深圳首批舊改:羅湖田心村,十年終於盼來結果

2021-01-13 房天下

作者: 中原大咖「股東共282名,實到276名。276名股東全票統一,確定華潤置地為合作方。」

2010年,深圳市羅湖區田心村(拆除重建類)城市更新改造項目(以下簡稱「項目」)列入深圳市城市更新單元計劃。

2012年,該項目取得《關於羅湖區田心村改造專項規劃的批覆》。到了今年6月23日,深圳市羅湖區田心村(拆除重建類)城市更新改造項目引進合作開發主體進行公開招商,深圳聯合產權交易所組織競爭性談判推薦備選合作方,項目方根據談判結果確定最終合作方。

該項目曾因種種原因更新改造擱淺,後於今年年初被「搬上」深圳聯合產權交易所,以公開招標的形式等待「金主」的到來。華潤置地方面透露,在7月27日,華潤置地在聯合產權交易所參與競爭性談判,並成為該村舊改項目的備選合作方;8月30日,該村股東大會全票通過了這一提案。

於9月16日,深圳市田心實業股份有限公司收到深圳聯合產權交易所《成交通知書》,確認華潤置地成為羅湖區田心村(拆除重建類)城市更新改造項目最終合作方。

01

優質舊改經坎坷,「雙面」村長陷賭局

田心村舊改本身屬優質項目,周邊區域成熟,容積率不高,村內房屋也大都在7層以下舊改難度低,村民改造願望強烈,從而經常被圈內人士所提及。

田心村位於筍崗-清水河片區的中心位置,同樣也是筍崗物流園的核心地段,人流密集,且該村附近分布有眾多城市更新單元,譬如寶能中心、深業泰富廣場等。

2011年,相關機構為田心村出具的改造規劃獲深圳規土委審批通過:未來,田心村在完成7.2萬㎡土地的拆遷之後,將蛻變為一座佔地約5.9萬㎡、計容建面約53萬㎡的綜合體大城,包含住宅、商業、公寓、寫字樓、酒店等多種業態。

如若項目得以順利推進,僅是住宅一項,在扣去保障性住房及數百套回遷房面積之後,剩餘約15萬㎡的建面按照如今片區6萬元/㎡的均價來算,也能為開發者帶來約90億元的貨值收入。

不過上述人士也坦承,項目局面複雜,如若開發商介入需花巨大精力處理多方面關係,項目進度也面臨著許多不確定因素。合一城市更新集團董事總經理羅宇亦直言,儘管對項目最新情況沒有了解,但「類似田心村這種情況,開發商接盤肯定有顧慮,認為存在有未知風險」。

1996年,梁澤寧以村長身份正式「掌舵」田心實業股份有限公司,擔任董事長一職。

資料顯示,上世紀九十年代,筍崗被譽為「中華第一倉」,「三來一補」的經濟模式及鄰近原深圳北站,使得該片區承擔外貿進出口及供港活鮮的職能,座座倉庫在片區拔地而起,慢慢發展成為全國最大的多功能現代化商業倉庫區;

2006年,筍崗—清水河片區被深圳市規劃為物流產業重點發展區域,其被定義為:現代倉儲業、商業和交通運輸業協調發展,集專業化商品配送、儲存、運輸、展示和交易於一體,輔以相關配套設施的、服務於羅湖和福田的配送中心型消費物流園區。並且,項目還處在筍崗-清水河片區的核心地段,趨向成熟的交通規劃及學位、商業等配套兼具。

誘人收益引來諸多發展商的「圍獵」,不過此時田心股份的主理人梁澤寧已擁有了兩副面孔。

明面上,梁澤寧是田心村改造信念堅定的推進者,而暗地裡,梁已深陷賭癮、賭債纏身,早已開始玩起了借舊改斂財還債的把戲。

其對警方坦承,隨著權力漸大,「自己有點控制不住自己」,並出入各種高檔酒樓會所,到後來賭博成為其最大樂趣,而且越賭越大,越輸越多。最瘋狂時,其欠下四千多萬賭債。為還賭債,梁澤寧將目光瞄準了村裡的「舊村改造」項目,並「一房多賣」邀請合作改造為餌,同時與14家開發商籤訂合作開發協議書、意向書,騙取上述公司誠意金、訂金、進度款、借款等,共計人民幣5.64億元。

其中不乏金地集團這樣的「名角」,金地董事會於2015年7月發布的《2015年第一次臨時股東大會決議公告》中顯示,金地計劃以增股某項目公司的形式獲取深圳某城中村項目85%的權益,公告未透露項目的地點、名稱,但在佔地面積、容積率、計容建面指標上與田心村項目一致。金地計劃增資4.25億元取得項目公司8成股權、再逐步取得田心村的開發權益。不過僅在兩個月後,梁澤寧失聯,田心村舊改進展陷入無限暫停。

2015年9月,梁澤寧逃往東南亞某國,此後被國際刑警組織發布紅色通緝令。

2019年4月22日,梁澤寧被遣返回國。

在一系列舊帳釐清的同時,田心村也方得以再拉起城市更新的序幕。

02

項目情況

項目拆除用地範圍現狀建築物總建面約22.58萬㎡,其中田心股份公司集體物業建築面積4.84萬㎡;居民私宅物業建築面積約為14.97萬㎡;外單位(包含:筍崗醫院、派出所及其他小業主)建築物建築面積約為2.77萬㎡。

根據規劃,該項目拆遷用地面積7.25萬㎡,開發建設用地面積5.91萬㎡,計容積率建築面積53.18萬㎡,其中包括住宅18.92萬㎡(含保障性住房7569㎡),商業4.58萬㎡,商務公寓19.69萬㎡,商業性辦公5.04萬㎡,酒店4萬㎡,配套設施9400㎡,容積率9,建築限高200米,配套停車位3087個。

項目按照四期來進行批覆。而如果舊改完畢,田心村將由如今的農民房聚集,變身為商住一體的現代城市綜合體。

項目預計總投資約89.01億元,稅後淨利潤38.78億元,稅後成本利潤率為43.57%。根據《資產價值估價報告》,於價值日2018年12月19日的公開市場價值為15.44億元。

此外,在利益分配方案方面,本項目採用貨幣補償加物業回遷安置補償相結合的方式。其中,部分構築物、附屬物等其他資產補償不低於779.81萬元;最終合作方應按所屬現狀物業建築面積4.84萬㎡以不低於1:1比例對項目方進行回遷安置;以及過渡安置費每月每平方米不低於75元(含)。

03筍崗片區未來發展

筍崗位於「紅嶺創新金融產業帶」的北部,是2500億元再造新羅湖5大舊改片區的重點區域,也是羅湖城市更新規劃中項目最集中、數量最多、建築面積和總體體量最大的片區。

從地理位置上看,《深圳市城市總體規劃2007—2020》確定兩個城市主中心,即福田—羅湖中心和前海中心。而筍崗街道就位於「羅湖—福田中心」的中心、深圳城市的中軸線上。

從片區規劃來看,2010年,時任副市長唐傑便提出筍崗—清水河片區按照「西有前海、東有筍崗—清水河」的總體目標;

此外,筍崗-清水河片區在城市更新「十三五規劃」中,被劃入深圳16個重點發展區域,與深圳灣超級總部基地、寶安中心區等片區同列。其中,筍崗片區被定位為高端商務中心區,清水河片區則被定位為深圳東部高新區。

羅湖區政府將以紅嶺路為主軸打造創新金融產業帶,把紅嶺路升級成為世界級「金融街」。而筍崗作為深圳市及羅湖區金融改革創新及網際網路金融集聚發展的片區,將成為這條產業帶上步子邁得最快的一端。

(筍崗-清水河片區近三月實際成交情況)

部分信息來源:南方都市報 | 華南城市更新 | 深圳樓市情報

整理:中原大咖

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