3點剛過，李思源拿著文件袋走進會議室。
他的神色看起來有些匆忙。旁邊的工作人員稱，李思源先生才從北京飛至廣州落地，午餐都沒來得及吃；而就在前兩天，我們才剛在上海舉辦的觀點商業年會上碰了面。
一周輾轉多個地方，是這位富力商業板塊執掌人的工作常態。
從2008年富力首次進軍商業地產，到2018年富力集團進一步整合資源成立商業運營管理公司，身為富力集團商管董事長的李思源，見證、成就了富力商業板塊從「0」一路發展壯大到現在。
即使行程勞累，李思源依然保持著一貫的風度。一頭銀白色頭髮梳得整齊，黑色西裝穿著得體，喝了幾口咖啡之後，他便坐在沙發與我們聊了起來。
對於當下的行業環境，眼前這位商業地產人以「培養孩子」類比。
「我一直認為做商業地產就像培養孩子一樣。你需要培養他，但距離他真正有賺錢的能力、能夠回報家庭，還要有一段時間。他也會有情緒，也有自己面臨的問題。」李思源稱，要給商業多一些耐心。
商業復甦
毫無疑問，「疫情」二字真實且深刻地改變了經濟與民生。
商業地產領域影響頗深，數據顯示，2020年第二季度，全球商業地產投資額同比下降了57%至1090億美元，創下2010年以來的季度最低值。
至於富力商業，則在疫情發生之初制訂了商場緊急情況應急處理預案，開展加強消毒工程設備、多點增設體溫測量、民生超市保供應不漲價等工作；同時，與其他商業地產商一樣迅速開展了租金免除支持。
據悉，在形勢嚴峻的1月底至2月初，富力商業免除了北京富力廣場、廣州富力海珠城等共八個項目的所有商戶租金。
「疫情影響肯定有，但是現在基本整個中國市場穩住了。商業也逐漸復甦，如今無論是項目還是商戶都已逐步恢復活力。」李思源說起話來慢條斯理。
其提到了國民購買力，「我們國家對整個世界的消費力度攤分比例很高，而現在很多消費需求都留在了國內。」以進駐各大商場的重奢品牌為例，「例如今年疫情以來，國內有些奢侈品店鋪一個月達到過億的零售額。」
因此，李思源認為國內中高端消費市場潛力巨大。
「以前有段時間重奢在每一個城市只有一家，所以很多都退了，但現在可能又會回來了。」這與疫情在海外的局勢相關，「疫情還在持續，大家跑去國外購物沒那麼容易了。」
李思源提到，富力商業同樣看中中高端消費的市場空間，在2021年有機會即將亮相的高端生活方式購物中心——哈爾濱富力廣場，便是其中一個典型例子，該項目將重點引進眾多精品國際品牌，著力打造哈爾濱濱江購物休閒豪華新體驗，迎合當地及周邊地區中高端消費的發展風口。
相比零售業態，則有部分商業行業在疫情中遭受重創，比如旅遊、酒店行業。如有上市酒店企業披露，2020年一季度該企業超3000間運營酒店房間累計入住率僅為25.1%，去年同期為75.6%。
直到今年中秋加國慶8天小長假前後，這些與出行緊密相關的行業才算緩了口氣過來。「假期時國內的旅遊業恢復還是比較明顯的，也帶動了酒店業績。」
談到酒店，李思源言語中多了絲自豪。據悉，除了掌管富力商業及旗下購物中心、寫字樓、物流園業態，其還負責富力集團旗下酒店的開發拓展工作。
「我們集團旗下酒店如今都恢復得不錯，業績跟去年同比可能還有增長。」
據公開數據顯示，在今年「十一」期間，富力集團旗下酒店合計實現營業收入約2.15億元。其中，國際品牌酒店收入約1.03億元，同比增長26.9%；萬達品牌酒店收入約1.12億元，同比增長21%；酒店平均入住率遠超去年同期，峰值入住率近90%。
產品線背後的商業情懷
「那購物中心的開業速度會受影響嗎？」
回到自身富力商業的擴張，李思源坦言，受疫情影響旗下商業項目開業有一定的延後。不過可喜的是，截至目前，今年富力商業旗下的南京富力星光鄰、通州富力星光裡等社區商業型項目，都已有部分商戶開業。
商業項目開業及擴張速度的快慢與否，更多是公司「根基」使然。李思源稱，在公司整體的項目規劃發展節奏下，旗下商業項目籌備時間會比一般商業項目長一些。
究其原因，富力商業旗下項目尤其是社區型商業，大多都是拿地時與住宅相配套的商業，含有一定的自持比例要求。「我們的一些項目歸屬於地區公司，地區公司對於商業項目的開發、建造都有自己的節奏，需要協同住宅、商業等多個板塊以整體化思維進行規劃，所以我們是按照自己的節奏，穩紮穩打地前進。」
據悉，富力商業旗下購物中心劃分為「富力廣場」系列與「富力星光」系列兩條產品線，分別對應城市綜合體和社區商業綜合體兩種不同產品。
其中，富力星光系在消費場景細分的基礎上，延展出「鄰、裡、坊、大道」四個細分子系列。
不為大眾所熟知的是，「星光」二字對於富力而言有著特殊含義。「這跟我們很多年前做街區時的命名有關係，當時我們叫星光大道，後來出於情懷，就延續了星光這個充滿詩意的詞，演變成星光鄰、星光裡、星光坊等等」。
在李思源看來，每個人定品牌的時候都有自己的情懷。在整合集團資源打造富力商業產品線品牌時，早年的情懷便延續了下來，並結合集團企業文化，延伸出相應的產品線分支。而打造「富力廣場」和「富力星光」系列的初衷，是為消費者的美好生活注入活力，讓富力商業項目成為消費者工作與生活之間的第三空間，成為點亮日常生活的「星光」。
據李思源介紹，打磨兩條產品線時背後的考量主要有兩點：其一，順應城市化進程多核心的發展趨勢，為消費者打造在工作或家庭生活半徑之內的，功能齊全的新商圈；其二，讓來到新商圈安家、工作，並前往富力商業項目的人們，可以獲得毫不遜色於傳統商圈、情感與價值並重的體驗。
雖侃侃而談於產品線的規劃，但提到輕資產輸出這一快速擴大規模化的發展路徑時，李思源則保有自己的態度與原則。
其表示，富力商業不排除會有一些合作項目，但這種輕資產輸出管理的模式目前並不對外，只針對於合作項目，與公開轉型做輕資產管理並不相同。
「比如我們和某一家企業合作開發項目，如果其中有商業部分，我們會與合作夥伴進行溝通，如果雙方經過探討認為商業部分適合由我們來做輕資產管理，那我們就會進行輕資產輸出。目前還不會單獨做一些輕資產輸出的項目，不過未來如有合適的機會，也不排除拓展的可能性。」李思源詳細解釋道。
自生的增長潛能
輕資產輸出也好，收購也罷，對於這些所謂的擴張路徑，李思源似乎都是冷靜、清醒的。
「你發現沒？我們一直都沒有在市場上做很激進的競爭，我們按照自己的步伐和勢頭去走。」李思源口中的富力商業，有著自身獨特的發展步伐。
這些話背後指向了富力商業對於項目的衡量指標，即回報率——「在應對市場時大家都有不同的方式，各施各法。我們不能說誰優誰劣，但我們要看結果、看利潤率，看你給投資者的回報率。」
李思源闡述自己的商業看法：蓋一個商場不僅是投錢，還要看回報率是否成正比。「做項目是可以建造得很快，但相應的成本會非常高，回報期也很長，如果以做一個投資性物業來看是有些欠妥的。」
「我們有激情，但是速度就是這樣，因為有些固定的模式讓你按照自己的路徑穩紮穩打，不懈前進。」李思源稱，當速度沒那麼明顯的話，富力商業選擇把質量做穩、做優，按照自己的步伐來走。
雖眼前這位掌舵者前後說了兩次「規模不是首要追求」，但從富力商業當前的發展模式中，還是可以窺探出一些自生的增長潛能。
據李思源介紹，富力商業目前運營中的商業資產已超200萬平方米，同時亦有70餘萬平方米的在建項目及近百萬平方米的籌備項目，商業資產總體量已超370萬平方米。
未來三到五年間，富力商業將有十餘個新項目陸續開業入市，多落子於北京、上海、杭州、哈爾濱、重慶等重點城市。
李思源如數家珍般介紹著近幾年的開業計劃：上海奉賢項目和哈爾濱項目都在爭取明年開業，北京通州項目預計明年會交付，重慶西城富力坊規劃剛定下，已在穩步籌備中……
「富力商業旗下兩條產品線很快將在全國範圍內形成星羅棋布的格局。」李思源稱。
與此同時，隨著商業地產逐步邁進存量時代，地產商們也面臨著挖掘提升存量物業資產價值的考題。此前，富力商業旗下的重慶富力坊便是通過存量物業進行改造活化的項目。
不可忽視的是，富力集團手中還掌握著大量舊改資源。據公開數據顯示，截至2019年底，富力集團在全國參與70多個城市更新項目，規劃總建面超7000萬平米。在廣州，富力是舊村改造實施項目最多的企業之一，涉及約16條舊村。同時，年報指出，富力預計未來數年內通過城市更新項目轉化的潛在土儲面積超過4000萬平方米。
李思源在談話中就主動提起了最近富力與合景聯合新籤的廣州天河吉山村舊改項目，該項目總用地面積134.76公頃，預計投資金額約206億元。
一般而言，這些舊改項目都有一定的商業、產業配套，李思源便表示，未來這些舊改商業配套的社區商業或商業綜合體也是富力商業的機會點。
「關於舊改商業的承接，要視乎多方面因素的綜合考量和整體把握。項目的產權是屬於村的，即使富力拿來也只是經營方，不是自持方。」李思源稱，在村民沒有選擇第三方作為配套商業的合作夥伴時，富力作為城市美好生活運營商和舊改項目改造方，會從社區、周邊居民的需求出發，為消費者們提供更加完善的解決方案。
而除了購物中心、寫字樓，值得一提的是，目前富力商業旗下另一業態物流園也有了新進展。廣州富力國際空港物流園是富力商業乃至富力集團旗下唯一擁有的物流園區，同時也是華南區域規模最大的單體物流園，總建築面積約138萬平方米。
李思源對該物流園項目的建設甚是滿意，「物流園在10年前開始從零籌備，到現在已經拓展了10年以上，取得這個成績可以說成長非常迅速，目前項目很成功，我們也不排除找合作方。」
其透露，項目目前投入運營的已經有超90萬平方米，且在未來也不排除有把物流園發展模式複製到其他城市的可能。
而於近期11月9日，富力宣布國際空港物流園以44.1億元引進了黑石集團。黑石房地產中國區董事總經理陳宇就對觀點地產新媒體表示，「這次交易是基於標的物的稀缺，一般很難找到這樣大體量的物流項目園區，尤其是在廣州這樣的核心城市。」
另悉，後面園區尚餘未開發運營的體量將由富力和黑石共同負責運營、管理，藉由黑石方面的資源引進，建造更多冷藏設施和機構級水平的倉庫，預計在未來的2-3年陸續落成。
以下為觀點地產新媒體對富力集團商業運營管理公司董事長李思源先生的採訪實錄節選：
觀點地產新媒體：疫情對商業地產產生不小改變，在您看來發生了什麼變化呢？
李思源：首先是租金變化，不同的業態有不同的政策，比如說購物中心方面很早就有企業宣布減免租金。富力商業旗下的一些商場也根據公司、集團的指引實行減免租金的舉措，對租戶來說還是給予很大的支持。
疫情從兩方面來看，一方面使得大家對個人的健康更關注，另外對某些行業也有一些調整，甚至產生非常巨大的影響，比如說酒店行業、旅遊行業。例如旅遊行業現在只能在國內恢復，國外沒辦法。當然假期時國內的旅遊業恢復還是比較明顯的，從五一到十一，也帶動了酒店業績。我們集團旗下也有很多酒店，現在這些酒店都恢復得不錯，可能跟去年同比還有增長，因為國內旅遊在恢復。
所以我們國家對整個世界的消費力度攤分比例很高，現在很多消費需求都留在了國內，比如某些高奢店一個月做一個多億的銷售額。還有比如房地產，現在發現疫情情況下受到影響不大，市場還是良性的，甚至在有些城市的二手房漲得特別好，可能是趕上換房時間，本來大家就有一些改善需求，疫情也許會使它提早發生。
今年也有很多公司上市，在香港有，在國內也有，而且股價表現都不錯，特別是一些零售股漲得比較好。因為國民的消費力還存在，而且還在不斷增加，一些國外奢侈品牌在中國的鋪店力度也加大了。
隨著國內防疫進入常態化階段，商業逐漸復甦，如今無論是項目還是商戶都已逐步恢復活力。
觀點地產新媒體：富力商業的購物中心開業速度會受到影響嗎？
李思源：我們商業項目的籌備時間相對會長一點。我們的一些項目歸屬於地區公司，地區公司對於商業項目的開發、建造都有自己的節奏，需要協同住宅、商業等多個板塊以整體化思維進行規劃，所以我們是按照自己的節奏，穩紮穩打地前進。
觀點地產新媒體：旗下項目都是自持居多嗎？
李思源：當你買一塊地的時候，政府對你的自持比例是有要求的，自持部分可能是寫字樓、酒店或商業，我們會做一個區分。我們根據項目實際情況來判斷，沒有一個固定的比例。
觀點地產新媒體：現在進行輕資產輸出的項目似乎不多？
李思源：不多，現階段合作項目才有可能進行輕資產輸出。比如我們和某一家企業合作開發項目，如果其中有商業部分，我們會與合作夥伴進行溝通，如果雙方經過探討認為商業部分適合由我們來做輕資產管理，那我們就會進行輕資產輸出。目前還不會單獨做一些輕資產輸出的項目，不過未來如有合適的機會，也不排除拓展的可能性。
觀點地產新媒體：近期是否會有其他快速擴張的計劃？
李思源：我們一直都沒在市場做很激進的競爭，我們按照自己的步伐和勢頭去走。因為蓋一個商場不僅是投錢，還要看回報率是否是成正比的。做項目是可以建造得很快，但相應的成本會非常高，回報期也很長，如果以做一個投資性的物業來看是有些欠妥的。
觀點地產新媒體：未來會不會有哪個階段對資產規模有一個明顯提升的要求？還是說堅持比較平穩發展？
李思源：我們還是按照自己的步伐去進行自持物業的拓展，用自己的節奏去做。我們有激情，但是速度就是這樣，因為有些固定的模式讓你按照自己的路徑穩紮穩打，不懈前進。
觀點地產新媒體：物流園還會繼續拓展嗎？還是花都項目是一個特例？
李思源：物流園這一塊我們已經拓展了10年以上，目前的表現非常好，也不排除找合作方。在合作方本身的能力、項目的回報等方面能達到我們的要求時，我們是願意攜手新的合作方，但這不等於全售，可能是股份的合併等等，這樣可以擴大我們的拓展空間。
而且中國因為疫情的原因，物流站、物流園的概念越發被關注，大家對物流的價值很認可，整個物流行業都迎來了新的發展機遇。而廣州國際空港物流園這個項目是很成功的，總建面有138萬平米，現在已投入運營的有90多萬平米。我們在10年前從零籌備，拓展期就是最近這6年的時間，到今天取得這樣的成績，發展速度很快。在未來，也不排除有把物流園發展模式複製到其他城市的可能。
觀點地產新媒體：現在國內的商業項目，如果算上今年開業的，大概會有多少體量？
李思源：富力商業目前運營中的商業資產已超200萬平方米，同時亦有70餘萬平方米的在建項目及近百萬平方米的籌備項目，商業資產總體量已超370萬平方米。今年南京星光鄰和通州星光裡均有部分商戶開業。我們的項目開業計劃受疫情影響有一定的延後，上海奉賢項目和哈爾濱項目都在爭取明年開業，北京通州項目預計明年會交付，重慶西城富力坊規劃剛定下，已在穩步籌備中…………
觀點地產新媒體：馬來西亞新山的富力廣場情況怎麼樣？
李思源：新山項目在2018年試營業，今年正式營業，所以營業時間接近兩年了。新山是一個緊鄰新加坡的華人城市。很多人選擇住在新山，每天過關到新加坡去工作。現在因為疫情，新加坡口岸暫時沒有完全開放，所以受到一定的影響。
但是，新山像我們這麼大規模的商業項目還不是很多，所以馬來西亞新山富力廣場還是有一定的固定客群。面對全球疫情這個客觀存在的外部環境，我們也在耐心等待市場逐漸恢復。
觀點地產新媒體：近幾年老是說商業地產處於寒冬，您對此怎麼看？
李思源：當房地產市場包括商業地產進入階段性調整期，總會有不少「經歷寒冬期」的類似說法，但我個人並不認同。回過頭看中國商業地產這30年，市場呈現波段式上升的態勢，總體曲線是健康穩定的，而經驗更是告訴我們其實並沒有什麼「寒冬期」，每一次調整都是為了停下來接受市場的洗禮、優勝劣汰，然後更好地出發。
為什麼到目前我覺得商業像個小孩呢？因為你要培養他，但距離他真正有賺錢的能力回報給家庭，還需要有一段時間。他也會有情緒，他也有自己發生的問題、有市場問題、有個別因素問題、有前期遺留下來的問題、還有管理的問題等各種因素疊加影響。
如果每個小孩培養制度都一樣出色的話，大家都上清華、北大了。還是會有區分的，有些是在名校，有些是在普通的學校，所以還是守住，守穩，每個環節都是很重要的。
整體而言，商業體還是看地段，一個小孩的家庭背景好，他成長以後也不會太差。家庭背景有點問題的話，還是會辛苦一點，苦學生成功的也很多，但相對還是更困難的。
就像經營公司一樣，我們還是要按照程序去做，按照自己的步伐來走，當速度沒那麼明顯的時候，我們選擇把質量做穩、做優。規模不是我們首要的追求，當然，我們也不會忽略這個比例。
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