上海「新地標」迎客
每平米日租金20元創新高
《中國經濟周刊》記者 談佳隆/上海報導
「最初決定投資浦東時，世界上很少有人相信這裡能成為金融中心，即使在日本國內也有許多評論認為這筆投資魯莽草率，而如今上海環球金融中心的成功啟用告訴大家，這裡一定能成為亞洲未來首屈一指的金融城市。
」環球金融中心的投資商日本森大廈株式會社社長森稔在上海環球金融中心（以下簡稱SWFC）新聞發布會上如是說。
在日本的地產界，森氏家族可謂聲名赫赫，從當年的森泰吉郎到森稔、森章，再到年富力強的森浩生，家族三代撰寫了日本地產家族式企業的傳奇故事。8月28日，《中國經濟周刊》記者對SWFC內的各項設施進行預覽，並就SWFC相關情況採訪了日本森大廈株式會社社長森稔、及其子上海環球金融中心有限公司董事長森浩生。
全球金融市場動蕩下的「租金新高」
翻開1993年制定的《上海陸家嘴中心區規劃設計方案》，金茂大廈、上海環球金融中心、上海中心所在地塊將建設3棟超高層的標誌性建築形成「品」字形布局就已經被列入了規劃。
森稔回憶說，1993年，他就向時任上海市副市長、浦東新區管委會主任趙啟正表示「讓我來造第二座摩天大樓吧。」
不過與金茂大廈和未來將建成的上海中心相比，上海環球金融中心的遭遇可謂「命運多桀」。在1994年啟動之後，1997年之後的亞洲金融危機讓該項目停工將近五年。而此後樓宇形態和定名上的爭論不斷，更讓其直至去年9月結構封頂，今年8月才正式啟用。整個設計建造周期長達14年。
而如今，建成後的SWFC又將面臨全球經濟放緩和次貸危機蔓延的挑戰。然而，森稔向《中國經濟周刊》表示：「總的來講，全球金融市場有些動蕩，但我有信心，上海金融環境不會受到影響。」
據記者從運營方了解的情況，SWFC總投資高達83億元人民幣，而整幢物業的投資資金中，股東投資及銀行財團貸款各佔50％。為了儘快收回投資，運營方設定了上海目前辦公樓市場租金水平的新高，達到「最低」20元每平方米每天。按此計算，即使200平方米的辦公區域，一年的租金亦高達144萬元。
相比之下，同在陸家嘴地區的滙豐大廈、花旗大廈等樓宇的租金約為SWFC的一半，僅為10元每平方米每天。
上海環球金融中心有限公司董事長森浩生向《中國經濟周刊》表示：「即使按照這樣的租金計算，如果現有的22萬平方米辦公區域及其他場所出租正常的話，SWFC項目同樣需要12年才能收回成本，2020年之後才能實現真正的盈利，而如果情勢惡化，可能需要更久的時間。」
他坦言，美國次貸危機和全球經濟放緩的確對SWFC項目產生了影響；例如，部分客戶最終租賃的辦公面積較原來要求的面積減少了一半。
「大部分日資企業都是去『捧場』的」
據仲量聯行亞太區董事陳立民介紹，今年以來，美國企業，尤其是美國金融機構，都縮小了原來要求租賃的辦公面積，還有部分企業甚至取消了搬遷辦公室的計劃。
但是，據森浩生透露，從7層直至77層的商業辦公區域是上海環球金融中心的主體，目前環球金融中心辦公樓入駐率已達45％，1年後預計可達90％。已經籤約入駐的企業以日本的金融機構及企業為主，達11家；來自歐美的企業僅6家，其中金融機構3家。
記者在實地了解的情況是，截至目前已經正式入駐的為9家，日資企業佔了較大部分，其中就包括了日本三井住友銀行上海分行、日本瑞穗證券上海代表處和日綜（上海）投資諮詢公司等。
不過，某日資企業人士卻向記者表示：「我們知道，大部分日資企業都是去『捧場』的，畢竟是日本公司的項目，運營方在租金方面可能也給予了優惠，來提升SWFC的整體人氣。」
但並不是所有的日資金融企業都會考慮入駐SWFC。目前，在陸家嘴匯亞大廈辦公的三菱東京UFJ銀行上海分行內部人士向《中國經濟周刊》表示：「雖然環球金融中心是我們銀行的客戶，但我們負責人已經明確表示並沒有計劃會搬入上海環球金融中心租用辦公樓。」
森浩生向《中國經濟周刊》表示：「雖然環球金融中心的取名主要是針對的是金融客戶，但由於眾所周知的國際金融環境不佳等各種原因，一些機構的確有縮減租用計劃，但我們相信一些非金融機構同樣會對SWCF充滿興趣的。」
浦東寫字樓空置率驟升到12％
據上海某當地媒體稱，上海市市長韓正在最近的一次部署下半年經濟工作會議上指出，樓宇是發展現代服務業和總部經濟的重要載體。而目前上海市商務樓宇總量大體平衡，但高檔商務樓宇特別是甲級寫字樓供不應求、租金上升，影響了現代服務業項目引進，影響了跨國公司總部落戶。
一位知情人士向《中國經濟周刊》表示：「上海未來能否成功打造成國際金融中心，是否能夠成為服務業企業的總部基地，辦公樓租金等一系列成本因素已經進入市政府考慮和規範的範圍之內。」
未來7年中，除SWFC之外，陸家嘴金融貿易區將會再出現「40萬平方米」項目，與環球金融中心比鄰的未來第一高樓「上海中心」總高將達632米，總建築面積將達到55.88萬平方米，並將於2013年建成。香港新鴻基地產（00016.HK）在陸家嘴區域開發的「國際金融中心」有望在2009年建設，而其將有可能直接搶奪森大廈株式會社項目滙豐大廈的冠名客戶滙豐銀行將近四個樓面的辦公樓。此外，竹園商貿區、陸家嘴軟體園的建設也將緩解陸家嘴甲級寫字樓緊張的局面。
供求關係轉變會讓很多企業重新選擇。不過，森稔樂觀地向《中國經濟周刊》表示：「目前，上海在商業辦公樓宇的角度來看並未飽和，而是遠遠不足，特別是符合國際化標準的高檔寫字樓，我們建設SWFC的想法是等待需求的慢慢增長。」
森稔對未來兩年的形勢判斷準確與否還需由時間來檢驗。上海市浦東新區金融辦負責人認為，根據規劃，今明兩年陸家嘴區域將有13幢大樓投入使用，總面積超過100萬平方米，約為前5年總供應量的2.5倍。
據仲量聯行亞太區董事陳立民向媒體透露，今年浦東地區的寫字樓供應量高達60多萬平方米，而空置面積將達20萬至30萬平方米，空置率將由此前的1％急速上升至12％至13％，僅SWFC 22萬平方米的辦公面積就已經佔今年上海寫字樓供應量的三分之一。因此「今年浦東寫字樓的租金不跌就不錯了」。
但森浩生認為，SWFC的意義不僅僅是其辦公樓宇的問題，而是這一新的地標性建築位於陸家嘴金融貿易中心區的中央，立足於「世界金融磁場」這一理念，擬利用其磁引力，集商務、文化和觀光功能於一體，吸引全球的信息和精英人士，創造潮流、並超越以往國際金融中心的概念，將成為亞洲首屈一指的金融中心和文化傳媒中心的象徵。
不過一位不願意透露姓名的業內人士向《中國經濟周刊》表示：「隨著上海陸家嘴地區甲級高檔寫字樓的不斷增多，特別是未來可能出現的空置率上升的問題，加之政府從大局上會對過高的樓宇租金有所調控的可能，未來的一些企業會根據實際情況選擇性價比更高的樓宇入駐，那麼上海商業樓宇供求拐點可能會觸發。」
(責任編輯：李愷萌)