再便宜,我也不建議買這兩種房!

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最近兩天，很多客戶問我：還遷房能買麼？企業產能買麼？公產房能買麼？然後今天晚上一個《公有住房續購全部產權和單位新購建住房出售有關問題的通知》讓問的人更多了，說實話，秘密君有點煩，因為在秘密君的實操過程中發現：可能大多數人不太了解這些房子背後到底是個神馬區別。

首先說公產房，在很多1998年之前的小區，幾乎大多數都是公產房，因為那時候不流行商品房，政府建房子、鼓勵機關單位單位建房子，產權都在政府手中，叫公產房，然後每個地方有個房管站，去管理這些房子的包括租金、維修等等等等。然後將這些房子分配給人們去居住，所以這類房子是曾經那個年代的主流供應，但是也得明確一點是：房子是很不容易分到的。

這些房子有啥問題麼？其實沒啥，唯一的就是有點老了，其他的沒有太大毛病。因為產權方是政府，本身是出於住房保障的目的建設的，當然也不會與民爭利。到最近幾年，商品房已經成了主流，公產房年深日久，加上流轉、管理都很麻煩，乾脆政府選擇出售給個人。出售政策當然很親民，工齡、租賃年限等等需要補充的錢並不算多。政府省了很多麻煩，個人終於擁有了房子從產權到使用權的全部，大家都開心。

這裡值得注意的是：買公房的時候需要跟中介溝通清楚：房主願意不願意配合買產權，買完產權的稅費如何算，工齡帶來的購買產權價格優惠能有多少，這些都是涉及到白花花的銀子。

而企業產房子卻是個另類，那會兒鼓勵企業自己解決職工的住房困難，產生了一批企業自己建設的房子，企業自己興建的那產權自然是不能劃歸到政府的，產權就掛在了企業的名下。這就形成了企業產房子，先開始這部分房子是分配給單位職工居住的，職工有使用權。但是後來人口流動、鐵飯碗打破、下崗潮都帶來了工作崗位與居住地的變化，企業產也開始流入市場交易，交易的只有使用權。

企業產與公產房最核心的不同在哪裡？當然是產權方，而這個核心不同導致了公產房與企業產截然不同的價格差異。因為政府可以不與民爭利，但是企業不一樣，因為企業的存在是賺錢的。而因為這些房子本身建設很早，極其低廉，到目前發現，房價暴漲，都是百萬計。對於任何一個企業來說，這都是一筆無心插柳的財富，你讓企業平白無故的以相對低廉甚至是1988年的的價格出讓給你？當然是有可能的，但是說實話，這個可能性很偶然。

在實操中你會發現：很多企業產在二手房市場很便宜，很多業主也很想買產權，但是企業出售的手續很麻煩，賣多少錢？全賣了還好，部分賣了有些沒賣怎麼辦？賣的價格肯定趕不上現在房價，如何作價？

所以很多人聊企業產如何如何，秘密君只說一點：企業願意賣產權那你就買，不願意賣產權，那你只能作為短期過渡，最好的情況是別買。

相比上述兩種，還遷房是個很有意思的現象：不管是棚戶區改造、農村拆遷或者是等等，都會產生還遷房。但是還遷房跟小產權很容易混淆，一個核心區別是：有沒有房本？如果是有而且考慮入手，那你就得考慮：房本下來了沒有？有些還遷房房本辦理是個年深日久天長地久的事情，千萬要有房本再做打算。

但是即使是有房本，秘密君仍然不建議購買還遷房，特別是：外來落戶客。

秘密君家裡有位長輩，老夫子拆遷，問他要房子還是要錢？這位長輩就說肯定要錢啊，秘密君其實不解：房子現在對貴，能多賣點錢呢。後來去了那個已經入住的還遷房看了看。樓道裡都是瓶瓶罐罐，牆皮一人高以下的部位幾乎沒有巴掌大乾淨的地方，騎著電動車直接進電梯是常規操作。小區裡車位不足，綠地早已經被壓的寸草不生。

秘密君另外一個朋友在天津某還遷房小區租賃，秘密君夏天半夜去喝酒，著實嚇了一跳，因為那是我見過最熱鬧的中央花園。小區裡的老老少少聚在一起聊天的，打牌的，追逐打鬧的。是不是很有生活氛圍？因為人家本身就在一個片區居住多少年。但是如果你不小心與鄰裡周邊有點小矛盾小摩擦呢？可能被摩擦的只能是你。

很多人只看到了：企業產以不低於成本價向租戶出售，但是沒看到人家企業願意不願意出售，只看到了企業產很便宜。也有很多人看到還遷房外立面很新，位置很不錯，價格也很便宜，但是沒有意識到：同樣位置的商品房為什麼那麼貴？便宜雖然未必是坑，但是自作聰明卻百分之八十是！