九龍倉置業今年的年度業績會辦的更像是一場座談會。
慣常長長的主席臺被替換成三把灰白色棉麻單人椅，旁邊是演講臺。主席兼常務董事吳天海和手下投資關係經理吳庭欣站著完成了開場白和財務介紹。
總共15分鐘的講話，我們可以將它總結為一個詞：
海港城，海港城，海港城……
作為全球盈利能力最強的商場之一，海港城去年貢獻了九龍倉置業集團63%的收入、72%的營業盈利以及72%基礎淨盈利。
具體而言，海港城2018年錄得全年總收入(包括酒店)上升10%至118.71億港元；對應營業盈利96.78億港元，同比上升12%。營業毛利率十分可觀達到89%。
香港零售業在去年進入持續的復甦期，香港本地穩定的就業和收入情況，以及人民幣升值和消費升級使訪港旅遊業增長，支持了高昂的消費意欲。香港2018年零售銷售增長達8.8%，高於不少機構的預測。
海港城的零售銷售額更是創下370億元的新高(即平均每日超過港幣1億元)，同比增長23.6%，數字佔全香港零售銷售總額的7.7%。
因此，海港城商場現時的平均呎租已經上升至483港元/月，加上寫字樓及酒店部分租務同樣不俗。海港城去年為九龍倉置業產生淨現金流入超過港幣75億元。
高額度的現金流流入，帶來的是慷慨的派息。正如吳天海在開場白中所說：「其實說做商場，無外乎是幾個因素：一是人流；二是財流；三是現金流。」
其中，財流就包括，租戶的每天生意所收的現金流(對應上述每天超過1億港元的營業額)和租戶給企業的租金流。「那公司得到收入之後，扣除了開支能夠交給我們股東的回報，這對股東來說是一個非常重要的現金流。」
九龍倉置業去年分紅了63.76億港元，分兩次派送。2018年9月10日已經派了每股港幣1.05元，剩餘的每股1.05港元，則將在今年4月3日送達每位股東的帳戶。
但即便「海港城表現強勁，支持增長動力及持續派息。」這座超級購物商城過於強勁的光芒，亦同時掩蓋了九龍倉置業一些不足的地方。
人們提出疑問：海港城是如此優秀，它未來究竟能否維持如此的成長性？而且它對公司業績貢獻佔比過大。在海港城之外，另一重要物業時代廣場的表現並不好。
畢竟回顧香港2018年的零售表現，它是呈現上半年增長快速下半年增長放緩的態勢。而且目前受國際大環境諸多因素影響，香港零售業的預期其實不甚明朗。
吳天海也表示，鑑於市場大環境還有一些不利的因素，公司對今年香港零售市場持保守的意見。但其續稱：「1月的情況已經比我們預算的稍好一些，希望接下來的11個月都能夠達到相似的成績。」
其中尤其是海港城今年的表現「很難得」。吳天海介紹，海港城今年1月份的業績同比繼續增長約1成。匹配去年全年的增幅，「但長遠來說不會重演去年同期同比增長30%的情況。」
集團副主席李玉芳在談到商場續租方面就說，每年海港城都會有三分之一租約會續租。但加租方面，如海港城續租升幅要到10%，加租水平亦要10%左右，才能推動整體商場租金收入有單位數增長。
這目前是否能做到還要看未來一年的形勢。同時「商場是需要租戶組合的，可能租戶會在續租時希望租金持平，我們也會儘量去考慮這個情況。」
而在海港城耀眼數據背後，九龍倉另一個地標商場時代廣場表現卻不盡人意。
資料顯示，時代廣場2018年收入僅同比升1%至28.41億港元，經營溢利錄得24.79億元，同比下跌2%。
經營溢利下跌主要是因為，時代廣場目前仍在進行曠日持久的大規模商戶組合優化，該租戶重組計劃已經實施良久，目前還未見終結的一日。「關於時代廣場的問題……在租戶的組合上，我們會沒有止境地換，一定會換的，誰表現不好就一定會出局。」吳天海解釋。
他亦希望市場能給予更多耐心。因為無論時代廣場或海港城，它們的租金成本已經陸續有所改善。資料顯示，截至去年年末，在租金成本比例上，海港城改善至18%，時代廣場改善至20%。
這表示「當租金成本改善且持續改善時，便使得我們的租客有能力給出更多的租金，但是在時間上有需要配合的地方。」吳天海說。
另一方面，目前九龍倉置業正在退出發展物業業務。「至於在內地的房產……我們也是繼續減少這方面的投資的。」這對公司財務有不好的體現。
據了解，九龍倉置業去年發展物業收入同比減少98%至港幣8900萬元，另外因項目減少導致營業虧損港幣6000萬元。
地產發展的不足造成九龍倉置業去年收入同比減少21.16%至164.81億港元。營業盈利為127.24億港元，同比減少17.6%。
但該公司2018年的基礎淨盈利仍增長6%至100.5億港元。這主要有賴於投資物業升值以及利息、稅項支出的減少。
資料顯示，2018年全年，九龍倉置業旗下投資物業升值了52億港元。而財務支出減少2.14億港元。稅項支出減少22.73港元，其中中國內地土地增值稅的減少尤其明顯。
相信隨著物業發展業務的逐步退出，九龍倉置業會變為一隻更加純粹的收租股。去年這支股票的股價已經累計升了將近18%，人們期待它有更好的表現。
以下是九龍倉置業地產投資有限公司2018年度全年業績會實錄：
現場提問：今年海港城的表現是否可以持續？是否可以創新高？另外時代廣場的盈利倒退了2%，租戶的調整進行情況如何？什麼時候可以恢復正增長？最後一個問題想問，如何看今年香港的零售市況？
吳天海：第一、海港城今年的表現很難得，1月比去年1月繼續增長，但是現在只有1個月，還有11個月，能否持續？目前沒辦法說。
第二、說到租金成本，海港城也好，時代廣場也好，租金成本已經是陸續有所改善，其實這是很重要的要素。當租金成本改善且持續改善時，則使得租客有能力給出更多的租金，但是在時間上有需要配合的地方。如果我們能夠將租金成本持續改善，租戶給的租金會慢慢提升。
第三、至於今年的零售市況，始終都有幾個大環境的要素，包括中美矛盾、幣值變化波動、經濟的表現等各方面，暫時來說我們做的預算案是比較保守的。但是正如我所說的，1月的情況已經比我們預算的稍好一些，希望接下來的11個月都能夠達到相似的成績。
現場提問：1月哪方面的銷售情況增長比較好？香港1月整體增幅也比預期超了很多，集團旗下的商場是否也有同樣的表現？未來的幾個月，基建也開通了，有了高鐵，有了港珠澳大橋，今年的情況會不會比去年更樂觀？
吳天海：說到銷售，我只能作個簡單的回答，1月，我們的海港城的銷售額增長速度遠比大市優勝。
李玉芳：以我們觀察到1月的情況，運動用品有些許爆冷。當然，以整體的數量來說，也有高消費品的帶動。
現場提問：我想問問你們是否有興趣投西九的大商業地，會不會與其他公司合作去投？同時，如果與其他公司合作，地價會不會低一點？另外，我想問你們在時代廣場、海港城等商場或者寫字樓方面，會不會考慮今年加租多少比例？
吳天海：對於投不投地，我想兵不厭詐，截了標之後告訴你。
另外，除了基本租金增加之外，其實大家也很熟悉，很多租戶都會給我們一個銷售額百分比的抽成給我們，2018年因為租戶生意好，所以我們在分成上的收入也不錯，所以租金收入才有這樣的成績。我們有一個自動調製機制，生意好就多給一點租金，生意不好就少給一點。
現場提問：海港城的收入和盈利水平都比較高，這種高增長的狀態是不是常態？未來會不會有所放緩或者調整？第二，公司一直說要賣掉內地的資產，現在的情況如何？有沒有具體的時間表？
吳天海：海港城過去長期的表現，我們剛才的PPT裡也談過，過去十年，平均的增長率超過10%，達13.3%，也是比較穩定的。當然，今年的情況可能比較緊張一點，因為外面的情況比較困難，比如說中美矛盾、全球經濟放緩等情況。
至於在內地的房產，我們下面的上市公司海港企業2018年也是在市場上有一部分的物業房子是賣了的，所以也是繼續減少這方面的投資的。
現場提問：想問目前的分成租金的比例大概是多少？高鐵、港珠澳大橋等大型基建落成之後，海港城和時代廣場的人流多了多少？另外，今年商場的續租情況如何？有多少比例的商戶續租？
李玉芳：租金抽成的佔比數據，如果以零售收入去計算，應該是12%，較前年是有所增長的。
關於高鐵和港珠澳大橋的人流方面，暫時看到高鐵人流對我們是有貢獻的，實際上海港城每天都有穿梭巴士去接高鐵的客戶，有幾百人。從公司的立場來看，我們不嫌多，希望越多越好。港珠澳大橋和海港城連接比較遠，暫時看不到它對我們業績增長方面有多大的貢獻，我想還要再觀察。
現場提問：酒店方面的表現重回2014年的水平，主要原因是什麼？會不會也是港珠澳大橋或是高鐵的開通的直接受惠？同時，你們如何看今年的酒店行業的調整？The Murray，Hong Kong酒店也營運了一段時間，目前的入住率如何？
吳天海：我們說達到2014年高峰是說廣東道的3間酒店，因為2014年The Murray，Hong Kong還沒開。廣東道的3間酒店的經營狀況上主要反映是入住率比2014年高了，但是整個市場包括我們的酒店的平均租金與2014年相比其實是低了，不過因為入住率高了，所以總數算下來是打平的。歸咎為幾方面：一方面是因為來香港的人流多了，第二方面是我們在市場的佔有率似乎做得好了一些，也是同事的努力得來的結果。
今年剛剛過了兩個月，暫時看到這個成績也是滿意的，比如說過年這段時間入住率也高，希望今年能夠再創高峰。
至於在The Murray，Hong Kong的情形，其實去年第三季才全面營業，最初營業時人流未曾熟悉，一般新酒店通常都要預3至4年的時間才能穩定下來，所以我們暫時也還沒有達到那樣的狀況。在入住率上，第四季有71%，但是今年的目標一定是比那個數字高的。
現場提問：第一、剛剛吳先生說今年的反應可能會比你們的預期更好，是不是覺得這兩三年以來，今年是不是最嚴峻的一次？第二、時代廣場的租戶調整一直在進行中，還未看到終結的一天，是否可以分享一下進展情況？什麼時候會有一個完結？
吳天海：首先，數據先行，今年1月如果說海港城的零售增長，與去年比較是上升了10%的，但是去年與前年比較是上升了30%的，這是不爭的事實，也代表了大環境的很重要的一環。
現在也看到全香港的零售數據也從去年年頭的樂觀到年尾的打和，趨勢是很明顯的。很幸運的是，海港城到了第四季甚至到了12月仍有10%以上的增長，直到今年1月還在持續。當然，一方面不像去年的同期上升30%那麼高，但是30%其實是不可以永遠保持下去的，你說我好像沒有那麼樂觀，這肯定是的，與去年同期比較是不一樣了。
關於時代廣場，這個問題其實有點像踢球、踢聯賽，每一年都有，不會停，所以在租戶的組合上，我們沒有止境地換，一定會換的，誰表現不好就一定會出局，這個工作是我們的租務部和管理部的同事日常要面臨的工作。
現場提問：今年海港城和時代廣場有多少商戶續租？另外，今年的續租租金升幅會不會也是單位數字？會不會說將來的政策是可以和商戶共渡時艱？另外，之前說過有一個目標，今年已經說了大概會低於15%還是說是什麼情況？
吳天海：先回答第二個問題，其實對於到底負多少債，劇本已經寫好了。因為我們每年的派息就是用收租物業和酒店的基礎盈利派約65%，剩下來的35%是用來減債的，當然還有一些其他的細數如支付性開支等，但是那些不是大數，所以淨負債大家幾乎猜得到。
另一個元素是負債比率究竟有多少比例，這在很大程度上要看年終的物業重估的增長或者負增長到底有沒有以及有多大。過去我們沒有看到負增長的情形，但是不排除有可能。我們覺得這不是一個問題，不是說超高或者超低，是一個合理的水平的話，所以不會特別去幹預。
李玉芳：我們每年大約有1/3的租約是會到期續租的；加租方面，如果你看到我們有一個增長，例如海港城是10%，我們每年有1/3到期，那麼我們起碼要多加10%多才能達到單位數字的增長。
至於是否有持平租金的情況，某些行業的租金可能變化不大，但是商場是需要租戶組合的，我們也會儘量去考慮這個情況，有些是生意做得很好的，我們也會根據生意的好壞去調整租金，所以沒有一個固定的方程式去計算租金調整的策略。
（文章來源：觀點地產網）
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