華夏時報（chinatimes.net.cn）記者吳敏 北京報導
作為以輕資產為基本模式的代建行業第一股，綠城管理控股於7月10日成功登陸港交所，綠城管理的成功上市不僅使綠城中國體系內有了第三家上市公司，也意味著房地產商們轉型、多元化探索有了新方向。
7月15日，綠城管理行政總裁李軍在接受《華夏時報》等媒體採訪時表示,中國房地產未來的大趨勢就是金融屬性會單獨顯現出來,以後一些專業的金融機構會變成真正的「大地主」,但不會變成開發商。在房地產市場宏觀調控的常態化背景下,「政府+代建」與「資本+代建」很可能成為中國房地產發展的未來。
代建業務毛利率最高可達50%
事實上，代建的商業邏輯不同於代工，委託方雖然擁有土地或資金資源,但往往缺乏開發經驗和品牌號召力,尋找代建方則不僅需要完成品質開發,還常常需要品牌賦能、營銷賦能,甚至團隊賦能、資源賦能。簡言之,就是一家普通地產商,把自己的樓盤交給大牌房企來開發,打上這家大牌房企的品牌,這樣就可以賣得更貴、更快,大家合作共贏。代建方擁有的優勢,即在項目開發上佔據主導地位。
綠城中國涉足代建行業，需要追溯到2005年。彼時，綠城中國首次介入杭州江幹區「城中村」改造和安置房代建。2008年,杭州城西蔣村區塊改造時,村民指名要求由綠城來承擔他們的安置房建設,宋衛平在接受這一託付時提出,綠城的安置房,都必須參照商品房標準，雖然利潤不高,但政府代建的項目貴在穩定,隨著品牌知名度的提升，一些商業代建的業務也開始委託過來。2010年,綠城房產建設管理有限公司成立,標誌著國內首家輕資產模式的房地產開發管理型公司就此誕生，非政府代建業務正式啟動。因為趕上了管理紅利的時代，自2015年綠城管理集團掛牌成立至今，憑藉過硬的品牌、資源、管理等方面的實力，綠城管理成為了行業的領先者。
從代建規模來看，截至2020年3月31日，綠城管理共有266個代建項目，管理總建築面積約6980萬平方米，其中有4020萬平方米為商業代建項目，2960萬平方米為政府代建項目。
根據此前公布的招股書，2017年-2019年，綠城管理代建業務銷售額分別為430億元、552億元及664億元，年複合增長率為24.47%，銷售額佔同期綠城中國總銷售額的29.39%、35.29%及33%。
而今年上半年，綠城管理的代建業務已實現銷售額251億元，佔綠城中國集團總合同銷售金額約27.5%。
從營業收入來看，2017年至2019年，綠城管理的收入分別為10.16億元、14.81億元及19.94億元，複合年增長率達40%。利潤率方面，過去三年綠城管理錄得淨利潤分別為2.56億元、3.63億元、3.89億元。
李軍表示，代建業務雖然利潤不多,卻快速做大了規模,打響了品牌,這讓綠城原有的重資產自投板塊也更加穩健從容。更重要的是,代建業務板塊完全輕裝上陣,沒有一分錢負債,毛利率卻可以做到驚人的50%左右。
需要引起重視的是，代建行業門檻較低，當傳統開發行業的天花板越來越近時，越來越多的企業也開始盯上「代建」這塊大蛋糕。面對未來將面臨的競爭，李軍並不擔心，他認為，代建行業進入容易，做好難，「綠城代建第一階段靠綠城的品牌和產品複製，但現在不同城市不同委託方的需求都不一樣，綠城管理已經做到了代建4.0，完成了從老闆文化到職業經理人文化再到利益相關者文化的跨越。」
在國內中小開發商數量不斷減少的情況下，對於未來客戶群，綠城管理已經主動調整了結構。據李軍介紹，目前，綠城管理最大的委託方是政府和國企，佔比超過5成，與中小開發商的代建合作佔比在30%以內。「很多當地中小開發商都傾向於把綠城引進來，通過綠城代建將項目打造成本地的標杆。」
「資本+代建」將成房產行業未來
輕資產業務作為綠城中國重點布局的三大板塊之一，其估值和利潤率都高於傳統房地產行業的平均值，張亞東坦言，分拆上市是做強輕資產業務、釋放輕資產價值的重要途徑，最終將更有利於提升綠城中國整體估值。
在綠城中國執行董事兼執行總裁、綠城管理董事會主席郭佳峰看來，分拆上市還可以推動公司拓寬業務渠道，通過上市募集資金加速上下遊產業鏈的整合，打造可持續發展生態圈，並加快落地資本代建項目，滿足房地產開發委託方的金融需求。
過去幾年,千億級品牌房企為了做大市場規模,持續向二、三線甚至以下城市區域市場下沉,很多區域化的中小型開發商受到市場擠壓。一大批區域化的、有土地儲備的中小型開發商迫切需要尋求一種理想的合作模式,於是,房地產代建模式應需而生。如今,這一情況正在出現新的變化。在日益激烈的市場競爭中,不少中小型開發商的生存環境持續惡化,尤其是融資環境、融資成本在發生惡化,這些問題並非純粹的商業代建能夠解決。
在金融去槓桿大環境下，所有涉房、涉地的資金都受到管控,很多中小型開發商在存量變現的過程中,資金鍊就斷裂,最終破產,整個行業的兼併收購和重新洗牌也使得資源向頭部集中。近幾年,綠城管理依據具體項目的特殊性,進行類金融平臺的搭建,通過政府、國企和金融機構等「不缺錢但缺好項目」的第三方,為項目進行前期融資和流動性融資,包括項目在遠行過程中的一些短期纖困融資方式,形成存量變現、多方共贏的結果。
這也意味著,綠城管理商業代建的模式必然要逐步向「商業代建+資本代建」的模式去迭代和延展。資本代建是與各類具備房地產投資能力的金融機構對接,綠城為其尋找房地產投資項目,並為其項目提供全過程房地產開發管理服務,實現「資本+代建」雙贏模式。
目前,資本代建的業務模式主要有三類,分別為前期融資、流動資金支持和不良處置第一類前期融資,表現為綠城管理為委託方在土地前融階段提供融資等金融服務,以減輕委託方開發前期的資金壓力。在這類模式中,資金可以在保證金階段進入,也可以在土地款繳清後投入項目公司,融資規模以項目土地出讓金或資金峰值為基礎,項目公司以銷售回款或再融資償還本息。
李軍坦言,中國房地產未來的大趨勢就是金融屬性會單獨顯現出來,以後一些專業的金融機構會變成真正的「大地主」,但不會變成開發商。在房地產市場宏觀調控的常態化背景下,「政府+代建」與「資本+代建」很可能成為中國房地產發展的未來。
綠城中國執行董事兼執行總裁、綠城管理控股主席郭佳峰指出，商業的本質應該是利他的。如果說前面的十年，綠城管理的商業模式滿足了一定的客戶需求，為社會做了一些貢獻，那麼未來的十年，綠城管理依然要懷著初心，砥礪前行，同時不斷開拓創新，為客戶創造更大價值。
郭佳峰對「資本+代建」模式的發展信心十足，他表示，未來，會有更多強大的資本來委託我們代建，比如平安不動產、平安信託，他們沒有自己的房地產開發團隊，當他們拿到地的時候，完全有可能會找到我們代建，一起合作。而隨著國家的發達，資本能力的增強，資本的需求會更旺盛，比如擁有大量資金的險資，未來如果看好房地產的發展，也會加入到這樣的模式中來。未來，市場上會出現兩種類型的房產商，一種依然是自己投資、自己開發，另外一種就是資本方拿地，開發交給代建公司來做。
責任編輯：孟俊蓮 主編：冉學東