2019年5月，紅網聯合長沙市律師協會，共同推出樓市TV之《法眼看房》欄目，由專業律師來為廣大市民答疑解惑，被盛讚為「老百姓身邊的法律顧問」。2020年1月，紅網再度聯合長沙市律師協會，攜手打造樓市TV之《法眼看房》第二季。本季，《法眼看房》專家團隊的精英律師們將針對房產類熱點問題，用親切直白的語言講解法律知識。
因為房價持續走高，「新國十條」（《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》）出臺後，一些房價過高的城市相繼頒布「限購令」以緩解房價上漲。在這種情況下，具有價格相對較低、不限購等優勢的「法拍房」，吸引了越來越多人的目光。
儘管法拍房越來越受歡迎，勸人別碰法拍房的聲音卻一直沒有間斷，主要原因是法拍房還是有一定風險的。但實際上，只要抓住了每個環節的關鍵點，法拍房的許多風險都能有效避免。今天，紅網樓市TV《法眼看房》欄目邀請湖南攬勝律師事務所潘晨律師就「撿漏法拍房」這一主題，來為大家普及相關法律知識。
什麼是法拍房呢？法拍房是司法拍賣房的簡稱，指法院強制執行的房產。當債務人無力履行按揭合同或者無法清償債務時，債權人申請法院將債務人名下房屋拍賣，用拍賣所得的價款償還債務。如果想買法拍房，要注意哪些問題呢？
一、找準房源
正式開啟網拍前，法院會通過既定的網拍平臺至少提前30天發布拍賣公告，目前最高人民法院公告的法拍平臺有七家，分別是淘寶網、京東網、人民法院訴訟資產網、公拍網及中拍網、工商銀行融e購、北京產權交易所。所以，如果有人說從其他渠道獲取了法拍房，但在以上七家平臺未查詢到，那麼大家就要警惕了很有可能是騙子。
二、查詢分析並核實房產相關信息
在參與拍賣法拍房以前，一定要一字一句認真看拍賣公告，尤其要重點把握以下五點：
第一，是否限購
不是所有地區的法拍房都不限購的！比如北京、廣州、深圳、廈門、三亞等城市，目前的政策是沒有購房資格即便拍到法拍房也不能過戶。目前長沙地區通過司法拍賣購房是不受限購政策影響的，但因各地政策會變化或出現特殊情況，最好向當地房管局核實清楚。
第二，拍賣房產是否全額拍賣？是否有共有人？
有的法拍房是債務人是和別人按份共有，法院只對債務人享有的房屋份額進行公示拍賣。在這種情況下，即便競拍成功，因為只享有該房屋一定比例的份額，所以無法獨立決定房屋如何使用，而且無權單獨決定將房屋對外出售。簡單地說，就是有用也不好用、賣也不好賣的風險。
第三，核算法拍房隱形成本，估算房屋總價
首先，稅費。法拍房有一個容易忽略的隱形成本——稅費，稅費是不涵蓋在拍賣價款中的。不同城市的法拍房稅費規定不太相同，比如目前北京的政策是各區縣都只需要交契稅就可以，不需要交個人所得稅和增值稅。而長沙稅費含契稅、個稅、增值稅、土地增值稅及其他附加。而且這些稅費因房屋用途（住宅或非住宅等）、買賣雙方身份（個人或企業）、房屋面積和買方擁有房產數量、房屋交易年限的不同會存在較大差異。在實際操作中，一般賣方稅也是由買方承擔的，但也不絕對，所以在拍賣前要注意看公告裡是否有寫明，稅費全部由買家承擔。
其次，房產還可能存在拖欠繳的物業、水電氣暖等費用。通常法院都會在公告裡面進行免責說明，要求競買人自行了解物業、水電氣暖等費用的繳納情況，如有拖欠均由買方承擔。
最後，是否需要土地出讓金。如果是法拍房是經濟適用房或者土地性質為劃撥，競拍人還要承擔土地出讓金才能過戶。
第四，房子拍下來以後是否能夠立馬實現佔有、使用
主要了解拍賣房產是否存在租賃關係、是否有人居住、法院是否負責騰房。這些情況拍賣公告都會說明，但是想要了解剩餘租期長短、是否願意搬離、租賃合同是否滿足解除條件等情況還是要撥打法院、法院輔拍機構電話進行諮詢。以防萬一，我們還是要實地看房：一是可直觀了解房屋現狀及周圍環境；二是可以了解該房屋是否有人實際居住，對方是否配合退房，做到心中有數。考慮到以上問題，法拍房最好是毛坯。
第五，確認拍賣房落戶產及學位問題
拍賣公告中一般法院會說明不負責解決戶口問題，買家在拍賣前可以向法拍輔助機構諮詢該出賣人戶口是否已遷入該房屋，如果出賣人以遷入戶口的，聯繫房屋所在轄區的派出所諮詢，如果原戶主不肯搬出，可否申請將原業主的戶口「空掛」，再遷入自己的戶口或者建新戶。
至於學位的問題，不同片區甚至不同小區的學位政策都不一樣，比如有的規定學位已經被原業主佔用的無法使用學位，即便遷走也必須滿一定年限，後面的業主才能使用學位；比如有的樓盤學位是有時間限制，過了時限就沒有學位；再比有的配套學位是一次性的，只能原始業主使用，二手業主沒有學位。當然這些都可以找學校和教育部門核實，難的是查學位是否被佔用，一般只能從法拍房的戶籍情況是否有適齡孩子、入戶時間等判斷，去居委或者學校詢問也只能碰運氣，因為在你沒有買這個房子之前，學校、居委會是沒有義務告訴你原業主學位使用情況的。
所以，除非前期能夠確認法拍房的學位政策以及學位使用情況這兩個問題，否則不建議大家衝著學位去買法拍房，風險大。
三、支付尾款涉及的貸款問題
決定貸款支付法拍房尾款的，一定要考慮到商業貸款出現銀行不能如期放款或者拒絕放款的問題，若買受人逾期未支付拍賣款，法院可裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競拍，所交納的保證金不予退還。所以在競拍前一定要仔細閱讀競拍公告，做好資金準備，並先預審資料，得到明確答覆後再參加競拍以免盲拍造成經濟損失。
由紅網與長沙市律師協會共同打造的「法眼看房」欄目正式啟動，我們會定期解答網友提出的有關房產的問題，歡迎各位網友關注紅網房產官方微信，並提問。
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來源：紅網
作者：康希 李雅婷
編輯：孟暢
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