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最近，生活在一線城市的人可能會有這樣的思考：房價還會繼續漲嗎？這樣漲下去，房地產市場會不會崩盤？
通常情況下，沒人能夠準確預測這個問題。但在中國，總是有人信誓旦旦的告訴你：放心吧！房價會越長越高！北上廣深會成為宇宙中心！
為什麼北上廣深的房價已經遠遠超過了普通人的承受範圍，卻依舊有人砸鍋賣鐵搶著買？因為他們秉承著一個信仰：一線城市房價只漲不跌，買到就是賺到！他們的邏輯是：一線城市人口密集，外來人口和當地土豪們共同託舉著房價。
但是，在20多年前，同樣人口密集，同樣由奧運會帶動了經濟飛躍，同樣匯集著優厚的資源，同樣經歷著人口湧入的東京，卻未能倖免於房價的大崩盤。今天錢哥就要說說日本房地產泡沫破滅的前前後後。
危機前的東京
上世紀60~80年代，日本經濟在美國的扶持和自身的努力下實現了高速增長，在短短20年間從一個農業經濟小國轉型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。
這一切都要從1964年的東京奧運會說起。東京奧運會被認為是歷史上最成功的奧運會之一，日本也成為首個藉助奧運會帶動了自身經濟發展的國家。
有數據顯示，東京奧運會的總投入高達1兆日元！哥都沒見過這麼大的貨幣單位！按照當時的匯率計算，大約為30億美元，創造了當時奧運會歷史上的最高投資記錄！
別看花錢多，但都花在了正地方，90%以上的投資都被用來修路、修新幹線、修高速公路和地鐵等城市基礎設施建設。經過這些利國利民的大建設，奧運會結束後，東京成了全球最有活力的國際大都會，工業化、城市化都大大滴實現了！
進入80年代，日本經濟進入了令人炫目的鼎盛時期。全球各個角落都有Made in Japan的產品，野心勃勃的日本企業還在全球展開了大規模的投資和收購。
一位日本記者回憶當時的情景時說道：「那時候的日本人真的不知道什麼叫天高地厚。有人對日本最大的商業地產開發商三菱地所的社長開玩笑說：什麼時候把紐約的洛克菲勒大樓買下來吧，那可是美國最高的大樓呀。一年後，三菱地所果然宣布花2000億日元收購了洛克菲勒大樓，並在大樓的最高處插上了日本國旗。日本人真的發瘋了！」
然而，當日本人目空一切，認為自己是「世界之王」時，一場危機正在醞釀當中。
危機的序幕：「廣場協議」
日本經濟泡沫的起源離不開「廣場協議」。1978年，第二次石油危機爆發，能源價格大幅上升，美國國內出現了嚴重的通貨膨脹，為了治理通貨膨脹，美聯儲三次提高聯邦基準利率，實施緊縮的貨幣政策。
這一政策使美國利率上升到20%左右，吸引了大量海外資金流入美國，導致美元大幅升值，造成美國對外貿易逆差大幅增加。
為了改善貿易逆差狀況，美國希望通過美元貶值來提高出口競爭力。1985年9月，由美國牽頭，美、日、德、法、英五國在紐約廣場飯店舉行會議，決定聯合幹預外匯市場，促使美元有序貶值，史稱 「廣場協議」。
「廣場協議」籤訂之後，五國開始在外匯市場拋售美元，美元貶值，其他四國貨幣相應升值，其中，日元兌美元匯率三年間升值了一倍，從240:1飆升至120:1.
日元大幅升值打擊了日本的出口企業，日本政府為了支持企業維持高出口額，減輕企業債務，採取了寬鬆的貨幣政策。
連續5次下調利率，從1985年的5%降至1987年的2.5%，貨幣供應量連續四年超過兩位數增長，造成國內市場流動性大量過剩。
迄今，業界對廣場協議是否直接導致了日本的衰退仍有爭議，但不可否認「廣場協議」後引發的一系列反應與政府的應對，讓日本走上一條不歸路。
陽光下的泡沫
降低利率保住了日本企業的生產和出口，企業掙得的外匯源源不斷地湧入日本的銀行。為了擴大營業利潤，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拼命發放貸款。
相對於一般公司貸款，房地產抵押貸款的風險較低，於是日本商業銀行紛紛將資金投放到這一領域。
來自銀行的大量貸款流入房地產市場開始推高房價。1987年，東京的房價漲了53%。那些埋頭上班的公司職員們生怕房價不斷漲上去，忙著向銀行貸款買房子。而房地產開發商更是組織一幫無業人員扮成購房者深夜排隊，由此煽起了浩浩蕩蕩的全民購房之勢。
1987年，東京某團地商品房搖號抽籤式，55平方米總價6200萬日元，搖號率1/3700.NHK記者採訪這位沒中籤的年輕媽媽，她無奈說運氣真背，我們家都兩個小孩了，真想要這套房。記者鼓勵安慰她明年繼續努力。但實際上1988年搖號率到了1/6200，這位媽媽的中籤希望估計還不如去賭賽馬來得高。
同一時期，國際熱錢的湧入加速了日本房地產泡沫的膨脹。籤訂「廣場協議」之後，日元每年保持5%的升值水平，敏銳的國際資本迅速湧入日本，在日本的股票和房地產市場上呼風喚雨。
熱錢湧入導致股價和房價快速上漲，從而吸引更多的國際資本進入日本投機，日元繼續升值，股市房價繼續上漲，泡沫越吹越大。
銀行貸款和熱錢同時湧入房地產行業，日本的地價開始瘋狂飆升。1989年日本地價攀升至2137兆日元，而1998年末最低時候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相當於1989年日本國民生產總值的2倍。當時有個笑話是僅東京23區的地價就可以買下整個美國。
1989年東京銀座5丁目鳩居堂前，當時國土交通廳公布的土地公示價格1平米1億1千萬日元，折合97萬美元，這也是當年獲金氏世界紀錄的全球最高地價，現今價格4000萬日元，跌了差不多有2/3.
然而，房地產價格飆漲給日本經濟造成了一系列不良影響。
首先是嚴重影響到了實體工業的發展。由於建築用地價格過高，許多工廠企業難以擴大規模，而像豐田汽車、富士重工、日立電機等等這些日本實體經濟的領頭羊也按耐不住，開始大舉進入不動產業。同一時期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。
其次，過高的地價也給政府的公共投資建設帶來了嚴重的阻礙，當時正在建設的第二東名高速因地價高漲，計劃難於推進，日本道路公團的經營狀況極度惡化。
再次，農業用地被大量擠佔，國內農業產量受到威脅。
高昂的房價更是使普通日本人買不起屬於自己的住房。1990年在東京買一戶60平米小戶都要5千萬日元以上，基本上按當時4百萬日元工資標準，要不吃不喝乾15年，這讓很多懷抱上京夢的日本年輕人忘而卻步，甚至很多日本國民認為東京人不勞而獲，批評政府哄抬地價。
失去的二十年
1990年，日本生產性行業的貸款比重下降到25%，非生產行業的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發。
日本政府也意識到了經濟泡沫，非理性的樓市正在動搖日本的「基本農田制度」和「科技興國」兩項基本國策。於是，日本政府突然收縮貨幣政策。
一是短期內上調利率。央行在1989年5 月將維持了 2 年多的超低利率從 2.5%上調到 3.25%，之後連續 4 次上調，到 90 年8月達到 6%。
二是政府突然強制收緊信貸，控制對房地產信貸總量。1991 年商行停止了對房地產的貸款，M2 增速從 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也遠遠低於當年名義 GDP 增長率 6%的水平。
宏觀調控政策力度過猛，泡沫迅速破滅。
首先刺破的是股票市場泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。
當天，日經指數頓挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了長達20年的熊市之中。
股票價格大幅下跌，信貸規模下降，使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。公司破產導致其擁有的大量不動產湧入市場，頓時房地產市場出現供過於求，房價出現下跌的趨勢。與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。
1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。
1992年，日本政府出臺雪上加霜的「地價稅」政策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入「供大於求」的時代。
幾種因素疊加，加速了日本房地產經濟的全面崩潰。而在泡沫時期房價遠高於全國平均水平的三大都市圈(東京圈、大阪圈、名古屋圈)在泡沫破裂後的價格也跌得最慘，跌幅超過了全國平均水平。
自1990年泡沫破裂以來，日本全國的平均房價連續16年呈下跌趨勢。
從1990年至2006年，全國平均房價下跌了49.56%，基本回到了地產泡沫發生前1986年的水平；
東京房價持續下跌至2005年，相比於1988年的房價頂峰，下跌了67.12%，回到了1985年的水平。日本經歷了「失去的20年」。
日本房地產泡沫的產生和破滅有著其特殊的歷史和政治背景，但在泡沫經濟時期全民買房的各種表現讓人不得不聯想到目前國內的房地產形勢。
看了日本經濟泡沫破滅的前前後後，你還敢拍著胸脯說北上廣深的房價一定不會下跌嗎？
文章來源：微信公眾號說錢
（責任編輯：張洋 HN080）