取消限價、房貸利率下調……不過是在房價承壓較大的地區，稍微給點氧氣。雖然我們不希望看到房地產這頭怪獸興風作浪，但也不能讓他死掉，所以在壓制他的時候，時不時業要給點氣兒。
問題是，有些人聽風就是雨，說房價要按不住了。也有些人認為房價下降是由於種種並不相關的原因。事實上，結論對了，過程也要正確，想要對市場保持長期正確的研判，不但要知其然，也要知其所以然。
房價向下走，原因卻不是你所想的那樣
瀏覽諸多文章，發現大家對於房價要降的判斷，是基於「金九銀十」熄火、土地流拍數量增加，地產大咖「活下去」等事實。問題是，這些事實與房價下降並無直接關係。
首先說「金九銀十」，筆者之前多次撰文，指出「金九銀十」不過是開發商和媒體共同構建的說辭，當這種說辭在輿論中形成一種很像「真理」的東西時，人們的思維就會不自覺地向其靠攏。比如，「雙十一」也是人造的節日，與消費相關，但「雙十一」的情況，並不能代替CPI等指數，作為國民消費情況的依據。「金九銀十」數據的含金量，也不過就是樓市中的「雙十一」罷了。沒啥子用。
其次，土地流拍。從長遠來看，土地流拍不是降房價，而是漲房價，畢竟房子建得少了，會帶來供不應求的可能。不過，流拍作為市場不景氣的一個信號，倒是很貼切，說明開發商開始看中資金鍊，不敢「大撒幣」，這對於投資者而言，意味著要現金為王了。
至於說什麼活下去，隨著大地產商接下來的一系列動作，可以看出不過是他們經營轉型的內部激勵口號，調侃一下就行，不用當真。
限貸是關鍵！貨幣量是王道
不過，廣州接觸限價這事兒又怎麼看呢？是不是房價承壓過重，開始放鬆調控，繼而會迎來新一輪房價上漲？
新華社發文打消了這種念頭：「種種政策表明，中央遏制房價上漲的決心不會發生改變。調控舉措不是裝裝樣子的花拳繡腿。
而且什麼限價、限購，都不構成對房價的絕對管控。
限價，是在房價上漲勢頭遏制不住的情況下，出臺的對於新房的管控，帶來的後果無非是兩種：新房二手房倒掛；茶水費、裝修費屢禁不止。儘管單價降了，最終這些成本還是都加到了買房人的頭上。開發商是不會做虧本的生意的。
還有就是限購，這個政策只能對部分城市管用，但對於大局來說，反而起到了壞作用。一線城市不讓買房了，那就去二線城市買；二線城市限購了，那就去三四五線城市買；城市限購了，那就去農村買……最後，全國房價都漲起來了。所以，最有效的手段，就是限貸。
限貸，兩方面的意思，一方面是限制資格：二套房不能貸款、外地人不能貸款等；另一方面，是限制數量。比如最近很多地方的商業銀行都沒有貸款額度了。
這才是真正的房價殺手鐧。我們知道，購房的資金基本上靠信貸支撐，一套房首付也就30%，70%的資金都是來自於銀行。所以，卡住了信貸的口子，基本上就卡住了房價上漲的油門。
此外，限貸最關鍵的就是考慮資格和額度，利率調整根本不是問題。為什麼說利率不是問題呢？因為歷次央行加息都是0.5或0.25的幅度調整，一年下來充其量也就一到兩個點，而這對於中國房地產市場的價格漲幅，根本不構成威脅。
綜上，降息，會增加市場看空預期，並不會直接帶來房價上漲趨勢；而限貸，才是真正遏制房價上漲的最直接原因。等到什麼時候出現「首付兩成」，「全面不限貸」的時候，才是房價上漲可能性最大的時候。房價想躁動？別慌，就算它是孫悟空，也有信貸這個五指山壓著呢。
本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。