來源：觀點地產網
從周期來看，如今正是內地房企們在香港需要開啟新一輪「補倉」的時候。
觀點地產網 又是萬科，又是香港。
兩個月前，萬科香港長沙灣項目「The Campton」熱銷，萬科職員一度舉牌截龍，示意人太多，暫停開放示範單位。
彼時，萬科長沙灣項目兩日共錄得1500認購登記，以首批94夥計算，超額認購14倍；新地旗下天水圍項目Wetland Seasons Park第二期同樣熱賣，首輪200夥，最終收10261票，超額登記50.3倍。
兩個月後，萬科置業（香港）及青建國際組成財團，以37億港元的價格拿下了香港大埔馬窩路一宗住宅地塊，每平方呎樓面地價約4，738港元，與市場預期價格相符。
據消息指出，該宗地塊是今年港府招標規模最大的住宅地。
其實，萬科香港公司的執行董事周銘禧在兩個月前曾表示，疫情壓抑了買樓需求，隨著疫情有減退跡象，相信成交量及樓價會遂步回復正常。其預料道，未來下半年香港的樓市會恢復有序及健康的發展。
而在上一個項目熱賣之後迅速補倉，也不難看出萬科對於香港市場的樂觀。
事實上，看好港島市場的內地房企也不止萬科一家。僅從這一次拿地的情況來看，除了萬科之外，競標者中其實還包括了中海等其他家內地房企。而在香港今年的多次推地中，也同樣能頻繁看到內房的身影。
然而這座小小的港島上時常會出現僧多粥少的情況，在一場場資本博弈中，並非每個人都有機會笑到最後。
從萬科補倉看香港樓市
不得不說，萬科這次能夠在眾多競爭者中殺出一條「血路」，屬實不容易。
故事要從一個月前說起。
6月19日，香港地政總署宣布，將公開招標出售在2020至2021年度賣地計劃內位於新界大埔馬窩路的大埔市地段第243號的用地。招標於6月20日開始，截標日期為7月24日。
資料顯示，該地皮位於新峰花園西北面，佔地約24.34萬平方呎，指定作私人住宅用途，最高可建樓面約78.1萬平方呎。相比起這個面積，該地塊的價格讓人眼前一亮。據相關機構當時預計，該地皮每呎樓面地價約5000港元，總值約39億港元。
地塊招標消息一出，市場反應頗為熱烈。大面積、低總價，讓該宗地塊迅速成為了眾人關注的焦點。有相關人士指出：「由於涉及銀碼不大，相信中小型發展商有力承擔，預計入標反應踴躍。」
果不其然，等到7月24日截標時，該地塊至少收穫了13份標書。競標者大多以港島本地房企為主，具體包括了長實、鷹君、嘉華國際、建灝、恒基兆業、遠東發展等。當然，其中也不乏萬科、中海、中洲等內資企業。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指出，彼時入標數量比預期要多，其實也是反映了發展商對住宅後市仍有信心。值得一提的是，從開始招標到截標，該地塊的市場估價已經從39億左右上升到了最高估價43億港元。
有業內人士指出，萬科此次拿地，或許是為了趕在下一個市場增長周期到來前囤一波「糧」。
據資料顯示，香港樓市今年上半年總體呈現下滑趨勢。其中，一手登記錄得6199宗及685.27億元，按半年度下跌26.2%及23.3%，該數據為自2016年至今四年最低紀錄。
如此看來，香港樓市的形勢似乎不容樂觀，不過，如果單從過去一個月的情況來看，或許又會得出截然不同的判斷。
據了解，於6月份，香港一手住宅登記錄2，137宗及211.49億元，按上升92.0%及43.9%，該數據為自2019年5月以來十三個月裡的新高。「疫情一定程度壓制了市場需求，隨著疫情的影響慢慢減弱，市場也將迎來一輪『觸底反彈』。」
或許兩個月前的「熱銷」，讓萬科得以窺到了這一市場走向，而上一個項目去化後帶來的資金回籠，同樣是萬科在這次「搶地大戰」得以獲勝的重要因素。
內房入港周期
對於這次「花落」萬科，有業內人士表示「有一些意外，但也在情理之中」。
那一絲「意外」自然是因為眾人競標積極性頗高，而「在情理之中」則是因為當前香港市場出現了一個趨勢：內地房企的拿地意願慢慢變得強烈。
據林浩文介紹說：「如果把觀察的時間線拉長至三到五年會發現，其實內地房企在香港的拿地是有著一輪一輪周期的。相比起去年，內地房企今年在香港拿地的積極性是明顯提高了的。」
能夠看到，早在三四年前，增長迅猛的內地房企們紛紛將拓展目光投到了香港。據不完全統計，在2016年-2017年間，來自內地的房企在香港購入了不低於10宗土地，成交總金額差不多600億港元。
其中，曾在五個月內以272億港元拿下香港4宗地塊的海航集團讓人印象頗深。於2017年初，合景泰富與龍光地產以168.55億港元聯手拿下鴨脷洲一宗臨海宅地，該價格不僅刷新了內地房企在港拿地紀錄，同時也是香港時隔20年後再度誕生的新一個「總價地王」。
由於與內地市場的基因不同，企業們慣常使用的「高周轉模式」未能照搬到香港市場，再加上2018年前後香港推地數量出現明顯減少的原因，在一番大肆掠地後，內地房企們開始陸續停手，開始將更多精力投放到已有土儲的開發上。
幾年時間過去，內地房企們上一輪拿下的土儲開始陸續入市，並在2019年上半年達到高峰期。數據顯示，於2019年4月，香港共錄得9901宗樓宇買賣登記，相比3月的6432宗上升54%，創下近6年半以來單月新高。
而當時便有市場人士指出，今年的新盤供應主要來自2016年前後推出的地皮，發展商可能擔心樓市向下，預售樓花速度加快，但前兩年賣地面積減少，或許住宅供應會在未來兩三年出現緊張的情況。
從周期來看，如今正是內地房企們在香港需要開啟新一輪「補倉」的時候。「今年內地房企參與投地的次數比去年要頻繁得多，儘管最終可能沒有拿到地塊，但是都有在積極參與競標。」
以今年5月港島南區鴨脷洲海旁道住宅地皮招標為例，該地塊於截標時獲至少有18家財團入標，包括長實、新地、新世界、信置、嘉華國際、大昌集團、嘉裡、中國海外、佳兆業、其士國際、佳明集團、麗新發展與建灝地產合資入標，另有6家不知名財團。
與此同時，有業內人士指出，和香港本土開發商相比，內地房企的在港土儲更少，因此後者的補倉需求也就更為迫切一些。
換而言之，也正是因為香港本土房企的不著急，決定了它們在出價時會更為保守和謹慎，因此在一些價格較高的地塊上，內地房企可能會更有競爭優勢。
林浩文也介紹說，由於香港市場的需求仍然存在，因此從目前的銷售情況來看，內地房企香港項目的去化情況還算是較為穩定，也並未出現太明顯的「水土不服」。綜上幾個因素，其猜測道：「未來一兩年內，內地房企在香港的拿地參與度還會有明顯提升的。」