長期股權投資 0.0 投資性房地產 0.0 固定資產 1,086,247,927.94 在建工程 79,938,756.39 無形資產 146,797,169.03 其中：土地使用權 146,797,169.03 其他非流動資產 228,736.08 資產總計 1,362,093,398.21 流動負債 78,102,434.23 非流動負債 0.00 負債總計 78,102,434.23 所有者權益 1,283,90,963.98 上述帳面值業經致同會計師事務所（特殊普通合夥）審計並發表 標準無保留意見。委託評估對象和評估範圍與經濟行為涉及的評估 對象和評估範圍一致。 2.評估範圍內重要資產的說明 (1)關於土地使用權 無形資產-土地使用權共9宗，帳面值146,797,169.03元，土地面積合計1,476,092.56平方米，土地用途為工業與倉儲，土地使用權類型為出讓。各宗土地均已取得土地使用權證，證載土地使用權人為依安縣鵬嶼商貿物流有限公司。 (2)關於房屋建築物類資產 房屋建築物類資產包括房屋建築物、構築物及管道構槽等，帳面值合計965,252,535.0元。房屋建築物共97項，建築面積合計257,051.16平方米，均已取得房屋產權證，證載房屋所有權人均為依安縣鵬嶼商貿物流有限公司；房屋建築物的結構類型主要包括鋼混、磚混、鋼結構、磚木等；構築物共81項，主要包括廠區內的道路、圍牆、人行甬道、橋函、廠區綠化、管溝等。房屋建築物及構築物大多於207年至2013年建成，目前均可正常使用。 (3)關於設備類資產 設備類資產帳面值120,95,392.94元，包括機器設備、車輛及電子設備，主要設備包括14套烘乾系統、各類輸送機、潮糧倉、乾糧倉、地衡、圓儲糧罐、方儲糧罐、清糧機、浸油設備、色選機等以及136輛運輸設備。設備大多於2009年至2013年購入啟用，委估設備均可正常使用。 (4)在建工程 在建工程為土建工程，帳面值79,938,756.39元，位於依明公路6公裡處依安縣鵬嶼商貿物流有限公司的土地上，主要是905座簡易立筒鋼板倉工程。 該在建工程項目計劃建設905座簡易立筒鋼板倉，計劃總投資1.3億元人民幣，項目於2013年11月開工建設，預計於2014年4月份竣工投入使用。 3.企業申報的帳面記錄或者未記錄的其他無形資產類型、數量 企業未申報除土地使用權外的其他無形資產。 4.企業申報的表外資產的類型、數量 無。 5.引用其他機構出具的報告結論所涉及的資產類型、數量和帳面 金額 無。 四、價值類型及其定義 綜合考慮本次評估目的、評估對象所處的市場條件、評估對象的 自身條件以及評估的假設前提，確定本報告評估結論的價值類型為市 場價值。 市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何 強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計 數額。 五、評估基準日 本報告評估基準日是 2013 年 12 月 31 日。 評估基準日由委託方確定。 六、評估依據 (一)行為依據 1. 廈門
象嶼股份有限公司《關於公司非公開發行A 股股票方案的議案》（第六屆董事會第八次會議審議通過）。 (二)法律法規依據 1. 《中華人民共和國企業國有資產法》； 2. 《中華人民共和國公司法》； 3. 《中華人民共和國企業所得稅法》； 4. 《中華人民共和國土地管理法》； 5. 《中華人民共和國城市房地產管理法》; 6. 《企業國有資產監督管理暫行條例》(中華人民共和國國務院 令第378號)； 7. 《企業國有產權轉讓管理暫行規定》(國務院國有資產監督管 理委員會令第3號)； 8. 《企業國有資產評估管理暫行辦法》(國務院國有資產監督管 理委員會令第12號)； 9. 《國有資產評估管理辦法》(中華人民共和國國務院令第91 號)； 10. 《國有資產評估管理辦法施行細則》(原國家國有資產管理局 國資辦發[1992]36號)； 11. 國務院國有資產監督管理委員會《關於加強企業國有資產評 估管理工作有關問題的通知》(國資委產權[2006]274號)； 12. 國務院國有資產監督管理委員會《關於企業國有資產評估報 告審核工作有關事項的通知》(國資產權[2009]941號)； 13. 《國務院辦公廳轉發財政部關於改革國有資產評估行政管理 方式加強資產評估監督管理工作意見的通知》(國辦發[2001]102號)； 14. 《上市公司重大資產重組管理辦法》（2011年修訂） 15. 《上市公司證券發行管理辦法》（證監會令第30號）； 16. 《上市公司非公開發行股票實施細則》；（證監發行字[2007] 302號）； 17. 《會計監管風險提示第5號——上市公司股權交易資產評估》 （證監會2013年2月6日發布）； 18. 《房地產估價規範》(GB/T 50291-1999)； 19. 《城鎮土地估價規程》(GB/T 18508-2001)； 20. 《企業會計準則——基本準則》(財政部令第33號)； 21. 其他相關法律、法規、通知文件等。 (三)準則依據 1. 《資產評估準則──基本準則》(財企[2004]20號)； 2. 《資產評估職業道德準則──基本準則》(財企[2004]20號)； 3. 《資產評估職業道德準則——獨立性》(中評協〔2012〕248 號); 4. 《資產評估準則──評估報告》(中評協[2011]230號)； 5. 《資產評估準則──評估程序》(中評協[2007]189號)； 6. 《資產評估準則──業務約定書》(中評協[2011]230號)； 7. 《資產評估準則──工作底稿》(中評協[2007]189號)； 8. 《資產評估準則──機器設備》(中評協[2007]189號)； 9. 《資產評估準則──不動產》(中評協[2007]189號)； 10. 《資產評估準則──企業價值》(中評協[2011]227號); 11. 《評估機構業務質量控制指南》(中評協[2010]214號); 12. 《企業國有資產評估報告指南》(中評協[2011]230號)； 13. 《資產評估價值類型指導意見》(中評協[2007]189號)； 14. 《註冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(會協 [2003]18號)。 (四)權屬依據 1. 主要設備購置合同及發票； 2. 房屋所有權證、國有土地使用證、車輛行駛證； 3. 企業章程、基準日會計報表、營業執照等； 4. 相關業務合同或協議。 (五)取價依據 1. 機械工業出版社《機電產品報價手冊》(2013年)； 2. 企業近期與供貨商籤訂的主要設備購置合同； 3. 《機動車強制報廢標準規定》（商務部、發改委、公安部、環 境保護部令2012年第12號）； 4. 原機械工業部《關於發布各項概算指標>的通知》(機械計[1995]1041號)； 5. 《黑龍江省建築工程計價定額額》(2010年)； 6. 《黑龍江省裝飾裝修工程計價定額》(2010年)； 7. 《黑龍江省安裝工程計價定額表》(2010年)； 8. 《黑龍江省市政工程計價定額》(2010年)； 9. 《齊齊哈爾市建設工程2013年造價信息》(第12期)； 10. 《全國統一建築安裝工程工期定額》； 11. 國家發展改革委、建設部《關於印發務收費管理規定>的通知》(發改價格[2007]670 號); 12. 原國家計委、建設部《關於發布 的通知》(計價字[2002]10號); 13. 原國家計委《關於印發的通 知》(計價格[2002]1980號); 14. 財政部《關於發布的通知》(財建 [2002]394 號)； 15. 黑龍江省財政廳、建設廳《關於徵收新型牆體材料專項基金 有關問題的通知》(黑財綜［2007］143號)； 16. 黑龍江省財政廳、黑龍江省經濟委員會《關於明確散裝水泥 專項資金徵收標準等有關問題的通知》(黑財綜［2007］137號)； 17. 原建設部頒發的《房屋完損等級評定標準》； 18. 《建設項目前期工作諮詢收費暫行規定》(計價格(1999)1283 號)； 19. 國土資源部《關於印發試行的通知》（國土資發 [2001]255號）; 20. 國土資源部《關於發布實施〈全國工業用地出讓最低價標準〉 的通知》(國土資發[2006]307號)； 21. 黑龍江省《實施辦法》； 22. 黑龍江省人民政府《關於印發黑龍江省徵地區片綜合地價實 施辦法的通知》（黑政發[2008]101號）； 23. 《黑龍江省人民政府關於印發黑龍江省耕地佔用稅實施辦法 的通知》(黑政發[2008]88號)； 24. 關於印發《收取徵用土地管理費暫行辦法》的通知〉（黑土 計[1990]第60號）； 25. 《黑龍江省土地管理費徵收管理辦法》； 26. 依安縣人民政府關於實施徵地區片價的公告； 27. 《關於依安縣基準地價更新成果的批覆》(黑政地價[2009]5 號)； 28. 《依安縣人民政府關於執行依安縣城鎮土地新基準地價的通 知》； 29. 被評估單位提供的相關工程預決算資料； 30. 被評估單位提供的在建工程付款進度統計資料及相關付款憑 證； 31. 評估人員市場調查獲取的相關資料； 32. 評估機構價格信息資料庫； 33. 其他相關資料。 (六)參考資料 1. 被評估單位提供的資產清單和評估申報表； 2. 致同會計師事務所（特殊普通合夥）出具的專項審計報告； 3. 北京中企華資產評估有限責任公司信息庫。 七、評估方法 (一)評估方法的選擇 企業價值評估的基本方法主要有收益法、市場法和資產基礎法。 《資產評估準則——企業價值》規定，註冊資產評估師執行企業價值評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法和資產基礎法三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或者多種資產評估基本方法。 1.本次評估不具備採用市場法條件 企業價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。市場法是一種最簡單、有效的方法，因為評估過程中的資料直接來源於市場，同時又為即將發生的經濟行為評估。但是市場法常用的兩種具體方法--上市公司比較法和交易案例比較法均無法適用本項目。縱觀深滬A股上市公司，僅
中儲股份、
東方集團、北大荒3家公司涉及與鵬嶼物流相近的業務，而這3家公司在業務規模、經營模式、企業成長階段等方面與被評估企業都沒有可比性，加之截至評估基準日鵬嶼物流設立不足一個月，實際也無法出具可供對比的財務數據指標。而交易案例比較法，由於國內股權交易市場信息不透明，評估機構難以查詢到有價值的可做參考的類似交易案例。鑑於上述情況，本次評估不採用市場法。 2.收益法不適用本項目 企業價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現，確定評估對象價值的評估方法。收益法適用的前提是：被評估企業未來收益能夠合理的預測，企業未來收益的風險可以客觀的進行估算，被評估企業應具持續的盈利能力。 ⑴鵬嶼物流至評估基準日設立不足一個月，無歷史經營數據可供參照。鵬嶼物流成立於2013年12月6日，由鵬程糧油、鵬程商貿以實物和現金方式共同出資組建。按照股東雙方的出資協議，2家股東投入鵬嶼物流的僅是與糧食收購業務相關的土地、實物資產及現金，股東雙方的土地、房屋、設備等資產，於2013年12月28日剛完成資產交割，無可供預測參考的歷史經營數據。 ⑵設立鵬嶼物流僅是
象嶼股份與穆氏家族（包括穆天學及其配偶付立敏，子女穆海鵬、穆明倩）在黑龍江地區合作開展糧食供應鏈綜合服務業務的過渡期安排。鵬嶼物流目前開展的玉米等臨儲承貸業務，是在象嶼農產尚未取得相應資質前，列其名下經營的臨時安排，過渡期後象嶼農產將吸收合併鵬嶼物流。鵬嶼物流的股東及管理層對該公司中長遠業務發展規劃也是基於未來被併購的考慮，具有不確定性。 ⑶業務合作與資產置入分步實施，採用收益途徑測算擬收購資產的價值缺乏條件。根據
象嶼股份與穆氏家族雙方籤署的一攬子合作協議，原屬鵬程糧油、鵬程商貿的部分業務和人員已注入雙方在2013年9月合資設立的象嶼農產，因此基於鵬嶼物流資產上的糧食供應鏈綜合服務業務不能完全在其單個公司主體報表反映出來，評估基準日鵬嶼物流並不具備獲取預期收益所需的必要資質，如果採用收益法則評估對象應該是完成二者合併後的新象嶼農產公司股東權益，因此對於鵬嶼物流的股東權益不具備單獨採用收益法評估的條件。 綜上，被評估企業評估基準日尚未開展正常經營業務，無經營歷史數據可供參照，部分資產和業務相互分離，未來年度經營存在不確定性，根據證監會《會計監管風險提示第5號——上市公司股權交易資產評估》提示的監管關注事項，本次評估不採用收益法。 3.本項目採用資產基礎法 企業價值評估中的資產基礎法也稱成本法，是指以被評估企業評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估企業表內及表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。 採用資產基礎法進行企業價值評估應具備的前提條件包括：一是被評估企業的表外資產或負債對企業整體價值的影響可以忽略不計；二是資產負債表中單項資產的市場價值能夠公允客觀反映所評估資產的價值；三是投資者購置一項資產所願意支付的價格不會超過具有相同用途所需的替代品所需的成本。 根據本報告評估對象的特點，我們認為被評估企業是剛組建完畢，未形成諸如管理效率、自創商譽、銷售網絡等表外無形資產，除帳內負債以外，也未發現其他或有負債、潛在負債等；企業的各單項資產價值與其組合後價值一致；相對而言，資產基礎法更為穩健，從資產購建角度客觀地反映了企業股東全部權益的市場價值。 基於上述情況，本次評估選用的評估方法為資產基礎法。 (二)資產基礎法簡介 資產基礎法項下各資產、負債的具體評估方法如下： 1. 流動資產 (1) 貨幣資金為銀行存款，評估人員將銀行存款的帳面數額與銀 行對帳單進行了核對，並根據餘額調節表作試算平衡，同時向銀行函 證核實，經核實無誤後按帳面值確定評估值。 (2) 預付帳款，評估人員核查了相關憑證，同時對大額款項聯同 審計師進行了函證，經了解預付帳款可以收回相應的貨物資產或權 利，按照帳面值確認評估值。 (3)存貨 存貨主要由原材料及在用周轉材料構成。 ①原材料 原材料主要為生產用備品備件等。評估時以經核實的各類原材 料的數量和評估基準日的市場價格確定評估值。 ②在用周轉材料 本次對在用周轉材料採用成本法進行評估，即通過市場詢價得 出各類材料的購置單價確定其重置全價，然後再根據實際狀況確定 綜合成新率，對於少量在用周轉材料，採用二手價進行評估。 (4)其他流動資產 其他流動資產主要為可抵扣增值稅，評估人員分析了解待抵扣進 項稅發生的實際情況和合理性，以核實後帳面值作為評估值。 2. 固定資產 評估範圍內的固定資產包括設備類資產和房屋建築物類資產。 (1)設備類資產 根據各類設備的特點、評估價值類型、資料收集情況等相關條件，主要採用成本法評估，部分採用市場法評估。 成本法 成本法計算公式如下： 評估值=重置全價×綜合成新率 ①重置全價的確定 對於需要安裝的設備，重置全價一般包括：設備購置價、基礎費、運雜費、安裝工程費、建設工程前期及其他費用和資金成本等；對於不需要安裝的設備，重置全價一般包括：設備購置價和運雜費。同時，根據「財稅〔208〕170號」文件規定，對於增值稅一般納稅人，符合增值稅抵扣條件的設備，設備重置全價應該扣除相應的增值稅。 需要安裝的設備重置全價=設備購置價+運雜費+安裝工程費+前期及其他費用+資金成本-設備購置價中可抵扣的增值稅和運費中可抵扣的增值稅 不需要安裝的設備重置全價=設備購置價+運雜費-設備購置價中可抵扣的增值稅和運費中可抵扣的增值稅 Ⅰ.購置價 對於大型關鍵設備，主要是通過向生產廠家諮詢評估基準日市場價格，或參考評估基準日近期同類設備的合同價確定購置價；對於小型設備主要是通過查詢評估基準日的市場報價信息確定購置價；對於沒有市場報價信息的設備，主要是通過參考同類設備的購置價確定。 Ⅱ.運雜費 運雜費是指設備在運輸過程中的運輸費、裝卸搬運費及其他有關的各項雜費。運雜費計算公式如下： 運雜費=設備購置價×運雜費率 運雜費率參照《機械工業建設項目概算編制辦法及各項概算指標》的相關內容，結合設備生產廠家到安裝地的距離和採用的運輸工具，測算運雜費率。 II.安裝工程費 安裝工程費參照《機械工業建設項目概算編制辦法及各項概算指標》中有關規定，綜合測算確定其費用。 如果設備基礎是獨立的，或與建築物密不可分，設備基礎費在房屋建築物類資產評估中考慮，其餘情形的設備基礎費在設備安裝工程費中考慮。 IV.建設工程前期及其他費用 建設工程前期及其他費用按照被評估單位的工程建設投資額，根據行業、國家或地方政府規定的收費標準計取。 V.資金成本 資金成本按照委估設備的合理建設工期，參照評估基準日中國人民銀行發布的同期金融機構人民幣貸款基準利率，以設備購置價、運雜費、安裝工程費、前期及其他費用等費用總和為基數按照資金均勻投入計取。 VI.設備購置價中可抵扣的增值稅 根據「財稅〔208〕170號」文件規定，對於符合增值稅抵扣條件的設備，計算出可抵扣的增值稅。 對於運輸設備，按照評估基準日的市場價格，加上車輛購置稅、牌照費等其它合理費用確定其重置全價。運輸設備重置全價計算公式如下： 重置全價=購置價+購置價×10%/(1+17%)+牌照費 ②成新率的確定 Ⅰ.對於專用設備和通用機器設備，主要依據設備經濟壽命年限、已使用年限，通過對設備使用狀況、技術狀況的現場勘察了解，確定其尚可使用年限，然後按以下公式確定其綜合成新率。 綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×10% Ⅱ.對於電子設備、空調設備等小型設備，主要依據其經濟壽命年限來確定其綜合成新率；對於大型的電子設備還參考其工作環境、設備的運行狀況等來確定其綜合成新率。計算公式如下： 年限法成新率=(經濟壽命年限－已使用年限)/經濟壽命年限×10% 綜合成新率=年限法成新率×調整係數 II.對於車輛，主要依據國家頒布的車輛強制報廢標準，首先計算使用年限法成新率和行駛裡程法成新率。其中，對有強制報廢年限的車輛，計算使用年限法成新率時可以採用尚可使用年限法，也可以採用平均年限法；對沒有強制報廢年限的車輛，採用尚可使用年限法，總使用年限一般按15年考慮，接近或超過15年的根據實際尚可使用年限與已使用年限之和考慮。其計算公式如下： A.平均使用年限法 成新率=（1-已使用年限/經濟壽命年限）×10% B.尚可使用年限法 成新率=已使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×10% C.行駛裡程法 成新率=（1-已行駛裡程/經濟行駛裡程）×10% 其次，根據孰低原則對使用年限法成新率和行駛裡程法成新率進行選擇。 再次，通過現場勘察得到觀察法成新率。 最後，將使用年限法成新率和行駛裡程法成新率兩者當中的孰低者，與觀察法成新率進行平均，形成綜合成新率，即： 綜合成新率=MIN（年限法成新率，行駛裡程法成新率）×50%+觀察法成新率×50% ③評估值的確定 將重置全價和成新率相乘，得出評估值。 市場法 對於部分車輛，按照評估基準日的二手市場價格，採用市場法進行評估。 (2)房屋建築物類資產 評估範圍內的房屋建築物類資產均為自建，主要為工業用房及配套附屬設施，由於當地類似房屋建築物的租、售實例極少，不適宜採用市場法和收益法評估，因此本次評估採用成本法。 根據本項目的性質和特點，本次評估採用房地分估。計算式如 下： 評估值=重置全價× 成新率 ①重置全價的確定 Ⅰ.對於大型、價值高、重要的房屋建築物 重置全價=建築安裝綜合造價+前期費用及其他費用+資金成本 A.建築安裝綜合造價的確定 根據企業提供的工程圖紙、決算書等相關資料，結合當地執行的定額標準和有關取費文件以及類似房屋建築物的造價信息，採用預決算調整的方法進行價格調增和調減，將增減額折入建築物的單方造價內，分別計算土建工程費用、裝飾工程費用和各安裝工程費用，最終計算得出房屋建築物的建築安裝綜合造價。 B.前期費用及其他費用的確定 根據行業標準和地方相關行政事業性收費規定，確定前期費用及其他費用。 C.資金成本的確定 根據建築物的正常建設工期和評估基準日金融機構人民幣貸款基準利率確定資金成本。 Ⅱ.對於價值量小、結構簡單的建(構)築物採用單方造價法確定其重置單價。 ②成新率的確定 Ⅰ.對於大型、價值高、重要的建(構)築物，依據其經濟壽命年限、已使用年限，通過對其進行現場勘查，對結構、裝飾、附屬設備等各部分的實際使用狀況作出判斷，初步確定建築物的尚可使用年限，然後按該年限與建(構)築物佔用的土地剩餘年限孰低原則，最終確定建(構)築物的尚可使用年限。 綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×10% Ⅱ.對於價值量小、結構簡單的建(構)築物，主要依據其經濟壽命年限確定成新率，然後結合現場勘查情況、土地剩餘年限進行調整。 3. 在建工程 在建工程採用成本法評估。 委估在建工程的開工時間距評估基準日在半年以內，根據企業申報的在建工程帳面金額，經帳實核對後無不合理支出，按在建工程實際付款金額確認評估值。 4. 土地使用權 評估範圍內單獨評估的土地使用權為工業和倉儲用地，本次採用 市場比較法、成本逼近法進行評估。通過對兩種方法的初步評估結果 進行分析，在綜合分析比較兩種評估方法使用數據的質量和數量，及 其各自初步評估結果的合理性基礎上，形成土地的最終評估值。 (1)市場比較法測算過程 市場比較法是根據市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產進行比較，並對類似地產的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。基本計算公式如下： V V A B D E B . . . . . 式中：──待估宗地價格； V ──比較實例價格； B V ──待估宗地情況指數/比較實例宗地情況指數 A =正常情況指數/比較實例宗地情況指數； ──待估宗地估價期日地價指數/比較實例宗地交易日期地價指數； B ──待估宗地區域因素條件指數/比較實例宗地區域因素條件指數； D ──待估宗地個別因素條件指數/比較實例宗地個別因素條件指數。 E (2)成本逼近法 成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。基本計算公式如下: 1 2 3 3 V E E T R R R V R a d E . . . . . . . . 式中：──土地使用權價格； ──土地取得費(徵地補償費)； a E ──土地開發費； d E ──稅費; T ──利息； 1 R ──利潤； 2 R ──土地增值收益； 3 R ──土地成本價格。 E V 5. 遞延所得稅資產 評估人員在核實了遞延所得稅資產核算的內容、產生的原因、形成過程、金額的準確性後，按核實後的帳面價值確認評估值。 6. 負債 關於負債的評估，評估人員根據企業提供的各項目明細表及相關財務資料，對帳面值進行核實，以企業實際應承擔的負債確定評估值。 八、評估程序實施過程和情況 評估人員於2014年1月5日至2014年2月28日對評估對象涉及的資產和負債實施了評估。主要評估程序實施過程和情況如下： (一)接受委託及前期準備 評估機構接受委託，首先進行以下工作： 1.了解此次經濟行為及評估對象的有關情況，明確評估目的、評估基準日、評估對象和範圍，對自身專業勝任能力和業務風險進行綜合分析和評價，確定是否接受業務委託。 2.根據評估對象的特點，向被評估單位提交「申報評估明細表」、「資產調查表」和「資料清單」，並指導企業填寫。 3.根據評估對象的特點以及項目時間的總體要求，制訂資產評估工作計劃，組織並確定評估人員。 (二)資產核實與調查 根據被評估單位提供的申報評估明細表等相關資料，評估人員對納入評估範圍內的資產和負債進行了核實，對企業財務、經營狀況進行系統調查。資產核實與調查的具體內容與過程如下： 1.被評估單位總體情況的調查 評估人員與企業管理人員進行訪談，了解企業總體概況、歷史沿革、經營現狀、發展規劃和所處行業市場狀況等；收集並查閱企業的公司章程、驗資報告、審計報告等法律性文件以及有關內部管理制度、人員構成、市場開發條件、經營資質申報等經營管理狀況的資料。 2.各類資產、負債的核實與調查 各類資產、負債的核實與調查的過程如下： (1)指導企業填報相關表格並準備資料 指導被評估單位相關的財務與資產管理人員在資產清查的基礎上，按照評估機構提供的「申報評估明細表」、「資產調查表」、「資料清單」及其填寫要求，進行登記填報，同時收集資產的權屬證明文件、工程合同資料、決算資料和反映性能、狀態、經濟技術指標等情況的文件資料。 (2)初步核實企業提供的申報評估明細表及相關資料 評估人員通過查閱有關資料，了解評估範圍內各類資產、負債的概況，審閱申報評估明細表及相關資料，檢查有無填列不全、資產項目不明確、漏項等現象。 (3)現場核實與調查 依據申報評估明細表，評估人員對申報的各類資產及負債進行了現場核實與調查。針對不同的資產、負債的性質及特點，採用了不同的核實方法。 ①非實物類資產及負債的核實 非實物類資產及負債核實內容主要包括各類資產、負債的形成過程和帳面數據的準確性，核實方法主要包括查閱並核對相關憑證及合同等資料、詢問有關人員以及函證等。 ②實物類資產的核實 本次評估範圍內實物類資產主要包括存貨、固定資產、土地使用權、在建工程等，各類資產的核實方法如下： Ⅰ.存貨 評估人員根據企業提供的存貨清單，核實有關購置發票和會計憑證，了解存貨的保管、內部控制度，按照重要性原則對其進行了監盤和抽點，並根據存貨出入庫記錄倒推至評估基準日以核實帳面數據，同時核實其是否存在殘、次、冷、背等情況。 Ⅱ.固定資產 對於設備類資產，按照覆蓋各類、典型勘察的原則進行現場勘察，勘察內容包括：現場核對設備名稱、規格型號、生產廠家及數量是否與申報評估明細表一致；向企業設備管理人員和操作人員了解設備的技術性能、生產能力、運行狀況、維護管理情況等。在現場勘察的同時，評估人員查閱並收集了主要設備的購置合同或發票，了解設備帳面原值的構成。 對於房屋建築物類資產，根據企業提供的申報評估明細表對評估範圍內的房屋建築物進行現場核實與調查，了解房屋建築物的建築面積或工程量、層數、層高、建築結構、竣工時間、已使用年限、裝修狀況及年限、維修情況以及目前技術狀態，作為評估時的參考依據。同時，收集了當地同類房屋建築物的造價以及相關市場信息等評估資料。 Ⅲ.土地使用權 根據企業提供的申報評估明細表及其他相關資料對評估範圍內的土地使用權進行現場核實與調查，了解土地位置、使用權類型、開發程度、權利狀況、區位條件、利用狀況以及帳面值的構成等情況，同時調查了當地同類土地的市場信息。 Ⅳ.在建工程 通過查閱相關合同、工程預算書以及付款憑證等資料，了解項目的概況、建設方式、建設工期、工程總造價以及帳面值的構成等情況，同時對在建工程現場勘察，了解其形象進度。 (4)完善申報評估明細表 根據現場核實結果，進一步完善申報評估明細表，以做到「帳」、「表」、「實」相符。 (5)查驗權屬資料 對評估範圍內相關資產的權屬資料和資料來源進行了必要的查驗。 (三)評定估算 評估人員針對各類資產的具體情況，根據選用的評估方法，選取 相應的公式和參數進行分析、計算和判斷，形成了初步評估結論。項 目負責人對各類資產評估初步結論進行匯總，撰寫並形成評估報告草 稿。 (四)內部審核及出具報告 根據我公司評估業務流程管理辦法規定，項目負責人在完成評估報告草稿一審後形成評估報告初稿並提交公司內部審核。項目負責人在內部審核完成後，形成評估報告徵求意見稿並提交客戶徵求意見，根據反饋意見進行合理修改後形成評估報告正式稿並提交委託方。 九、評估假設 (一)前提假設 1. 交易假設 假設評估對象已經處在交易過程中，評估師根據評估對象的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設。 2. 公開市場假設 假設評估對象擬進入的市場是公開市場。公開市場是指一個有自願的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自願的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進行。 3. 持續經營假設 假設被評估單位按照目前的經營方式、經營規模等條件下持續經營。 (二)一般假設 1. 假設委託方、被評估單位及其他相關當事方提供的有關評估 資料真實、完整、合法、有效。 2. 假設影響被評估單位經營的國家現行有關法律、法規及企業 所屬行業的基本政策無重大變化。 3. 假設銀行利率、匯率、稅收政策等無重大改變。 4. 假設宏觀經濟形勢不會出現重大變化，被評估單位所處地區 的政治、經濟和社會環境不會出現重大變化，並且無其他不可預測 和不可抗力因素造成的重大影響。 5. 假設被評估單位的會計政策和核算方法無重大變化。 6. 假設被評估單位管理團隊無重大變化，並盡職盡責按照目前 的經營方式和經營計劃持續經營。 本評估報告評估結論在上述假設條件下在評估基準日時成立，當上述假設條件發生較大變化時，籤字註冊資產評估師及本評估機構將不承擔由於假設條件改變而推導出不同評估結論的責任。 十、評估結論 依安縣鵬嶼商貿物流有限公司評估基準日總資產帳面價值為136,209.34萬元，評估價值為135,342.5萬元，減值額為86.79萬元，減值率為0.64%；總負債帳面價值為7,810.24萬元，評估價值為7,810.24萬元，無評估增減值；淨資產帳面價值為128,39.10萬元，淨資產評估價值為127,532.30萬元，減值額為86.79萬元，減值率為0.68%。具體評估結果詳見下列評估結果匯總表： 評估結果匯總表 評估基準日：2013年12月31日 金額單位：人民幣萬元 項目 帳面價值 評估價值 增減值 增值率% A B C=B-A D=C/A× 100% 一、流動資產 1 4,888.08 4,885.08 -3.00 -0.06 二、非流動資產 2 131,321.26 130,457.46 -863.80 -0.66 其中：長期股權投資 3 0.00 0.00 0.00 投資性房地產 4 0.00 0.00 0.00 固定資產 5 108,624.79 107,717.74 -907.05 -0.84 在建工程 6 7,993.88 7,993.88 0.00 0.00 無形資產 7 14,679.72 14,722.97 43.25 0.29 其中：土地使用權 8 14,679.72 14,722.97 43.25 0.29 其他非流動資產 9 22.87 22.87 0.00 0.00 資產總計 10 136,209.34 135,342.55 -866.79 -0.64 三、流動負債 11 7,810.24 7,810.24 0.00 0.00 四、非流動負債 12 0.00 0.00 0.00 負債總計 13 7,810.24 7,810.24 0.00 0.00 淨資產 14 128,399.10 127,532.30 -866.79 -0.68 根據上表，依安縣鵬嶼商貿物流有限公司的股東全部權益價值 評估結果為 127,532.30 萬元。 十一、特別事項說明 以下為在評估過程中已發現可能影響評估結論但非評估人員執業水平和能力所能評定估算的有關事項： (一) 鑑於評估企業評估基準日尚未開展正常經營業務，無經營歷史數據可供參照，部分資產和業務相互分離，未來年度持續經營存在不確定性，且難以收集與評估對象可比的市場交易案例或市場參數，故本次評估未採用收益法和市場法，僅採用了一種評估方法即資產基礎法。評估範圍內資產的獲利能力建議報告使用者關注《廈門象嶼股份有限公司非公開發行A股股票預案》披露的整合後象嶼農產相關盈利預測數據。 (二) 納入本次評估範圍的實物資產和土地使用權，在鵬嶼物流股東投資設立公司時，以2013年11月30日為基準日進行過評估，依據該次評估報告結果鵬嶼物流作了入帳處理。 評估報告附件 附件一、 經濟行為文件 附件二、 被評估單位審計報告 附件三、 委託方和被評估單位法人營業執照複印件 附件四、 評估對象涉及的主要資產權屬證明資料 附件五、 委託方和相關當事方的承諾函 附件六、 籤字註冊評估師的承諾函 附件七、 北京中企華資產評估有限責任公司資產評估資格證書複印件 附件八、 北京中企華資產評估有限責任公司證券業資質證書複印件 附件九、 北京中企華資產評估有限責任公司營業執照副本複印件 附件十、北京中企華資產評估有限責任公司評估人員資格證書復 印件
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