易居企業集團CEO丁祖昱說：中國房地產正在從大魚吃小魚階段進入大魚吃大魚階段。
1月13日，世茂集團（下稱「世茂」）與福晟集團（下稱「福晟」）宣布戰略合作，將在全國範圍內進行房地產開發、建築施工、物業經營等領域內的戰略合作。
名為合作，實則為世茂對福晟的「吞併」。自此，擁有號稱「飛虎隊」的閩系房企福晟，將換一種存在方式，以小股東的身份延綿企業之命運。
具體而言，兩家公司聯合東方資產、信達資產成立一個全新地產平臺世茂福晟。世茂、東方資產與信達資產通過收購福晟股權、債權形式入股，福晟集團通過出讓項目形式入股。
按照規劃，未來世茂福晟會做成一個全新平臺。由世茂執行董事、世茂海峽發展公司董事長兼總裁呂翼擔任世茂福晟總裁，帶領全新團隊進行操盤。
「這是中國地產探索的新的方式，就是建立平臺公司，進行合作而並非完全出售項目。」世茂董事局副主席、總裁許世壇告訴記者。
福晟淪為小股東
第一財經記者了解到，按照世茂初步計劃，未來世茂福晟這個資產包的商業部分將合併報表進入世茂股份（600823.SH），住宅部分合併報表進入世茂房地產（00813.HK）。物業部分合併進入世茂物業，並計劃在今年內衝擊上市。建築板塊福建六建未來納入整個世茂體系範圍。整合完成後，福晟將以小股東身份進入新平臺。
按照目前的規劃，未來世茂福晟將成為世茂海峽旗下四個平臺公司之一，辦公地點設在福晟集團總部；另外三個平臺公司分別為廈門運營中心、灣區運營中心與城市更新平臺。其中，福晟集團董事長潘偉明未來將負責城市更新平臺業務。
其中，世茂福晟可售貨值超過1000億元，城市更新平臺貨值在3000億元-4000億元。
從世茂的資金安排看，這次併購式入股，世茂主要把大量債權接管，也就是承債式收購，因此實際支付現金並不多。
「世茂財務團隊將對世茂福晟平臺財務進行代管，通過債務重組方式把短期債務置換成為長期債務，儘量解決資金流動問題。」世茂集團執行董事、財務管理中心負責人湯沸告訴記者。
目前福晟的情況是，由於資金危機和債務違約，幾乎所有項目全面停工，因而第一步需要世茂進行徵信背書，進而拿到資金盤活項目。
從入股的項目個數看，目前雙方依舊還在盡調和談判。「福晟集團幾乎所有的項目都將裝入世茂福晟平臺，即便是福晟國際（00627.HK）裡面大部分項目也將賣出。」一位知情人士告訴記者。
2019年9月，福晟集團旗下香港上市公司福晟國際發布公告稱，公司獲最終控股股東潘偉明通知，將64.16億股股份轉給兒子潘浩然。潘浩然佔股56.45%，成為福晟國際的實際控制人。
股份轉讓背後，實際上是潘偉明把自己和上市公司做了切割。截至2019年上半年，福晟國際共擁有14個正在開發及待售的項目，總建築面積約166.08萬平方米，權益總建築面積約136.54萬平方米。2019年半年報顯示，福晟國際實現合約銷售額約12.1億元，總收入約2.99億元，同比上升313%；公司擁有人應佔期間利潤為1.16億，若扣除非經營性項目，福晟國際除稅後經營利潤約0.73億元，開始扭虧為盈。
「我們將全面代管福晟的項目，在財務、運營、組織等方面進行公司優化，未來要有極致的管理手段，提高產品品質和管理效率，保證公司正常運轉。」呂翼告訴第一財經記者。
所謂極致的管理手段，實際上是組建全新的管理團隊。第一財經記者獨家獲悉，過去1個月福晟大量高管都已經在主動、被動離職，包括營銷、投資、人力、工程等重要條線負責人離職。
「入場盡調之後，呂董就已經和福晟方面開過會，所有福晟中心總以上的職位都要過一遍呂董。」一位知情人士向記者透露。
事實上，目前世茂的人力已經開始與部分福晟高管進行離職溝通，預計所有的人員去留將在本周內完成。「本周六新的平臺年會，到時候去留的人都會定好。」
第一財經記者了解到，目前世茂方面計劃把福晟有舊改經驗的管理團隊留下，不過具體到各個職能條線，大部分管理團隊都將不被留下。「實際上有舊改經驗的將一起加入到城市更新平臺，這一點是福晟的長處。」上述知情人士告訴記者。
按照規劃，世茂集團將在春節前完成人員組織、財務等內容的確認和恢復。「我們計劃2020年世茂福晟平臺銷售要達到300億。」許世壇介紹。
除了上述住宅、商業、物業之外，世茂此次合作入股的板塊還有福晟集團子公司福建六建。「世茂將聯合金融機構成立紓困基金，主要是要在春節前支付福建六建的農民工工資，目前福建六建拖欠約數萬名農民工工資。」一位金融機構人士透露。
通過承債式收購，管理團隊入駐，多業務入股等方式。世茂至此完成了房地產歷史上最大的一宗併購案。
世茂暴露大野心
「2019年我們在TOP10裡增速最快，在TOP20裡面增速排第二。我預計2020年前十大開發商平均增速在10%左右，但是我們的增速將高出這個水平。」許世壇介紹。
2019年，重回TOP10的世茂房地產表現出快速發展的態勢。根據公告，世茂房地產2019年累計合約銷售總額約為人民幣2600.7億元，累計合約銷售總面積為1465.62萬平方米，同比分別上升48%及37%；平均銷售價格為每平方米17744元。
許世壇判斷，2020年中國房地產整個市場規模還將在15萬億左右，比較看好一二線城市以及強三四線城市。
「開發商面臨去化的壓力還是較大，很多公司現金流緊張就會面臨被吃掉的問題，這也給了我們財務比較安全的公司機會。」許世壇說。
2019年開始，世茂成為併購市場又一大明星。在很多房企開始謹慎拿地之時，世茂的逆周期操作，補充了大量的土地儲備。
2019年3月22日，世茂旗下的世茂股份以3.78億元買下泰禾集團杭州蔣村項目51%的股權。
2019年3月25日，根據泰禾公告，福州泰禾向世茂轉讓南昌茵夢湖項目四家標的公司各51%股權，總計代價18.05億元。隨後的4月和5月，世茂集團併購了泰禾位於廣州、杭州等地項目。截至目前，世茂累計花費超過77億併購泰禾多個項目。
此外，萬通、明發等房企也與世茂進行交易，分別出售了在香河、馬鞍山等地項目。
2019年6月9日，廣州老牌地產商粵泰股份發布公告，向世茂出售位於廣州的地產項目。按照公告，雙方於6月8日籤署了《世茂粵泰合作項目協議書》，以63.97億元的總對價出售5個房地產項目的股權。
「行業競爭加劇，大家都想在一、二線城市拿地，拿地的利潤率自然開始下降。我們2019年在公開市場參與了300多塊土地競拍，實際到手不到40塊。企業要發展，自然需要多元拿地模式，通過合作併購的方式，我們就可以很好地補充自己的土儲，同時可以降低成本。」湯沸告訴記者。
快速擴張背後，實際上來自世茂的財務槓桿較低。
根據2019年半年報，世茂房地產融資成本控制在5.6%左右，較2018年全年5.8%下降0.2個百分點。淨負債率59.6%，連續8年淨負債率處在60%以下。截至2019年6月底，世茂總借款約為1154.7億元，短期借款為320.6億元，佔總借款28%，帳面現金則為短期借款的1.6倍。
「按照世茂的發展速度，即便保守測算20%的規模增長，加上世茂福晟平臺300億的銷售額，2020年也將有超過3400億銷售額。如果按照世茂的貨值（10500億）進行折算，那麼這個數據還要更大。」一位券商分析師向記者分析。
顯然，重新回到前十陣營的世茂並不滿足，接下來還將進一步發起規模衝擊。不過，如何在財務槓桿和規模之間找到平衡，將成為考驗這個企業的又一個難題。