來源：海外掘金
◎東南亞掘金（ID：asia-gold） | 小金
「低房價，高收益」，這是關於泰國房產最簡單的概括，近年來泰國房地產市場非常活躍，選擇泰國投資置業已經成為一種風潮。
東南亞這片投資熱土已經連續幾年成為投資客眼中的「香餑餑」，多國買家蜂擁而至，不管你仍在觀望，又或者已在路上，關於泰國樓市的動態，你更應該有所了解，才能心中有數，投資不慌。
最近這兩個月，小金在搜集東南亞的投資資訊時，就發現泰國樓市的大動作格外頻繁，過去曾經受到中國人熱捧的泰國，現在正在發生哪些變化呢？而這些變化對我們有什麼影響？
小金來幫大家捋一捋。
今年下半年，泰國經濟表現不是特別樂觀。
近日，泰國央行公布三季度經濟狀況調查顯示，泰國經濟面臨萎縮風險。其中房地產業和建築業萎縮最為嚴重，收入減少的企業數量比去年增加了52%，而且遠超過收入增加的企業。
這意味著，在購房需求減少，同時樓市庫存增加的情況下，未來越來越多的房企要虧錢了。
泰國的開發商將迎來一次行業大洗牌，小開發商會逐漸被行業淘汰。就像今年中國已經有兩百多家房企倒閉一樣，被逐出市場的，都是小開發商。在市場行情不好的情況下，壞帳和負債的壓力迫使一些房企走到了破產邊緣。
曼谷的開發商們也開始延遲推出新項目。
高力國際發布曼谷第三季度房產報告，開發商繼續延遲推出新的公寓項目，第三季度僅有11059個公寓單位推出，平均售價29425人民幣/平米。雖然供應量相比第二季度增加了14.8%，但相比去年同期卻大幅下降51%。在銷量上，三季度銷量環比上漲5%，但相比去年三季度下滑20%。
所以，現在的曼谷樓市，下半年相比上半年要好過一些，但依然無法與2018年的盛況相提並論。
一直以來熱度不減的泰國樓市，終於還是迎來價格的拐點。轉折之中也暗藏機會。
現在的泰國房地產，更適合兩類人群：
1.想要到泰國養老度假，或者帶孩子來讀國際學校的家庭。
2.手上有幾十萬閒置資金，想追求一個非常穩定的現金流收益的家庭。
如果還是和前幾年入手泰國房產的買家一樣，抱著三四年就翻一番的心態，我勸大家還是換個市場吧。
泰國樓市正在調整期，並不適合短炒的投資者，沒有五年期的投資打算，建議大家不要投資房地產。
對於想要投資養老度假的「剛需」人群，現在的購房時期，議價空間更大，而且也有了更多的選房餘地。
比如咱們中國買家就發現了其中的商機，低點殺入。
來自居外網數據顯示，泰國成中國買家最歡迎海外置業目的地，二季度詢盤量同比激增74.2%。買房養老、度假、託管出租成為趨勢。
目前，曼谷市中心租金淨回報率約為4%，潛力較大區可達8%。CBRE預測，由於之前供應過剩，曼谷房地產市場將有所放緩。今年二、三季度，本地購買力低迷，是海外買家入市的好時機。
所以，對於前面提到的第二類人群，也就是想追求一個穩定回報的，可以把曼谷的公寓當做一個長期的理財產品。
在國內理財產品打破剛兌的情況下，每年淨租金回報4%，也還算一個不錯的回報。而在市場沒有那麼火熱的情況下，也容易挑到位置和價格不錯的現房公寓，不需要像前幾年一樣只能買期房，還要等個三四年才能收租。
為了帶動泰國疲軟的經濟，刺激樓市，各種經濟刺激政策頻頻出臺。
早前，泰國政府宣布，大幅降低買房稅費。
自2019年11月1號至2020年12月24日，購買房產價值300萬泰銖以下（約70萬）的交易，過戶費由2％降至0.01％，抵押登記費由1%降為0.01%。（例如：定價300萬泰銖的房產以前需要支付6萬泰銖的過戶費給泰國土地廳，而現在優惠政策實施期間該筆費用將降至300泰銖！）。
生效後預計將刺激數量龐大的中低收入群體，泰國主要城市的準現房、現房的成交量預計將大幅增加。
而最新的一則樓市消息來自泰國財政部，是關於房產補貼政策的。泰國政府政策性購房補貼申請窗口本月開啟。該舉措由地產企業主導政府協助，共19家金融機構參與這次的年末房市促銷。
購房補貼要求：
申請人為泰國籍，需在指定的19家銀行辦理相關手續。
年收入不超過120萬泰銖（31萬人民幣），月收入低於10萬泰銖（2.58萬人民幣），且依法納稅。
申請開放時間：2019.12.11-2020.3.31。
這兩個刺激政策裡，減稅政策是針對所有購房人群，外國人也可以享受，而購房補貼則只針對泰國本地買家。
不過目的都一樣，希望能夠降低購房成本，來吸引更多的買家，提振泰國房地產市場。
最後，對於有上述兩類需求的朋友們，小金為大家奉上我們梳理的曼谷樓市值得投資的地段：
曼谷有一個大家非常熟悉的買房標準，叫做跟著地鐵站買房。所以我們只要拿出曼谷的軌道交通地圖，就能大概理清楚現在各個區的分布，以及目前熱門的區域在哪裡。
現在曼谷的城市開發有從中心城區向外圍轉移的趨勢，主要是繞著綠線和藍線往外圍在走，例如沿著原來比較火的素坤逸商圈，往南延伸出了外素坤逸區，素坤逸往北延伸出了Rama9區，成為了新的CBD區域。
另外河西岸的西南片區，因為有非常好的河景視野，隨著香格裡拉酒店、半島酒店、文華東方酒店等高端酒店的入駐，也帶動了這裡高端河景房的誕生。
目前，外素坤逸區和西岸的河畔景觀區成為了開發商瘋搶的地塊，地價漲幅為曼谷最高，這兩個地段地價漲幅分布為53%個38%。
按照我們整理的這份曼谷地段圖，再選擇泰國的大開發商，就能夠避開80%的雷區啦。
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