五六年光景，鄂爾多斯神速擴容：主城區東勝由35平方公裡「增肥」至78平方公裡;30餘平方公裡的康巴什新區，更是從一片荒漠中拔地而起。
擴城背後，是樓市的突飛猛進。2005年，東勝區人均居住面積達22.6平方米，康巴什新區才剛建設，幾乎無人居住。隨後，在鄂爾多斯城區人口由20萬增至65萬的情形下，人均居住面積迅速增至47平方米。僅2010年，全市商品房銷售面積達1009.4萬平方米，人均購買就超過15平方米。2011年，鄂爾多斯預計新建住房面積超過2000萬平方米，這已接近上海樓市1年商品房的銷售面積。
鄂爾多斯這輪樓市高潮中，不論是從建設資金或購買力而言，當地「煤資」都是「絕對主力」。據高和投資的研究報告顯示，至今年2月底，房地產投資規模達360.7億元，而銀行房地產開發貸款餘額僅59.7億元，其餘資金均來自「煤」背景的民間資本。
繁榮昌盛的民間資本，給鄂爾多斯樓市添足「馬力」。此刻，鄂爾多斯的樓市，仿佛如一輛載重的大貨車，行駛在高速公路上，快速之餘，其能保證「安全駕車」嗎?
樓市大躍進
走在鄂爾多斯的大街上，幾乎只能感受到兩樣事物—在建的樓盤和剛剛竣工的樓盤。當地一位官員告訴時代周報記者，這場日新月異的建設潮流始於十五期間，十一五期間，建設進程得到空前提速。
2000年前後，中國經濟駛入快速軌道，對煤炭的需求源源不斷。而沉睡在鄂爾多斯沙漠和荒灘下的煤炭成為「黑金」。「十一五」期間，鄂爾多斯財富迅速積累，頃刻間由一個內蒙小城蛻變成中國財富新貴。
據公開資料顯示，十一五期間，鄂爾多斯累計創造地區生產總值84900億元，是「十五」期間的5.2倍，年均增長23.4%，5年之內翻了四倍;人均GDP由4600美元增加到20800美元，更是於2009年底超過香港成為中國第一。「人均GDP全國第一」的稱謂，讓越來越多的媒體開始仔細打量這座財富之城。
「遷都」或許是最能概括鄂爾多斯城市發展的軌跡。「十一五」期間，鄂爾多斯市政府、東勝區政府分別搬遷到康巴什新區、東勝區鐵西區，如今，這兩個地區，都成為鄂爾多斯最重要的開拓區域。
如今，東勝區城區面積已由35平方公裡變成78平方公裡，人口由20萬增至60萬左右;康巴什新區的誕生更為氣派，城中心，是東西寬200米、南北長2.4公裡的成吉思汗廣場。 廣場的周邊，圍繞著當地幹部口中的「六大民生工程」：馬鞍狀的會展中心，形狀奇特的圖書館，天圓地方的文藝中心，狀若蒙族男女頭飾的大劇院，磐石造型的博物館……就此擴散開來，是整個康巴什新區。從有到無，目前城區面積已達32平方公裡，人口也達到6萬。
在鄂爾多斯的「十二五」規劃中，東勝區要形成百萬人口，城區面積規劃增至百餘平方公裡。而康巴什新區，規劃在建的有100座高樓，並計劃在運河北岸建設1000座100米以上的高樓，形成康巴什CBD，人口方面，則計劃到2020年達到30萬人。
在此背景下，房地產開發自然景氣逼人。2010年，全市商品房銷售面積達1009.4萬平方米，人均購買就超過15平方米。2011年，鄂爾多斯預計新建住房面積超過2000萬平方米，這已接近上海樓市一年商品房的銷售面積。
城市迅速擴容之際，背後是以煤炭企業為主體「不遺餘力」的房地產開發，其中最具代表性的當屬伊泰集團。
據了解，伊泰集團以煤炭生產、經營為主業，被國務院列為全國規劃建設的13個大型煤炭基地骨幹企業之一。煤炭之外，伊泰集團的業務延伸至鐵路運輸、煤煉油、房地產、醫藥等產業。房地產方面，伊泰集團成立伊泰置業，並已成功開發伊泰華府和景泰華府地產項目，正在建設的伊泰華府C區、華府世家和東方文苑等項目，開發面積達100萬平方米以上，而其目前在售的華府世家成為本地富豪爭逐購買的對象。
伊泰集團之外，億利集團、蒙能集團等煤炭企業都不約而同地進入房地產開發。鄂爾多斯[17.42 1.16% 股吧 研報]某地產業內人士向時代周報記者透露，地產業務雖然利潤豐厚，但煤炭行業利潤更甚，當地煤炭企業並沒有把重心放在房地產行業上，房地產行業只是其很小一塊業務。「事實上，他們在某種程度上只是響應政府號召—當鄂爾多斯靠煤炭資源財富迅速積累之後，政府希望整個城市建設迅速提升起來，當然這要靠企業去實踐。」
除了伊泰、億利、蒙能等企業之外，鄂爾多斯很多地產企業雖然不直接隸屬於某煤炭企業，但在資金鍊上，始終與煤炭「脫不了干係」。來自官方內部的保守估計，鄂爾多斯資產過億的富豪在6000個以上，而資產上千萬的富人則至少有幾萬個。這無疑是民間借貸資本產生的源泉。
因為「煤炭」，房地產有了建設資金;同樣也是因為「煤炭」，房地產有了消費市場。莊凌顧問一位分析人士向時代周報記者表示，當地「煤老闆」是樓市最主要的購買者，此外，很多煤炭企業乾脆自建樓盤以優惠價格內銷給內部員工。
對鄂爾多斯民間資本頗有研究的高和投資，曾作出如是總結：「鄂爾多斯的財富分配鏈條維持著一種『體內循環』，即由煤礦產生財富，支撐政府改造城市。通過拆遷，分配給更多的人，再通過民間借貸聚集資金，帶給房地產和新的煤礦，令更多的人分享到高收益。而由於缺乏更多可供投資的產業，大量鄂爾多斯人選擇將閒置資金投入房地產中。」
高和投資如是總結，或許是鄂爾多斯樓市最真實的寫照。
地產大佬鮮有進入
然而在這個「體內循環」的房地產建設環節，外地開發商卻很難進入。時代周報記者通過多方了解到，鄂爾多斯的開發商多以本地、呼和浩特開發商為主，省外開發商僅有綠城、京投銀泰、上海證大、星河灣等少數幾家。
據了解，鄂爾多斯銀行系統對房地產開發貸款卻十分「吝嗇」。 據高和投資的研究報告顯示，至今年2月底，房地產投資規模達360.7億元，而銀行房地產開發貸款餘額僅59.7億元，其餘資金均來自「煤」背景的民間資本。「鄂爾多斯的民間借貸資金，僅對『熟人』開放，外地開發商很難從此獲得資金。」上述莊凌顧問人士如是向時代周報記者表示。
鄂爾多斯房地產市場「排外」，幾乎所有外來開發商都採取與本地企業合作的形式。據了解，綠城地產與鄂爾多斯城投集團合作，即將推出「誠園」高端城市公寓項目，雖然綠城參與的只是代建和品牌，但它參與的這塊土地，佔地面積卻達60萬平方米，誠園項目的佔地面積為7萬平方米。因此還有50多萬平方米的土地，綠城計劃打造一個大型綜合項目，他們計劃把更高端的御園引進鄂爾多斯。
對於外來開發商的進入，鄂爾多斯當地一位官員如是向時代周報記者分析，從成交量上，外來開發商很難超越本土開發商，但在樓盤品質上，外來開發商會在這一領域引領鄂爾多斯樓市。「這正是鄂爾多斯樓市在經過數量上的跨越之後，所最需要的。」