2020年註定是不平凡的一年，回顧這一年樓市可謂跌宕起伏、魔幻重重。上半年樓市遭遇「黑天鵝」，市場在經歷了「冰封期」、「修復期」…...隨著疫情得到控制，房地產才逐漸步入正軌；這一年，雖負重前行，但韌性十足，從變相鬆綁限購到城市再掀搶人大戰，從多地樓市躁動、萬人搶房到政府出拳、重申「房住不炒」……
這一年來，一大波樓市關鍵詞貫並且影響了中國樓市。譬如「房住不炒」、「因城施策」、「三道紅線」、「長租公寓暴雷」等。我們今天著重要提的樓市關鍵詞是「三道紅線」。
在8月底，央行、住建部和部分房企一起開了一次座談會，會中明確規定了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，要求控制房地產企業有息債務增長，給房地產企業劃了「三道紅線」。這「三道紅線」是什麼？對房企而言是風險還是機遇呢？
所謂「三道紅線」，是指：
1、房企的淨負債率不得大於100%；
2、房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；
3、房企的「現金短債比」小於1。
這「三道紅線」是針對房企當今高負債率而制定的，是監管部門第一次明確了房企舉債的標準。以往收緊房企融資，都是模糊化的，也是有漏洞可鑽的；但是有了這三道明確的紅線標準，漏洞幾乎被徹底堵上。目的是限制高負債率房企融資，逼迫房企降低負債率。
針對這「三道紅線」，根據房企觸碰的數量不同而設置不同的限制。如果一個房企觸碰「三道紅線」，則該房企有息負債規模增速不能增加；如果房企觸碰「兩道紅線」，該房企的有息負債規模增速不能超過5%；如果該房企觸碰「一道紅線」，有息負債規模增速不能超過10%；最後就算該房企沒有觸碰任何「一道紅線」，有息負債規模也不能超過15%。可以看出，這「三道紅線」的劃定，不單是強制要求房企降低負債率，還要限制房企的融資規模。
如此看來，這「三道紅線」就是房企的「緊箍咒」。不過還好，這個政策並不是要立即執行，據悉，監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標，也就是說2023年6月30日之「三道紅線」就會正式開始執行。
既然「三道紅線」的調控政策勢在必行，對房企而言是風險還是機遇呢？
按照這樣的標準，毫不誇張的說，大部分房企都已踩線，有的甚至「三道紅線」全部踩到。相關數據顯示，A股、H股100家主流上市房企中，有86家房企踩在了紅線上，有22家房企更是全部踩中「三道紅線」。
房地產作為一個高速增長的行業，為中國經濟做出了非常大的貢獻，但同時，行業也積累了一定的風險。面對持續發展的房地產市場，寸土寸金的地塊越來越少，房企間的競爭也越來越激烈。持續的融資可以幫助房企不斷拿地，拓展新城市、新市場。在主要熱點城市全面限價的大環境中，土地溢價率偏高對所有房企都是一個沉重壓力。但是，隨之而來的是負債率越來越高，樓盤銷售的回款又不及時，最後將會殃及購房者。「三道紅線」起到了釜底抽薪的作用，預計2021年的土地市場會逐步降溫，可以讓後繼拿地的企業，有相對較高的毛利率，從根本上降低開發風險。
對於中小房企來說，「三道紅線」更是懸在它們頭頂上的達摩克利斯之劍，稍有不慎將會立即出局。在「三道紅線」的強壓之下，即使做好了想要通過犧牲利潤來換取規模的準備，也不一定能有機會。之前在土地和金融紅利時期沒有發展起來的中小房企後面會越來越難，甚至被淘汰。「三道紅線」促使投資方將有限的資金放給有能力的優質公司，從而讓高槓桿運營的中小房地產公司主動退出或者被兼併，從而確保房地產市場平穩發展。
可以看出，「三道紅線」痛擊房企融資這一命門，以發債和貸款為主的融資渠道被迫收緊。簡單來說，這是變相對房企實施「限購」。房企需要擴大內源性現金流的比重，從而使房企對銷售回款的依賴性加強。缺乏融資、銷售回款不佳的房企，以後將不再任性！而對於有實力的、資金健康的房企，則強者恆強。
「三道紅線」的出臺，意味著房企之間拼融資擴張的金融紅利時代將徹底結束，隨之而來的將是利用經營槓桿，通過提高運營能力和品牌溢價實現核心競爭力。
房地產調控不是為了妨礙樓市發展，「三道紅線」同樣如此。在小編看來，「三道紅線」就是「穩房價、穩地價、穩預期」的又一措施。讓房企可持續發展，讓市場熱度降溫，讓房價更加穩定。這樣做，最終受益的將是購房者，尤其是剛需。
在「房住不炒」的大環境下，「三道紅線」是在給房企機會，也是在給剛需購房者機會。企業肆意「加槓桿」「高槓桿」等炒房行為將被遏制，房價、地價增長速度和幅度會被抑制。房企為了降低負債、加速回款，會被迫在一定程度上降低房價，緩解財務困境，對於購房者來說是不錯的購房機會。而且不僅僅是新房市場，二手房市場也一樣。能夠用相對便宜的價格儘可能提前買賣，這是很多購房者的願望。
「三道紅線」紅線的調控政策出臺，展現出國家對於房地產市場的把控，房地產市場由高速發展轉為高質量發展，房企也不再一味的追求快速發展，購房者的購房需求得以滿足。房地產市場不斷淨化，促進了樓市的健康發展。
2021年，房地產市場將迎來新紀元，未來樓市風向如何？讓我們拭目以待！
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