《中國經濟周刊》 記者 侯雋|廣州、北京報導
到海外購房買地，其實是個老掉牙的故事。
上世紀七八十年代，故事的主人公是日本人；十年前，變成了中國香港人；而現在，演繹這段故事的是中國內地人。不同時期的海外購房，都會有新的橋段。
馬來西亞，這個離廣東僅3小時旅程的國度，這裡的樓市正在上演著一個全新的中國故事。
「第二家園」的誘惑
「我這次帶了三張卡，合適的話就買了！」2013年國慶假期，《中國經濟周刊》記者在廣州白雲機場遇到一個奔赴馬來西亞的看房團，來自廣州的林穗玲已經不是第一次去馬來西亞了，這次，他們一家人準備連玩帶投資，一次搞定。
根據《全球房地產指南》公布的數據，在亞洲眾多國家和地區中，馬來西亞的地產價格處於先進國家的窪地，首都吉隆坡市區價格為2181美元/平方米，在全亞洲排名倒數第二位，房價全球排名99位，遠遠落後於亞洲第一香港（市中心均價達到19323美元/平方米），比其鄰居新加坡主要市中心房價16727美元/平方米的價格也大大不如，和中國北京6932美元/平方米的價格也有相當大的差距。
但這幾年，馬來西亞房地產增長迅速，2012年全年增長達到5.6%，是亞太地區增幅最強勁的市場。
「目前，馬來西亞的房價比北上廣都便宜，環境優美，語言也沒有障礙，最划算的是，投資房產還可以參加『第二家園計劃』，在全球範圍內找到性價比這麼高的連移民帶投資的國家，已經寥寥無幾了。」林穗玲做足了功課。
早在2002年，馬來西亞就開始推出「第二家園計劃」，這是馬來西亞政府推出的唯一一項移民政策，其目的是允許和鼓勵外國人在馬來西亞長時間居住，從而吸引資金、促進旅遊和經濟發展。這項政策的條件之寬在全世界的移民政策裡都非常罕見，因為它無年齡限制、無英語要求、無須資產來源證明，外籍人士只需存入馬來銀行約合人民幣60萬的馬幣（一年後其中的30萬可取出），即可在保留原國籍的基礎上全家取得馬居民身份。
十年間，「第二家園」共吸引了全球逾2萬人，其中中國一直排在該計劃十大來源地之首。截至2012年11月，中國多達3332人提出申請，涉及1200多個中國家庭，申請者以廣東、福建沿海省份較多。
一位馬來西亞房地產中介告訴《中國經濟周刊》，參與「第二家園計劃」的最低房產消費價格約為100萬元人民幣，不但可以免稅購置一輛汽車，還可以享有100%房屋所有權，加上馬來西亞的按揭利息基本在4.2%~4.6%區間，較中國國內5年以上按揭利率（通常在6.5%以上）要實惠許多。同時，購房者還將享有多項產業與稅務豁免獎勵。
中國投資商抄底大馬
不過，林穗玲們的目的地不是馬來西亞首都吉隆坡，而是一個中國人相對陌生的城市——新山。
這個有「大馬南方門戶」之稱的城市位於吉隆坡南，距離吉隆坡350公裡，但它距離新加坡只有1公裡，是中國看房團最熱衷的「踩點」城市，被投資者們譽為「下一個深圳」。
吸引大批中國人前來看房，不僅僅是因為新山便利的地理位置，更有中國房地產開發商的影響。
2012年初，碧桂園就開始試水馬來西亞樓市，先是取得了馬來西亞吉隆坡附近加影和萬撓兩幅土地，均是和當地開發商合作建造。碧桂園馬來西亞區域總裁阮家聲告訴《中國經濟周刊》，初入大馬樓市，碧桂園交足了學費。因為有些地塊的產權是永久的，有些地塊只有99年使用權，而且每一個按地契劃分的地塊都要獨立申請，涉及不同的領域要向不同的政府部門申請。
摸清當地政策之後，2012年12月，碧桂園以21億元人民幣購得土地，土地成本近4000元/平方米。由於該項目是在一片填海之地上建造，最終項目的成本已高達9000多元/平方米。據業內人士評估，當時這一價格約買貴了兩成。阮家聲向《中國經濟周刊》證實，雖然拿地付出了很大代價，但碧桂園新山項目預計總投資150億元人民幣，貨值（總價值）約200億元人民幣，是碧桂園在海外的最大項目。
在碧桂園沒來之前，新山所有的開發商，都是遵循著東南亞坐銷模式，在售樓處裡坐等客戶上門。而碧桂園的到來徹底打破了當地樓市的平衡。
截至9月24日，碧桂園在新山賣掉了6000多套房子，銷售額91億元人民幣，而新山去年全年所有項目加起來的銷售額，也不過30億元。
中國駐馬來西亞大使柴璽告訴《中國經濟周刊》：「作為中國的投資商，碧桂園樹立了一個標杆，不僅成為了馬來西亞最大的房地產開發商，而且用過硬的質量和新穎的設計成為中國製造的典型。」
而用馬來西亞本土銷售商的話來說：「在馬來西亞，從來沒有一個開發商有膽量做如此大的項目，碧桂園搶佔市場之快、聲勢之大顛覆了整個地產界對中國開發商的認識。」
大馬買房值不值
根據香港大學教授恩萊特（Michael J. Enright）的珠三角研究報告，他認為「Magic 3 hours（3小時投資圈）」是投資者必須要考慮的問題。他以香港為例，香港的廠家及經理，傾向投資於距離香港僅3小時行程的廠房，國際投資者同樣有這3小時的限制，服務供貨商也表示，不會為3小時行程以外的地區提供服務。
馬來西亞對於中國廣東、福建的投資者來說，滿足3小時投資圈的時間，但是對中國北方的投資者來說，顯然超出了範圍。
此外，雖然新山依斯幹達特區與新加坡僅隔一條窄窄的海峽，有兩座跨海大橋相連，通關極其方便，僅10分鐘車程便可抵達新加坡通關口岸，40分鐘抵達新加坡金融中心，但是往來還是要籤證才能進出。對於中國投資者而言，需要同時有新馬兩國籤證才能自由往來，否則又是一個非常麻煩的事情。
「馬來西亞各個州有各自的法律條款，買房子產權年限、出讓方法都不相同，我們是經過了付學費才有今天的項目。」正如碧桂園買地「交學費」一樣，投資者買房也一定要做足功課，自身條件和未來生活都要在買房之前謀劃清楚。
馬來西亞買房須注意
1.好裝修不如好地段
除非有移民計劃，如果只是把房屋短期出租，大部分房子都不需要豪華裝修。租客更關注地段、價格、交通和周邊生活環境。
2.購買房產並不能移民
想在馬來西亞長期居住的人士可申請「馬來西亞第二家園計劃」，從而獲取全家的居留權並享受一系列優惠政策和生活便利。不是買房就能移民。
3.物業便宜不一定賺得多
原因有：區域升值潛力差、區域所處貧民區，周邊人群收入低等。為此，在馬來西亞購房，基本上都會選擇新房。
4.分期付款更易得利
很多國內高端購房者在國內購買房產都喜歡一次性付款，但由於馬來西亞物業首付僅需兩三成，而且銀行二次按揭和審批成功率高，利率也較國內低，購房者完全可以分期付款然後運用「槓桿原理」的方式獲取更高的利潤。