買不起天價房，但現在有得租
"湯臣一品"涉嫌"捂盤"後首次調整市場策略 日租金預計堪比豪華五星酒店
昨天，隨著湯臣集團發布中期業績報告，天價樓盤「湯臣一品」再度成為焦點。中報披露，集團計劃在今年三季度推出「湯臣一品」4棟中的一棟用於對外出租。這也是「湯臣一品」因涉嫌「捂盤惜售」成為市房地局首批專項檢查對象之後，首次調整市場策略。不過，據記者調查，目前小陸家嘴(31.68,0.14,0.44%)地區豪宅租賃市場明顯供大於求，動輒幾千美元一個月的租金也往往「有價無市」。
月租金估計不低於五千美元
湯臣集團發布的中期業績報告中顯示，到目前為止，「湯臣一品」項目已收取超過2億港元的銷售收入；在4棟住宅物業中，兩棟已對外出售，而另外兩棟則保留作投資用途；集團現正計劃於今年第三季度推出一棟住宅大樓(共74套)用作對外出租。
不過，當記者聯繫湯臣集團香港總部時，相關負責人仍謹慎出言：「具體三季度何時將租賃項目推向市場還沒有時間表，包括租金水平等在內的詳細租賃方案還在研究之中。」
從中介公司了解的情況顯示，目前小陸家嘴區域能看見江景、300平方米以上大房型的租賃價格約在5000美元/月。「網上房地產」信息顯示，「湯臣一品」擬推出的74套租賃住宅都在400平方米以上，據此分析租金應在5000美元/月以上。而其物業管理費也因為天價樓盤的身價而高達每月15元/平方米，核算下來，即使租賃面積最小的一套，每月物業管理費也高達6000多元。如按日計算，日租金約200美元，相當於上海目前豪華五星級酒店的價格。
豪宅「售改租」動機有二
據了解，現在一些市中心區域都有高檔樓盤計劃「轉售為租」，其中有的是開發商行為，有的是投資商間接運作。
業內人士透露，「湯臣一品」將要出租的房源位於小區東邊，不靠江邊，以400平方米以上的大房型為主，從品質、面積和區位來看，與周邊的「財富海景」比較類似，市場能夠接受的租賃價格約為每月8000美元。然而，「財富海景」因租金高而租賃情況並不好，在信義房產有30多套房源掛牌租賃，但至今只租出3套。
荒島房產分析人士認為，眾多「轉售為租」的案例顯示，開發商通常有兩方面動機：一種是樓盤當初定價較高，開發商短期內銷售壓力大，通過「轉租」來調整開發策略；另一種是企業看好樓市後期表現，希望把市中心物業作為資產運營，出租能夠為公司帶來長期穩定的利潤。
周邊豪宅市場明顯供過於求
「湯臣一品」數十套租賃房源進入市場一定會衝擊小陸家嘴高端物業租賃市場。「這裡有些豪宅幾個月才能租出去一套房」，中原地產有關人士昨天向記者這樣表示。根據中原地產、信義房產等提供的數據，浦東小陸家嘴地區高端租賃市場相對集中，其中世茂濱江約佔50%的市場份額，仁恆濱江花園、匯豪天下各約佔30%、15%的份額，除此以外，「財富海景」等高端樓盤也有少量對外租賃。總而言之，小陸家嘴地區高端物業租賃並不活躍，掛牌出租的物業不少，但出租成功率不高，供求之比約為20：1。
租賃行情低迷顯然與該區域租賃價格高密切相關，根據中原地產提供的數據，陸家嘴區域樓層較高、能看江景的300平方米大房型租賃價格達到5000美元/月；區域內目前租賃價格最高的樓盤是「財富海景」，其339平方米的三房租賃價格高達8000-10000美元/月。
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"湯臣一品"調查仍未有結果
今年6月6日，上海市房屋土地資源管理局宣布，將對滬上房地產企業進行專項檢查，首批專項檢查對象為"湯臣一品"、"嘉和國際大廈"、"經緯城市綠洲"三個商品房開發項目。這三家在售樓盤都涉嫌"捂盤惜售"、"虛擬交易"等不規範行為。
目前此項檢查是否已有結果？"湯臣一品"出租物業是否與檢查相關？昨天，記者未能從市房地局得到明確答覆。不過，市房地局有關人士10天前接受媒體採訪時曾表示，"湯臣一品"的調查現在仍然未出結果，這次的房地產市場秩序整治，將是一次面對所有進入預售環節樓盤的檢查，並非針對個別樓盤。
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"話題"不斷的"湯臣一品"
●2005年10月初，"湯臣一品"亮相滬上"頂級私人物品展"，售價宣稱將超過1萬美元/平方米，當年10月29日正式對外預售，標價11萬元/平方米，成為內地最高價樓盤。
●2006年7月，湯臣集團委託戴德梁，赴紐約、倫敦、杜拜、新加坡等城市，將"湯臣一品"中的一整幢樓向全球推銷，但至今未果。
●2006年8月，湯臣集團以1.3億元價格售出第一套"湯臣一品"(約13萬元/平方米)；隨後的幾個月中，"湯臣一品"又先後賣出兩套住宅。
●2007年6月6日，市房地局宣布進行專項檢查，"湯臣一品"成為首批檢查對象之一。
●2007年6月7日，湯臣集團發布澄清公告稱，"湯臣一品"開發建設及銷售方面未有違規行為，該發展項目也未受到中國稅務部門任何調查。隨後，湯臣集團在香港上市的股票恢復交易。
作者： □晨報記者 劉暢 林勁榆