來源：經濟觀察報
搶購深圳豪宅
連續兩周，深圳鏈家的中介王鋒帶著客戶奔波在尋房路上。他們前後看了5套房源，3套被其他買家截胡；剩下兩套，一套漲價100萬元，一套業主不怎麼願意出售。在此之前，一套76平方米房源春節前報價760萬-780萬元，客戶嫌貴沒有出手，現在價格已經漲到近900萬元。
深圳樓市從南山區、寶安區等區域率先「甦醒」，逐步傳導至全市。新房市場上，多個單價超過10萬元的豪宅項目推盤即「日光」；百萬元「喝茶費」、更名費重出江湖。監管部門再度出手嚴打。
二手房市場，房源掛牌價上調幅度從幾十萬元到幾百萬元不等。鏈家等中介公司的數據顯示，目前統計到的二手房實際成交量已經與去年「雙十一」後持平。
一位長期與投資客、購房者和中介人員打交道的業內人士也觀察到，不僅是熱點樓盤，一些前兩年零成交的樓盤，最近都實現交易突破，價格漲幅也超出意料。
到底誰在購買深圳的房子？據多位房地產銷售、中介透露，這一波樓市主力軍以改善需求和投資客為主，他們出手迅速，對房價承受能力較強，不單純出於投資目的，更多是將樓市作為資金避險的港灣。
深圳樓市爆發背後，一方面得益於深圳寬鬆的落戶政策對高淨值人才的吸引力，過去兩年，深圳連續每年新增人口數量均超過40萬，為深圳樓市提供了需求，也是它保持一枝獨秀的基礎。
另一方面也與資金層面鬆動相關，一位中介告訴經濟觀察報，新冠肺炎疫情下，一系列小微企業紓困措施出臺，讓大部分銀行放寬抵押貸、信用貸等消費貸款。「通過小微企業貸，樓市所有加槓桿套路都可以操作。」
兩天敲定一套房
最近兩三周，王鋒才真正進入工作狀態，每逢周末，他每天至少能接待三四批自發上門的購房者。一個月前，他還為無客可帶而焦慮。
坪山、龍崗、鹽田、福田、羅湖是王鋒日常帶看的範圍，在深圳地理版圖上，這些區域被統稱為東部片區。
這一輪從深圳西部片區復甦開始，傳導至全城的樓市熱潮，讓浸淫房地產行業多年的王鋒有點措手不及。他所在的門店位於龍崗布吉，半個月時間成交了10單二手房。
王鋒剛剛促成一單交易。他一位住在龍崗、工作在廣州的朋友，清明假期回深圳看房。「我問他打算儘快入手嗎？他說有合適肯定拿下。」
一開始王鋒半信半疑，不曾想，第二天朋友看上宇宏健康花城一套89平方米二手房，晚上和家人看完房後就拍板敲定。春節前，該小區89平方米三房成交價介於430萬-450萬元左右，王鋒朋友的最終成交價是490萬元。
與宇宏健康花城相鄰的鴻榮源尚峰，89平方米戶型春節前成交價480萬元左右，3月起，成交價已經刷新到540萬-560萬元，業主掛牌價更是高達570萬-580萬元。
「這兩個小區的位置和學區都一般，我也想不通，憑什麼一套一下子就漲了四五十萬元。」最近兩天，王鋒所在門店，光這兩個樓盤就成交了四套。
兩房換三房或四房的改善型需求，購房目標明確，劃定一個範圍看房，只要看上就會立即下手——這是王鋒近期觀察到東部這波購房者的群像。
深圳東部歷來承載的是剛性需求，一直處於價格窪地。「很多首置剛需客戶對房價的預期往下調，但樓市一下子就火起來，他們多數還在猶豫之中，決策時間比較長。」王鋒說，改善型客戶，已經在樓市裡面嘗過甜頭，下手比剛需更快。
3月以來，深圳東部的新房市場也熱鬧起來，入市的6個新盤中就有3個位於東部坪山區。中原開盤簡報顯示，方直穀倉府4月1日開盤推出416套房源，面積從80平方米到130平方米，銷售單價3.3-3.8萬元/平方米之間。由於前期凍資蓄客112批（轉介客戶不需要凍結），該項目開盤當天去化130套左右，去化率約31.25%。
恆大城（二期）前期蓄客認籌了690批，開盤當天推出288套95-135平方米住宅，全部售罄，成交均價3.65萬元/平方米。
中海萬錦熙岸開盤推出286套76-84平方米三房住宅，前期登記198批客戶，開盤當天成交了102套，去化率54.83%。「相比去化率，我們更看重解籌率，受疫情影響，這些樓盤推廣力度下降，在坪山賣出100套以上，這個成績已經不錯了。」一名深圳中原地產二級市場策劃人員稱。
一家TOP30房企在深圳東部的幾個新盤，3月起基本能如期完成銷售任務。該房企營銷人員張斌告訴經濟觀察報，他們在深圳坂田的一個80多平方米商辦項目，近期周均成交量超過去年12月。「主要是投資客，他們對區域發展預期較高，手上資金需要投資來應對通貨膨脹。」
另外一個位於鹽田的住宅項目，最近周去化量也恢復到去年12月水平，但同期轉介比例下降了20%，這意味著自發上門的客戶增加了。
耀眼的西部
如果預算300萬元總價，你會選擇以下哪個房源？寶安區某樓盤的單間；梅林關口樓齡較新某小區的小兩房；筍崗片區一普通小區的正規兩房；還是鹽田片區一年底交樓的四房新盤？
4月8日，上述長期與投資客、購房者和中介人員打交道的人士在微信朋友圈寫下這樣一個問題。一周後，他公布結果，選擇寶安片區的人超過一半。「一路向西」已經成為最近幾年深圳置業的主要路徑。在這波樓市交易熱潮中，南山、寶安等西部片區更是耀眼。無論一手房還是二手房，動輒10萬+的價格豪宅化趨顯，從3月上旬就吸引了一批又一批戴著口罩的購房者。
4月9日晚間，深圳南山區住建局緊急出擊，劍指涉嫌惡意炒作、哄抬房價的中介從業人員，維護房地產市場平穩是這份通知祭出的最大目的。
更早的一周之前，深圳寶安區住建局發文，嚴厲打擊房地產開發企業、中介機構收取「喝茶費」、「更名費」等價外費用等違法行為，重點指向區域內的新錦安海納公館、雲璽錦庭、潤恆都市名薈三個樓盤。
這三個樓盤，集中位於寶安大道附近，均是去年獲批預售開盤的新盤。彼時，新錦安海納公館的備案單價為7.4萬-10.8萬元/平方米；雲璽錦庭的備案單價在8.7萬-14萬元/平方米左右；潤恆都市茗薈花園的備案單價介於6.5萬-13.6萬元/平方米之間。
「哪怕每套再加上100萬元『喝茶費』，估算下來總房價也頗為合理。現在寶安中心區已經沒有7、8萬元/平方米單價的房源了。」一名代理過新錦安海納公館的中介人士坦言。
「喝茶費」的更大驅動在於一二手房價格倒掛。距離三個新盤最近的二手樓盤鴻榮源西岸觀邸，2019年11月二手房成交價格在10.7萬元/平方米左右，如今價格已經達到13萬-15萬元/平方米，遠高於新盤價格。
「新盤售價直接受限價影響，價格與周邊市場價差距比較大，性價比高，購房者肯定更為青睞。」中原地產代理（深圳）二級市場董事總經理玉家雄表示。
深圳蛇口片區豪宅招商蛇口太子灣的火熱佐證了這一點。4月5日，這個豪宅樓盤加推54套320平方米以上公寓，單價9萬-13萬/平方米，總價2943-5478萬/套，當天去化率超過80%。3月份，太子灣先後兩次開盤均實現日光。
根據玉家雄提供的數據，近期深圳新盤平均去化率為60%左右，超過2019年下半年40%的去化水平。
不過，相比東部，供應量稀少的深圳西部更擅長採用「擠牙膏式的推貨策略」，「這段時間西部新盤推貨量較少，將整體去化率拉高了。」玉家雄表示。
他這段時間通過多次對購房客群特徵和意願的了解發現，很難界定深圳購房者是不是純投資客，但買得起10萬+房源的客戶，肯定不是首次置業。「現在相當部分客戶擔心疫情影響下，大量資金湧入市場出現通貨膨脹，購房成為資產配置的一種手段。」
深圳傳統豪宅片區後海，這類成交客戶也正逐漸增加。一名Q房網門店中介人士說，他目前所接觸到的買家，在附近深圳灣片區上班的公司高管居多，還有一部分是小企業主。
玉家雄將這部分客戶定義為有資產配置需求的群體。他們的共性在於，很多人在購房那一刻可能還沒想過，將來會不會搬到這個樓盤來住。更多他們抱著資產配置的心態來做出購房決策。「這段時間，這類客戶的活躍度和數量一直在上升，在整個購房群體佔比已經到了20%-30%。」玉家雄透露。
消費貸開閘
無論投資，還是自住，所有一切最終演變成深圳樓市催化劑。背後的底氣，則來自於資金面鬆動。
「深圳買房就是一場金融遊戲。」前述那位長期與投資客、購房者和中介人員打交道的業內人士說，明面上，跟房地產相關的貸款政策、「銀根」仍未鬆動，但疫情提供了一個新的機會——金融機構通過調整政策、落實優惠利率來扶持小微企業的生產經營。
深圳是中小微企業最為活躍的城市之一。據多位地產中介人士透露，曾被視為「曲線」購房捷徑的消費貸，也以小微企業貸款名義再度「浮出水面」。
消費貸分為住房抵押貸款和無抵押貸款，無抵押貸款又包括信用貸、經營貸等。
2016年，中國人民銀行深圳市中心支行辦公室曾下發規定，除個人住房貸款、汽車貸款、助學貸款以外的其他個人消費貸款（包括房商通、抵質押額度貸款等），貸款期限最長不超過5年；不得以未解除抵押的房產抵押（二次抵押）發放個人消費貸款；同時加強對銀行消費貸款資金流向的監管。
一名國有銀行深圳區域人士透露，最近銀行關於消費貸的審核確實放鬆了。「這兩周我們網點做了幾十筆抵押貸款，每天都在加班。」深圳某股份制銀行一名從事抵押貸業務的人員表示。經濟觀察報獲悉，目前，該行接受直系3代旁系2代親屬的房產抵押，貸款額度最高可以達1000萬元。
按要求，申請者名下必須擁有一個持股20%以上、經營滿兩年的公司。但上述銀行人員稱，剛註冊的公司也能申請，不過貸款額度相對降低。
一位中介給出了更便捷的「門路」，直接購買一個工商註冊經營2年且目前還在經營的公司即可，這一類公司的市面價格僅需3000-5000元。
同時還要求，借款人及配偶有效身份證件、結婚證、戶口本；申請者名下公司營業執照；借款人及配偶收入證明及相關資產證明；借款人、配偶或者背景企業近6個月銀行流水記錄；購銷合同；房產證複印件。
所謂購銷合同，即公司每月經營狀況，通常用來指向資金用途。「購銷合同也可以花錢購買，這些資料都是為了滿足監管層相關要求，保證資金出去表面不違規，實操中都可以人為操作。」曾經操作過消費貸的中介人士透露。
如果通過線上申請，銀行會上門核實，將抵押物和公司門牌拍照存檔，2-3個工作日完成審批。「從審批到贖樓，再到辦理抵押、放款，不超過10個工作日。」上述銀行人員表示，至於究竟能貸到多少，銀行會通過評估來衡量，一般按照評估價7成或者淨值的8.5成執行。
貸款期限也打破「不超過5年」限制，最長達到10年，隨借隨還。不過每年需要過橋一次。也就是說，如果一個公司貸到500萬元，滿一年償還一次500萬元本金，但三天之後又可以重新將這筆本金提取出來。
「不得二次抵押」的禁令也在解除。上述銀行人員透露，在該銀行申請房貸且供樓滿一年的客戶，不用贖樓，可以直接做二押。比如，一套房子總價600萬元，此前申請了200萬元房貸，那意味著通過二押，還可以再釋放400萬元。
除了申請容易，抵押率高外，更大「彩蛋」在於成本優勢。經濟觀察報獲悉，深圳建設銀行的抵押經營貸產品雲快貸，普通客戶年化利率由5.27%下調至4.95%，遠低於大多數城市的房貸利率。
消費貸對房地產究竟能發揮多大作用，取決於資金流向的監管力度。上述銀行人員告訴經濟觀察報，抵押貸款最終打到購銷合同第三方法人的個人帳戶上。
放款後，申請者可以私下與該第三方法人溝通後續用途，「自己把控一下，資金不要出現特別明顯的回流，如果資金經了幾手再使用，基本就沒什麼問題。」
前述國有銀行深圳區域人士透露，以往實操過程中，除非上層政策收緊，銀行會臨時要求客戶提供相關材料證明貸款用途，一旦貸款用途與申請時描述不一致，銀行會限期收回貸款。「如果監管層未明令嚴控，銀行也就睜隻眼閉隻眼，不會認真監控資金流向。」
（應受訪者要求，王鋒、張斌均為化名）