XMHOUSE消息（文/謝康 吳文通） 廈門豪宅生活的新標杆在哪裡？在島內環境日趨擁擠，新房供應大幅收縮之際，島外樓市開始接棒島內，成為豪宅改善需求的主要落腳點。集美龍湖春江酈城首次開盤，就吸客千餘名場面火爆；海滄融僑、海爾首度入廈，成本地高端住宅市場新攪局者……可以發現廈門樓市近期的「豪氣」大事集中在集美杏林灣和海滄馬鑾灣，這兩大灣區市場成交火爆，品牌房企雲集，地王話題不斷，是「島外第一」的最有力爭奪者。
「比夢想」——島外新城，廈門未來新中心
從配套和發展程度來看，未來兩地都是廈門重要的島外中心，承擔著吸納城市人口和帶動區域發展的重責。規劃上政府都是以世界級標準打造，而從現狀觀察，杏林灣區域較早開發，基建成熟；馬鑾灣則在起步階段，實現利好需要一個過渡的過程。
集美杏林灣鳥瞰實景。
杏林灣覆蓋了集美新城核心區域，從2010年奠基開建，經過五年發展，集美已經從原來廈門人眼中的「鄉下」華麗轉身為一個現代化新城。新區政府、市民廣場、藝術館、圖書館、劇院、科技館等高規格公建群悉數落成，配套陣容強大堪比島內的文化藝術中心區域；圍繞這一中心還建成了杏林灣營運中心和軟體園三期這樣的商務CBD和科技產業園區，產城一體的規劃構想在逐步實現。據悉，光是軟三的滿額總產值就能達到2000億元，未來其創造的巨大經濟價值將是繼政府投資後，帶動整個集美持續發展的重要引擎；除了生活商業配套的完善，杏林灣本身也是一張人居名片，擁有6.9公裡水域面積的集美湖比杭州西湖還大，園博苑也是世界獨一無二的水上大觀園。在集美開發之初政府曾提出這樣的構想，「要想將市民從島內吸引到島外住，那就得把新城建得比島內更好」，如今這一目標已初步實現。
更令人期待的是，在未來一兩年，環杏林灣的眾多樓盤相繼交付，大規模入住潮將至，同時地鐵1號線的建設推進也是重大利好，通車後大幅拉近和本島的時間距離。可以預見到集美杏林灣的生活氛圍將愈加成熟。
海滄馬鑾灣規劃概念。
回頭看馬鑾灣，同樣是高起點規劃，這裡將建設成為產城融合的國際化生態海灣新城。未來在馬鑾灣新區內將建有大型商場文化中心、步行街、體育公園、漁人碼頭、休閒島黃金海岸、濱海七星公館、大面積綠地、大中小學及高級幼兒園等各項生活配套，傳聞中的軟體園四期也將定位馬鑾灣。同時，在交通配套方面也緊緊抓住了地鐵熱點，規劃上有3條軌道線直接經過本區域，連接廈門島內也有海滄大橋和在建的海滄海底隧道……
從規劃構想上看，馬鑾灣確實是符合「國際頂級灣區」的定位，但客觀的說還需要一定時間去實現。2014年開始，馬鑾灣才正式啟動新城建設，到現在將近兩年時間，有較大進展的也只有馬鑾灣大道沿岸的清淤工程，片區內還有較多水域需要環境治理。海滄因為工業先行發展成為今天的島外第一區，而也因為工業影響著居住形象和品質；據相關報導，軟體園三期目前也只完成了核心啟動區建設，而馬鑾灣軟體園四期號稱面積超軟三近十倍，理性地說這個規劃構想略顯超前；在交通上，地鐵2號線雖然已經開建，但通過馬鑾灣區域的僅是2號線的延長線，這意味著實際的動工通車日期還是未知數。
從無到有馬鑾灣開發建設確實取得了諸多成果，雖然和宣傳的龐大規劃遠景相比還是略顯單薄，但也預示著巨大的成長潛力。有業內人士認為：馬鑾灣是廈門最後一片可開發灣區，體量巨大這是其它區域所沒有的獨到優勢。它或許是最早開發先發制人，但依據其它灣區開發的先進經驗，馬鑾灣的後發優勢和高端姿態更加令人期待。在媒體報導中海滄區相關負責人曾指出，馬鑾灣開發建設將按照「一年招商、兩年布局、三年開工，5年至8年基本形成框架」的計劃實施。據了解，近年眾多品牌開發商不惜砸下重金都要擠進馬鑾灣市場，看中最多的就是片區的開發潛力，對房企而言，持續的增值潛力可以說是該片區最大的魅力之一。
「秀身段」——地王雲集，房價直追3字頭
杏林灣、馬鑾灣地王分布。
杏林灣基建配套成熟，在政府投資引導下，龍湖、中航、國貿、萬科、住宅、聯發、恆大、IOI、夏商、中海……大量品牌房企跟進，進一步推高地價和房價水平，讓杏林灣瀰漫著「高大上」的氣息。
早在2007年時，集美就出現了樓面價12080元/㎡的地塊（住宅園博1號）。近幾年高價地更是層出不窮，特別是擁有地段和環境優勢的杏林灣沿線，是房企重點布局的目標。2015年5月，恆大在集美砸下30.94億元拿地，9月份世茂又以39億元總價競得「隱形地王」。一路飆高的地價同時帶動房價上漲，現階段杏林灣片區市場售價將近2萬元/㎡，龍湖春江酈城這樣的新品定價已經達到25000元/㎡，接下來還有國貿天悅、IOI、恆大、世茂等高價地入市。照此發展，未來房價大有趕超3字頭的趨勢。大塊文案葉旭端向記者表示，「集美區域現在房價都是合乎市場規律的。近幾年集美新城樓面價格不斷創新高，地王也是頻頻出現，這些均是導致集美新城房價快漲的直接誘因。」
在地王話題追捧下，馬鑾灣片區房價也有巨大漲幅，從2013年時13000元/㎡出頭，到現在均價超18000元/㎡，同時土地價格還在不斷創新高。2013年8月泰禾狂砸40多億進軍馬鑾灣成為一時熱門話題，也從此開啟了片區地王之路：2013年12月海投H2013P06/H201307，2014年10月海爾H2014P05/融僑H2014P04，2015年9月海投H2015P04。2015年9月，龍湖以45億元拿地打破廈門總價地王和島外單價地王紀錄，樓面價15679元/㎡，相比較泰禾地王10834元/㎡樓面價，兩年時間土地成本漲幅就超50%，巨大的價格差讓整個市場都為之震撼。
從房價和地價水平來看，杏林灣和馬鑾灣都是處在廈門市場的高位區間。馬鑾灣因為擁有大量的土地儲備，有適合的大型地塊推出，所以更容易出現高總價地塊。雖然土地成本價較高，但售價卻沒有明顯超越杏林灣板塊，也是受到配套發展滯後的劣勢制約。
「拼內涵」——高端定位，奢華產品顯身手
開發商奢華營銷活動造勢。
所謂豪宅不光要看價格，更要看產品。為了應對高地價成本，兩地產品開發都在往高端化傾斜，取代普通平層，面積更大的大平層、洋房、別墅產品漸成主流。
杏林灣板塊的豪氣可用一個「高」字概括，為了更好地享受集美湖園博苑等景觀，各大品牌開發商多在推出高層系列高端產品。如國貿天悅規劃的帝國風格高層，秉承國際一流理念，凝聚國貿地產28年成功經驗，將是繼國貿天琴灣後又一高標準經典；龍湖春江酈城承諾將帶來中央公園式的豪宅，其配套的高端商業也同樣讓人期待；恆大是首次入廈，引入的「帝景」系列將打造奢裝府邸，在全國已有成熟案例和優良口碑。中航城最後150米「凌雲墅」樓王，作為集美湖天際線最高的地標住宅，空中別墅定價超過千萬；11月8日龍湖春江酈城開盤，在新品銷售均價普遍超過2萬元/㎡的情況下，當天還是吸引了1200多名客戶到場，現場銷售火爆。
11月8日龍湖春江酈城開盤場面火爆。
馬鑾灣情況則是「墅」字當頭。泰禾地產的「院子」系產品在北京曾獲得「亞洲十大豪宅稱號」，這也是中式合院在廈門首度亮相，發售之初成龍、範冰冰、馮小剛等明星都為其站臺；海爾華璽首批推出133㎡左右墅質小高層，並將引入智能家居系統「U-home」，為其增添科技色彩；融僑觀邸首批推出160-252㎡別墅，「觀邸」系列萃取南洋及英倫精髓，是融僑品牌、服務和理念的全面展示。
從區域到價格，再到產品，杏林灣和馬鑾灣各有特色。集美杏林灣經過多年建設顯然更加成熟，中航城國際社區、中海寰宇天下、聯發杏林灣一號……皆是舉得出來成熟案例。集美新城公建群、園博苑等數百億公建投資已實景落成，從市場到居住環境都能與豪宅圈定位相匹配。馬鑾灣的產品和價格上雖然提前進入豪宅改善性市場，可經過實際考察，配套情況還是處於滯後的狀態，依靠「規劃」、「概念」支撐著高房價，對於市場長遠健康發展來說並不樂觀。
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