北京房價分析:望京房價怎麼樣?還值得買嗎?

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提問：目前已婚，雙方均是北京西城集體戶口。首付款大約在220-250之間，想買兩居。目前考慮在東西城購房，綜合我們的各項購房需求（組合貸、兩居、通勤方便等），候選片區基本就是牛街（二環外東西城區域不太想去）。 最近看了幾套，有比較合適的，但是有以下兩點顧慮：1、西城區教委公布新的入學政策，7月31日之後開始執行，應該會對西城房價有所影響。牛街片區學校很一般，目前是價格窪地，中介說，這個政策利好牛街，到時候肯定會漲。但是教改之後新加入的學校也沒有很好，而且如果西城房價普遍下跌的話，牛街還有可能上漲嗎？我比較懷疑會跟著下跌；2、目前覺著比較不錯的兩套房，均存在上家戶口不能遷出的問題（所以價格才便宜）。中介解釋，牛街的房子可以登記兩套戶口，不影響我們的任何事情，只是價格上低買低賣。這個確實如此嗎？還有一個個人的小九九，就是關於網上流傳的東西城合併中央政務區的說法，這也算是我想在東西城購房的一個理由。您覺得這個說法可信嗎？謝謝解答。

回答：1. 上漲的可能性不大2.是的3.由於東西城差距並不是很大，東西城合併的結果是攤薄了學區溢價，以及減少了行政競爭。 合併後短期內會有一定漲幅，取決於合併時還會「增加」什麼政策，如果沒有，長期的影響不大。

 

提問：女友目前在蘇州街工作，想今年底完婚。她名下有一套房，我是首套，家人一起能湊將近200萬，但是我沒有固定工作，也沒法開收入證明，她能開2萬，名下房產有50萬抵押貸，我們想通過朋友貸的形式購買新房。看了幾套房子，情況分別如下1）柏林愛樂房子是2004年，總價445萬，二居88平，一梯兩戶，裝修不錯，東西通透，有三個陽臺。距離常營地鐵一公裡左右。2）新龍城房子是2007年，總價470萬，二居86.98平米，二層，無裝修。東南西三面有大窗，全明格局。1期小區環境不錯，但停車困難。3）慧時欣園房子是2001年，總價470萬，二居82.87平米，14層，無裝修。西北有窗，全明格局。但洗手間，次臥和廚房都是天井。我們是自住加五年後改善，想請您幫看看，這裡哪個合適，理想價格多少，以及如果都不合適，這個支付情況，選哪裡更好呢？最近一周內就想確定下來，感恩相助~還有一件事想請教房姐，關於貸款，有沒有什麼辦法，在沒有流水和收入證明的情況下，順利通過商貸啊？

回答：排個序 新龍城> 柏林愛樂 >慧時欣園新龍城做為上車盤很合適，無論流動性還是交通便利都還不錯，保值效果也不差。歷史數據來看新龍城和柏林漲幅都能跟上大盤，慧時略跑速大盤只要徵信沒問題，ls這些都是可以包裝的，找對渠道就可以了

 

提問：房姐你好，新人首問，望解答。目前看房準備上車，自住+保值，首付可出最多700W，首房首貸，想買05年後的次新，100+兩居或三居，考慮的板塊主要是望京和朝青 (奧森北苑那塊也實地看了，感覺略遠)，個人比較看重物業管理水平，戶型朝向其次，學區不做重點考慮。1.能否簡單分析下這幾個板塊的優劣，保值前景？您推薦哪個2.望京目前在看季景沁園(小區內部真心喜歡，不過望京西周邊配套不如後面兩家)，國風上觀，融科橄欖城(小區品質好，戶型面積較小，有溢價？)。朝青主要在看天鵝灣，潤楓水尚，珠江羅馬嘉園。想請教房姐覺得這幾個小區單價多少可以入手？有評價推薦嗎3.另最近有思考九龍山，大郊亭，百子灣一帶，不知有無合適的小區推薦？

回答：望京自住保值都不錯的板塊可以重點淘下，你看中品質就要接受輕微溢價，橄欖城還不錯可以看，還有 慧谷陽光、臻園、寶星國際三期 都是可以淘。朝青的天鵝灣溢價偏高不推薦了。潤楓水尚，珠江羅馬嘉園可以看。還有 雙井的 首城國際、華紡易城 和四惠的東恆時代二期建議都淘一下，現在的市場活躍起來了，都是一房一價

 

提問：你好，子彈500，想買二套，投資為主， 1 請問大體的區域選擇思路是什麼 2 如何選擇新盤，萬橡悅府，金茂府這些比較火的新盤如何選擇 3深圳房產後面怎麼樣，是否需要提前積累購房資格？非常感謝！

回答：1. 500首付 如果二套可以買800左右的標的，全款抵押能入1000+的標的。2. 800+總價 投資推薦看雙井、朝陽公園、望京等板塊。3. 投資角度新盤性價比並不高，更適合低首付上車。你的情況建議淘位置更優的二手房深圳短期會降，長期看還是值得買，在詳細說一下深圳政策的影響深圳這一輪政策，影響最大的是3年限購。深圳購房人群中，外地人口太多，絕大多數都沒有深圳社保，政策後，深圳的購買力基本卡死。其次是限貸，暫時廢掉了5+2\/3+4，深圳的購買吸引力很大程度上來自於貸款的寬鬆審批，以及7成的貸款成數，以及輕易的拉高評估。715新政後，貸款成數暫時廢掉，由於深圳已經大漲一輪，所以評估價目前也上不去，這是當下最直接的影響，對購買力的阻攔。結婚追溯3年前的購房套數，增值稅由滿二改成滿五提高稅費成本，這幾條政策屬於長期、持續的影響，相當於變相凍結樓市3年。而這個階段，樓市大概率將進入休息的階段，之前一輪休息恰好也在3年左右。接下來的深圳市場，暫時進入存量博弈階段。城市內部的輪動還會繼續，但整體性的大漲天花板再次拉高的概率和幅度不會大。對投資者的影響：一、降。老人票廢了。54大法廢了。二、降，但影響不大。有利於郊區。三、漲。四、漲。短期有利於郊區。

 

提問：新人首問 房姐 你好 已婚人士 坐標順義後沙峪 持有兩套商住房 準備出售變現為三歲的兒子購入亞運村嘉銘桐城附近的學區房一套 預計變現400萬 現在家中常住人口四大一小 選項一 出售一套 全款購入500萬一室學票房 等兒子上學後全家租房居住 選項二 出售一套 購入700萬 貸款200 萬購入一室 日後同樣需要租房居住選項三 出售一套 過橋再抵押購入900左右兩室 五口人擠兩居內生活 選項四 出售兩套 過橋抵押購入1100萬三居 選項五 更改學區房區域 這幾種方案 第一種生活壓力小 購入學區房兼具資產保值 同時保留了一定的家庭財務自由 是我目前的優選 第四種 對現有生活改變太大 老人意見不統一 選項五 您有什麼推薦

回答：學票 就應該買總價最低的標的。就看為學票願意支付多少錢了想兼顧的話朝陽可以看看 澳林春天的三居室 900內的總價，對口的朝陽北師大附屬實驗，不如陳經綸那個，但也還可以，能滿足學區+自住的需求。還可以看看新北苑的中鐵國際城、華貿城、世華泊郡的三居，對口朝陽外國語來廣營校區。老破小+租房的配置。還可以 看看人大附朝陽的房子，比如芍藥居的一居室，或者朝外的一居室，例如 慧忠裡

 

提問：房姐你好！新人首問。感謝手上現金450萬，首套首貸，月供不是問題。小娃2023年前上小學。我和老公都是it行業。工作地點大概率在海澱。想給娃買個學區房。請問怎麼使用首房首貸資格和手上現金，滿足學區需求最合理？我們之前我考慮買西城德勝九百萬到一千萬的公房。但是教育資源平均化趨勢下，老公房可能砸在手裡。如果買西城小的房子，總價低，似乎浪費了首套首貸資格。請問還有什麼其它的選項和思路保證學區需求？比如在海澱或者朝陽的小區？我們自己也很糾結，問題有些寬泛，多謝房姐！感恩！期待我房姐翻牌！ 感恩！

回答：你好，「危險」是指從投資角度，如果你不想承擔政策風險，一律迴避學區型的老破小，長期看風險高回報低。但是總價1000萬的預算又沒有任性到可以用大面積來對抗學區的溢價風險。所以對於學區剛需，想買頂級學區，又想把風險最小化，那就總價最小原則買入。如果能接受第二梯隊學區，兼顧自住和升值確定性，建議入手朝陽，比如嘉銘桐城這些樓盤。

 

提問：您好，我想請您介紹一下昌平回龍觀新龍城小區現在的價位是否可以入手，周邊配套環境您認為如何？

回答：新龍城定位剛需盤，其位置地段在回龍觀還可以，戶型大多南北通透全明格局市內居住體驗較好。離回龍觀和龍澤地鐵站都不遠，東側就是京藏高速，出行便利。回龍觀多年來一直缺乏大型商業配套，附近龍旗廣場略顯單薄。價格4-4.5可以選擇性淘下

 

提問：房姐您好，房山長陽一套小3居想賣掉置換城裡700萬左右標的。目前關注的區域有草橋未來上層，角門冬季星空，旭日家園，大紅門珠江駿景的3居，以及磁器口的都市鑫園回遷小2居，雙井看過華騰園。想兼顧自住和保值增值，有什麼好的推薦？另外豐臺這幾個對口的學校怎麼樣？雖然沒有學區要求，但也希望教育質量過得去。大紅門和角門比，哪個潛力更大些？

回答：你好，首先，南三環欠缺一個明確的定義。 南三環以北到南二環，南三環以南到十號線，十號線以南到南四環，都存在明顯差異，如果選籌進行到細化的階段，這三個不同的地段，要分開來算。 南三環優劣並存，不存在「只有居住的價值」。 玉林、開陽、西羅園、永外，二三環中間大多屬於老地段和固化地段，相對居住投資都不太優。 十號線以北，草橋、角門、馬家堡、宋家莊等地都有不錯的居住投資相宜標的，但是更西側的玉泉營和更東側的成壽寺兩側，環境和地段價值又迅速下跌。 而南四環至十號線之間區域，由於地段的原有面貌不同，有例如公益西橋周邊有平整的居住區，而馬家樓、花鄉、大紅門肖村等地，要麼環境混亂要麼沒有住宅，存在具體分化的差異。 早年大紅門做生意的浙江人買的挺多的。大紅門疏解後，角門發展上優於大紅門。當然能接受老破大，華騰園是比豐臺更好的選擇。

 

提問：【新人首問】房姐好，本人在北京國貿工作，擁有工作居住證。在深圳灣擁有一套90平兩居，目前售價約1600。考慮到深圳灣房價已經漲幅較大，考慮將其賣出置換國貿的次新房，在自住的同時希望實現資產保值，有些疑問還望您不吝賜教:1. 目前看上的的小區為禧瑞都，新城國際及君匯雅居，您認為從投資屬性看將深圳灣房子置換為北京國貿次新是否值得？您是否還有其他推薦？2. 可否麻煩您將三個小區的推薦順序排序？您認為禧瑞都單價與新城國際在同戶型情況下合理的差異應該是多少？3. 禧瑞都低樓層三居戶型近兩個月成交價在1300左右，但目前掛牌價仍普遍在1800，您認為預期的實際成交價應該大致是多少？非常感謝！

回答：深圳長期依然看好，能雙持最優，你在北京看得這幾個屬於小ceo盤，均有溢價1500投資適合大面積低單價的標的，例如淘大望路四大金剛，雙井大四居，青年路一帶天鵝灣一類品質次新禧瑞都>君匯雅居>新城國際掛牌很多只是試探市場，不能做為價格依據

 

提問：房姐，有沒有什麼比較好的可以看北京成交數據統計分析的渠道，能劃分商圈小區的那種？

回答：有收費的，例如克而瑞，中指數據等，可以查看歷史的項目信息，土拍數據。成交數據，屬於「測不準」數據，因為成交是分布在大量不同中介之間的，並沒有統一登記口徑。但是，大概的成交量可以推測，比如北京鏈家成交一天400套，整個市場大約是800套。網籤數據是有統計的，但網籤存在不同時間周期，只能大概估算。具體到商圈小區，同樣只有估算，房產交易是一個身體力行的一線行業，每一套交易都不下於一個小型項目，涉及到的參數太多，和超市購物這類行為完全不同。不要迷信數據，要分析數據背後的邏輯

 

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