這幾天，「東莞赴長沙學習房地產調控工作」的新聞，登上各大自媒體頭條，成為被關注的焦點事件。
這趟學習之旅，有沒有被市場過度想像，今天就來分析幾句。
學習，學的是什麼？
市場對此一片沸騰，相信很多人都沒好好讀過東莞住建局針對此行學習的發文，單純靠幾個熱點詞就拼湊出一些想像。
比如：東莞將步長沙後路，東莞樓市要變天。
前者是人云亦云，後者是虛張聲勢。
長沙學習歸來後，東莞住建局總結出「長沙房地產調控八大經驗」。
簡化一下八大經驗就是：
一是政治站位，二是地產調控優化營商環境，三是扎牢織密扣嚴調控政策籠子，四是保障土地供應，五是從嚴控價，六是加強監管，七是反炒房，八是強調保障性住房。
結合東莞調控的現狀，以上八大經驗，最具學習空間的，房視君認為是第三點和第五點。
先說政策的籠子。
長沙那隻籠子，是從「限購、限售、限貸、限價」去扎牢的，紋絲合縫，沒有漏洞。
但東莞的籠子雖已築起「限購、限售」這兩堵承重牆，但「限價」那面牆只打好了地基，尚未開建。
按照東莞現行的新房備案制度，新盤備案只要不高於前三個月同區域同類產品均價的10%就可以。
換句話說，新盤能漲10%。
同時，同個樓盤分期備案的，不高於同項目同類產品均價的5%。
換句話說，一個項目每次備案能漲5%。
新房價格上漲，是有政策支持的。
按這個上漲比率和3萬平的備案要求，粗算一下，一個項目建面10萬方，可以備案4次。
假如開盤是3.8萬，第二次備案就是3.99萬，第三次備案是4.19萬，收官價格就是4.4萬，漲幅超過15%。
同時新盤還能比在售盤漲10%。
地球有自轉和公轉。
東莞樓盤的漲幅途徑，也有自漲和公漲。
對比在售盤的漲幅，就是公漲。
新盤不同期發售的產品，又有內部漲幅指標，就是自漲。
在自漲和公漲的加持下，東莞以29.13%漲幅拿下全國房價漲幅第一的「牌位」，也是冥冥中註定的。
再看長沙的做法，人家直接「實施成本法價格監製制度，明確商品住房房地產開發企業計提平均利潤率為6-8%」。
房視君查閱長沙自然資源局網站，發現住宅用地出讓文件中就已明確規定售價。
舉例說明，11月10日長沙最新掛牌的【2020】99號商住地塊，最高樓面地價為4700元，未來毛坯售價不得超過11200元。
拿地時，就知道賣多少錢。
這招絕對能管好房價，並且管的服服帖帖。
東莞政府會不會往這個方向跟進我們不知道，但要學習這一步，政府必須要讓利。
截止目前東莞已有松山湖、南城、萬江、鳳崗、塘廈、長安、大嶺山，七鎮樓面價突破2萬。
鑑於政治站位的高度，房視君預測接下來較長一段時間內，東莞新出讓土地的起始價會維持現有水平，並且最高限價將會調低，溢價率會控制在40%左右。
地價穩了，房價才會穩，這是真理。
實現真理，總要付出代價，少收一些土地出讓金，把「房住不炒」落到實處，對當地政府而言非常值得。
能學到什麼？
公漲+自漲的新房備案價制度，也是要調整和完善的。
一個城市每年房價漲幅穩定在10-15%較為合理。
按照這條線去設計，東莞新房首次備案價不得超過同期同類產品5%，同項目分批備案的話，每次漲幅不超2%。
這樣一來，房價才會更穩健，既有發展又夠穩定。
當然，以上說法都是房視君根據東莞實際情況進行的個人推斷。
至於如何調整還要以政府最新出臺的政策為準。
至於什麼時候出政策，房視君也不知道。
但從住建局長沙學習之後的發文來看，政策肯定是要出的。
接下來，東莞市住建局的工作部署中關鍵一條就是「協同推進穩地價穩房價穩預期」。
如何穩？
無非就是「新房備案不要新高」、「拍地不出新高」。
只有把這兩點落到實處，房價才能真的穩健，房住不炒才能實現。
其實近期的新房備案也足以體現這個趨勢。
萬科臻山府市場吹風價曾一度到4.5萬，均價3.9799萬的備案一出，市場一片譁然。
作為長安2020年最具代表性的樓盤，這個價格讓很多人撿漏成功。
29.13%的房價漲幅，讓東莞全國矚目，也讓主管部門如坐針氈。
2020年還剩最後43天，這43天內，主管部門是不會讓漲幅進一步擴大的。
難點在哪裡？
「推動土地供應機制完善」也是東莞住建局接下來的部署。
加大住宅用地供應，看似非常容易，可前提是政府手中要有那麼多地才行。
2014年，廣東省國土資源廳曾發布一組珠三角土地開發強度的數據，深圳(47%)、東莞(45%)、中山(36.5%)、佛山(32.4%)。
四市已超生態宜居警戒線。
去年年底，東莞市自然資源局於印發《東莞市密度分區技術標準(試行)》，其中提到東莞土地整體開發強度已達到46.8%，逼近50%。
開發強度接近50%是什麼概念？
也就是說，每2平方米，就有1平方米是水泥地。根據國際標準，開發強度超過30%就不宜居了。
深圳缺地，深系開發商湧入東莞搶地，其實東莞也非常缺地。
東莞新房供應一直緊張，緩解供需矛盾，根本上要從供應入手。
但現在土地供應有限，土地一掛牌，地王就出來，反而為高房價推波助瀾。
短期內供應矛盾難以緩解，政府又背著穩地價穩房價的壓力，所以房視君推測只能從需求端和房價端進行下手。
但東莞725全面限購，限購條件已全面加壓，短期內不會繼續收緊。
那就只有收緊「房價端」這個籠口，見效最快。
PS：有個被忽略的數據
東莞房價上漲過快，很多人會質疑「那個大農村，有這個實力嗎？」
房價過快上漲是不健康的經濟現象，但論實力，東莞還是有的。
這幾天「地均GDP」成為熱搜詞。
根據搜狐城市整理的數據顯示，2019年，地均GDP最高的10座城市分別為深圳、上海、東莞、廈門、廣州、佛山、無錫、蘇州、北京和南京。
東莞超過廣州、杭州等一線城市，全國第三。
註：排名為榜上10個城市 圖源：搜狐城市製圖
地均GDP，是每平方公裡土地創造的GDP，反應土地的使用效率(可以部分反應此地的工業與商業密集程度)。
它比人均GDP更能反映一個區域的發展程度和經濟集中程度。
雖然與深圳、上海還有很大差距，但東莞的實力還是槓槓滴。
多說一句，在貨幣增發的大背景下，物價和房價長期都是看漲的。
政府調控目的是「防止房價過快上漲，讓房價的上漲曲線更平緩一些，讓更多人能夠住的上房。」
東莞房視：你怎麼看？