昌運律所
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住宅改商用房屋拆遷評估中存在的問題在房屋拆遷補償估價中，常遇到「住改商」的問題，問題的焦點是對這類房屋究竟是按完全住宅用途評估還是按完全「商服」用途評估。關於房屋按什麼用途評估補償的問題，《國有土地上房屋徵收評估辦法》第九條第三款規定:「對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對於未經登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。」
在確定土地使用權價格上，當然應當採用市場比較法。運用市場比較法估價應按下列步驟進行:搜集交易實例、選取可比實例、建立價格可比基礎、進行交易情況修正、進行交易日期修正、進行區域因素修正、進行個別因素修正、求出比準價格。運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。
搜集交易實例應包括下列內容:交易雙方情況及交易目的、交易實例房地產狀況、成交價格、成交日期、付款方式。根據估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。
選取的可比實例應符合下列要求:
1.是估價對象的類似房地產;
2.成交日期與估價時點相近，不宜超過一年:
3.成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
按照市場比較法確定土地使用權價格，存在兩個方法:
一是直接法。 直接根據市場上土地使用權出讓價格確定。
二是間接法，根據房地產市場房地產價格扣除建築物價格來確定。
運用直接法確定土地使用權價格可能存在很多困難，主要是土地交易相對較少，收集三個以上可比實例比較困難;運用間接法確定土地使用權價格相對容易，在市場上能容易找到近期三個以上可比實例，由於建築物本身的價值相對穩定，確定每平方米建築物的價格相對簡單。在每平方米建築物的價格確定後，扣除後就得出每平方米土地使用權的價格。用公式表示:土地使用權價格=整套房地產價值-房屋建築成本價值，每平方米土地使用權價格=土地使用權價格/土地面積。當然對於整個商品房小區的拆遷，由於容積率確定，也可以採用一體補償辦法。
如果以上的建議獲準採納，那麼關於住改非經營用房也就能得到合理的補償。
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