武漢大學經濟與管理學院商業生意模式與經營邏輯

你是否知道現在國內處於那種消費時代?

你是否知道未來商業的模式是怎麼樣的？

你是否知道當下有那些商業運作玩法？

近日，萬科商業管理有限公司總經理來到武漢大學經管學院，為同學們帶來了一場生動的講座——《商業生意模式與經營邏輯》。

萬科集團骨幹合伙人

萬科商業管理有限公司總經理

商業模式模式的變革

在中國，消息時代已經經歷了幾輪變革。第一消費時代，當時處於戰後經濟復甦，商業的存在僅僅為滿足基本生活需求的溫飽型消費 ；第二消費時代，大家的房子越買越大，車子越買越豪華，消費處於一種擴張態勢，第二消費時代是以家庭為中心的消費模式；第三消費時代，所有的消費開始趨於專注個性消費，在我國大城市中也開始抬頭，這一時期的特徵呈現出品牌化、個性化、多樣化、差異化的消費傾向。第四消費時代，當人們擺脫了物質的豐富性，轉而追求斷舍離和共享理念，從這一消費趨勢的轉變，對生態型生活開始了美好憧憬和付諸實施。當今的中國大多城市，仍處於第二消費時代與第三消費時代。

未來商業發展趨勢

未來的商業會開始反購物中心，一切會是以購物者為中心的體驗活動，具體表現在五大方向：主題，如上周末剛開業的漢口K11購物中心，定位「高端·奢華·雅致」，現在80%以上的購物中心都有主題定位，為了滿足新一代消費者個性化的需求，彰顯購物中心的特徵屬性及核心競爭力。建築設計，致力於脫穎而出，擁有引人注目的外觀和標誌性的建築。人們希望在一個空氣清新、環境優美的空間中進行購物、社交、休閒、娛樂，並獲得全方位五感體驗。業態品牌，為滿足消費者多元化的需求，應對購物中心越來越同質化的困境，在業態品牌上下功夫，主要發力點在創新業態、 全國/區域首店上，帶給顧客新鮮的體驗。商業模式，越來越多的購物中心開始探索新模式的創新，包含跨界融合、與線上線下融合兩方面，滿足消費者個性化需求並帶來便捷服務體驗。科技應用，科技在商業中的應用越來越廣泛，「科技+商業」已然成為購物中心最核心的競爭力來源。以滿足消費者個性、便捷、獨特體驗需求，其應用主要體現在大數據分析、虛擬體驗和手機智能應用三個方面。

商業運作的玩法

商業產品的開發與運營是一個持續、長期且循環的過程，他經歷了拿地投融資的投資期，設計規劃，工程建設、籌備期，改造提升招商運營的運營期，資產退出期。在這個過程中，不同的項目定位也有不同的玩法。如長短期套現+增值，通過出租購物中心、寫字樓、公寓等通過短期現金流回報，長期有持續穩定現金流收益，提高抗風險能力，後期進行資產打包退出。同時也有綜合體多業態，長期持有打造購物中心，提升溢價，通過出售公寓、寫字樓、住宅等讓項目相互輔助，產品組合得到價值最大化實現盈利。但退出是最終目的，後期通過股權轉讓及類REITs上市逐步將成為主要的資產交易模式。精準定位，合理設計，嚴控成本，優質運營是制勝關鍵。每一個資產都可以當做一門完整的生意，以終為始，全過程視角認識資產價值。至此，本學期珞珈前沿講座到此結束，期待下學期有更多精彩講座！

編輯：煊彧

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