保利樓盤屢次違法「趕工」背後：房企圈地 廣東清遠（樓盤）房價翻番
許永紅
都市圈時代，有「廣州（樓盤）後花園」之稱的清遠房地產市場近年急速上揚，房企之間的角力暗流湧動。
日前，保利發展控股集團股份有限公司（600048.SH，以下簡稱「保利」）旗下子公司建設的清遠保利天匯花園一期14#棟項目存在將未經審查合格的圖紙在2017年用於施工的違法行為，近期取得合格書時該棟項目已完成17層主體。在2017年，保利天匯多棟樓亦存在修改圖紙未經審查就用於施工的情況而被通報處罰。
《中國經營報(博客,微博)》記者走訪現場了解到，保利天匯14#棟項目仍傳出施工聲響，銷售人員稱該棟項目正在蓄客，主打大戶型臨江洋房，售價約1.8萬元每平方米。
保利清遠項目屢次違法「搶跑」，對應著當地樓市成交行情暢旺的時間節點。2016年和2017年，清遠樓市成交量和房價水平節節攀升。目前，清遠每平方米均價已由2016年的4870元升至2018年的8095元。走訪中，各大樓盤爭搶客戶現象明顯，可見蹲守截客、宣傳車拉客等情形。
當下，不少品牌房企相繼湧入擴張清遠市場。一位負責土地投資的房企內部人士向記者分析，於房企而言，清遠地價相對於廣州、佛山（樓盤）較低，而且廣州和佛山難以提供大片可開發的地塊，最靠近廣州和佛山的清遠有著一定的吸引力。從供需方面來看，同樣存在這樣的情況，隨著廣州和佛山的房價上漲，需求外溢到了配套日益完善的清遠市場。
屢次違法「趕工」
日前，清遠市住房和城鄉建設管理局（以下簡稱「清遠住建局」）發布行政處罰決定書，保利發展旗下子公司清遠鑫瑞房地產有限公司（以下簡稱「清遠鑫瑞」）建設的清遠保利天匯花園一期14#棟項目存在將未經審查合格的圖紙用於施工的違法行為，而且取得合格書時，該棟項目已完成17層主體。
一位建築行業人士向記者表示，在當時市場銷售較為火熱的背景下，該棟項目在修改設計圖審核下來前就動工建設，開發商存在儘快推進項目上市銷售的嫌疑。
具體來看，清遠保利天匯花園一期14#棟工程項目的施工圖紙於2015年2月12日經審圖機構審查合格並取得審查合格證書，當月15日取得施工許可證，於2017年11月開始動工建設。也就是從這個時候開始，該棟項目開始使用修改後的圖紙施工。
修改後的施工圖紙變更內容相對較大，主要包括了戶型以及樓層數量等方面。其中，保利天匯將原來1梯3戶的塔樓修改為1梯2戶，戶型由原來的兩戶四室兩廳兩衛和一戶三室兩廳兩衛修改為兩戶對稱的四室兩廳兩衛，以及由原來的32層修改為29層等。
直至2019年2月25日，清遠鑫瑞修改後的圖紙才經審圖機構審查合格並取得審圖合格書，但該棟項目當時已完成第17層主體。
近日，記者走訪現場發現，涉事14#棟項目臨近江邊，產品定位是大戶型高端住宅，當時被綠色防護網環繞的樓棟仍傳出陣陣的施工聲響，而旁邊立有大型吊塔，樓下可見施工車輛和機械。
現場銷售人員也表示，14#棟項目主要戶型面積為230多平方米，正在蓄客階段，購房者可以進行登記，均價約1.8萬元每平方米。
事實上，這並非保利天匯首次違規使用修改後未經通過審查的圖紙施工作業。
早在2017年5月，清遠市住房和城鄉建設管理局就曾披露相關行政處罰事項，清遠鑫瑞對保利天匯三期5#～10#樓、地下室1#、11#～13#、15#、18#樓、地下室2#的設計圖紙進行了修改，修改的施工圖設計文件中涉及公共安全、公共利益和工程建設強制性標準的內容，而修改後的施工圖紙未經施工圖審查機構審查合格用於施工。當時，清遠住建局清遠鑫瑞進行了予以責令改正、處二十萬元罰款的行政處罰。
此次儘管涉及樓棟不及此前多，但清遠鑫瑞屬於「再犯」，清遠住建局對其罰款30萬元，並責令改正。
記者查閱清遠住建局處罰依據的《廣東省建設工程勘察設計管理條例》了解到，經審查合格的施工圖設計文件，任何單位和個人不得擅自修改，而建設單位確實需要對涉及公共安全、公共利益和工程建設強制性標準的內容進行修改，應當將修改後的施工圖設計文件送原審查單位重新審查。監管層對於上述現象的處罰，則是責令改正，並根據情節輕重處以20萬元以上50萬元以下罰款。
作為清遠市場的重要項目，保利持有保利天匯項目的54%權益，該項目佔地面積達到49萬平方米，總建築面積為176萬平方米，而可售容積率面積為124萬平方米，保利發展對該項目計劃投資86億元。
截至2018年6月底，該項目累計籤約面積為48萬平方米。從近日走訪現場的情況來看，該大型項目處於建設階段，主要建設和銷售住宅物業，仍有一些計劃建設商業物業的空地處於待開發狀態。
房價漲勢難止
保利旗下項目屢次違規「搶跑」的背後，清遠樓市近年持續火熱，房價大幅抬升，市場各大樓盤的搶客現象愈發明顯。
記者在走訪過程中注意到，樓盤廣告在清遠主城區街道隨處可見，即使在上班時間，多數樓盤銷售中心人氣依然不減，仍有不少購房者來來往往。而且，有房地產中介人士「蹲守」在銷售中心門口截客，稱可以免費帶購房者前往其他樓盤看房。
此外，記者還看到，側面貼滿了某樓盤廣告語的兩輛貨車，還停在了其他樓盤的銷售中心門口不遠的地方，企圖向路過的購房者進行宣傳，引起了樓盤保安人員的注意。在一品牌房企銷售中心，現場銷售人員稱首付款可以進行分期，以4成首付來看，其中兩成首付可分別在半年和一年的時間節點前支付。
與此同時，為搶下客戶，清遠樓市的銷售亂象也在滋生。在保利天匯和保利花園，現場銷售人員均表示保利旗下名為「保利小貸」的金融平臺可以為資金不足的購房者提供「首付貸」服務，貸款形式主要為消費貸或裝修貸。
清遠樓市各大樓盤之間的暗流湧動，與近年當地樓市躥升不無關係。記者梳理清遠市統計局發布的數據獲悉，2016年全市共完成商品房銷售面積770.3萬平方米，增長43.3%，實現銷售額375.1億元，增長46%；在2017年，全市商品房銷售面積為900.58萬平方米，同比增長16.9%，商品房銷售額同比增長56%至585.1億元。
2018年，清遠商品房銷售面積和銷售額同比雖然有所下降，但房地產開發企業共完成投資393.44億元，同比增長了42.4%，增幅同比提高20.9個百分點，而且比全省平均增速高出23.1個百分點。另外，當年土地購置費達到58.36億元，同比增長162.2%。
進入2019年，清遠樓市暢旺態勢未減。2019年前兩個月全市商品房銷售面積和房地產開發完成投資雙雙增長，分別同比增長12.4%、22.6%；商品房新開工面積191.31萬平方米，同比增長44.9%。
以上述數據估算，2016 年商品房每平方米銷售均價約4870元。而在2018年，官方披露的清遠商品房每平方米銷售均價已經升至8095元，幾乎是2016年的兩倍，同比2017年增長了24.6%，商品房住宅每平方米銷售均價則同比增長30.2%至8331元。其中，清遠主城區（清城區和清新區）商品房住宅每平方米銷售價格9319元，同比增長29%。
「清遠樓盤來自廣州的客戶較多，還有一些珠三角的客戶，因為清遠周邊的廣州和佛山都限購了，使得一些需求就外溢到了清遠。」走訪中，清遠樓盤的銷售人員如此表示。
「隨著廣州和佛山房價上漲，很多剛需客戶已經沒辦法置業，但是他們有居住的需求，孩子也有讀書的要求。」上述負責土地投資的房企內部人士向記者指出，這些剛需客戶大部分是外地人，他們可能社保也不滿足要求，「當清遠被納入廣清一體化，即將開通軌道交通，並且有樓巴、公交車這些交通配套，廣州和佛山的購買力會外溢。」
近期在清遠買房的廣州人士楊先生告訴記者：「買房是為了讓家裡老人退休居住的，但廣州買不起，只好退一步去清遠了。」
在接受記者採訪時，地產經濟學家鄧浩志分析稱：「清遠房地產市場尤其是南部靠近廣州的區域，主要是廣州買家為主，清遠不限購，也比較靠近廣州，的確吸納了一部分資金實力稍弱的廣州買家。另外，清遠的生態環境比較好，所以旅遊度假客戶也是其中一大部分。」
廣清紅利效應助推
一輪漲勢過去後，清遠樓市競爭逐漸升溫，已由過去本土小地產商混戰發展到品牌房企湧入搶佔市場的新局面。除了保利發展、恆大、中國時代等較早駐紮清遠市場的品牌房企外，近年仍有不少新面孔加入了掘金清遠市場的隊伍。
2019年初，富力地產耗資逾4億元接連拿下清遠兩宗地塊，而金地亦收穫一宗地塊。2018年，華發通過入股項目的方式進入清遠市場，而陽光城(000671)也以近2億元競得位於清遠新城峽江西路與富強路交界處的007號地塊，折合樓面地價6552元/平方米，溢價率為61%。
在走訪中，記者發現陽光城所拿地塊已建起高樓，項目案名為陽光城愉景公館，銷售中心也在近期開放接待購房者。現場銷售人員稱，項目房價目前仍在待定，但將於近期面市銷售。
對於各大品牌房企近年接連湧入清遠市場，上述負責土地投資的房企內部人士告訴記者，與廣州佛山相比，清遠的地價比較低，對房企有吸引力，「房企都有土儲的壓力，廣州和佛山都難以提供大片可開發的地塊，而最靠近廣州和佛山的區域就是清遠了。」
廣清一體化利好下的城市聯繫、產業發展也是重要的因素。走訪中，「廣清一體化」「長隆度假區」等字眼頻繁出現在各大樓盤的宣傳海報以及銷售人員的講解中。官方信息顯示，廣清城軌將在2019年開通，而廣清永高鐵、廣清地鐵規劃銜接也取得新進展。
據《清遠日報》報導，清遠市副市長張帆近日在公開活動中表示，清遠將與廣州同心協力，深化產業共建，推動形成「廣州總部+清遠基地」「廣州創造+清遠製造」「廣州孵化+清遠加速」的城市及產業一體化發展模式。
自2012年年初提出「廣清一體化」以來，雙城合作近年有了重大進展。2018年5月，廣州和清遠兩市人民政府聯合印發《高質量推進廣清一體化發展工作方案》，明確指出要將清遠當廣州一部分來規劃，提出將通過交通一體化規劃、產業一體化布局、生態一體化保護、城鎮一體化建設、社會一體化管理，推動清遠在粵東西北，尤其是粵北地區率先發展。
在粵港澳大灣區建設的背景下，清遠也將目光放在長遠發展上。其在2019年政府工作報告中提到，以深化廣清一體化為抓手，全面對接粵港澳大灣區，帶動全市區域協調發展。
另一方面，被喻為清遠「一號工程」的長隆項目正在緊鑼密鼓地建設。資料顯示，該項目2015年正式開工建設，項目預計總投資500億元，可帶動直接就業5萬人，相關就業20萬人，可創造旅遊增加值超過150億元，景區一年接待遊客可達到3000萬人次。
「國家一直在推動都市圈的發展，以中心城市帶動周邊城市，廣清一體化符合了這樣的趨勢。這兩個城市的交通網絡日益完善，而且具有互補互利的特點，廣州的人口和產業可以向生態環境較好、土地資源相對豐富的清遠轉移。」暨南大學教授、華南城市研究會會長胡剛告訴記者，相對廣州而言，清遠房價比較低，所以在這樣的背景下，清遠房地產市場算是一塊窪地。
（責任編輯：何一華 HN110）