樂居財經 沙文蓉 發自香港
10年前，寶龍地產在香港聯合交易所上市，許華芳站在父親許健康一旁，看上去還略顯拘謹；10年後的今天，許華芳和父親又站到了香港聯合交易所臺上，為寶龍商業管理控股有限公司（股票簡稱：寶龍商業；股票代碼9909.HK）上市敲鑼，這一次他已經褪去了稚嫩，成為全場主角，全程笑盈盈地站在鏡頭前接受媒體拍照和採訪。
分拆上市對於寶龍商業來說就像一個「成人禮」， 對於許健康許華芳父子倆，更像是父親遞給兒子的交接棒。
1952年出生的許健康，屬龍；1978年出生的許華芳，屬馬，這對父子的屬相，也印證了中國人崇尚的龍馬精神。在臺上，父親許健康和許華芳右手緊緊相握，希望給予兒子更多鼓勵和信心。
從臺上敲鑼下來，許華芳又被同事、合作夥伴拉著合影留念，他時不時抬頭看一下香港聯合交易所大屏顯示的股價。當天寶龍商業股價很給面子，僅僅半個小時，從開盤價9.50元一路飆升至10元以上，最高漲幅超過了7%，這讓許華芳鬆了一口氣，隨即趕往中環辦公室開會處理工作並接受了樂居財經的採訪。
雖然，從規模上看來，寶龍地產年合約銷售額不足千億隻能算是中型房企，但這家房企發展路徑和其它房企有所不同。2009年，寶龍地產（HK.1238）在香港聯交所成功上市，被稱為內地赴港上市的商業地產第一股。十年後，寶龍商業（HK.9909）則被稱為內地赴港上市的輕資產商業運營第一股。
招股書介紹，寶龍商業2007 年開始向零售商業物業的開發商、租戶及業主提供商業運營服務，擁有超過20年的商辦資產管理運營經驗，是為數不多擁有管理多元化的零售商業物業能力的中國商業運營服務提供商之一，2018年在中國運營服務市場排名第四。
此前多家房企都是物業分拆在香港上市，比如新城悅、永升物業、綠城物業、碧桂園物業等等，但是這些物業公司營收主要來自住宅物業管理。寶龍商業的營收和贏利點則主要在商業管理方面。
招股書數據顯示：寶龍商業2016～2018年的商業運營服務收入分別為7.52億元人民幣（單位下同）、9.73億元、12.01億元，年複合增長率為26.3%。截至2019年上半年，公司營收同比增長29.8%至7.49億元。從營收結構看，商業運營佔寶龍商業營收的比例達到90%。
「我們和香港其他物業股不一樣，普通住宅物業收費可能會受政府指導價格、人力成本提升等因素影響，導致盈利逐年下降，但商業物業只要商業做得好，營收沒有天花板；另外，商業物業面對都是租客不是業主，租客物業費收繳率在98%以上，都是預收款，現金流較好。」
在談到商業物管方面的特點時，許華芳迅速釐清了和普通物管公司的不同，很明顯，他不太願意資本市場以普通物業股的估值來推算寶龍商業。「商業是最難的管理業態之一，但出租的核心是租金。但商業也是旱澇保收的生意，在市場波動下管理方受影響相對較小，租金相對固定。」
這次帶著寶龍商業來上市，和十年前陪著父親來敲鑼感受有何不同？面對媒體拋出的這個八卦問題，許華芳笑了起來：「帶著平常心，沒什麼感覺。」
他透露，今年2月份，寶龍商業準備啟動上市，他一共參與了3次會議，都是職業經理人團隊在操作。這個團隊有十年以上的寶龍老員工，也注入了一些新鮮的血液，比如執行長張雲峰，來自萬達，2015年加入寶龍商業。
面對萬達、華潤、新城等強有力的競爭對手，外界認為，寶龍如何脫穎而出，講好資本市場故事，是擺在許華芳面前的難題。
對此，許華芳有自己的一套打法，他認為，寶龍商業與其他家不同點在於，首先旗下擁有寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場及寶龍天地四個品牌，各運營品牌瞄準不同的消費群體，基本覆蓋社區級、片區級和都市級。在長三角區域繼續深耕，業務量佔到了七成以上，近期也瞄準了大灣區，也將有一些動作。
目前，在寶龍商業的可租售建面中，約51.23%位於長三角，而上海又佔據了長三角的23.79%，比重最高。另外，按可租賃面積計算，二線和三四線城市佔比分別在43.14%和44.70%。
其次，得益於寶龍商業獨特輕資產模式的成功應用，公司獨立第三方外拓業務收入大幅提升，2018年增至5330萬元，2016至2018年複合增長率達到260.6%。此外，自2019年6月30日至2019年11月22日，寶龍商業已與獨立第三方籤訂六份新增合約。
寶龍商業的毛利率2016-2018年分別為21.8%、26%、27.1%處於穩定增長的態勢，淨利潤分別為6290萬元、7860萬元、1.33億元。未來如何繼續提升盈利空間，許華芳特別強調了科技的賦能，他甚至認為，未來所有公司都會變成科技公司，寶龍商業將在這方面有新動作。2019年，寶龍商業已經提出了「新商業」戰略規劃，與騰訊開展戰略合作，憑藉多年線下商場優勢結合大數據應用向智慧商業轉型升級，打造數位化商圈。
總部同樣在上海的新城，2020年吾悅廣場將達到了100座。寶龍這幾年的速度似乎慢了一些，截至2019年12月22日，寶龍商業已開業項目有51處，在規模上，會否也有百座計劃？面對這個刁鑽的問題，許華芳首次披露了未來5年規劃：「2025年，達到150座，其中100座在長三角，當然這裡面一半將是輕資產管理輸出。」
寶龍商業不一樣的物管模式也得到了資本市場的認可，截至12月30日晚間收盤，寶龍商業報每股10.06港元，較發行價9.5港元上漲5.89%，成交量為8955.51萬，總市值為60.36億港元。
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文章來源:樂居財經