一百萬貸款，固定利率是多少，LPR兩年內下行的話，選固定還是選lpr3月1日起，所有存量房貸都要重新籤訂合同。
廣州PLUS後臺關於「房貸重籤合同」的問題實在是太多了，我們特地出一篇詳細解答稿，為大家解疑釋惑。
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應該選固定利率還是LPR？
眾所周知，目前房貸利率合同轉換有兩種方式：
一是「LPR加點」，將以基準利率定價的房貸轉換為以LPR為基準定價的浮動利率貸款，和銀行約定重新定價周期，周期最短為一年；
二是「固定利率」，轉換為固定利率貸款。
那麼，我們該選「固定利率」還是「LPR加點」呢？我們用簡單一點的方式來計算。
△假設未來三年LPR下行
你向銀行貸款100萬，執行利率是4.9%，貸款25年，3月5日去銀行換合同，約定重新定價周期為一年。
那麼，假設未來三年LPR持續下行會怎麼樣呢？
可以看到，如果你選擇了固定利率，那麼你以後的利率水平就固定為4.9%，25年期本息共還貸173.63萬.
但是選擇LPR的話，假設接下來三年LPR每年都下降1個點，那麼購房者每年要還的月供都會減少。
若是LPR下降為4.6%並維持該水平的話，購房者最多可以少還5.1萬月供！
若是貸款額更大，貸款年限更長的話，還能省下更多！
△假設未來三年LPR上行
假設未來三年LPR上行，還貸額又會有什麼變化？
同理，我們來看下這個表格：
△結論
若未來LPR會上行，那麼最好選擇「固定利率」方式。
若未來LPR會下行，那麼最好選擇「LPR加點」方式。
但是，從基本面來看，LPR大概率是會繼續下行的。
目前中國的房貸利率水平，算是比較高的，世界各大經濟體，利率都在下降，甚至不少已經步入了零利率、負利率時代。
要知道，自2019年8月以來LPR執行以來，不到半年時間，已下調10個基點。
.02
我的房貸利率是8折，該不該換？
有部分購房者是前幾年利率打折的時候籤下的房貸合同，他們會問到，我當時利率這麼低，要是換算成LPR加點會不會吃虧了呢？
我們以基準8折為例，目前執行的利率是3.92%，那麼加點數值=目前執行利率-2019年12月LPR報價（4.8%）=-1.370%。
假設購房者在3月30日去銀行轉換合同，和銀行約定的重新籤訂周期是一年，重新定價日為每年1月1日的話，那麼：
2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是3.92%（4.8%-1.370%）。
2021年1月1日之後，執行利率水平就按照屆時的LPR數值計算，假設屆時LPR是4.75%的話，則2021年的執行利率為3.87%。
換句話說，只要以後LPR低於4.8%，或者持續下降，你的房貸利率也會跟著下降，會比之前更低！
對於這部分購房者，PLUS的建議是：
如果你覺得自己目前的利率已經夠低了，那麼可以選擇固定利率，可以一直保持比較低的利率水平。
如果你認為LPR以後都會下行，想「搏一搏，單車變摩託」的話，那麼可以選擇LPR加點，承擔利率變動的風險。
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我的房貸利率上浮20%，該不該換？
目前，大部分購房者的房貸利率都是上浮的，又該不該換呢？
其實，我們已經說過，不管目前你的房貸利率上浮還是打折，影響你房貸利率的都是LPR未來的浮動情況。
但是，對於這部分購房者，PLUS還是有一點小建議：
1、儘量選擇「LPR加點」，因為目前你的房貸利率比較高。而可以預見的是，未來兩三年內，LPR大概率將會下降，這就意味著，起碼接下來這幾年，你的房貸會減輕一些。
2、重新定價周期儘量選「一年期」，若是明年LPR下降，你也能及早享受到利率下降帶來的好處。
3、重新定價日選早一點，理由同上。PLUS諮詢了一下銀行專業人士，工行和中行是可以選擇放款日或2020年1月1日作為「重新定價日」的。
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再回答幾個小問題
Q：剛買房，新政對我有影響嗎？
答案是：這個新政主要是對2020年1月1日之前已經籤了房貸合同的購房者有影響。
2020年1月1日之後，房貸合同都是要按照「LPR+點數」來籤訂的，所以對剛買房的人來說，沒有影響。
Q：我可以不重籤合同嗎？
答案是：絕大部分不可以。極少部分可以，只要你符合以下這個條件：
原來的貸款合同已處於最後一個重定價周期。（舉例：你貸款15年，當時選了重定價周期是1年，現在還有不到1年就還完貸款了，那麼你就可以不重新籤訂合同。）
Q：什麼時候去換合同？
答案是：按規定是2020年3月1日至2020年8月31日都能辦理，但不同銀行規定辦理時間可能會有差異，最好提前諮詢一下銀行。要注意的是，若在期限內沒有去銀行處理，將默認為固定利率。
Q: 換了合同之後，什麼時候開始執行新利率，從明年1月1日OR籤合同的下月開始？
答案是：一般是下月開始。實際上，在你轉換合同當天至下一個重新定價日，你的房貸利率數值都是和之前保持一致的。等下一個重定價日，房貸利率才會根據LPR的調整有所變化。
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對此次新政、LPR、基準利率等不了解的，還可以戳以下連結：
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（責任編輯：季麗亞 HN003）