2010年春，從東區國際公寓的陽臺窗戶望向東四環南來北往的車流，在慈雲寺橋西南的地塊，還是一片空地，沒幾年，見他起高樓，看著漂亮的外露結構，想像著未來在遠洋國際的對面有著一棟高達180米，由全球知名的美國SOM建築設計事務所設計的中弘大廈，即將成為北京城市天際線東緣一顆耀眼的新星，但令人婉惜的是，這個項目於2016年停工迄今，成為北京著名的爛尾樓，但可喜的是，經過冗長的司法程序，露出了令人欣喜的曙光——這個項目即將於2020年4月7日上午10點在阿里司法拍賣平臺上進行拍賣，底價2,262,377,110元，即22.6237億元，評估價為32.3196億元，評估平均單價為49311元/平方米。
中弘大廈介紹
有著恢宏大氣外觀的中弘大廈，系由上海陸家嘴著名的金茂大廈同一個設計事務所SOM所設計，這座原定2018年9月交房的寫字樓，這些年路過時只見封頂的鋼結構和零星鋪設的玻璃幕牆獨自聳立在慈雲寺橋西南角。
該大樓系由已退市的中弘股份（000979）所建造，所在地塊土地使用權人為北京中弘地產有限公司，土地用途為商業、辦公、地下車庫、地下倉儲。現狀主體結構已經封頂，室內公共部分裝修已部分完成，外立面部分裝修已部分完成，辦公區及商業室內為毛坯房。
該大樓預計建成地上35 層、地下3層的高檔寫字樓，大樓周邊配套完善，大樓所在區域可以稱為北京的富人區之一，光看朝陽區2019年的全區居民人均可支配收入就高達76936元，比北京市平均水平67756元還高出13.5%，更是高達全國居民人均可支配收入30733元的2.5倍，周邊高檔商業配套完善，有著遠洋未來匯購物中心、蘇寧生活廣場、北京SKP、華貿購物中心、新世界百貨等知名商場，還有JW萬豪酒店、麗思卡爾頓酒店，附近還有多所知名學校，首都經濟貿易大學(紅廟校區)、中國紡織科學研究院、北京聯合大學商務學院、芳草地國際學校遠洋小學，北京市東方德才學校(高中部)、中國音樂學院附中。
按評估報告中所述原《建設工程規劃許可證》【2015規建字0071號】記載，規劃總建築面積為 88113 平方米，其中地上建築面積為64404平方米（其中辦公建築面積為63782平方米，商業建築面積為622平方米），地下建築面積為23709平方米（其中機動車庫建築面積18884平方米，倉儲用房建築面積為1398平方米，設備用房建築面積為2437平方米，自行車庫建築面積為990平方米）。按《房屋面積測算技術報告書》（預測繪）記載，規劃總建築面積為78772.69平方米，其中地上建築面積為65616.36平方米，地下建築面積為 13156.33平方米。
本次拍賣朝陽慈雲寺危改小區二期（6號樓）部分房地產在建工程所有權及分攤國有出讓土地使用權及評估範圍的證載土地使用權面積為9808.7平方米，土地使用權終止日期商業為2044年8月29日，辦公、地下車庫、地下倉儲為2054年8月29日，規劃總建築面積為65541.94平方米，其中地上規劃建築面積為52585.94平方米（其中商業建築面積為755.12平方米，辦公建築面積為51830.82平方米），地下規劃建築面積為12956平方米（其中地下車位建築面積為3489.21平方米（74個車位），地下機械車位建築面積為5363.9平方米（30組車位），地下倉儲建築面積為3178.88平方米，自行車庫建築面積為924.01平方米）。該在建工程已預售53套房地產並未在本次評估及拍賣範圍中，面積共計13017.64平方米，競買人需完成包括上述53套房地產在內的整體在建工程的全部續建工作，相關續建成本亦由競買人承擔。
中弘股份介紹
中弘控股股份有限公司2000年06月16日於深圳交易所掛牌上市，總部設於北京，是一家集商業地產、文旅地產開發及運營為一體的綜合型地產企業。該公司的實控人是1972年出生的江西商人王永紅，他出生在在一個平凡的公務員家庭，他的父親曾在宜春糧食局、農業局等部門當過領導，然而他卻沒有選擇父親的人生道路，1992年大學畢業的他，選擇北上到北京打工，做個北漂。
他的第一份工作是在一位臺灣老闆開的汽車保潔公司和加油站打工，做了三年之後他決定自行創業，於是他開了一家汽車保潔公司，生意越做越好，又開了一家加油站，後來王永紅在北京開了好幾家加油站，他在汽車保潔和加油站行業中賺得了人生第一桶金。
之後到了2000年，王永紅看上了五環外位處常營，當時仍是一片還種著農田，現在位處6號線草房站北邊的一片600畝但只有50年產權的商住用地。那一年他才28歲，他賣掉了名下所有加油站，把資金全部投到這塊地，拿到這塊地之後，他並未急於開發，後來在2004年才開始規劃，將其中的315畝開發出北京著名的商住大盤——中弘北京像素，該樓盤共有將近1萬套房源，王永紅當時利用各種關係，想盡辦法接入了煤氣，並且做到民水民電，做成了擁有廚房的，並且有著近5米高的loft複式商住樓。
北京像素小區一共兩期，第一期2011年交房，當時每平米售價1.7-2萬左右，第二期2012年交房，當時售價開間平層每平米1-1.3萬，複式的每平米1.8-2萬左右，該小區除了是50年產權，商住兩用的房子，性質屬於辦公的商品房外，其餘跟普通住宅沒兩樣。
在2008年北京舉辦奧運時，王永紅的好運來了，隨著北京CBD的東擴政策，北京房價翻了三翻，常營的地價暴漲了10倍。2020年3月常營的平均房價近5萬，該小區的均價是38000元，最高的時候曾在2016年底漲到6萬元/平方米。在政府對於商住用房做出限制後，價格大跌。北京像素這個項目王永紅僅花了四年就清盤，據說他在這個項目上一共賺了50億元。這時候的王永紅還不到40歲。到2015年他做了一個了「A+3」戰略規劃，也就是成立「一家A股公司+三個海外上市平臺」的資本帝國，在其人生顛峰，中弘股份市值最多接近360億元。
此時的王永紅野心越來越大，2012年，中弘股份聯手中鐵，以30億元的價格拿下海口如意島項目，按照項目規劃，如意島填海總面積為716.34公頃，分為三期滾動開發建設，填海工程計劃於2014年開始，一期項目計劃於2017年完工，總投資128.94億元，擬投入募集資金30億元，規劃還顯示，隨著項目如期完成，一期項目將帶來224.36億元的銷售收入，可以實現淨利潤57億元。
然而，事與願違，實際上如意島項目到2017年剛剛完成一二期項目用地的填海工作，而一期項目的建設進度緩慢，由於中弘股份的如意島項目屬於非法填海，因此被政府罰款3700萬元，這讓中弘股份雪上加霜，後來如意島項目於2018年1月接到海口市海洋和漁業局對轄區內包括如意島在內的填海項目下發通知「暫停施工、暫停營業」，但實際上該項目於2017年底，由於資金緊張，早就處於停工狀態。後來這個項目在2018年7月11日中弘股份公告由佳兆業間接控股的海南羅勝特投資有限公司以14億元的代價接盤海南如意島項目。也算是佳兆業的郭英幫了王永紅一把。
在這期間，中弘股份還在2014年2月，經過79輪激烈的競拍後，以溢價超過50%的15.6億元的價格將曾被譽為濟南第一高樓位於經十路後來更名為中弘廣場高達318米的超高層建築收入囊中。中弘廣場前身是啟德置業名下的啟德國際金融中心，在2010年時由啟德置業以8億元的價格拿下，後來由於資金鍊斷裂，該項目在2014年被司法拍賣，參考價為9.98億元，但令人沒想到的是，該項目會再度陷入開發窘境。
2015年王永紅野心更大，中弘股份發布公告稱，公司以支付現金、發行股份以及定增募資的形式，以對價58億元收購由山西神秘富豪閆琦開發的海南三亞著名豪宅項目半山半島項目開發企業三亞鹿回頭旅遊區開發有限公司的全部股權。該項目總佔地面積近5000畝，總建築面積240萬平方米，規劃的產品包括別墅、公寓住宅、酒店、帆船碼頭、高爾夫球場、國際學校、醫院、藝術中心等。
中弘股份接手半山半島項目後，所面臨的是鹿回頭公司近200億元的負債以及項目後期巨大的資金投入，而半山半島項目資產在前期開發過程中幾乎全部抵押，再難從銀行、信託等金融機構獲得更多借款。此後的中弘股份財務狀況迅速惡化，但依然沒有阻止王永紅想在文旅地產發展的雄心壯志。
2017年3月明知中弘股份現金流依舊錶現不佳的王永紅，透過其控股的中弘卓業集團從黑石手中收購海洋世界娛樂21%的股權，收購價格為4.29億美元，相當於以每股23美元溢價近33%的價格進行收購。另中弘股份在2017年5月以4.12億美元收購國際知名高端旅遊服務公司A&K的90.5%股權。
此後據路透社在2017年9月報導，中弘卓業集團洽購已經連續虧損14年的美國著名上市養老機構布魯克代爾老年關懷公司（Brookdale），該公司在46個州擁有1100多家養老社區，並於2017年初就傳出將出售的消息，當時的潛在買家是著名的黑石集團。王永紅在其公司財務現金流已經出問題的時候，竟不可思議的持續在海外收購企業。
王永紅不同於一般開發商想辦法提前進行項目銷售回攏現金的做法，也沒有學習恆大開發海花島時邊進行填海工程邊做房產營銷的做法，中弘股份在收購如意島後，並未進行任何提前銷售或大規模營銷，其投入資金均為公司自有資金及融資，使得公司的現金流一直處於相當緊張的狀態。公開資料顯示，如意島填海計劃開工不到一年，中弘股份就宣布了對半山半島的收購重組計劃，而且除了海南以外，王永紅為中弘股份規劃的文旅版圖還包括了北京、東北的長白山、山東及浙江等地，規劃總投資金額超過700億元。
在同一時期，中弘股份多個項目都需要資金，而且數額龐大，但除了融資以外，並沒有什麼銷售收入，所以可以說，王永紅少年得志，在取得北京像素的成功之後，在其個人理想主義、沒有正確的資本運作理念及良好的地產項目操盤與運營能力下進行的大肆擴張，實際上就已經註定其商業王國的滅亡，從這種瘋狂擴張布局於需要沈澱大量資金並且回收期長的超高層商業地產項目、文旅地產、養老地產的行徑來看，王永紅是不懂得商業地產的經營，也不懂得良好企業該如何經營，殊不知現金流是一個企業的命脈。
更特別的是在2017年5月王永紅在公司資金已經緊張時，竟可以一擲千金為參演過電影金陵十三釵的女星，後來成為他老婆的韓熙庭拍下價值1.24億港元的古董——雍正粉青雙龍尊，其最後還因為沒錢付清拍賣價款，被告上法院。
實際上，據中弘股份2017年中報的記載，那時候其總營業收入為22.72億元，毛利潤為5.074億元，淨利潤尚有2931萬元，但到了2017年年報時，其毛利潤已經變為-1.87億元，從歸屬淨利潤來看已經發生嚴重虧損，為-25.11億元。假如細看其財報指標，該公司自2013年開始，每股經營現金流基本就是負值，表明該企業經營的現金收入不能抵補有關支出，長期入不敷出的情況，也正可以明顯看出王永紅的經營能力實際上是欠缺的，其北京像素的獲利，基本可以歸因於個人運氣，正好踩上了北京房價上漲的市場趨勢。
實際上王永紅的發展跟中國華融的賴小民有著不可分割的關係。賴小民和王永紅是江西老鄉。在中弘股份的發展歷史上，賴小民掌管的中國華融出力不少，資金風險敞口巨大，他曾安排深圳港橋基金充當白衣騎士，希望對中弘集團進行重組，幫助中弘集團恢復正常經營。因此在2018年3月19日可以看到中弘股份發布公告宣布，母公司中弘卓業集團、實際控制人王永紅與深圳港橋股權投資基金管理有限公司於當天共同籤署了《關於中弘卓業集團有限公司戰略重組協議》。
其中，中弘集團持有中弘股份26.55%權益，王永紅持有中弘集團100%股權。而港橋投資系香港聯交所上市公司中國港橋控股有限公司依法在中國大陸設立的全資子公司。公告稱，本次重組的目標是為幫助中弘集團盤活資產、償還債務，加強管理和風險監測，調整中弘集團經營戰略，促使中弘集團恢復正常的生產經營，同時實現中弘集團重組基金收益和投資資金的安全退出，實現各方共贏。但無奈賴小民在2018年10月15日由於嚴重違紀違法被開除黨籍及公職，原本王永紅期待用於重組中弘集團的200億基金夢破碎。
也因此，到了2018年中弘集團資金鍊危機全面爆發，公司嚴重虧損，各種債務壓頂，所有項目停擺。
在2018年7月，三亞市住建局開展全市房地產市場專項整治，宣布半山半島項目被查封的房產進行銷售涉嫌違法。彼時三亞市公安局已對半山半島項目銷售行為進行刑事立案偵查。2018年8月14日中弘股份並收到中國證券監督管理委員會安徽監管局《調查通知書》，因公司披露的2017年第一季度報告、半年度報告、第三季度報告涉嫌虛假記載，安徽監管局根據《中華人民共和國證券法》的有關規定，決定對該公司進行立案調查。
今年48歲的王永紅在2019年6月歸案之前，長期滯留香港，其一手打造的地產王國在短短的數年間快速崩塌，中弘大廈項目的爛尾，跟中弘股份的實控人王永紅有著密不可分的關係。
在2018年9月27日，中弘控股股份有限公司發布公告稱，公司股票已連續10個交易日（9月13日-27日）收盤價格均低於股票面值（即1元），第一次提示公司股票可能將被終止上市，之後中弘股份成為A股股價低於1元被強制退市的第一股，於2018年12月27日「中弘股份」在深交所股市收盤後退市，導致27萬名股東的財富一夕之間化為烏有，對社會影響巨大。
壓垮王永紅的最後一根稻草，最終葬送王永紅前途的可以說是曾經的著名大盤半山半島項目。也就是王永紅為了收購半山半島項目，未經董事會和股東大會批准，擅自划走了61.5億元給自己控制的體系外公司，其在2017年12從中弘股份把資金划走，但收購標的海南新佳旅業開發有限公司及三亞鹿回頭旅遊區旅遊開發有限公司的股權過戶手續實際上並未進行，而且賣家閏琦是否收到對價以及收到多少錢，對外界來說一直是個迷，王永紅的這個舉動，相當於把上市公司當作私人金庫進行赤裸裸的打劫，再加上為了回款，違法銷售已經被查封的半山半島項目。因此中弘股份最終負債近700億元，也是其自己種下的惡因導致的惡果。
以王永紅的發展軌跡來看，正好應驗了一句話「上帝要其滅亡,必先使其瘋狂」。因此等待王永紅的是法律的審判，在2019年6月王永紅歸案後迄今，相信事情司法機關應該都已經理清，但等待債權人和相關利害關係人的，則是一場漫長苦絕的破產重整之路。因為王永紅個人的貪婪，影響了多少投資人，除了上市公司股份持有人以外，還有許多給中弘相關項目提供融資的銀行、信託公司，在這背後有多少老百姓的血汗錢，也打了水漂。
中弘大廈的未來
中弘大廈即將進行拍賣的消息，無疑給了許多人一線希望，自2018年政府對於地產及金融的調控與去槓桿政策指導下，許多經營不善的房地產企業陸續倒閉破產或是被併購，2019年也有許多商業地產項目被收併購或是被拍賣，像是北京著名的盤古大觀「龍首」，就是在2019年8月20日以51.87億元的價格成功拍賣，該項目由北京金隅集團旗下的北京鈺珵置業有限公司拍得。
本次中弘大廈的拍賣，在拍賣公告中，除了本文前面已經提到的本項目已經預售了53套房子以外，特別提出幾點提醒：
1. 競買人需完成包括前述53套房地產在內的整體在建工程的全部續建工作，相關續建成本亦由競買人承擔。
2. 關於競買人資質問題。建議競買人諮詢相關主管部門，因不具備相關資質造成的損失和不利後果，由競買人承擔。
3. 對本次拍賣的在建工程過戶，法院會出具相關法律文書，由買受人自行前往辦理過戶，遇政策、標準等變更的，由買受人自行解決。
4. 因在建工程情況複雜，關於該在建工程後續建設、竣工驗收等相關問題，由競買人自行赴相關主管部門核實情況，對可能存在的未知風險由競買人自行了解，自行承擔。該在建工程的後續相關手續由競買人自行辦理，並承擔相應費用。
5. 買受人競得後，需自行解決工程施工資料、設計圖紙等資料的獲取、建設單位場地清場等問題，法院不對上述內容承擔任何協助義務，不作任何保證。
6. 拍賣標的為評估報告中所列明的估價對象，在建工程現場的設施及堆放的物品等，不在本次拍賣標的物範圍內，不屬於交付內容。
7. 建議競買人提前現場看樣，並提前自行向有關主管部門了解情況，參與競買即視為對拍賣財產完全了解，並接受拍賣財產已知和未知瑕疵，未看樣的競買人視為對拍賣財產實物現狀的確認，責任自負。
根據以上幾點的說明，相信這個項目如果拍得之後，能夠解決相關問題的也不是一般的企業可以解決的，必須有相當的能量，特別是買受人競得後，需要自行解決所有問題，包括政府相關部門的溝通、協調，施工隊的溝通，甚至小到施工圖紙之類的獲取，而且此項目據法院委託評估公司的評估價為32.3196億元（評估平均單價為49311元/平方米）來看，本次拍賣的底價22.6237億元，等於是評估價打7折，如果按平均單價來看等於每平米34518元，如果競買人底價得標，由於該項目為在建工程，估計至少需要再投入每平米4000-5000元的成本，如果按前述預測繪的總建築面積78772.69平方米來算，估計得再投入不少於3億元以上的金額，也就是總投入在26億元以上。加上有部分已經預售了，如果要讓項目未來能有最好的價值體現，還需要對已售的53套房的業主逐一進行洽談收購，將該棟樓全部產權收歸單一業主所有，這些花費都需要計算進去，預估該大樓如果4月7日能夠順利拍出的話，項目最快也要等到2022年才有機會入駐使用，預估那時候該棟樓的每日租金水平可能介於10-12元/平方米之間，如此估計，這個項目本次拍賣是有機會拍出的。此前在2018年8月20日的界面新聞就曾報導過孫宏斌看過北京中弘大廈項目，說他只出到30億元，是王永紅心理價位的一半，這跟評估公司的評估價32.3億，相距不遠。目前這個項目的起拍價為22.6237億元，相信是有機會成功拍出的。
只是最後再看一下拍賣公告中對於拍賣餘款繳付期限的約定，表示拍賣餘款須在2020年4月23日17時前繳入法院指定帳戶，這時候，可以想見的是，除了有前述一堆麻煩事要有能力處理以外，競買人還要具有相當的資金實力，可以在短期間內支付至少22.6億元以上的資金，因此，本次拍賣如果可以順利拍出，估計最有可能參與競拍的是北京市的國企，如此一來，除了在政策及各種事務的協調上能更有效率外，相信政府也會給予最大的支持以解決多年的爛尾項目，如果項目可以順利拍出，相信除了政府以外，將是債權人所最樂於見到的，這個項目能夠順利解決是所有人引頸企盼的，對於這個項目的未來，我們寄予著樂觀的期盼與發展。（來源：資資樂）
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文章來源:資資樂