編者按：從2015年設立國家級新區，到2019年成立自貿區，江北利好頻頻，廣受全國矚目。在如此背景之下，向來植根江北的本土商業站上了更高的發展平臺，同時全國型頭部商業企業也瞅準時機進入江北，江北商業圈由從前「以本土企業佔主導的局面」升級為「本土+外來」多股勢力並存的發展態勢，可謂機遇與挑戰並存。
本期贏商網就以「自貿區成立後，江北商業的機遇與挑戰」為主題，專訪各位江北商業圈的領軍人物，聆聽他們的別樣心聲。
江北核心區未來效果
今年8月30日，南京自貿區正式揭牌，江北由此迎來了國家級新區之後的第二個重大歷史節點。根據規劃，南京自貿區將以全面落實中央關於深化產業結構調整、深入實施創新驅動發展戰略的要求，推動全方位高水平對外開放，加快「一帶一路」交匯點建設，著力打造開放型經濟發展先行區、實體經濟創新發展和產業轉型升級示範區。
「兩城一中心」（晶片之城、基因之城、新金融中心），這是未來南京自貿區的模樣。南京自貿區意再次釋放江北作為國家級新區的政策紅利：金融、科技、人才、貿易、物流多領域，對標全球的高標準發展模式，整體提升地區經濟的同時，也為江北商業帶來了前所未有的發展機遇。根據贏商網江蘇站的統計，在今年8月30日前後，眾多國內頭部商業企業陸續湧進江北，其中就包含萬達、華潤、華僑城、砂之船等等，明顯是為了抓住自貿區紅利而來。
南京歡樂港商業管理有限公司，深耕江北的本土知名的商管團隊，2015年成立以來成功招商運營了多個城市地標商業，諸如南京歡樂港、浦口慕斯薈、大廠慕斯薈、江寧九龍湖保樂薈，每一座項目的崛起都改變著當地的商業格局，對南京商業圈產生了深遠的影響。本次贏商網特別邀請到南京歡樂港商管總經理王恆剛先生，暢談自貿區成立對江北商業的影響。
南京歡樂港商管有限公司總經理王恆剛
贏商網：歡樂港商管運營的多個項目都是江北商業的中流砥柱，如今自貿區成立，會給您的企業和旗下管理項目帶來哪些機遇？
王恆剛：2015年國家級新區設在江北，今年自貿區又設在江北，中央的這兩大舉動絕非偶然，證明了國家對於大力發展南京江北的決心。我們歡樂港商管作為植根江北商業的管理企業，從2015年以來已經清晰的感受到優厚政策帶來的紅利和機遇，比如招商引資、金融扶持、人才引進等各個方面，眾多優勢資源的傾斜，是助力江北商業騰飛的核心力量。
江北新區作為外來人口的集中導入區，一方面高端人才的引進，充實了新區各類產業園區、新興科技產業的發展，另一方面也帶來了具備強勁消費能力的高收入人群，這對於江北商業的蓬勃發展無疑會起到強大的支撐作用。有了這些鋪墊，江北如今還受惠於自貿區的政策紅利，必然會有更多的商品業態和服務業態湧現出來，比如海外品牌超市、免稅店，甚至是「海淘品牌」的線下店會紛紛落地江北，這將為江北商業的蓬勃發展帶來更多可能。作為植根於江北的歡樂港商管，在自貿區政策紅利的惠及下，旗下合作或管理商業項目，必然會營造更多、更好的商業內容，以滿足各類消費人群的需求，特別是針對高端人群和外籍人士的商業內容營造，未來會更有優勢。目前歡樂港商管全程運營管理的白馬生活廣場就是這樣一個項目，該項目位於江北白馬路和獅山路交界處，與江北自貿區管委會僅一街之隔，是一個總規模7萬方的城市綜合體，比較值得期待。
南京自貿區新賽道
白馬生活廣場地處江北老山富人區，周邊有金基九月森林、明發悅山府、銀城頤居悅見山、金隅紫金疊院等眾多別墅區環伺，周邊的人群消費能力強勁。白馬生活廣場將於2020年底開業，2019年底全面封頂，該項目是歡樂港商管攜手浦口交通建設集團針對項目周邊中高端消費群體精心打造高品質生活方式的田園式購物中心，在做精零售的同時，強化休閒、娛樂、社交等生活配套，目前項目招商工作已經啟動，主力店陸續敲定：萬達影院IMAX，金吉鳥健身等十餘家優質品牌都已經與項目籤約合作。搭乘南京自貿區成立，人才引進的東風，未來歡樂港商管還將會不斷研發和創新新的產品類型，引進前沿時尚的商品品類和服務業態，以滿足高、中、低等多種層次消費者需求，而白馬生活廣場便是歡樂港商管創新之路的第一站，具有裡程碑意義。
白馬生活廣場效果圖
贏商網：作為本土的，植根江北的標杆商管企業。江北成立自貿區之後，大批全國型企業，如華潤、萬達……頭部商業玩家紛紛進入江北，給您帶來哪些挑戰？
王恆剛：其實不僅僅是自貿區成立，自2015年國家級新區成立以來，由於招商引資力度的加大，國內頭部商業玩家已經紛紛進入江北，2017-2018年的龍湖、王府井等等都已經來了，這次自貿區成立，雙區疊加效應之下，萬達、華潤、華僑城、砂之船等對於江北有了一次集中的進駐。從長遠來看，江北預計會成為很多全國知名，且尚未進入南京的頭部商業玩家的首選地，譬如太古裡、大悅城等等。同時隨著自貿區效應的逐步放大，關稅減免優惠與金融支持等多種紅利政策加持，還會有更多的海外商業品牌進入江北，可想而知的是未來的江北商業應該是「本土商業+國內頭部+海外兵團」三方並存的局面，競爭的激烈程度可想而知。但任何事物都有兩面性，未來江北商業雖然競爭激烈，另一方面眾多實力玩家的加入也給江北商業帶來了更多的發展機遇，站在我們本土商管公司的角度，國內與海外優秀的同行來了，並不一定是來切蛋糕的，他們來了反而會把蛋糕做得更大。
江北目前還有很多待開發的商業帶，未來很有潛力成為市一級的地標商圈。就以南京歡樂港所處的六合雄州商圈為例，目前5公裡輻射範圍是30萬人，按照規劃3年以後這項數字會上升為75萬人，導入人口多了必須有更多的商業體提供服務支撐，今年12月21日的龍湖六合天街開業，再加上未來六合萬達的加盟，以及後來的商業開發企業陸續進駐，未來的雄州商圈反而會更加成熟、多元化。其次，眾多頭部商業企業與海外兵團的進駐，與本土商業形成差異化經營，會讓江北商業形成層次豐富的行業生態圈。
2018年底南京歡樂港開業現場
贏商網：作為植根江北商業市場的本土公司，歡樂港商管和外來企業實現差異化競爭？
王恆剛：歡樂港商管作為一家本地商業管理公司，可能財力上不如華潤、大悅城所代表的「國家隊」、規模上比不上萬達、印力、龍湖為代表的「國內頭部玩家」，但是我們有的是對本土市場的一份熱愛與情懷，以及自身團隊強悍而高效的協作能力，這讓我們與外來的優秀同行形成明顯的差異化優勢。
作為一家立志長期深耕南京市場的商管公司，骨幹員工也全都是在南京商業圈打拼多年的「老南京」，這使得我們對於合作品牌的熟悉度更高，也更了解當地消費者實際需求，決策周期更快，這些優勢能夠保證我們能夠更加「用心、高效」的為各個商業項目服務。2015年6月，江北正式被設立為國家級新區；而歡樂港商管成立於2015年3月，4年多以來可以說歡樂港商管是與江北國家級新區共同成長，也是江北騰飛的見證者。
在江北，歡樂港商管除了管理運營南京歡樂港這樣的大型購物中心，社區商業方面也頗有建樹，慕斯薈就是其中代表。從浦珠南路的第一家慕斯薈到今年年底即將開業的六合慕斯薈（歡樂港二期），歡樂港在江北已經成功全案運營了3家慕斯薈，使之成為江北當地知名的社區商業品牌。接手第一家慕斯薈時是2015年，當時項目周邊除了南京工業大學以外，幾乎沒有其他的消費客群聚居區，在這種局面之下，一面要說服星巴克、漢堡王、三福、ONLY、JACKJONES等這些成熟品牌來到這個體量小、位置偏的項目，另一面還要充分挖掘當地的消費潛力，為項目開業後穩步運營保駕護航，慕斯薈起步時可謂是困難重重，但它最終成為了江北知名的社區商業標杆，這與江北國家級新區的蓬勃發展有著直接的關聯，4年以來由於江北招商引資和人才引進力度的加大，住宅方面有保利、雅居樂、大華、金輝等國內頭部房企進駐江北，眾多品質住宅拔地而起與人口導入政策的加持，江北舊貌換新顏，地區消費力井噴讓慕斯薈有了強有力的發展支撐。而慕斯薈的成功，也為歡樂港商管帶來了更多的發展機會，一方面它迅速成為江北社區商業的知名品牌。另一方面，不少頭部房企也找到歡樂港商管尋求合作，比如2018年開業的江寧九龍湖保樂薈和2020年底預計開業的江北白馬生活廣場。
歡樂港商管之所以能不斷取得驕人成績，與旗下優秀的運營團隊不無關聯。歡樂港商管的初創團隊幾乎全部來自萬達系、金鷹系等大平臺，都是具備豐富實戰經驗的精兵強將。並且公司從2015年成立開始就確立了三大發展目標：第一，一定要做出歡樂港商管品牌的知名度和美譽度，讓每一個經歡樂港招商運營的項目都成為當地的商業地標；第二：珍視團隊合作精神，不斷進行團隊建設，讓歡樂港商管成為南京商業輕資產管理公司領域的佼佼者；第三：不斷強化企業的核心競爭能力，為每一個合作項目創造更多的價值。在如此強大的團隊班底和極富凝聚力的企業發展宗旨引導下，歡樂港商管將每一個經手的項目變得極具品牌價值，更是在江北樹立了一個又一個的商業標杆。而且歡樂港商管服務的每一個項目都要超過5年的營運期，是一個整體包含策劃、招商、運營等各個環節在內的「全案運作」，這不僅是對項目負責，也是對品牌商負責，通過經年的運作，歡樂港商管對於每個項目的情況了如指掌，並進行有針對性的招調，對於品牌方也通過長年的接洽有了默契的合作關係和感情，如此接地氣的管理方式反而是很多全國性商管企業不具備的優勢。
贏商網：按照江北的發展速度，未來實現國際化商業區可謂指日可待，歡樂港商管未來會在江北的商業圈扮演什麼角色，會做出哪些貢獻？
王恆剛：談到這個問題，我覺得歡樂港商管未來的定位是「立足當下、放眼未來」，南京自貿區成立了，國內外商業巨頭齊齊湧進江北，而我們作為深耕江北多年的商管公司，旗下產品線已經比較成熟，可謂是「先人一步」，這其中就包括以慕斯薈為代表的社區型的購物中心；以江寧保樂薈為代表的社區商業街區；以六合歡樂港為代表的區域型購物中心；未來，歡樂港商管仍將繼續夯實、深耕這三條產品線，並利用自貿區的紅利，將一些具有國際化特色的商品、業態融入到三大產品線之中，例如進口超市、進口商品直銷店、平行進口車門店，中外合資旅行社等等未來都有可能出現在歡樂港管理運營的商業體之中，值得一提的是，按照自貿區普惠原則，未來原汁原味的國際娛樂項目和文藝演出也會逐漸進入江北，這對於江北商業的娛樂業態發展必然是一大利好，我們歡樂港商管也將積極將這一特色引入旗下運管的商業體，提升項目核心競爭力。
2016年海滄自貿區海淘節
平行進口車
另一方面，自貿區成立之後，江北相關商業的發展要求和水準也相應提高了，這也給我們歡樂港商管提供了更多的發展與合作機會。當地不少產業園區、高檔住宅社區、市政項目都對自身的配套商業有了更高的定位，普通的底商、沿街商鋪已經不能滿足需求，較大體量並且具有專業商管團隊運營的商業才是未來江北商業的「標配」。在如此大背景下，歡樂港商管團隊由於之前在江北已經有慕斯薈、南京歡樂港等一系列的成功案例，本身就具有比較好的市場口碑，我們對未來的發展前景充滿信心。
站在歡樂港商管自身發展的角度，面對機遇當前，我們也正在積極探索和推出新型商業項目的管理運營模式，以適應時代的需求。
結語：採訪結束之際，王恆剛先生還向贏商網表示：「如今自貿區成立，『雙區聯動』之勢已經形成，南京江北已經站上了更高的歷史舞臺，未來地區的發展必定無可限量，這一點作為誕生於南京、成長於江北的本土商管企業來說，我們是很有信心的。」
（部分圖片來自南京樓市、南京商業薈）