作者：公子不悔
01
身處粵港澳大灣區這個全國經濟最活躍的區域，經濟卻一路衰退，中山到底發生了什麼？
這應該是藏著很多中山人與想去中山買房的人心中的靈魂之問。
要知道，粵港澳大灣區可是國家最重視的區域之一，各種政策紅利加持，這裡有香港、深圳、廣州三個帶頭大哥，經濟非常活躍，所以這裡的樓市被很多人看好。
但中山仿佛不在線一樣，與整個粵港澳大灣區的發展步伐格格不入。
想當年，中山可是廣東四小虎之一，名噪一時。
七十年代末，中國內地開啟改革開放模式，深圳、珠海、汕頭、廈門被劃為經濟特區，珠三角一躍而出。
到了八十年代，珠三角成為中國內地發展最活躍的地區，廣州、深圳全力奔跑，成為廣東省馬車的兩架車輪。中山市、南海市、順德市、東莞市緊跟廣深腳步，發展也極為迅猛。
1987年，三十出頭的新華社廣東分社記者王志綱和他的同事在珠三角跑了一圈，寫出一篇題為《廣東躍起四小虎》的報導，從此四小虎問世。
此後，中山一路過關斬將，趕超汕頭、湛江、惠州、江門、茂名，在2004~2007年期間，成功坐上了廣東省第五把交椅，實力僅次於廣州、深圳、佛山、東莞。
2008年至2016年，中山和整個珠三角一樣，都進入了快速發展的車道中，拼命狂奔。
2016年，中山GDP為3202.78，增速為7.8%，相較於2007年，翻了2.64倍。十年時間，翻了近三倍，這個增速非常迅猛。
02
然到了2017年，中山便出現了衰退的端倪，當時跡象不太明顯，但現在回過頭來看，拐點就在2017年。
2017年中山市GDP增速為6.6%，2018年為5.9%，均跑輸了當年全國平均經濟增速。
到了2019年，在新的貿易形勢下，中山經濟進一步受到撞擊，形勢不容樂觀。
數據顯示，一季度，中山GDP增速僅為2.6%；到了上半年，更是滑至0.9%。前三季度經濟增速，中山依舊低至1.1%，遠低於全國經濟增速，也遠低於珠三角9市平均經濟增速，在9個城市中，處於墊底位置。
去年全年增速，也只有1.2%，增速位居珠三角倒數第一，也位居全廣東省21個城市最後一位。
在此背景下，中山被身後的珠海、江門、茂名超越，退居到了廣東省第9位，眼瞅著就要被湛江超越，跌至第十位。
進入庚子年，特殊時期當道，中山更是雪上加霜。
一季度中山GDP下挫了13.1%，上半年跌幅為6.5%，前三季度，全國大多城市增速都轉正的背景下，中山GDP同比依然是負數，為-1.4%。
關鍵問題來了，究竟是什麼讓中山經濟失速的？
本號以為，有客觀原因，也有主觀原因。
客觀原因包括兩個方面，一方面國際貿易環境發生了改變，對中山產生了較大利空，另一方面，樓市調控加身，也給中山的經濟帶來了較大壓力。
中山經濟的三大基石，一個是進出口，一個是房地產，一個是工業。
通過中山統計局查詢的數據可以看到，國際貿易環境改變的情況下，中山的進出口數據並不好看。
2017年，中山進出口總額為2581.5億元，同比增長15.4%，到了2018年，下跌了9.3%。2019年進出口總值2387.19億元，增速雖然轉正，為2.0%。但其進口卻大跌，比上年下降15.2%。
另一個基石房地產，在大調控的背景下，2019年，中山全年固定資產投資下降17.6%，其中房地產開發投資下降24.5%。
工業基石方面，有人做了統計，工業對於中山GDP的貢獻在50%左右，2008年為56%，2018年為46%。佔比如此之高，基本可以說是工業興則經濟興，工業怠則經濟怠。
數據顯示，2019上半年，中山第二產業罕見地負增長1.5%，全年下降了1.6%。2020年前三季度，下跌了2.7%。
規模以上工業增加值、規模以上工業產值雙雙告負，去年上半年虧損企業數增加了23.2%。到了三季度，規模以上工業增加值下跌幅度繼續擴大至2.1%，全年下降了2%。
2020年前三季度，中山規模以上工業增加值，同比下降了2.9%。
三大基石都在晃動，中山的經濟焉能不衰退？
03
除了客觀原因外，還有主觀原因，也即中山內部的因素。
總得來看，中山GDP失速，在於中山的四個難以為繼：
1、以傳統專業鎮為主的發展模式難以為繼，專業鎮競爭力下降，傳統產業增速放緩；2、以土地擴張為主的發展模式難以為繼，土地使用粗放、低效開發比較突出；3、以鎮區為主導的發展模式來落實創新驅動發展難以為繼，對高端要素的吸引力和承載力不足；4、以現有城鎮空間布局建設宜居城市難以為繼，城鎮建設「攤小餅」、資源利用碎片化有待克服。
在房價不斷走高的背景下，中山的競爭力越來越弱。過去5年，中山的房價在深中通道概念下，翻了一兩倍。
高房價對中山的產業、企業和人才，都產生了較為明顯的擠出效應。
一個很明顯的道理，論經濟地位，中山和佛山、東莞沒法比，論交通地位，也和前二者沒法比，論房價，中山的房價比佛山低不了多少，論薪酬中山更是沒法和莞佛相比，要是你，你會怎麼選？
所以說，中山要重振虎威，沒有別的辦法，只能提升自己的競爭力。
一方面，要破除四個難以為繼。
另一方面，則要快速藉助粵港澳大灣區規劃，加強自身與周邊城市的合作關係，並發揮自身營商成本低廉優勢，利用好廣州地鐵18號線，緊緊抱住廣州的大腿，利用好深中通道，緊緊抱住深圳的大腿，主動去尋找承接廣深港的外溢產業。
同時，還要打壓以深中通道為噱頭炒作中山房價的勢頭。
04
最後一個問題，中山的房子還能買嗎？
我的觀點很明確，長線看好，但短期內不適合投資。
第一，中山的經濟沒法支撐起房價實質性上漲。
第二，深中通道概念已經不再新鮮，被炒了一輪又一輪。用股市的術語就是，利好出盡。
第三，廣深工作，中山居住，就是忽悠。
炒作廣州地鐵18號線和深中通道，無非就是覺得等到廣州18號線開通，深中通道通車，到時候可以在廣深工作，中山居住。
只要是跨城，就難談方便。
很明顯一個道理，即便你在深圳福田工作，寶安居住都難說方便，儘管有地鐵11號線直達，遑論跨城。
綜合以上三點，中山的房子短期內並不適合買，本號以為還有下跌的風險。
當然，如果你有足夠的資本，能夠穿越調控周期，穿越中山經濟的調整周期，那此時買也未嘗不可。