300萬在濟南買房選擇難,就因缺少一張清單

1，好地段，才是最抗跌

自從地產下半場開通「你問我答」欄目，每天都有很多購房者諮詢各種各樣的問題，臨近年關，諮詢問題的人更多。因為工作忙，很多問題沒能及時回答，還請大家諒解。

在這些問題中，有的諮詢者是樓市小白，首先建議這部分人多跑一些樓盤，對比幾家再說買房的事。有的是看了幾個樓盤遇到選擇難題。當然，更多的人想知道市場的變化，是漲還是跌。

確實，當下樓市，大家最關心的就是市場變化，畢竟現在房子價格不菲，就濟南來看，一套房子少則上百萬，多則幾百萬乃至上千萬。誰的錢都不是大風颳來的，跌了誰的心裡都不好受。

（泉城路）

尤其是剛需，買房更不容易，甚至動用六個錢包，對價格的敏感更強烈。像前段時間，張馬、雪山一些樓盤降價，晚買幾天，可能一套房就少花二三十萬。而多少剛需，一年才能掙十萬八萬？

可是，關於市場漲跌，誰又能說清楚？各路專家教授都靠懵對，何況地產下半場？我們只知道前段時間召開的中央經濟工作會議再次提到：

要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。

雖然市場漲跌無法預測，但有一個常識大家一定知道，那就是越靠近城市中心的房子，越是抗跌；越是遠離中心的樓盤，越經不住市場考驗，市場遇冷，率先降價。

（大明湖）

看看濟南各樓盤市場表現就能印證這個常識。2018年，章丘率先遇冷降價。2019年，唐冶、雪山、張馬、長清等，不少樓盤祭出價格戰，唐冶、雪山、張馬價格到了一萬一二，要知道在此之前，市場呼聲最激烈的就是1.5萬以下的房子快沒了。

市場遇冷是真的，但降價卻不是普遍的。

回顧這一年，像燕子山下的燕璽臺、開元府，還是三四萬的價格，佛山靜院一套500平的還賣2700萬；前兩天剛開盤的歷山永祥裡，也是賣出兩萬四左右的價格，比CBD及周邊一些樓盤價格都堅挺。

而二手房雖然也是降聲一片，但是旅遊路銀座花園還是還是兩萬七八的單價；歷山東路建築新村1980年代的老房子，大戶型在兩萬三四，小戶型甚至賣到兩萬六七。

都說潮水退去才知道誰在裸泳。樓市亦如此，呼聲上漲的時候蜂擁而上，而市場遇冷才能看清地段、學區、產品好的房子才是真抗跌。

可以說，李嘉誠雖然跑了，但李嘉誠關於房地產的那句名言，地段地段還是地段，還是很靠譜的。

2，樓盤太多，迷茫也正常

很多人在購房中的迷茫，除了來自市場的波動，還有濟南樓市遍地開花，百餘個樓盤分布在各個片區激烈競爭的市場現狀。

像張馬屯的七兄弟增加到十兄弟，雪山的老兵未去新兵又來，唐冶的這兩年拍地樓盤一個個浮現，漢峪群雄逐鹿，CBD遭周邊40餘樓盤圍攻，CBD又新拍住宅用地，又將增加新樓盤。

二環內也有多個樓盤，前兩天剛開盤的歷山永祥裡，就是一個不為大眾所知的新樓盤。

再往西南，經七小偉六匯統地塊還未面市，郎茂山下的中南樾府已經開盤，白馬山下的世茂璀璨時代和中駿天譽蓄勢待發，鉛筆廠地塊遠洋萬和府還沒開盤，旁邊綠城又剛剛拿地，增加了一個強有力的競爭對手……

（經十一路新拍地塊）

僅二環內，這都不是全部，西北還有，東北還有，只能用省略號代表。所以，剛需購房群體手持40萬首付在張馬、雪山、唐冶跑斷了腿；同樣糾結的改善，也不輕快，300萬預算在老城區茫然四顧，430萬預算在鳳凰路上挑花眼，550萬預算的人民幣玩家也不知如何下場……

這些糾結，看看地產下半場的「你問我答」欄目，你會發現樓市百態，迷茫為上。就像列夫託爾斯泰說的，幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。套用在迷茫的購房者身上，買房的原因是相似的，遲遲沒有下手的困惑，卻是各有各的不同。

從「你問我答」中，你也能看到人生百態，都在濟南，差距咋那麼大呢。

就像前兩天有個剛需購房者：

入職一年，歷山路上班，名下無房年收入7w，家庭年收入30w，現金180w，無任何貸款，剛需想買一套100平米左右的房子。

（解放路上遠眺大明湖）

有讀者留言說可以買中建國熙臺，距離歷山路上班近，還有學區，是一個方案。也有讀者持不同意見，說國熙臺單價高大3.2萬多，按300萬總房款來計算，300萬隻能買85平米小戶型，而同樣價格買歷山永祥裡，卻可以買116平米三室戶型，而永祥裡同樣是老城區，比國熙臺距離大明湖還近，也是學區房。這也是一種方案，因人而異。

這些不同的答案，也給我們其他購房者一些啟發。沒有十全十美的樓盤，每個樓盤都有自己的優缺點，每個人的需求以及看中的價值也不一樣，所以選擇也是各有不同。也正因如此，即便近身肉搏戰的樓盤，也是憑藉各自價值及亮點在市場上佔有一席之地。

3，搞清楚自己看中的是什麼

或許，正因為房價不菲，無論剛需還是改善，都有一種想法，我都花了那麼多錢，買套房子要求多一點怎麼了？難道還不能買到一個好房子嗎？

很多人諮詢地產下半場，也是希望能選到一個靠譜的好房子。比如前段時間有購房者諮詢，夫妻二人一人在大明湖附近上班，一人在燕山立交附近，想買新樓盤，還要有好學校、環境好。

（寬厚裡）

地段、學區、交通、環境……個個都想要，相中的幾個樓盤沒有一個得100分的，大都七八十好的有八九十，於是比來比去，拿不定主意，最後給他建議去歷山永祥裡看看，因為在老城區、交通距離、學區、新樓盤等方面還是能滿足大部分的需求。

其實，這還是因為沒有學會取捨。像剛才舉例說的是一個在歷山路上班的預算比較多的剛需，或許還不足以有代表性。在我們接觸的購房者中，300萬左右預算的改善，則是更多。

面對300萬預算的改善購房群體，也要看你改善的目的和你喜歡的生活。

比如有的改善購房者就是看中環境和低密度社區，這樣的購房者就可以多到南部看看，比如大家所熟知的華潤置地公元九裡，就是一個典型的環境好的低密社區。300萬預算，可以買一套140平米的三室或者四室。

（唐冶圍子山下）

300萬預算的改善，其實在唐冶或者孫村也能買到疊拼別墅，萬科翡翠山語、龍湖九裡晴川、保利和唐悅色等等，唐冶的小疊拼還是不少的，孫村也有萬科如園、中海雲麓公館、金茂墅等也有300萬左右的疊拼。

當然你喜歡環境好，但還不到頤養天年的時候，不想遠離城市，又在東部上班，漢峪的綠城玉蘭花園，300萬可以買得到。

（CBD）

如果你喜歡繁華地段，商務氛圍濃鬱，你可以看看CBD及周邊，300萬左右，華潤崑崙御、中信泰富濟南尊，都可以買到。前段時間剛開盤的盛福片區綠城濟南蘭園，精裝修單價2.5萬左右，300萬左右也能買到這裡100多平米的戶型。

當然，還有購房者，對以上這些都不選，他們就喜歡選擇二環裡的樓盤。出了二環，那還是濟南嗎？這種聲音也不少。他們也有自己的認識，新城區發展再好，老城區優越感依然無可替代。錢能砸出來一個CBD，但千佛山、趵突泉、大明湖才是濟南的靈魂，是千金難買的。所以歷山名郡的房子貴，佛山靜院的房子貴，明湖七院更是三四千萬一套，不就是濟南只有一個大明湖，而在明湖七院的露臺上，去可以俯瞰大明湖嗎？

(航拍大明湖)

我有一個同事，前段時間說她父母看上歷山永祥裡的房子，就因為喜歡在老城區住，就喜歡遛彎就能遛到大明湖轉一圈，或者往南到千佛山遛一圈。可老城區新盤太少，前段時間看了歷山永祥裡，一看兩棟樓，有點小遺憾，但是位置真的好，歷山路旁邊，離中心醫院也比較近，以後萬一生病去醫院也方便。尤其是，兩萬四五的價格，300萬能買三室戶型，孩子來了也住得下。

（市立醫院&歷山永祥裡）

當然，有的人之所以選擇二環裡，與地緣性還有很大的關係。像中南樾府圍擋剛出來，一個住在臥龍花園的朋友就問我，這裡是什麼房子，聽說是低密度洋房，開盤的時候也去了，價格兩萬二三萬，也花了300多萬買了一套，就是因為在這裡住習慣了。

4，繞不過去的學區房

在地產下半場讀者的購房諮詢中，學區是一個繞不過去的關鍵詞。

對有上學需求的購房者來說，學校是必備的剛需。就是為了學區才選擇改善，或者本身就是剛需買房，考慮以後孩子上學問題。前段時間有改善型購房者諮詢歷山永祥裡，就是因為看中它的學區價值，樓下就是解一小、解二小，對口的初中濟南五中在濟南又是名列前茅。

對沒有上學需求的購房者來說，學校又是一個可以保值的砝碼。有好學校，在市場遇冷的時候，就能更抗跌一些。

（來源網絡，僅供參考）

但一些購房者對學區的認識還是有誤區，認為籤約了某某學校就是學區房。如果這樣計算，濟南大多數新樓盤都是學區房，因為籤約學校幾乎成了新盤的必備動作。

但一個學校能不能成為名校，不能只看籤約誰，還要看後期的教學質量、考試成績等等。沒有經歷過考驗的籤約學校，最多只是配備有學校。而像中建長清湖這樣，也是籤約山師基礎教育集團，但2019年的中考成績，還是十分突出，這讓大家更信服。

（泉城廣場）

但有的購房者不願意拿孩子的未來做賭注，就不說新學校建不好到了上學年齡卻要跑好遠上學，單就教學質量就不放心，所以很多家長選擇老城區的老校。

也確實，好學區，還是在老學校，而不是貼牌的新學校。無論師資還是升學率，新學校還都需要時間的檢驗。而老牌學校的排名和升學率就實打實的擺在那。

這也造就老名校學區房就比較貴，像勝利大街小學的學區房即便老破小也在4萬左右。一些購房者不願意買老房子，而老城區的老名校學區房裡新樓盤，目前比較公認的，也只有中建國熙臺和歷山永祥裡。

雖然不交房不能劃學區，但這兩個樓盤鄰近的也只有解一小、解二小，對口的中學是濟南五中，在濟南的中學裡面，也是排名前五的學校。而對於300萬預算，在這兩個樓盤中間選擇的話，就看自己想要大一點的房子，還是想要大一點的社區之類了。

5，給自己列一個清單

看多了地產下半場的您問我答欄目，你會發現問答裡最糾結的，往往是那些什麼都想要難以取捨的。其實買房和找對象一樣，王祖賢林青霞張曼玉周慧敏趙雅芝個個都很漂亮，但不一定適合你，而你只能根據你自身的條件，給自己的需求列一個清單。

比如，必須項：本科以上學歷，身高一米六五以上，雙眼皮，喜歡小孩，不喜歡花錢，不超過65公斤；不能接受：不孝敬父母，好吃懶做，屁股太小，博士學歷，45公斤以下，75公斤以上等等。

買房子也是如此，以你工作或者生活的重要點為圓心，先畫一個圈，然後在這個圈裡，羅列上哪些是必須的，三室，還是兩室；學校要求高不高；總價不超過多少；交通可忍受程度；商超的要求；要不要公園，有沒有醫院等等，除了必須項，其他那些有則錦上添花，沒有也無傷大雅……

有了這樣一個清單，找男/女朋友就有了方向；有了這樣一個清單，買房子也有了方向。

有時候，手持300萬或者500萬買房四顧茫然，不是沒有合適的，而是你缺少一個合適的清單。